面對突如其來的資金需求，許多香港物業業主正尋求快速、彈性的融資方案。物業二按貸款作為一種高效的物業套現途徑，提供超越傳統按揭的靈活性，助您輕鬆應對資金周轉、清還債務或擴展業務。
本《物業二按貸款終極指南》旨在為您全面解構物業二按的定義、運作原理、獨特優勢及潛在風險。透過深入分析其與其他高成數方案的比較，並詳盡拆解簡潔的4步申請流程，本指南將助您清晰掌握二按貸款的關鍵資訊，讓您在充分了解利率、批核條件及風險管理的基礎上，作出最明智的財務決策。
什麼是物業二按？全面解構其定義、運作與規管
相信您對物業二按貸款有些好奇。它其實是業主們在理財路上的一個實用選項。接下來，我們將一起深入了解物業二按，從基本定義開始，逐步拆解它的運作模式與相關規管，讓您掌握更多知識。
「物業二按」的精確定義與主要用途
在「一按」基礎上，為物業申請第二份抵押貸款
物業二按是指在您已經有一份物業按揭貸款（通常稱作「一按」）的情況下，再次將您的物業抵押，然後申請的第二份按揭貸款。簡單來說，它就像為您的物業再添上一層抵押，讓您能夠發揮物業的額外價值。
主要目的：套現作資金周轉、清還債務、擴展業務等
很多人申請物業二按，主要目的是將物業的潛在價值轉化為現金。這些現金可以用來解決各種財務需要，例如當您急需資金周轉時，或者需要清還其他較高利息的債務，甚至可以用作擴展個人業務的營運資金。物業二按提供了一種靈活的資金獲取方式。
物業二按的運作原理與債權順位
如何利用物業剩餘淨值（Equity）計算二按貸款額
物業二按的貸款額度，主要是根據您物業的「剩餘淨值」（即是物業估值減去您尚未償還的第一按揭金額）來計算。例如，若您的物業價值一千萬元，第一按揭尚欠五百萬元，那麼您理論上就有五百萬元的剩餘淨值。財務公司就會在這個基礎上，評估您可以借到的二按貸款額。
清償順序：為何一按債權人優先於二按債權人
了解物業二按的清償順序十分重要。當物業被變賣，所得款項會優先用於償還第一按揭債權人。只有在第一按揭完全清償後，剩餘的款項才會分配給第二按揭債權人。這表示，第一按揭債權人的受償順位較高，第二按揭債權人則承擔較高的風險。
主要提供者：財務公司與銀行的角色分野
為何香港大部分銀行不提供或嚴格審批二按服務
您可能會發現，香港大部分銀行普遍不提供物業二按服務，或者對其審批非常嚴格。這主要是因為物業二按的風險比第一按揭更高。銀行通常採取較為審慎的放貸政策，所以它們不太願意承擔這種額外的風險。
財務公司作為二按市場主要提供者的原因
正因為銀行的審慎態度，財務公司成為了物業二按市場的主要提供者。財務公司通常擁有較高的風險承受能力，它們的審批流程也比銀行更為靈活。因此，當您有物業二按貸款需求時，您會發現大部分選擇都來自財務公司。
物業二按不受金管局規管的關鍵特性
解釋財務公司二按毋須遵循按揭成數上限的原因
這裡有一個重要的特性，就是財務公司提供的物業二按貸款，不受香港金融管理局（金管局）的按揭成數上限規管。這與銀行按揭有很大不同。因為不受金管局限制，財務公司就能提供更高的按揭成數，這為那些希望套現更多資金的業主提供了可能性。
二按雖不受金管局規管，但仍受《放債人條例》約束
儘管物業二按不受金管局規管，它並非完全沒有約束。所有財務公司，包括提供物業二按的機構，都必須遵守香港法例《放債人條例》的規定。這條例對放債利率、放債行為等方面都有明確規範，旨在保障借款人的權益。所以，即使規管機構不同，法律保護依然存在。