居者有其屋（居屋）是香港市民安居樂業的重要途徑。然而，面對複雜多變的按揭市場，如何鎖定最低居屋按揭利息，並掌握影響按揭成數及批核的關鍵因素，成為準業主們的共同疑問。2025年，按揭環境持續演變，利率走勢、綠白表身份、新舊居屋差異、政府擔保期、入息要求及轉按限制等，均直接影響您的置業成本與成功率。本終極指南將由專家深入剖析居屋按揭的六大關鍵，助您洞悉市場脈絡，明智抉擇，輕鬆鎖定最優惠的按揭計劃。
最新居屋利率及現金回贈總覽：P按H按如何抉擇？
買到心水居屋，當然開心。接下來，了解居屋利息的計算方式，還有如何挑選最合適的按揭計劃，就變成您最關心的事了。香港的居屋按揭有很多學問，例如居屋利率的浮動，還有不同按揭計劃的居屋利息計算方法，這些都影響您日後的供款。今次，我們一同深入探討現時最新的按揭優惠，看P按和H按哪一個更適合您。
2025年主要銀行居屋利率與優惠比較表
居屋按揭的居屋利率，相信是大家最關心的部分之一。二零二四年起，政府資助房屋的按揭政策有所調整，新居屋的最長按揭年期已延長至三十年，同時按揭成數更高達九成半（綠表）或九成（白表）。現時，房委會及房協的一手新居屋，基本按揭利率已調整為最優惠利率（P）減二點五厘。不同銀行會採用各自的最優惠利率，例如滙豐銀行、恒生銀行以及中銀香港的P值為五點三七五厘。渣打銀行、東亞銀行、花旗銀行、交通銀行以及大新銀行等則普遍為五點六二五厘。這些具體的居屋利率，會直接影響您的每月供款，建議多作比較，鎖定最低的居屋利息。
最優惠利率按揭 (P按) vs 香港銀行同業拆息按揭 (H按)：運作原理及當前利率水平
當您考慮居屋按揭時，通常會面對兩種主流選擇：最優惠利率按揭（P按）和香港銀行同業拆息按揭（H按）。了解它們的運作原理，對選擇最有利的居屋利息計劃很重要。P按的利率是跟隨銀行自行設定的最優惠利率浮動，這項利率通常受美國聯邦儲備局的政策影響。由於P按的利率波動相對穩定，很多置業者會視它為較為穩妥的選擇。H按的利率則是基於香港銀行同業拆息（HIBOR）再加一個固定息差。HIBOR反映銀行之間的短期資金成本，因此H按的利率浮動性較大，當拆息低企時，H按的實際居屋利率可能會較P按低，所以每月供款會較少。但是，一旦HIBOR上升，H按的供款亦會隨之增加，通常會有一個封頂位（cap rate），防止利率無限上升，這個封頂位通常是P按減某個百分點，確保按揭的居屋利息不會過高。
按揭現金回贈、高存息戶口及其他優惠拆解
除了居屋利率本身，銀行還會提供不同的按揭優惠，幫助您節省開支。其中，按揭現金回贈是一個常見的優惠，銀行會根據您的貸款額提供一定比例的現金回贈。這些回贈比例與私人樓宇按揭的標準相似，一般介乎貸款額的零點三五厘至零點四五厘。部分按揭中介公司甚至能為您爭取額外回贈。另一項受歡迎的優惠是高存息戶口，亦稱作Mortgage-Link戶口。這個戶口連結您的按揭貸款，您存入戶口的資金可以享有與按揭利率掛鈎的利息回報，變相抵銷部分按揭利息支出，對您而言可節省居屋利息計算的負擔。此外，有些銀行可能會提供信用卡積分、存款優惠或者理財服務等，這些都可納入您的考慮範圍。
破解迷思：房委會居屋只能選P按嗎？
房委會 vs 房協居屋在按揭計劃選擇上的根本差異
