「居屋賣樓」對不少業主來說可能是一項複雜且充滿挑戰的任務，由釐清單位轉讓資格、選擇出售途徑，到繁瑣的7大程序、補地價計算，甚至潛藏的法律風險，每一步都需要仔細規劃。本終極指南將為您逐一拆解「居屋賣樓」的每個環節，涵蓋申請「可供出售證明書」（准賣證）攻略、精準補地價計算方法、常見問題及財務法律考量，助您全面掌握賣樓流程，輕鬆完成交易。
釐清居屋轉讓資格與限制：您的單位可以如何賣出？
很多朋友擁有居屋，想進行居屋賣樓時，經常會問：「我的單位可以賣出嗎？」事實上，居屋賣樓不像私人樓宇那樣自由，因為政府在首次售賣單位時已提供了資助。因此，居屋單位的轉讓設有嚴格限制。明白這些限制，是了解整個居屋賣樓程序的第一步。
按首次轉讓契據年份劃分的居屋轉售限制
居屋轉售的規定並非一成不變，而是根據單位首次轉讓契據的年份而有所不同。政府會定期檢討政策，所以了解您的單位屬於哪一個年份批次十分重要。
1982年至2017年首次推售的居屋
這批居屋單位，由於首次轉讓契據的年份較早，轉售限制相對較為寬鬆。若單位首次轉讓契據日期起計的五年轉讓限制期已過，業主可以在繳付補地價後，將單位在公開市場自由出售。另外，由首次轉讓契據日期起計的第三年起，業主亦可以在居屋第二市場轉售單位予合資格人士，這個方法無須繳付補地價。
2018年首次推售的居屋
對於在2018年首次推售的居屋單位，轉讓限制則有所不同。首次轉讓契據日期起計的首兩年內，業主必須申請將單位出售予香港房屋委員會（房委會）提名的買家，並且售價會訂為最初的買入價。到了第三至第五年，業主可以選擇將單位出售予房委會提名的買家，售價會按房署評定並扣除折扣後釐定。另外，業主也可以在居屋第二市場按自行議定的價格，將單位轉售予房委會提名的合資格買家，此時無須繳付補地價。當首次轉讓契據日期起計五年後，業主便可全面在居屋第二市場自行議價出售，無須補地價；或者在繳付補地價後，於公開市場出售單位。
2019年至2021年首次推售的居屋
從2019年至2021年首次推售的居屋，轉售規定進一步收緊。首次轉讓契據日期起計的首兩年內，業主必須在居屋第二市場出售單位予房委會提名的買家，售價不可以高於單位當年的購入價格，並且無須繳付補地價。到了第三至第十年內，業主可以在居屋第二市場按自行議定的價格出售單位，同樣無須補地價。但是，要等待首次轉讓契據日期起計十年後，業主才能選擇繳付補地價，然後在公開市場自由出售單位。
2022年及之後首次推售的居屋
至於2022年及之後首次推售的居屋，轉讓限制更加嚴格。首次轉讓契據日期起計的首五年內，業主必須在居屋第二市場出售單位予房委會提名的買家，售價不可高於單位當年的購入價格，無須繳付補地價。到了第六至第十五年內，業主可以在居屋第二市場按自行議定的價格出售單位，一樣無須繳付補地價。而當首次轉讓契據日期起計十五年後，業主才可以選擇繳付補地價，然後在公開市場出售單位。
兩大「居屋賣樓」途徑深度比較：居屋第二市場 vs. 公開市場
居屋賣樓主要有兩種合法途徑，每種途徑都有其獨特的條件與市場。了解這些途徑，可以幫助您選擇最適合自己的出售方式。
居屋第二市場（未補地價出售）
很多居屋業主會選擇這個方法進行居屋賣樓。居屋第二市場是一個專門為合資格人士而設的平台，業主可以在這個市場上出售單位，無須向房委會繳付地價差額。這是因為買家本身已符合資助房屋的申請資格，包括持有「綠表資格證明書」的公屋租戶，或者持有「白表資格證明書」的「白居二」買家。這種途徑讓單位繼續服務有住屋需要的市民，也為賣方省卻了一大筆補地價費用。
