居屋業主在打算出售或轉讓物業時，「補地價」是其中一個關鍵且複雜的環節。這項程序不僅涉及詳細的計算方法，更有繁瑣的申請步驟，令不少業主感到困惑。鑑於2025年最新的市場動態及政策，清晰理解補地價的來龍去脈對居屋業主至關重要。本文將為您全面解讀居屋補地價的基本概念、精準計算方法、詳盡的5大申請步驟，並獨家披露賣樓慳錢的實用策略，助您輕鬆應對補地價程序，確保物業交易順利，實現資產價值最大化。
居屋補地價基本概念：為何要補？何時要補？
許多有意買賣居屋的業主，都會關注居屋補地價點計這個議題。畢竟居屋補地價計算方式及居屋補地價計法，直接影響物業的轉讓安排。香港的土地由政府管理，發展商興建房屋時，必須支付地價。政府為協助市民置業，推出資助房屋計劃，例如居者有其屋計劃（居屋），合資格人士可以獲取政府的地價折扣，以低於市價的優惠購入單位。舉例而言，近年部分新居屋會以市價的五二折出售。這項地價折扣是政府給予置業人士的資助，旨在滿足市民的居住需求，而不是讓單位在市場上作為牟利工具。因此，如果業主希望將單位在自由市場出售、出租，或者以其他形式轉讓予非合資格人士，便必須向香港房屋委員會（房委會）繳付當初所獲豁免的地價，亦即是「補地價」。這樣做目的是將資助單位轉變為私人市場物業，以免市民利用政府的資助圖利。同時，未經補地價而擅自出售、出租或轉讓單位，會違反《房屋條例》相關規定，可能面臨罰款甚至監禁的法律後果。
了解居屋補地價何時需要進行，對於業主規劃物業轉讓安排十分重要。居屋單位轉售主要分為兩種情況。第一種是將單位在自由市場上出售或出租，此時業主必須先完成補地價程序，解除單位的轉讓限制，然後才能在市場上自由定價及轉讓給任何人士。第二種是透過居屋第二市場轉售單位，在這種情況下，業主不需要補地價，但是單位只能出售予持有「購買資格證明書」的合資格人士，例如綠表或白表買家，而且單位價格不能由業主自由設定。此外，資助出售房屋設有轉售限制期。二零二四年起，有關轉售限制已經收緊。目前，大部分資助出售房屋單位在購入後首五年內，業主只能以購入時的原價在居屋第二市場轉售單位。由第六年起，才可以在居屋第二市場自由定價買賣未補地價的居屋單位。同時，二零二四年起公開市場補地價出售居屋的期限由十年限制增加至十五年，意思是購入居屋後必須滿十五年，業主才可以申請補地價，並將單位在自由市場出售。
最新居屋轉售限制全攻略（2025年更新版）
居屋的轉售限制，對於有考慮賣樓的業主來說，是一個非常重要的課題。隨著二零二四年新政策的實施，資助出售房屋的轉售規定已經收緊。了解這些最新變化，可以幫助業主更清晰地規劃物業的未來。過去一些較短的限制期已延長，因此若有機會在自由市場交易，我們就需要仔細了解居屋補地價計算的方法。
不同年份購入的居屋，其轉售限制期數也有分別，您需要先核對購入居屋的年份。
二零零七年起出售的居屋單位
對於在二零零七年起發售的居屋單位，其轉售限制有以下階段性規定：
- 購入後首兩年： 業主必須先完成補地價程序，才能將單位在自由市場出售或以其他方式轉讓。
- 購入後第三至第五年： 在這段期間，業主同樣需要先行補地價，才能在自由市場轉售單位；不過，業主也可以選擇將單位無須補地價，以自由定價方式售予符合「居屋第二市場」資格的申請人。