許多人會問，房委會的居屋與房協的資助房屋，在按揭選擇上是否有不同。確實，兩者存在根本差異。房委會居屋（包括一手新居屋以及第二市場單位），因為有政府作為按揭的擔保人，銀行審批時會獲得政府擔保，因此這類按揭通常不需要進行壓力測試，也不需支付按揭保險費用。銀行通常會提供較為標準化的按揭產品，傳統上以最優惠利率（P按）為主，例如最新的P減二點五厘方案，旨在提供穩定且易於理解的居屋利息選擇。
相反，房協的資助出售房屋（例如夾屋、綠怡雅苑、翠嶺峰等），由於部分項目沒有政府擔保，或擔保期與房委會居屋不同，銀行在審批時會按照更接近私人樓宇的標準。這表示房協居屋的申請人，可能需要通過壓力測試，銀行亦可能要求提供詳細的入息證明。此外，雖然部分房協一手樓無需按揭保險，但其第二市場單位，若申請高成數按揭，就可能需要購買按揭保險，審批流程會更複雜。因此，房協居屋在按揭計劃的選擇上，例如H按或P按的提供，可能會有更大彈性，但也可能附帶更多審批條件。
為何部分銀行只提供P按予房委會居屋申請人？
儘管市場上對於房委會居屋按揭計劃的選擇越來越靈活，您可能會發現部分銀行仍然主要推薦或只提供P按予房委會居屋申請人。這背後有多個原因。第一，房委會居屋有政府擔保，對於銀行而言，按揭風險已大大降低。為了簡化審批流程，銀行傾向提供較為標準化、易於管理的P按產品。第二，P按的利率通常較為穩定，這與政府資助房屋旨在提供穩定住屋環境的初衷一致。對於首次置業的居屋買家來說，穩定的每月供款有助於財務規劃，減輕不明朗因素。第三，雖然H按理論上在低息環境下可以提供更低的居屋利率，但其浮動性較大，銀行可能認為P按在長遠來看更符合居屋買家的風險承受能力，亦方便其統一管理按揭產品組合。因此，即使H按原則上可行，P按仍然是房委會居屋按揭市場的主流選擇。
如何根據當前市況，選擇最有利的居屋利息計劃
選擇最有利的居屋利息計劃，需要您綜合考慮當前的經濟環境、利率走勢，以及您個人的財務狀況和風險承受能力。
首先，留意銀行最優惠利率（P）的走向。如果市場預期將會加息，P按的供款會隨之增加。但是，若您偏好穩定的供款，P按仍是較安全的選擇。如果市場處於減息周期，或者您預期香港銀行同業拆息（HIBOR）將維持低位，那麼H按在短期內可能為您帶來更低的居屋利息，變相節省每月供款。但是，您也必須考慮H按的利率波動風險，以及它有沒有適合的封頂位。
其次，檢視您的財務狀況。若您的收入穩定，而且對利率浮動有較高承受能力，H按可能會給您帶來更大驚喜。反之，若您希望每個月的供款額固定，心理壓力較小，P按會是更佳選擇。此外，您也應該比較不同銀行提供的現金回贈和高存息戶口等額外優惠，這些都會影響按揭的實際成本。
最後，您可以善用網上的居屋利息計算工具，輸入不同的按揭利率和年期，模擬您的每月供款。同時，尋求專業按揭顧問的意見，他們可以根據您的具體情況，提供個人化的居屋利息計算分析和建議，幫助您找到最合適的方案。
綠表白表大不同：居屋按揭成數、年期及居屋利息全方位比較
選購居屋是一個重要決定，其中按揭環節更是關鍵。準業主需要深入了解綠表與白表申請人之間的差異，因為這將直接影響按揭成數、還款年期以及您最終需支付的居屋利息。不同身份的買家，其按揭方案各有獨特優勢與限制，所以仔細比較才能幫助大家鎖定最適合自己的居屋利率。
綠表買家按揭方案詳解
如果您是綠表合資格買家，政府為您提供了非常大的按揭支持。這身份通常意味著您是公屋住戶，或者符合特定資格的家庭，政府希望助您輕鬆實現置業的目標。
最高按揭成數（95%）與最長還款期（25年）
