想在香港置業上車，二手居屋無疑是不少市民的理想之選。然而，面對瞬息萬變的樓市、居屋特有的補地價機制、嚴格的買家資格，以及複雜的交易流程，準買家往往感到無從入手，生怕「買貴」或錯失良機。
為助您精明置業，【2025二手居屋價錢全攻略】將為您提供一站式、最全面的居屋買賣指南。本文深入淺出地剖析最新二手居屋呎價走勢、詳細講解綠表與白表買家資格、拆解按揭開支細節，並一步步引導您完成買賣6大步驟。我們更獨家整合實時數據庫、AI智能價錢解碼器及買樓開支計算機等實用工具，助您輕鬆掌握市場脈動，洞悉單位真實價值，確保您做出最明智的置業決定。
最新買家資格全攻略：您是否符合購買二手居屋的資格？
掌握了二手居屋價格和呎價數據後，下一步是了解自己是否具備購買資格。購買二手居屋，必須符合特定資格條件。這些資格分為綠表與白表兩大類，每一類都有詳細規定。清楚認識這些準則，幫助您為置業做好充分準備。
綠表資格人士：定義、申請須知及優勢
公屋住戶及合資格申請人
綠表資格人士通常是香港房屋委員會公共租住房屋（公屋）的租戶。他們也包括房屋署轄下中轉房屋的認可居民、獲房屋署發給「綠表資格證明書」的人士。此外，持有有效綠表資格的公務員公共房屋配額計劃下的合資格申請人，以及受清拆影響的房屋署或市區重建局前市區改善計劃屋邨居民，都屬於綠表人士。綠表人士在購買未補地價的二手居屋時，享有較大優勢，例如毋須通過入息及資產審查。
「綠表資格證明書」的申請方法
房屋署公屋住戶買二手居屋通常不用申請「綠表資格證明書」。因為他們已是公屋住戶，身份本身就具備綠表資格。但若屬其他類別的綠表資格人士，例如已獲核實符合入住公屋資格並等候編配的申請者，他們需要向房屋署申請這份證明書。申請過程比較簡單，申請人可以向房屋署查詢具體文件要求，遞交相關資料即可。這份證明書讓合資格人士能夠在居屋第二市場購買單位。
白表資格人士（白居二）：入息資產限額與申請流程
【2025最新】白居二入息及資產限額一覽（單人及家庭申請者）
白表人士通常指不屬於公屋租戶的香港永久居民。他們若想購買未補地價的二手居屋，需要通過「白居二」計劃申請。此計劃有嚴格的入息及資產限制。參考2025年白居二的最新規定，單人申請者每月入息上限為30,000元，資產總值上限為61.5萬元。二人或以上家庭申請者，每月入息上限為60,000元，資產總值上限為123萬元。這些限額每年都會調整，申請前務必留意房屋委員會公布的最新資料。
由遞交申請、電腦攪珠到入息審查的完整流程
白居二的申請流程通常與新居屋銷售同時進行。首先，申請人需要在指定時間內遞交白居二申請表格。繳交申請費後，房屋委員會會進行電腦攪珠。攪珠結果會決定申請人的選樓次序。成功中籤的申請人會進入下一階段，也就是入息及資產審查。在這個階段，申請人需要提交詳細的財務證明文件，例如稅單、糧單、銀行月結單等。房屋委員會會仔細核實申請人是否符合所有資格要求。通過審查後，申請人才能獲得購買資格。
如何申領「購買資格證明書」（准買證）及其有效期
經過入息及資產審查並獲房屋委員會批准後，申請人會收到一份「批准信」。這封信代表您已符合購買資格。之後，申請人需要根據「批准信」內的指引，申領「購買資格證明書」，俗稱「准買證」。這份准買證是您在居屋第二市場購買單位的憑證。每份准買證的費用為870元，有效期為12個月。您必須在准買證有效期內，與二手居屋業主簽訂臨時買賣合約。若未能在有效期內完成簽約，該准買證將會失效，需要重新申請。
【應用】智能資格評估工具
只需數個步驟，即時評估您屬於綠表還是白表資格
很多朋友對自己究竟屬於綠表還是白表資格有疑問。我們的智能資格評估工具正好可以幫助您。您只需輸入幾個簡單資料，系統會即時為您分析，判斷您屬於哪種資格。這個工具可以省卻您查閱大量政府文件的時間，讓您更快地掌握自己的置業潛力。
