居屋出售牽涉多重限制與程序，對許多業主而言，要理清複雜的補地價計算、各年份的轉售規定，以及完整的交易流程並不容易。本文旨在為您提供一份最全面的居屋出售指南，深入剖析居屋的兩大市場——公開市場與居屋第二市場的差異與條件，並詳細列出不同購入年份所對應的出售限制。此外，我們將逐步拆解居屋出售的七大關鍵程序，從申請「可供出售證明書」到最終完成交易的每一步驟，助您掌握相關法規、計算補地價金額，以及預算各種出售成本，確保您能順利將居屋套現。
剖析居屋出售兩大市場：公開市場 vs 居屋第二市場
想要出售您的居屋單位，您必須先了解居屋出售的主要途徑。目前，居屋出售有兩大市場，分別是公開市場以及居屋第二市場。它們各有不同的居屋出售限制及程序。選擇正確的居屋出售方式，可以幫助您更順利完成交易。
公開市場出售：不受買家資格限制
公開市場出售居屋，代表您的單位可以賣給任何人士，買家資格沒有限制。這與私人住宅市場的運作方式相同。
前提條件：必須先向政府繳付「補地價」
若您選擇在公開市場出售居屋，有一個重要的前提條件，就是您必須先向政府繳付「補地價」。因為居屋單位在首次發售時，政府已經給予您一定的樓價折扣。
核心概念：什麼是補地價？為何如此重要？
補地價，是指居屋業主將單位從政府資助性質轉為私人市場性質時，需要向政府歸還當年購樓時享有的折扣優惠。補地價的金額，通常會根據單位在補價時的市值，以及當年購買時的折扣率計算出來。繳付補地價非常重要，因為這表示單位已補足地價，之後才可完全自由轉讓。這是居屋出售程序中不可或缺的一環。
居屋第二市場（居二市場）出售：免補地價
另一種居屋出售方式是透過居屋第二市場（簡稱「居二市場」）。在居二市場出售單位，最大的好處是業主毋須向政府繳付補地價。
前提條件：買家須為綠表或有效白表資格持有人
雖然居二市場免補地價，但是買家必須符合特定資格。買方必須是持有綠表資格的人士，或是有效白表資格持有人。這項居屋出售限制確保資助房屋流向有需要的人。
優勢與限制：毋須補價但受特定年期約束
居二市場的優勢是免除補價，這樣可以吸引更多合資格的買家。但是，居二市場出售居屋也有其限制，就是單位必須符合特定的轉讓年期要求，並非隨時可以放售。同時，業主也必須先向房屋委員會申請「可供出售證明書」，此居屋出售證有其限期，業主需在證件有效期內完成交易。這些是居屋出售情況中需要留意的要點。
居屋出售限制全攻略：按購入年份檢查您的出售資格
各位業主朋友，相信大家對於居屋出售的限制一定有不少疑問。事實上，成功進行居屋出售，最重要是了解單位的購入年份，因為不同年份購入的居屋，其居屋出售限制條款也各有不同。我們會根據購入年份，為您詳細分析各類單位的出售資格與途徑，協助您清晰掌握居屋出售情況。
1982年至2006年首次推售的單位
對於早於2006年首次推售的居屋單位，情況會比較簡單。
五年轉讓限制期已屆滿
這些單位普遍已過了首次轉讓契據日期起計的五年轉讓限制期。這個意思是，單位已經不再受到早期嚴格的轉讓限制所約束。
出售途徑：可選擇補價後在公開市場出售，或免補價在居屋第二市場出售
您有兩個主要選擇。第一，您可以選擇向政府繳付地價（即「補價」），然後將單位在公開市場出售。第二，您也可以選擇不補地價，將單位在居屋第二市場出售予合資格的綠表或白表買家。居屋出售程序方面，這兩個途徑所需的申請文件與步驟會有所不同。
2007年至2017年首次推售的單位
這些年份首次推售的居屋單位，政策開始有新的調整。
由首次轉讓契據日期起計第三年起：可在居屋第二市場免補價出售
如果您的單位是這段期間首次推售，並由首次轉讓契據日期起計已達第三年，您便可以選擇在居屋第二市場免補地價出售單位。這個市場專為特定買家而設。
任何時間：可選擇補價後在公開市場出售
另一方面，無論單位首次轉讓契據日期起計了多久，您都可以隨時選擇繳付地價，然後在公開市場將單位出售。
2018年首次推售的單位
2018年首次推售的居屋單位，其出售限制比較細緻，分了幾個階段。
首兩年內：必須按「原來買價」售予房委會提名人
由首次轉讓契據日期起計的首兩年內，如果您希望出售單位，您必須按照您當初購入時的「原來買價」，將單位售予房屋委員會（房委會）提名的買家。這項規定確保了資助房屋的原始目的。