對於綠表買家而言，按揭成數普遍可以高達樓價的九成半，這代表您只需支付樓價半成首期。例如，一個價值三百萬元的單位，您只需準備十五萬元首期，其餘由銀行承造按揭。這大幅降低了上車門檻。同時，最長還款期則可達二十五年，這個較長的還款期能夠有效攤薄每月供款額，減輕日常的財政壓力，方便您進行更長遠的財務規劃。
免入息審查與免壓力測試的優勢
綠表買家在申請居屋按揭時，通常享有免入息審查以及免壓力測試的優勢。因為政府作為按揭擔保人，銀行審批時會考慮到這層保障，因此對申請人的入息要求會比較寬鬆，甚至不需提供詳細入息證明文件。同時，您也無需通過傳統的壓力測試，這意味著銀行不會評估您在利率上升情況下的供款能力。這兩項優勢為綠表買家提供了極大的便利，簡化了按揭申請流程，也讓更多人符合申請資格。
綠表資格對居屋利息的實際影響
綠表資格對居屋利息的實際影響非常正面。因為有政府擔保，銀行面對的貸款風險較低。這種較低的風險，有機會讓銀行提供較為優惠的居屋利率。此外，由於豁免入息審查與壓力測試，銀行審批時間可能縮短，整個過程也相對順暢。這表示綠表買家更容易獲得按揭批准，並且有機會在眾多按揭計劃中選擇最符合自身需求的居屋利息計算方案。
白表買家按揭方案詳解
如果您是白表合資格買家，您通常是私人樓宇住戶或符合特定資格的家庭成員。政府同樣會為您提供置業資助，但是按揭條件會與綠表買家有所不同。了解這些細節，有助於您為爭取理想的居屋利息做好最佳準備。
最高按揭成數（90%）與最長還款期（25年）
白表買家申請居屋按揭時，最高按揭成數通常為樓價的九成。這表示您需要準備樓價一成作首期。例如，一個三百萬元的單位，您需要準備三十萬元首期。雖然這比綠表買家略高，但是九成按揭對於私人樓宇市場來說，仍是相當高的成數，大大減輕了首期負擔。同樣地，白表買家也能享有最長達二十五年的還款期，這有助於攤長供款期數，令每月供款額變得更可負擔。
豁免壓力測試但需申報入息的要求
白表買家在申請居屋按揭時，通常也能夠豁免壓力測試。這表示銀行不會要求您在假設利率上升後，仍然能夠通過每月供款與收入比例的審查。但是，白表買家仍然需要向銀行申報入息。銀行會根據您的申報入息，評估您的供款能力，確保每月供款不會超出您收入的合理比例。申報入息的目的是為了證明您有穩定的還款來源，銀行也會以此作為評估貸款風險的依據。
如何準備入息文件以爭取最理想的居屋利息
準備充足並且清晰的入息文件，是白表買家爭取最理想居屋利息的關鍵一步。雖然豁免壓力測試，銀行仍需審核您的供款能力。因此，您應該準備最近三個月的糧單、稅單、銀行月結單等等證明文件。如果您的收入不穩定，例如佣金或花紅，銀行可能會要求提供更長時間的入息證明，例如過去六個月甚至一年的記錄。另外，如果您的個人收入未能滿足要求，您可以考慮加入家庭成員作為「諮詢人」或聯名申請人，利用家庭總收入來符合銀行的供款能力要求。清晰的入息文件有助於銀行快速審批，並且可能讓您獲得更有競爭力的居屋利率。精確的居屋利息計算有賴於您提供的詳盡資料。
居屋按揭利率常見問題 (FAQ)
申請居屋按揭需要擔保人嗎？
不少朋友都會想知道，申請居屋按揭時是否需要找擔保人。普遍情況下，如果置業人士購買的是未補地價的居屋單位，因為政府已經為單位提供了按揭擔保，銀行通常不會要求申請人尋找額外擔保人。政府的擔保作用是，萬一申請人未能償還貸款，政府會向銀行負責，所以銀行批核時較有信心。但是，如果銀行評估申請人的收入不足以應付每月的供款，或者申請人的信貸紀錄有問題，銀行仍然可能會要求申請人提供一位「諮詢人」或擔保人，用他們的收入協助計算供款能力。這種情況也會間接影響銀行最終提供的居屋利率。因此，雖然有政府擔保，申請人仍然要展現良好的還款能力，才能有機會取得最理想的居屋利率。