根據您的入息及資產，初步判斷是否符合當前購買二手居屋的門檻
除了資格類別，入息和資產限額也是購買二手居屋的關鍵門檻。我們的智能工具會根據您輸入的最新入息及資產數據，與房屋委員會公布的當前白居二限額進行比對。它會初步判斷您是否符合最新的購買資格。這項功能提供一個快速參考，幫助您初步了解自己是否符合購買二手居屋的條件，然後您可以決定下一步的行動。
一步步掌握買賣流程：從揀樓到成交的終極指南
選購二手居屋是許多人實現置業夢想的途徑，但其流程與一般私人樓宇交易不同，當中涉及不少獨特規定。要清晰了解二手居屋價格，包括不同單位情況下的二手居屋價錢，以及參考過往的二手居屋價錢2022年數據，再判斷理想的二手居屋呎價，您需要全面掌握整個買賣過程。本文會從準備階段開始，逐步引導您走過整個交易流程，讓您對二手居屋買賣有深入了解。
準備階段：業主與買家所需文件
買賣二手居屋前，業主與買家均須準備特定文件，這是確保交易合規的重要前提。此步驟為後續所有程序的基礎，故必須仔細處理。
賣方：申請「可供出售證明書」（准賣證）的費用與流程
業主決定出售二手居屋時，首先需要向房屋委員會申請「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。此證明書確認單位符合在居屋第二市場轉售的資格。申請費用為港幣900元。業主需要向居屋第二市場計劃小組遞交申請書，同時附上支票或銀行本票，抬頭人必須為「香港房屋委員會」。申請時，業主亦需要備妥樓契副本，以及最近六個月內的水費單和電費單各一份。然後，這些文件須送交至香港九龍黃大仙龍翔道138號龍翔辦公大樓2樓202室的居屋第二市場計劃小組。房屋委員會一般需要約14個工作天審批，並會向業主發出准賣證。此准賣證的有效期為12個月。
買方：確保持有有效的「購買資格證明書」（准買證）
對於買方而言，能否購買二手居屋，關鍵在於其是否持有房屋委員會發出的「購買資格證明書」，俗稱「准買證」。綠表資格人士（例如公共租住房屋住戶或合資格的公務員公共房屋配額計劃申請人）可直接向房屋署提交申請書申領准買證。白表資格人士（「白居二」）的流程則較為複雜。他們須先遞交白居二申請表格，此申請通常與一手居屋同期接受。例如，在2023年，申請白居二的費用為港幣230元，若同時申請一手居屋和白居二，費用共計港幣500元。買家在電腦攪珠中籤後，房屋委員會將安排入息及資產審查。中籤者須於七日內遞交「入息及資產申報表」，同時提供近半年的稅單、糧單、銀行簿、銀行月結單、股息信等證明文件。房屋委員會亦有可能約見申請人。審查通過後，房屋署會發出「批准信」，信中附有兩份確認書，分別適用於申領房屋委員會居屋及房屋協會住宅發售項目的准買證。買家須在批准信發出四周內填妥確認書，然後郵寄或親身遞交，每份准買證費用為港幣870元。准買證的有效期為發出後12個月，買家必須在此期限內簽訂臨時買賣合約，否則視作放棄資格。為了增加成功機會，同時申領兩份准買證會是較穩妥的做法，但其中一份會於買家用另一份證明書簽約買樓時自動失效。
交易中段：簽約與法律程序
買賣雙方準備好所需證明文件後，交易便進入實質的簽約及法律程序階段。這些步驟需要嚴謹處理，確保買賣雙方權益受保障。
步驟一：物色心儀單位、議價及睇樓
買家在市場上尋找符合預算和需求的二手居屋單位。這與一般私人樓宇買賣流程相似。買賣雙方可選擇自行在網上平台放盤，亦可委託地產代理協助尋找或出售單位。地產代理會提供放盤資訊，協助買家安排睇樓，並在買賣雙方之間進行議價。由於二手居屋放盤量相對有限，尤其市區的二手居屋價錢普遍較高，買家若發現心儀單位，議價宜迅速果斷，因為其准買證有12個月的有效時限，必須把握機會。最終成交的二手居屋呎價將是雙方議價的結果。
步驟二：簽訂臨時買賣合約及支付臨時訂金（細訂）