公開市場（需先補地價出售）
如果業主希望將居屋單位像私人樓宇一樣，賣給任何人士，那就需要先向房委會繳付補地價。補地價後，單位的轉讓限制就會解除，業主可以在公開市場自由出售或出租單位，買家不再需要具備任何資助房屋資格。這個方法雖然需要一筆額外開支，但是增加了單位的市場流動性以及潛在買家群。
居屋賣樓程序終極指南：從申請到成交的7大關鍵步驟
各位朋友，如果您正考慮將手中的居屋單位出售，不論您是為了換取更大的空間，還是因為人生階段的變化，居屋賣樓程序始終是一個專業又需細心處理的過程。我們將透過七個關鍵步驟，為您詳細說明整個居屋賣樓程序，從申請「居屋賣樓紙」到最終的物業成交，讓您清晰掌握每個環節，助您順利完成交易。
步驟一：申請「可供出售證明書」（准賣證）
出售居屋單位的第一步，就是向房屋委員會申請一張「可供出售證明書」，這張「居屋賣樓紙」是啟動交易的關鍵文件。沒有它，您的單位便無法合法地在市場上放售。
申請該「准賣證」的資格與所需文件
業主必須為該居屋單位的登記業主，並已解除所有轉讓限制（如禁售期已過）。申請時，您需要準備以下文件：
* 填妥的「可供出售證明書」申請表格（例如HD875c）。
* 繳交申請費用，此費用一般為港幣九百三十元，可用支票或銀行本票支付予「香港房屋委員會」。
* 單位的轉讓契據副本。
* 最近十二個月內由公用事業機構發出的一份水費單和一份電費單副本，以證明您是單位的實際居住者。
該「准賣證」的申請方式與審批時間
您可以親身前往所屬的屋邨辦事處、分區租約事務管理處，或房屋第二市場計劃小組遞交申請。同時，房屋委員會也提供網上申請服務，您可以透過房委會網站、香港政府一站通或「智方便」網站填寫申請。使用網上申請，您必須持有已啟動數碼簽署功能的「智方便+」帳戶。房屋署一般需時約十四個工作天來審批申請。獲批的「准賣證」有效期為十二個月，您必須在此期限內完成簽訂臨時買賣合約。
步驟二：釐定售價與物業估價
在取得「准賣證」之後，您就需要考慮如何定價以及是否需要進行物業估價。這一步取決於您打算在哪個市場出售居屋。
居屋第二市場的定價策略
如果您選擇在「居屋第二市場」出售單位，由於單位尚未補地價，您無需申請「評估補價」。您可以自行與買家議定售價。通常，此市場的單位售價會比公開市場的同類私人住宅為低，因為買家不需要承擔補地價的費用。
公開市場的定價與申請「評估補價」
如果您的居屋單位已屆禁售期，並決定補地價在公開市場出售，您必須向房屋署申請「評估補價」。補地價金額與物業的現時估值相關。您需提交「評估補價申請書」、樓契副本及申請費。房屋署一般會在收到申請後約一個月內派員估價，並發出「評估補價通知書」。該通知書上的估價有效期為兩個月，而補價必須在買賣協議訂立日期起計二十八天內繳清。如果逾期，您就需要重新申請估價。
步驟三：物色合資格買家
居屋賣樓程序中，尋找合資格買家是一個重要環節，尤其對於未補地價的單位。
尋找持有「購買資格證明書」（准買證）的買家
若您的單位未補地價，您只可以將單位出售給持有「購買資格證明書」的買家。這些買家通常是綠表人士或已透過「白居二」計劃成功申請並取得「准買證」的白表人士。所以，您必須確保潛在買家具備此證明文件，才能合法進行交易。
步驟四：簽訂臨時買賣合約（臨約）
當您物色到合適的買家，並且雙方對價格和其他條款達成共識，下一步就是簽訂臨時買賣合約。