- 購入後第五至第十年： 從第五年開始，業主可在簽訂買賣合約時才補地價。但買賣合約必須明確註明，房屋署署長所評定的補價金額，需要在完成單位轉讓契據的簽訂手續之前，同時亦在該協議日期起計的二十八天內（或房屋署署長指定的期限內）繳付。
- 購入後第十年起： 此階段起，法例上已沒有特定的轉讓限制條款，表示業主在補地價後，單位可視為一般私人住宅，能夠自由買賣或出租。
二零一八年出售的新居屋
針對在二零一八年推出並出售的新居屋單位，其轉售限制規定如下：
- 購入後首兩年： 業主只能以當初購入的價格，將單位轉售予「居屋第二市場」的申請人士，不論其是否已補地價。
- 購入後第三至第五年： 若單位尚未補地價，業主只可以在「居屋第二市場」出售予合資格申請人，此時可自由設定售價。不過，這段期間不接受補地價申請。
- 購入後第五至第十年： 從購入第五年開始，業主便可申請補地價，並在完成補價後於自由市場進行買賣。這時候，業主便可開始著手了解居屋補地價計算，為出售單位作好準備。
- 購入後第十年起： 在此階段之後，一旦完成補地價，單位便可視為私人住宅，在自由市場上進行買賣或出租，沒有額外的轉售限制。
二零一九年起的新居屋
而對於在二零一九年或之後發售的新居屋單位，其轉售限制期限則有進一步的延長：
- 購入後首兩年： 與二零一八年的規定相同，業主只能以當初購入的價格，轉售予「居屋第二市場」的合資格申請人士。
- 購入後第三至第五年： 在此期間，業主可以自由定價，但單位僅能在「居屋第二市場」出售轉讓予合資格人士。此階段同樣不接受補地價申請。
- 購入後第五至第十年： 這段時間的規定與第三至第五年相同，業主可自由定價，不過單位仍然只能在「居屋第二市場」出售轉讓予合資格人士。此階段仍不接受補地價申請。
- 購入後第十年起： 只有從購入第十年開始，業主才獲准申請補地價。一旦完成補價，單位便可於自由市場進行買賣。因此，若您持有這類居屋並考慮在公開市場出售，便需密切關注居屋補地價計法以及市場狀況。
居屋補地價計算方法：掌握核心公式與實例演練
若要了解居屋補地價點計，掌握其居屋補地價計算方法至為重要。其核心概念是將政府當初出售單位時給予買家的折扣，按照物業現時的市場價值重新計算出來。這個計算方法雖然簡單，卻是業主釐清所需補價金額的關鍵。
居屋補地價計算的核心公式其實很直接：補地價金額 = 單位現時市值 x 折扣率。其中，「折扣率」是計算的關鍵。它的計算方式為：折扣率 = (單位初售時市值 – 單位初售時售價) / 單位初售時市值。這個折扣率一旦定下，便不會改變。此外，「單位現時市值」是指業主打算補地價或出售單位時，該物業在市場上的最新估價，這個數字是浮動的。
現在，讓我們透過一個實例，深入了解居屋補地價計法。假設一個單位在十年前首次出售，當時的市場估價為一百萬元，政府以九十萬元（即九折）出售給業主。這樣計算下來，當時的折扣率是（一百萬元－九十萬元）／一百萬元＝百分之十。過了十年，若業主決定補地價，而該單位的現時市場估價為三百萬元。那麼，根據居屋補地價計算方法，業主需要支付的補地價金額便是：三百萬元 x 百分之十 = 三十萬元。
您會發現，補地價金額與單位現時市值直接相關。物業估價會由房屋委員會委託的公證行或測量師進行。他們會根據單位狀況以及市場環境作出評估。因此，樓價的高低，會直接影響最終補地價的金額。當樓價較低時，補地價金額亦會相對減少。
居屋補地價常見問題（FAQ）
