香港樓價居高不下，令不少市民的置業夢遙不可及。然而，「居二市場」為合資格的港人提供了一個相對實惠的「上車」機會。究竟居二市場是甚麼？申請資格如何？補地價又扮演著甚麼角色？本文將一文看清居二市場的定義、買賣雙方申請資格、詳細交易流程、補地價機制，以及其他常見問題，助您全面掌握居二市場的5大關鍵，輕鬆邁向置業目標。
「居二市場」深度剖析：定義、目的與涵蓋範圍
大家或許都聽過「居二市場」這個詞語，但到底「居二市場意思」是什麼？其實這個市場，全名為「居者有其屋計劃第二市場」，是香港房屋委員會於一九九七年六月正式推行的政策。它並非一般的私人樓宇買賣市場，而是專門為符合特定資格人士而設的資助房屋交易平台。
這個市場的設立有幾個重要目的。第一，它是為了增加資助出售單位的流轉量，令更多有需要的市民可以成功置業。第二，這個計劃提供了一個額外的自置居所途徑，幫助中低收入家庭實現擁有自己安樂窩的願望。第三，它鼓勵現居公共屋邨的住戶購買資助房屋，然後騰出他們原來的公屋單位，讓房屋委員會能夠將這些單位編配給真正有住屋需要的家庭，從而更有效率地分配公共資源。
「居二市場」涵蓋的單位種類非常廣泛。它包括了居者有其屋計劃（居屋）單位、私人機構參建居屋計劃單位、租者置其屋計劃（租置計劃）單位，以及後來加入的綠表置居計劃（綠置居）單位。這些統稱為資助出售單位，它們共同構成了「居二市場」的買賣範圍。起初，這個市場主要讓現居公屋住戶和持有綠表資格證明書的人士購買單位。後來，為了回應社會對置業的殷切需求，房屋委員會在二零一三年及二零一五年推出了臨時措施，將這個市場擴展至白表買家。最終，這些臨時措施於二零一七年十一月常態化，並正式命名為「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」），自二零一八年起實施，讓更多符合資格的市民可以受惠。
「補地價」與轉售限制：構成「居二市場」的核心機制
大家想更深入了解居二市場意思，除了知道它的定義，還有兩個核心機制您必須清楚明白。它們就是「補地價」與單位轉售限制。其實，這兩點正是資助房屋能幫助市民置業，而且維持公平的關鍵。
首先，讓我們先說說什麼是「補地價」。當政府興建居者有其屋單位，出售時通常會給予首次買家大幅度地價折扣。所以，單位出售的價格會比私人市場的同類單位便宜許多。 「補地價」就是原業主將單位轉售至公開市場前，必須向政府補回的這筆地價差額。您可以這樣理解，補地價就是補回政府當初給您的折扣優惠。繳付了補地價，單位才能像私人樓宇一樣在公開市場自由買賣或者出租。這項機制可以確保公共資源得到合理運用，而且避免了資助房屋被用作投機工具。
因為政府在出售資助房屋時已經給予補貼，所以這些單位不像私人住宅那樣可以隨意轉售。因此，居二市場的單位會有轉售限制。這些限制規定了業主可以在何時，以及可以將單位轉售給哪一類買家。不同年份購入的資助房屋，其轉售限制都會有所不同。
以下是不同年份購入的單位轉售限制：
* 在二零一七年或之前買入的單位：
* 業主可以在買入三年後在居二市場出售單位。
* 業主可以隨時繳付補地價，之後在公開市場出售單位。
* 在二零一八年買入的單位：
* 業主可以在買入三年後在居二市場出售單位。
* 業主必須在買入五年後才可以繳付補地價，之後在公開市場出售單位。
* 在二零一九年至二零二一年買入的單位：
* 業主在買入兩年內，只能以不高於購入價在居二市場出售單位。
* 業主可以在第三年起在居二市場自行議價出售單位。
* 業主必須在買入十年後才可以繳付補地價，之後在公開市場出售單位。
* 在二零二二年及之後買入的單位：
* 業主在買入五年內，只能以不高於購入價在居二市場出售單位。
* 業主可以在第六年起在居二市場自行議價出售單位。
* 業主必須在買入十五年後才可以繳付補地價，之後在公開市場出售單位。
總而言之，了解「補地價」的意義以及這些詳細的轉售限制，是深入認識居二市場運作的重要一步。這些規定確保了資助房屋政策的公平性，也確保了政府資源的合理分配。您清楚了這些限制，就可以知道在居二市場買賣單位與一般私人樓宇買賣有何不同。下一部分，我們將會探討哪些人具備在居二市場買賣單位的資格。
「居二市場」買賣雙方資格：綠表、白表與申請門檻
若您想了解「居二市場」的運作，明白買賣雙方的資格是關鍵的第一步。這個市場的設定，是為了確保資助房屋能分配給最有需要的市民。因此，想在這個市場買賣物業，買賣雙方都必須符合特定的要求。
綠表人士是「居二市場」的重要參與者。他們通常是香港公共屋邨的現居租戶，或者是一些符合特定條件的人士，例如獲得房屋委員會發出的綠表資格證明書的家庭。這些人士因為已經符合了公屋的申請資格，所以他們在購買居二市場單位時，有著相對直接的途徑。他們成功購買單位後，便會騰出原來的公共屋邨單位，供其他正在輪候的家庭入住，這有助於公共房屋資源的循環流轉。
至於白表人士，他們通常是居於私人住宅的市民，並非公共屋邨租戶。在過去，他們購買資助房屋的選擇比較少。不過，隨著香港物業價格不斷攀升，中低收入家庭面臨的置業壓力也增加，社會對資助房屋的需求因此日益殷切。有見及此，房屋委員會在二零一三年以及二零一五年推出臨時計劃，允許符合入息與資產限制的白表人士，參與「居二市場」，購買未補地價的資助出售單位。此臨時計劃後來於二零一七年十一月正式成為恆常計劃，定名為「白表居屋第二市場計劃」，簡稱「白居二」。此計劃自二零一八年起實施，為更多市民開啟了置業的大門。白表申請人必須符合嚴格的入息與資產限制，同時在遞交申請書前二十四個月起，以及直到簽訂臨時買賣合約當日，申請人及其所有家庭成員，均不可擁有或共同擁有任何香港住宅物業。
無論是綠表人士或是白表人士，若想成功在「居二市場」中選購單位，都必須向香港房屋委員會或香港房屋協會申請並取得「購買資格證明書」，俗稱「准買證」。這份文件證明買家符合資格，能夠進入這個市場。這也是一個重要的申請門檻。同樣地，若有業主打算在未補地價的情況下，透過「居二市場」出售其物業，亦需要向香港房屋委員會或香港房屋協會申請「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。這些證明文件，確保每宗交易都合乎政策規定，同時保證資助房屋資源的分配公平合理。