訂金（細訂）比例與合約注意事項
簽訂臨時買賣合約時，買家通常需要向您支付樓價百分之三至百分之五作為「臨時訂金」（俗稱「細訂」）。這份合約會列明交易的關鍵條款，包括樓價、成交日期、訂金金額以及其他特殊條款。雙方簽署後，這份合約即具備法律效力。
步驟五：申領「提名信」（未補地價交易獨有核心）
這一步是未補地價居屋賣樓程序中的核心環節，也是與私人住宅交易最不同的地方。
「提名信」的重要性與申請程序
「提名信」是房屋署發出的一份文件，允許賣方提名買方為單位的買家。對於未補地價的居屋交易，這份文件是不可或缺的。買家的代表律師會負責收集您的「准賣證」正本、買方的「准買證」正本、買方的法定聲明書以及臨時買賣合約副本，並連同港幣一千四十元的申請費，一併遞交至房屋署申領。這份提名信的審批需時最少五個工作天。沒有這份提名信，後續的正式買賣合約和轉讓契據將無法簽訂。
步驟六：簽訂正式買賣合約（正約）
在取得「提名信」或補地價程序完成後，買賣雙方就會簽訂正式買賣合約。
支付加付訂金（大訂）
簽訂正式買賣合約時，買家需要支付「加付訂金」（俗稱「大訂」），使得「細訂」和「大訂」合計的總訂金約為樓價的百分之十。這份合約會更詳細地列出所有法律條款和細節，進一步確認雙方的交易承諾。
建議簽署時間點
一般而言，建議在簽訂臨時買賣合約後約十二至十四天簽署正式買賣合約。這樣，您可以預留足夠的時間，確保所有必要的準備工作，尤其是申領「提名信」的程序能夠順利完成，避免不必要的延誤。
步驟七：簽訂轉讓契據（成交日）
恭喜您，終於來到整個居屋賣樓程序中的最後一步，也就是物業正式轉手的成交日。
繳付樓價尾數與物業交收
成交日通常安排在簽署正式買賣合約後的兩至三個月內。在這一天，買方的按揭銀行會將樓價尾數直接撥款至賣方的律師樓，由律師代為向您繳清餘下的樓價。您也會在當日將單位的鎖匙交予買家，完成物業交收。如果您有委託地產代理，通常會在成交日或之前，按協議向代理支付樓價的百分之一作為佣金。律師會負責草擬樓契條款，處理按揭契據，並將樓契送往土地註冊處登記，買家也會正式成為新業主。
智能居屋賣樓策略：深入剖析補地價計算與慳錢秘訣
居屋賣樓涉及不少學問，特別是補地價這個環節。了解補地價的計算方式，並且掌握一些合法策略，可以幫助您在整個居屋賣樓程序中省下不少金錢。本文會帶您深入探討補地價的細節，讓您出售居屋單位時更有信心。
補地價官方計算公式詳解
房屋署對資助房屋的補地價有明確的計算方法。這個公式確保了公平，並且反映了物業在轉售時的市場價值。
公式：
補地價金額 = 單位轉讓時的評估市值 x (購入時的最初折扣率 ÷ 100)
關鍵點：
這個公式中，最重要是兩個部分。第一部分是「單位轉讓時的評估市值」，這數值由房屋署專業估價人員評定。它通常反映了物業在簽署買賣協議時的市值，並且未受轉讓限制影響。第二部分是「購入時的最初折扣率」，這是指您當年購入居屋單位時所享有的價格折扣百分比。例如，若單位當年以市價七折出售，則折扣率為百分之三十。您不需理會當年的買入價格，只須看這兩個關鍵數值。
實戰策略：合法地減少補地價支出？
補地價金額不是固定不變的。您可以運用一些策略，在法律框架下減輕補地價的負擔。這可以為您節省一筆可觀的支出。
策略一：把握樓市下行週期申請補地價