居屋按揭的罰息期一般是多久？
居屋按揭的罰息期，普遍情況下是兩年。罰息期是指銀行為保障其貸款收益而設定的條款，如果您在特定期限內（例如兩年）提早還清貸款、轉按到其他銀行，或者大幅度增加貸款額，銀行便會收取一定的罰款。罰款金額通常是貸款額的某個百分比，或者指定金額。不同的銀行，其罰息期的具體條款和罰款計算方式可能有所不同，所以簽署按揭合約之前，仔細了解清楚這些細節十分重要。居屋利息優惠通常與此類罰息期掛鉤，銀行希望透過設定罰息期，確保在提供較優惠的居屋利率後，能夠鎖定一定的客戶群體。
網上按揭計算機能否完全反映最終的居屋利率及供款額？
網上按揭計算機方便易用，很多朋友都會用它來估算供款，以及初步了解不同居屋利率下的居屋利息計算結果。這些工具主要根據您輸入的樓價、按揭成數及預設的居屋利率進行居屋利息計算，提供一個初步的供款參考數字。然而，這些計算機通常無法完全反映銀行最終批核的按揭條件，所以得出的供款額只是一個估算。例如，銀行會對物業進行獨立估價，這可能與您的購入價不同；您的個人信貸狀況、其他債務，以及當時銀行的按揭政策和推廣優惠，都會直接影響最終的居屋利率。因此，網上計算機只能作為一個參考工具，您還是需要向銀行提交正式申請，才能獲取最準確的居屋利率及供款額。
影響居屋利率的還有哪些隱藏因素？
除了網上計算機的基本數字，有時候一些隱藏因素也會悄悄影響您最終獲批的居屋利率。第一，物業的實際估價是一個關鍵。如果銀行的估價低於您的購入價，貸款額就會以較低的估價為基礎計算，這會影響您的實際按揭成數，進而影響可獲取的居屋利率。第二，您的個人信貸紀錄對銀行批核至關重要。良好的信貸紀錄有助於您獲得更低的居屋利率；反之，不良紀錄可能會使銀行提供較高的利率，甚至拒絕申請。第三，您有沒有其他未償還的債務，例如私人貸款、信用卡結餘，也會影響銀行評估您的還款能力，這也會對最終的居屋利率產生影響。此外，銀行在不同時間會推出不同的按揭優惠，這些非固定因素也會讓您獲得的居屋利率有所差異。
如果我已是另一物業的擔保人，會如何影響我的居屋按揭申請？
有些朋友可能會在購買居屋前，已經為親友的物業按揭擔任了擔保人。如果出現這種情況，銀行在審批您的居屋按揭申請時，會將您作為擔保人的物業貸款，視為您潛在的財政負擔。這表示銀行會將該擔保貸款的供款額，連同您自己的入息和債務一併計算，來評估您的整體還款能力。即使居屋有政府擔保，如果銀行發現您的總債務負擔過重，您的供款與入息比率會過高，這便可能會影響您獲得高成數按揭的機會，同時也可能使銀行在審批時變得更嚴格，甚至影響您取得較為優惠的居屋利息。因此，申請按揭前，評估自己作為擔保人的財務責任，十分重要。
居屋按揭是否必須購買按揭保險？
許多首次置業的朋友都會好奇，申請居屋按揭是否一定要購買按揭保險。答案是，這要視乎您購買的居屋單位類型和狀況。一般來說，房委會提供的未補地價居屋，因為政府已經為按揭提供了擔保，所以申請人通常不需要額外購買按揭保險。這是一個很大的優勢，可以為買家節省一筆開支。但是，如果您購買的是已補地價的居屋單位，情況就會與私人樓宇看齊。這種情況下，如果您需要申請較高按揭成數（例如高於七成按揭），便需要透過香港按揭證券有限公司購買按揭保險。所以，是否需要購買按揭保險，會影響您的總體置業成本，也間接影響您的居屋利息計算。