第三至第五年內：可選擇按評定售價售予房委會提名人，或在居屋第二市場自行議價出售
由首次轉讓契據日期起計第三年至第五年期間，您有更多元化的選擇。您可以選擇按照房委會評定的售價，將單位售予房委會提名的買家。又或者，您亦可在居屋第二市場自行議價出售單位，這個情況下同樣無須補地價。
第五年後：可補價後在公開市場出售，或在居屋第二市場自行議價出售
如果單位已過了首次轉讓契據日期起計的五年，您便可以選擇補地價，然後在公開市場出售單位，買家資格將不受限制。另外，您仍然可以在居屋第二市場自行議價出售單位，並且無須補地價。
2019年至2021年首次推售的單位
這段期間首次推售的居屋單位，出售限制進一步收緊，特別是早期轉售。
首兩年內：必須在居屋第二市場以「不高於原來買價」出售
由首次轉讓契據日期起計的首兩年內，如果您需要出售單位，您必須在居屋第二市場進行，而且售價不能高於您當初購入時的「原來買價」。這樣做的目的，是避免單位在短時間內被炒賣。
第三至第十年內：可在居屋第二市場自行議價出售
由首次轉讓契據日期起計第三年至第十年內，您可以在居屋第二市場自行議價出售單位。您無須補地價，只要買家符合綠表或白表資格即可。
第十年後：可補價後在公開市場出售，或在居屋第二市場自行議價出售
如果單位已過了首次轉讓契據日期起計的十年，您同樣有兩個主要選擇。您可以補地價，然後在公開市場出售單位。您也可以選擇在居屋第二市場自行議價出售單位，無須補地價。申請居屋出售證是這些程序中很重要的一步。
2022年及之後首次推售的單位
最新的居屋出售限制政策，對買家有更長的轉讓期約束，這是為了確保資助房屋能服務更多有需要的人士。
首五年內：必須在居屋第二市場以「不高於原來買價」出售
由首次轉讓契據日期起計的首五年內，如果您想出售單位，您必須在居屋第二市場進行，而且售價同樣不能高於您購入時的「原來買價」。這是居屋出售限制中最為嚴格的時段。
第六至第十五年內：可在居屋第二市場自行議價出售
由首次轉讓契據日期起計第六年至第十五年內，您可以在居屋第二市場自行議價出售單位。您無須補地價，買家須為合資格人士。這個延長的免補價轉讓期，為業主提供了更長的彈性。
第十五年後：可補價後在公開市場出售，或在居屋第二市場自行議價出售
如果單位已過了首次轉讓契據日期起計的十五年，您將擁有最大的彈性。您可以選擇補地價，然後將單位在公開市場出售，此時買家將沒有資格限制。另外，您也可以在居屋第二市場自行議價出售單位，這項選擇無須補地價。居屋出售證限期也會影響您的出售計劃，建議提早了解居屋出售程序。
居屋出售程序七部曲：由放盤到成功收款的詳細步驟
居屋出售是不少業主需要面對的課題，了解整個居屋出售程序至關重要。出售居屋單位涉及多個步驟，當中包括申請文件、尋找買家，並且處理法律及財務事宜。以下將會詳細介紹這七個主要步驟，協助您清晰掌握整個流程。
第一步：業主準備 – 申請「可供出售證明書」（居屋出售證）
當業主考慮出售居屋時，第一件要做的事情就是向房屋委員會申請「可供出售證明書」，這份文件通常也稱為「居屋出售證」。它是證明您的單位具備在居屋第二市場出售資格的重要文件，申請這份居屋出售證是整個居屋出售程序的第一步。
申請資格、所需文件及費用
業主必須為該居屋單位的登記業主，才可以申請居屋出售證。申請時，您需要準備以下文件：填妥的「可供出售證明書」申請表格，一份樓契副本，以及最近六個月內的一份水費單和一份電費單。至於申請費用，目前是港幣九百元，您可以準備一張抬頭人為「香港房屋委員會」的支票或銀行本票，連同所有文件一併遞交至香港房屋委員會居屋第二市場計劃小組。
審批時間及證明書有效期
房屋委員會審批「可供出售證明書」通常需要約十四個工作天。完成審批後，您會收到這份居屋出售證。值得留意的是，每份居屋出售證有十二個月的有效期，這代表您必須在證明書發出後的十二個月內簽訂臨時買賣合約。因此，業主需要掌握居屋出售證限期，並且合理規劃放盤時間，以確保交易可以在有效期內完成。
第二步：放盤與尋找買家
取得居屋出售證後，您就可以正式將單位推出市場，開始尋找合適的買家。尋找買家的方式有很多，您可以選擇自行放盤，也可以委託專業的地產代理。
網上平台放盤技巧