補地價金額與物業估值直接相關。因此，若您選擇在樓市處於下行週期、物業估值普遍較低時申請補地價，最終繳付的金額便會相對減少。這是因為房屋署的估價會參考當時的市場狀況。在樓價低迷時補地價，然後待樓市回升，您可以將已補地價的單位放租，或者在公開市場出售，這樣可以最大化您的投資回報。
策略二：善用銀行估價與房屋署估價作對比
在您正式向房屋署提交補地價申請之前，您可以先向不同的銀行查詢該單位的估價。銀行提供的估價服務可以讓您預先了解市場對您物業的估值水平。然後，您可以將銀行估價與房屋署最終發出的估價進行比較。若房屋署的估價明顯高於銀行普遍的估值，您可以將銀行估價作為理據，向房屋署提出覆核申請，爭取一個更合理的補價金額。
由買家負責補地價？剖析操作流程與潛在風險
在一些居屋賣樓的交易中，買賣雙方可能會協商由買家負責補地價。這種操作方式有利有弊，買家需要特別留意潛在風險。
操作方式：
若您與買家達成共識，由買家支付補地價，買賣臨時合約中會清楚列明單位是以「未補地價」的價格出售。同時，合約會註明買家有責任承擔補地價的款項，這筆款項不計算在樓價之內。這個條款保障了雙方的權益，同時釐清了各方的責任。
對買家的潛在風險：
這種操作模式對買家而言存在一些風險。第一，房屋署對物業的最終估價可能高於買家或銀行最初的預期。假如估價高出預算，買家需要自行承擔這筆增加的差額，才有辦法完成交易。第二，由於補地價金額沒有寫入臨時合約的樓價部分，買家將無法把補地價款項納入按揭貸款中。因此，買家需要準備更大筆的現金，才能支付補地價這部分開支。這對買家的現金流會構成較大的壓力，因此買家必須仔細評估自己的財務能力。
成功居屋賣樓的財務與法律考量
談到居屋賣樓，許多朋友最關心的就是費用與相關的法律責任。確實，這兩個部分是整個居屋賣樓程序中非常關鍵的環節，處理得當可以讓您安心順利完成交易。我們現在就來深入了解這些細節，讓您對居屋賣樓的財務和法律面有更清晰的認識。
完整的居屋賣樓費用清單
賣樓不只代表資金進賬，同時也會產生一些必須支出的費用。了解這些開支，能幫助您更準確地計算預計收益，作出周詳的財務規劃。
賣方需承擔的主要費用
作為賣方，您在居屋賣樓的過程中會面對幾項主要開支。首先，地產代理佣金是一項常見費用，因為大多數業主都會委託地產代理協助放盤及物色買家。這項佣金一般是成交價的百分之一，視乎協議。接著是律師費，由律師負責處理買賣合約的草擬、審閱及物業轉讓等法律事務。律師費會根據物業價值及交易複雜程度而有所不同。
此外，如果您選擇在公開市場居屋賣樓，便必須向房屋署繳付補地價費用。這筆費用是居屋出售時的一大支出，其金額取決於物業當時的估值與當年的折扣率。繳付補地價之前，您需要先申請「評估補價申請書」，這項申請本身也會產生一筆行政費用。
如果您打算透過居屋第二市場出售單位，您便無需補地價。但是，您仍然需要向房屋署申請「可供出售證明書」（俗稱「居屋賣樓紙」或「准賣證」），這項申請需要支付行政費用。居屋賣樓紙是您獲准在居屋第二市場出售單位的重要文件。完成臨時買賣合約後，買家一方的律師會協助申請「提名信」，這項申請也涉及指定費用。
《房屋條例》下的法律責任：切勿以身試法
進行居屋賣樓，我們必須嚴格遵守《房屋條例》（第283章）的規定。這是因為居屋屬於資助房屋，與私人市場物業的買賣有所不同。政府對於居屋的轉讓有嚴格的規管，目的是確保資源能夠合理分配給真正有需要的人士。任何未經授權或不符合規定的轉讓行為，都可能觸犯法例，因此我們必須清楚了解其中的法律責任。
第17B條：
