對於有意出售二手居屋的業主而言，面對房委會繁複的轉讓限制、補地價機制、申請文件及買賣流程，往往感到無從入手。2025年，這本《終極天書》將成為您的最佳指南，助您全面掌握成功出售二手居屋的關鍵。本文由淺入深，詳細剖析由釐清最新轉讓年期與補地價程序、申請「可供出售證明書」（准賣證）及買方「購買資格證明書」（准買證）的實戰攻略，到二手居屋買賣的四大核心步驟，以至按揭、財務規劃、開支預算及最新市場動態，所有您需要知道的資訊將一文盡覽，助您安心順利完成交易。
二手居屋出售基礎：釐清轉讓限制與補地價機制
對於想出售手持居屋單位的人士來說，了解「二手居屋出售」的基礎知識非常重要。居屋與私人住宅不同，政府提供土地折扣，因此單位設有嚴格的轉讓限制。在著手處理二手居屋出售證等文件前，第一步是清楚掌握單位屬於居屋第二市場，還是已補地價的公開市場，以及相關的轉讓年期限制。這些概念是成功出售居屋的基石。
居屋第二市場（居二市場）與公開市場
第二市場的定義與目的
居屋第二市場，簡稱「居二市場」，是專門為符合特定資格人士而設的房屋買賣平台。這個市場的目的，是讓現有資助房屋的業主，可以將單位轉售予其他合資格的綠表人士，例如公屋住戶，或白表人士，例如「白居二」計劃中抽籤成功的市民。這樣能夠增加資助房屋的流轉，讓更多有住屋需要的人士有機會置業，同時促進社會的房屋階梯流動。
與公開市場的主要分別：補地價責任
居二市場與公開市場最主要的區別，在於「補地價」的責任。在居屋第二市場出售的單位，屬於「未補地價」的狀態，因此買家必須具備相應的資格，例如綠表或白表資格。相對地，公開市場則容許單位自由買賣，買家不論資格，任何人士都可以購入。不過，居屋單位必須先繳付政府提供的地價折扣，完成「補地價」程序後，才能在公開市場上出售。這個補地價的機制，旨在收回政府當初提供的資助金額，以確保公平。
最新居屋轉讓限制年期詳解（按首次購入年份劃分）
居屋單位的轉讓限制，會根據首次購入的年份有所不同。業主若計劃「二手居屋出售」，必須先查核自己單位的首次轉讓契據日期，並根據以下規定決定何時可以出售，以及是否需要申請「二手居屋出售證」。
2017年或之前購入的單位
如果您的居屋單位是在2017年或之前購入，規則相對較為寬鬆。在購入單位三年後，您便可以在居二市場上將單位轉售予合資格買家，而毋須補地價。此外，若您想在公開市場出售，您亦可隨時向房屋委員會繳付補地價後進行交易。
2018年購入的單位
對於在2018年購入的居屋單位，轉讓限制則略有不同。在購入單位三年後，業主便可以在居二市場出售。不過，如果您希望將單位在公開市場上轉售，則必須在購入單位滿五年後，方可繳付補地價，然後於公開市場出售。
2019年至2021年購入的單位
2019年至2021年購入的居屋單位，轉讓限制明顯收緊。在購入單位兩年內，業主只可以在居二市場，以不高於購入價的價格出售單位。由第三年起，業主便可以在居二市場自行議價出售單位。若要於公開市場出售，單位必須在購入十年後，才能繳付補地價並進行公開交易。
2022年及之後購入的單位（15年禁售期）
從2022年1月起購入的居屋單位，政府實施了更為嚴格的轉讓限制。在購入單位五年內，業主同樣只可以在居二市場，以不高於購入價的價格出售。由第六年起，單位才可在居二市場自行議價出售。最長遠的限制是，單位必須在購入滿十五年後，才能繳付補地價並在公開市場上出售。這個「15年禁售期」對於部分業主而言，影響較大。
補地價計算與申請流程
補地價是「二手居屋出售」流程中一個核心環節。若業主希望在公開市場出售單位，便必須完成補地價程序。了解其計算方式和申請流程，能讓您更清晰地規劃出售事宜。
何時需要補地價？
一般而言，居屋單位需要補地價的情況，主要是當業主希望將單位在公開市場上出售、出租，或以其他方式轉讓予非合資格人士時。換言之，如果單位不在居屋第二市場交易，就需要向房屋委員會繳付地價差額。
補地價金額計算公式：單位現時市值 x 買入時折扣率
補地價的金額並非固定數值。它的計算方式非常直接：將單位「現時的市值」，乘以您「買入單位時所享受的折扣率」。舉例而言，如果您的單位現時市值是500萬港元，而您當初是以市值的六折（即40%折扣率）購入，那麼補地價金額就是500萬 x 40% = 200萬港元。請注意，這個折扣率通常會在首次轉讓契據中列明。
申請評估補價的官方流程、費用及所需時間
申請評估補價，業主需要聯絡房屋署。首先，您要準備一份「評估補價申請書」，連同您的樓契副本，以及港幣6,490元的申請費用（以劃線支票或銀行本票形式，抬頭人為「香港房屋委員會」）。將這些文件一併郵寄或親身遞交至房屋署居屋第二市場計劃小組。房屋署收到申請後，會派員評估單位的市值。通常約一個月後，房屋署便會發出「評估補價通知書」，上面列明了需繳付的補價金額。請注意，這份估價通知書的有效期一般為兩個月。在簽訂轉讓契據前，以及買賣協議訂立日期起計的28天內，您必須完成補價繳付，否則便需要重新申請估價。