現時許多人會利用網上平台尋找居屋。您可以在各大物業交易網站或社交媒體群組刊登放盤資訊。放盤時，建議您提供清晰且吸引的單位照片，並且詳細列出單位的實用面積、房型、樓齡，以及單位特色。同時，您也應該在描述中註明單位是未補地價還是已補地價，因為這會直接影響買家的資格及居屋出售限制。
委託地產代理的角色與佣金
如果您對居屋出售程序不熟悉，或者沒有時間處理繁瑣的銷售事宜，委託地產代理是一個不錯的選擇。專業的地產代理會協助您評估物業市值，並且安排睇樓。他們也會為您尋找潛在買家，以及處理議價等環節。一般情況下，地產代理會向買賣雙方各收取樓價百分之一作為佣金。
第三步：簽訂臨時買賣合約
當買家決定購買您的單位，並且議定好成交價後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這是買賣雙方確認交易意向並且具備法律效力的文件。
議價及確認成交價
在簽訂臨時買賣合約之前，買賣雙方會進行議價。議價時，您應參考居屋出售情況、近期同區同類型單位的成交價，並且考慮單位的樓層、座向、景觀和裝修狀況。最終確認的成交價將會列明在臨時買賣合約上。
支付臨時訂金（細訂）的注意事項
簽訂臨時買賣合約時，買家通常需要向您支付一筆臨時訂金，俗稱「細訂」。這筆金額一般是樓價的百分之三至百分之五。您和買家必須仔細閱讀合約條款，並且確認所有細節都正確無誤，然後才進行簽署。
第四步：處理關鍵文件申請
簽訂臨時買賣合約後，根據您的居屋出售方式，您和買家需要分別向房屋委員會提交不同的申請文件。這些文件申請是確保居屋出售符合相關居屋出售限制的關鍵步驟。
業主方：申請評估補價 (如在公開市場出售)
如果您選擇在公開市場出售單位，您必須先向房屋委員會繳付補地價。您需要填寫「評估補價申請書」，並且連同樓契副本及相關申請費用，一併遞交給房屋委員會。房屋委員會會派員評估單位市值，並且大約一個月後發出「評估補價通知書」。這份通知書上會列明所需繳付的補價金額，並且估價有效期一般為兩個月。
買家方：申請「提名信」 (如在居二市場出售)
如果您的單位是在居屋第二市場出售，買家必須向房屋委員會申請「提名信」。買家的律師會協助買家將您的居屋出售證正本、買家的「購買資格證明書」正本、買方支持申請「提名信」的法定聲明書，以及臨時買賣合約副本，連同申請費用一併遞交至房屋委員會。申請提名信通常需要最少五個工作天。買賣雙方必須在取得提名信後，才可以簽訂正式買賣合約。
第五步：簽訂正式買賣合約
當上述所有前期文件申請都處理妥當，並且已取得所需的許可後，買賣雙方就可以正式簽訂買賣合約。
支付加付訂金（大訂）
簽訂正式買賣合約時，買家需要向您支付「加付訂金」，俗稱「大訂」。這筆金額加上之前支付的「細訂」，使總訂金達到樓價的約百分之十。建議您在簽訂臨時買賣合約後的約十二至十四天才簽訂正式買賣合約，讓雙方有足夠時間處理相關手續。
確認正式成交日期
正式買賣合約也會明確列出最終的成交日期。這個日期是整個交易的關鍵時間點，買賣雙方需要以此為準，並且妥善安排後續的補地價、按揭以及交收事宜。
第六步：完成補地價及贖契
在成交日期前，如果您需要補地價，就必須完成補地價程序。另外，您也需要向原有按揭銀行申請贖契。
繳付補價的流程與期限
如果您在公開市場出售居屋，您必須在簽訂轉讓契據前，並且在買賣協議訂立日期起計的二十八天內，向房屋委員會繳付所需的補價。您可以親身到房屋委員會繳交，或者透過銀行轉帳。完成繳付後，您會取得相關收據。
向原有按揭銀行申請贖契
如果您的單位仍有按揭貸款，您需要向原有按揭銀行申請贖契。律師會協助您處理贖契文件，並且確保所有相關債務在成交前已解除。這確保單位在出售時，其業權是完整無瑕疵的。
第七步：簽訂轉讓契據完成交易
最後一步就是簽訂轉讓契據，這代表整個居屋出售交易正式完成。
買家驗收單位
在簽訂轉讓契據當日或者之前，買家通常會再次到單位進行驗收。買家會確保單位狀況與之前協議的一致，並且沒有新的損壞。這是保護買家權益的重要環節。
律師樓處理樓價尾數交收
成交當日，所有買賣雙方的律師會齊集。買家所申請的按揭貸款會由銀行直接轉帳至律師樓，律師會代為向賣方繳清樓價的尾數。這確保整個款項交收過程在專業且受監管的環境下進行。
正式交收單位鎖匙，完成出售
當所有款項都成功交收後，業主就會將單位鎖匙正式交予買家。至此，整個居屋出售程序便圓滿完成，買家成為單位的新業主。