當買賣雙方就單位價格及交易條款達成共識後，他們將會簽訂一份「臨時買賣合約」，簡稱「臨約」。這份文件是買賣雙方交易意向的初步確認。買方同時需要向賣方支付一筆「臨時訂金」，俗稱「細訂」。此細訂金額通常為樓價的百分之三至五。
步驟三：【關鍵步驟】買方律師代為申請「提名信」
簽訂臨時買賣合約後，買方的代表律師會協助買家申請「提名信」。這是二手居屋交易中一個關鍵且獨特的步驟，對促成交易至關重要。買方律師會將賣方的「可供出售證明書」正本、買方的「購買資格證明書」正本、買方為支持申請提名信所作出的法定聲明書，以及臨時買賣合約副本，連同港幣1,040元的申請費用，一併遞交予房屋委員會。請留意，此申請費用必須以律師樓發出的支票或銀行本票繳付，抬頭人為「香港房屋委員會」。房屋委員會一般需要最少五個工作天處理提名信的申請。取得提名信是簽訂正式買賣合約和轉讓契據的必要前提。
步驟四：簽訂正式買賣合約及支付加付訂金（大訂）
買方成功取得「提名信」後，買賣雙方會再次會面，簽訂「正式買賣合約」，進一步確認交易細節。房屋署建議，買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後，相隔約12至14天才簽訂正式合約，這樣可以預留足夠時間準備提名信。簽訂正式買賣合約時，買方需要向賣方支付一筆「加付訂金」，俗稱「大訂」。加上之前支付的細訂，總訂金金額通常會達到樓價的百分之十。
成交階段：按揭、驗樓與收樓
完成簽約程序後，交易將進入最終的成交階段，這包括按揭安排、單位驗收以及最終的業權轉移。
步驟五：正式申請按揭及辦理補地價手續（如適用）
若買家需要按揭，他們可以憑已簽訂的臨時買賣合約，向銀行正式申請居屋按揭貸款。銀行會就買家的還款能力進行評估，並等待買賣雙方簽訂轉讓契據時才撥出貸款。若單位需要在公開市場轉售（即已補地價單位），現業主則必須向房屋委員會辦理補地價手續。業主須向房屋委員會遞交「評估補價申請書」，並附上樓契副本和申請費用，現時費用為港幣6,490元。房屋署確認收到申請後，會安排人員對單位進行估價，並約在一個月後發出「評估補價通知書」。此估價的有效期為兩個月。補地價款項必須最遲於簽訂「轉讓契據」（樓契）前，以及買賣協議訂立日期起計28天內繳付，若逾期則需要重新申請估價。一般而言，所有補地價手續均可委託律師代為處理。因此，許多買家會在簽訂臨時買賣合約前便已聘請好律師，以確保這些特殊程序能順利進行。
步驟六：簽訂轉讓契據（樓契）、支付樓價尾數及完成交易
這是二手居屋交易的最後一步。此步驟通常會在簽訂正式買賣合約後的兩至三個月內進行，這段時間會預留給處理補地價和按揭的剩餘程序。成交當日或之前，買家通常會再次驗收單位，以確保單位狀況與合約相符。成交當日，負責按揭的銀行會將貸款金額直接撥款至律師樓。然後，買方律師會代為向賣方繳清樓價的尾數。若買賣雙方有委託地產代理，他們需要各向代理支付樓價百分之一的代理佣金。律師會負責草擬轉讓契據（俗稱「樓契」）條款，並處理按揭契據。完成簽署後，律師會將樓契送往土地註冊處登記。買方於此日收到單位鎖匙，正式收樓成為新業主，並完成整個二手居屋買賣流程。
整個流程的時間線及注意事項概覽
整個二手居屋買賣流程涉及多個環節，每個環節均有其特定的時間要求。從買家取得准買證，到最終完成交易，整個過程可能需要數個月的時間。例如，從簽訂正式買賣合約到最終簽訂轉讓契據並成交，通常需時約兩至三個月。買家與業主應密切留意各類證明文件和估價通知書的有效期，因為這些文件均有時限，逾期可能需要重新申請，這會影響整個交易進度。此外，尋找專業可靠的地產代理和律師團隊至關重要，他們會協助處理各項繁瑣的文件和法律程序，確保交易順利。考慮到二手居屋價格受多重因素影響，包括市場供求、樓齡、地段，以及相關政策，買賣雙方在每個階段均應仔細評估，並與專業人士保持良好溝通。