處理居屋補地價事宜，不少業主都會有些疑問。以下綜合多個常見問題，並提供清晰說明，協助讀者深入了解居屋補地價的各個層面。
H3: 為何居屋需要補地價？
居屋獲政府資助出售，買家當初購入時，價格會比市價便宜，當中包含了政府提供的折扣。這個折扣，其實就是政府豁免了部分土地的價值。政府設立居屋計劃，目的是幫助市民自住，並非鼓勵炒賣圖利。因此，當您決定將單位在自由市場出售、出租，或者以其他形式轉讓予非合資格人士時，便必須向政府繳付這個差額，使物業變回完整業權的私人單位，這就是補地價的意義。若未經許可而擅自將未補地價的居屋進行轉讓，便會觸犯《房屋條例》，面臨法律責任。
H3: 居屋補地價點計？
這是許多人最關心的問題。居屋補地價計算方法其實有清晰公式。居屋補地價點計呢？它主要根據您購入單位時所享有的「折扣率」以及單位「現時的市值」來決定。簡單來說，居屋補地價金額的計法，就是「單位現時市值」乘以「買入單位時的折扣率」。舉例而言，如果當年您以市價七折購入居屋，表示您獲得了三成的折扣。假設單位現時的市值是八百萬元，那麼您便需要補繳八百萬元乘以百分之三十，即二百四十萬元的補地價費用。不同期數或屋苑的居屋，當初的折扣率或有不同，故此業主需要查核自己單位的折扣率。房屋委員會或相關部門會委派專業估價師，評估單位現時的市值。
H3: 補地價後是否必須立即出售物業？
完全沒有這項規定。完成補地價後，您的居屋單位便會轉變為如同一般私人住宅的性質，不再受政府的轉讓限制。您可以選擇即時在自由市場出售、放租，或者自行居住，日後再決定出售時機，這讓業主擁有更大的彈性。
H3: 補地價費用能否透過按揭支付？
現時，補地價費用通常不能夠透過加按或按揭的方式處理。業主需要另外準備一筆現金來繳付補地價金額。不過，香港按揭證券有限公司旗下有提供居屋補價貸款服務，業主可以向其查詢是否有相關的貸款選項。
H3: 何時是補地價的最佳時機？
由於居屋補地價金額是根據單位「現時市值」來計算，而折扣率是固定的，因此樓價的波動直接影響補價金額。若您不急於出售，可以選擇在樓市處於低位或淡靜時期申請補地價，因為這時單位的估值相對較低，您所需繳付的補價金額亦會較少。待樓市回升，您可以將已補地價的單位以較高價錢出售，便能達到更划算的效果。
H3: 誰負責支付補地價？買家還是賣家？
房屋條例規定，補地價的責任在於賣方。不過，在實際交易中，買賣雙方可以協商由哪一方承擔這筆費用。若由買家負責，買賣合約便會註明單位是以「未補地價」的狀態成交，並列明買家負責補價。若由賣家負責，合約上便會直接寫明已補地價後的總價。兩種方式都有各自的利弊和風險，例如買家承擔補價，可能受按揭貸款限制，並且有印花稅計算的風險，建議雙方在簽約前仔細考慮並尋求專業法律意見。
H3: 最早期的居屋是否需要補地價？
值得一提的是，並非所有居屋都需要補地價。例如，香港房屋委員會最早批次發售的居屋，即第一至第三期甲的居屋單位，其地契條款並沒有轉讓限制。因此，這些早期的居屋單位無需補地價，便可在自由市場上自由買賣。
H3: 補地價前可以裝修物業嗎？
這個問題涉及到補地價的金額評估。房屋署或房協在評估單位市值時，會委派測量師上門視察。測量師會將單位的維修狀況和裝修程度納入考量。如果您的物業在估價前進行了豪華裝修，這可能會推高單位的估值，進而導致您需要繳付更高的補地價金額。所以，若您打算在短期內補地價出售，考慮在估價前避免大規模裝修，這或許能夠幫助您節省補價開支。