《房屋條例》第17B條明確指出，任何違反與單位有關的買賣協議或轉讓契據條款的按揭、其他押記、轉讓或其他讓與，均屬無效。這表示，如果您在未經房屋署批准或未按規定完成補地價程序的情況下，擅自將居屋單位出售、抵押或以其他形式轉讓，這些行為在法律上都是沒有效力的。您雖然可能收取了款項，但是該交易在法律上並不成立，甚至可能無法真正地轉讓業權，這會帶來嚴重的後果。
第27A條：
除了民事無效，非法轉讓居屋還會涉及刑事責任。《房屋條例》第27A條規定，任何人作出非法轉讓行為即屬犯罪，將面臨法律的懲罰。根據相關條文，違法者可被判處罰款甚至監禁。這個條例的目的是給予強大的阻嚇力，防止任何人在居屋賣樓時以身試法。所以，在展開居屋賣樓程序前，務必全面了解並嚴格遵守所有規定，確保交易合法合規，避免不必要的法律麻煩。
居屋賣樓常見問題 (FAQ)
問：我的「可供出售證明書」（准賣證）快到期但還未成功賣出，可以續期嗎？
居屋業主放售單位，申請「可供出售證明書」是程序中的關鍵一步。這份「居屋 賣樓紙」有既定有效期，通常為十二個月。如果單位在這段時間內未能成功售出，業主需要重新向房屋委員會提交申請。這個重新申請程序與首次申請類似，需要再次遞交所需文件及繳付行政費用。建議業主在證明書到期前便開始考慮重新申請，以確保居屋賣樓程序能夠順利進行，避免因文件過期而影響交易。
問：如果買家在簽訂臨約後無法取得「提名信」，會怎樣？
簽訂臨時買賣合約後，買家需要向房屋委員會申請「提名信」，這份文件是未補地價居屋交易的獨有核心。如果買家最終未能成功取得「提名信」，這份臨時買賣合約將無法繼續履行。根據合約條款，買家可能需承擔違約責任，通常會被沒收已支付的訂金，而賣方可以收回單位，再另覓買家。因此，買家在簽訂臨約前，務必確保自身符合購買資格，並有信心成功取得「提名信」。
問：賣出居屋後，我和家人還能再申請公屋或其他資助房屋嗎？
一旦成功賣出居屋，原業主與其配偶將永久失去再次申請房屋委員會及房屋協會旗下任何資助房屋計劃的資格。這些計劃包括公屋、居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、置業資助貸款計劃、房屋第二市場計劃以及租者置其屋計劃。這項政策旨在確保公共資源的公平分配，防止個人重複受益於政府的資助。這是一個非常重要的考量，居屋賣樓前必須清楚了解。
問：居屋裝修會影響補地價的估值嗎？
居屋單位進行裝修，一般而言不會直接影響房屋委員會評估補地價的估值。房屋委員會在計算補地價時，主要會根據單位目前的市場價值，以及購入單位時所享有的折扣率。其估值著重於物業本身的結構、面積、地段、樓齡等基本因素，並假設單位為標準裝修。除非裝修涉及大幅度結構改動，否則一般提升室內裝潢的投資，例如更換地板、櫥櫃或衛浴設施等，通常不會顯著提高補地價的金額。補地價的重點在於回補當年的地價折扣，而非單位裝修的提升價值。
問：在禁售期內，如果因特殊困難（如破產、重病）急需進行居屋賣樓，有豁免途徑嗎？
在居屋的禁售期內，業主通常不允許將單位在公開市場出售或出租。然而，若業主面臨極端特殊及真正困難的情況，例如破產、家庭成員重病、重大意外導致經濟嚴重困難，或離婚需分產等，可以向房屋委員會提交書面申請，要求豁免相關轉售限制。房屋委員會會根據個別個案的具體情況，嚴謹審核這些申請。即使獲得批准，單位通常也只能在居屋第二市場出售予合資格人士，或由房屋委員會酌情考慮其他安排。這類豁免申請的審批過程十分嚴格，並非理所當然。