二手居屋價錢、按揭與開支預算：精準計算您的總成本
想要入手心儀的二手居屋，除了細心物色適合的二手居屋價格，精準掌握整體開支預算更是重要。購買資助房屋，其財務安排與一般私人住宅有所不同。本文將會與您分享二手居屋價錢、按揭及其他雜項開支的計算方法，助您充分準備，買樓過程更加順利。我們亦會探討「二手居屋價錢 2022」至今的走勢對預算的影響，幫助您理解當下市場。
未補地價居屋按揭須知（居二市場）
在居屋第二市場購買未補地價的二手居屋，按揭方面有其獨特之處。因為物業尚未補地價，政府會提供按揭擔保，減輕買家負擔，同時也有特定的按揭條款需要留意。
政府擔保期如何影響按揭成數及還款年期
居屋的按揭成數，會受到房屋委員會提供擔保期的影響。政府的按揭擔保期由首次轉讓契據日期開始計算。假設物業的擔保期尚餘很多，銀行一般可批出高達九成半的按揭成數，最長還款年期可達二十五年。若物業樓齡較高，政府擔保期剩下較短，銀行批出的按揭成數可能較低，還款年期亦會縮短。因此，選擇二手居屋時，您應考慮單位樓齡，並且向銀行查詢按揭批核條件。
銀行對「白居二」買家的壓力測試要求
「白居二」買家在申請居屋按揭時，一般不需要通過金管局的壓力測試。這是因為有房屋委員會的擔保，銀行風險相對較低。然而，銀行仍會評估申請人的供款能力，並且要求申請人的供款與入息比率不超過百分之五十。銀行會確保申請人的財務狀況穩健，避免日後出現還款困難。買家需要預備相關入息證明文件，以便銀行審核。
比較不同銀行的按揭計劃與優惠
不同銀行提供的按揭計劃與優惠各有千秋。買家可以比較各銀行的按揭利率、現金回贈、罰息期以及其他附加服務。部分銀行可能會提供較優惠的利率，或者較高的現金回贈，這些都可以節省您的置業成本。建議您諮詢多家銀行，並且根據自身財務狀況及對二手居屋價錢的預算，選擇最適合自己的按揭方案。
已補地價居屋按揭（自由市場）
已補地價的二手居屋，性質上已經與私人樓宇相近，可以在自由市場上出售給任何人士，不設購買資格限制。按揭方面，其處理方式與一般私人住宅相似。
與一般私樓按揭的分別與注意事項
購買已補地價的二手居屋，按揭申請流程與普通私人住宅幾乎相同。買家需要符合金管局的按揭指引，包括壓力測試要求及按揭成數限制。通常按揭成數最高為七成，並且需要通過壓力測試。若未能通過壓力測試，買家或需支付較高的首期，或者考慮承造按揭保險。買家應該提前了解自己的供款能力，並且向銀行查詢最新按揭資訊。同時，已補地價居屋的二手居屋呎價也普遍會比未補地價的居屋高。
【應用】一站式買樓開支計算機
為了幫助您更輕鬆地預算購買二手居屋的總成本，我們特別為您設計了「一站式買樓開支計算機」。這個工具可以讓您輕鬆掌握所有潛在支出，讓您的置業預算一目了然。
輸入二手居屋價錢，自動估算所需首期金額
您只需在計算機中輸入心儀二手居屋價錢，我們的系統便會立即為您估算出所需的首期金額。無論是未補地價居屋的高成數按揭，還是已補地價居屋的較低按揭成數，計算機都會根據香港按揭現況，提供一個實用的估算數字。這會是您買樓預算的重要第一步。
即時計算印花稅（從價印花稅 DSD）、律師費及地產代理佣金
除了首期和按揭，購買二手居屋還有其他必須的開支。我們的計算機可以即時計算印花稅（從價印花稅 DSD）、律師費以及地產代理佣金。這些費用都是固定的或按比例計算，計算機可以幫助您快速了解這些必要支出的總額。這大大簡化了繁瑣的計算過程。
總覽購買二手居屋的所有潛在成本，助您制定周全預算
透過這部計算機，您可以總覽購買二手居屋的所有潛在成本。從物業本身的二手居屋價錢，到首期、按揭、印花稅、律師費，以及地產代理佣金，所有支出都會清晰列出。這讓您能夠制定一個周全的預算，避免任何意料之外的開支，安心達成置業目標。