作為居屋業主，您可能正尋求機會，透過按揭安排來節省利息開支、賺取銀行回贈，甚至整合債務。「居屋轉按」正是達成這些財務目標的重要途徑。然而，居屋轉按流程相較私樓更為複雜，涉及房屋委員會的獨特審批、未補地價與已補地價的區別，以及加按套現的嚴苛限制，往往令業主感到困惑。
《居屋轉按2025終極指南》旨在為您提供最全面、最實用的轉按資訊，助您掌握從概念到實際操作的一切細節。本文將深入剖析居屋轉按的八大申請手續、助您了解如何獲取更優惠按揭利率、賺盡銀行現金回贈、善用Mortgage-Link戶口慳息等秘訣。我們亦會詳盡分析轉按的潛在風險、還款年期限制，並比較最新銀行優惠，務求助您全面掌握居屋轉按的竅門，做出最明智的財務決策。
了解居屋轉按基本概念與重要性
作為居屋業主，您可能曾經聽過「居屋轉按」這個概念。它不只是一種按揭操作，更是一個理財工具。今天我們就來仔細探討居屋轉按的基本概念以及它為何如此重要。
什麼是居屋轉按？與私樓轉按分別
簡單來說，居屋轉按是指您將現有居屋單位的按揭貸款，從一間銀行轉移至另一間銀行。這樣做的主要目的，是獲取更優惠的按揭利率，或是賺取銀行提供的現金回贈。私樓轉按的操作流程比較簡單，業主一般只要符合銀行要求，就可以自由轉換按揭銀行。然而，居屋轉按的程序，特別是未補地價的居屋，則有其獨特之處。因為居屋帶有政府資助性質，業主進行居屋轉按申請時，必須先獲得房屋委員會的審批和同意書。這是居屋轉按手續中，與私樓轉按的最大分別。
平手轉按與轉按套現（加按）定義
在居屋轉按的世界裡，主要分為兩種情況：第一種是「平手轉按」。這表示您只是將現有按揭貸款餘額，轉移到另一間提供更佳條件的銀行。您的貸款總額維持不變，目的是為了節省利息，或是獲取銀行回贈。第二種情況是「轉按套現」，也稱為「加按」。這種操作是指您在轉移按揭貸款的同時，由於物業價值可能有所增長，您可以申請增加貸款額。這樣，您可以從物業中套取額外的現金，作其他財務運用。
未補地價與已補地價居屋轉按核心分別
居屋按揭能否順利轉按，核心關鍵在於您的單位是否已補地價。對於未補地價的居屋單位，由於其受制於《房屋條例》及房屋契據限制，業主進行任何轉按操作，包括居屋轉按申請，都必須向房屋委員會提交申請，並取得房屋署署長的同意書。這類單位通常只能進行「平手轉按」，不能用於套取額外現金（加按）。相反，已補地價的居屋單位，其按揭操作就與私人樓宇大致相同。業主可以自由選擇按揭銀行，進行平手轉按，甚至在符合銀行要求下，進行轉按套現，毋須再經房屋委員會審批。
申請居屋轉按的四大核心優勢
既然我們了解了居屋轉按的基本概念，現在就讓我們深入探討，為何居屋業主應該考慮申請居屋轉按。這項理財操作，為您帶來四大核心優勢。
優勢一：獲取更優惠按揭利率
隨著按揭市場利率變化，不同銀行的按揭產品亦會持續更新。透過居屋轉按，您可以將現有按揭貸款轉移到提供更低利率的銀行或按揭計劃。即使只是輕微的利率下調，長遠而言，亦能為您節省龐大的利息支出，大大減輕每月供款負擔。因此，定期檢視市場上的按揭利率，是一個精明的理財策略。
優勢二：獲取銀行現金回贈與其他優惠
除了節省利息，居屋轉按的另一大吸引力，就是銀行提供的現金回贈。為吸引新客戶，許多銀行會提供一筆豐厚的現金回贈，作為成功轉按的獎勵。這筆居屋轉按回贈，可以彌補部分轉按手續中涉及的律師費及其他行政費用。此外，部分銀行還會提供其他額外優惠，例如高息存款戶口或信用卡積分，讓您的轉按操作更具價值。
優勢三：善用Mortgage-Link戶口對沖利息
部分銀行會提供與按揭貸款掛鈎的「Mortgage-Link」高息存款戶口。簡單來說，您存放在此戶口內的資金，可以享有與按揭利率相同的利息。這項功能，可以有效抵銷您部分按揭利息支出。舉例來說，如果您按揭利率是2.5%，您的Mortgage-Link戶口存款亦能享有2.5%的利息。這樣，即使您有備用資金，這些資金也能為您賺取利息，變相降低了實際供樓成本。同時，您的資金仍保持高度流動性，可隨時提取使用。
優勢四：整合債務或擺脫高息二按（已補地價居屋適用）
對於已補地價的居屋業主來說，轉按更是一個強大的理財工具。它容許您將高息債務，例如私人貸款或信用卡債務，整合到按揭貸款中。由於按揭利率普遍低於其他消費貸款，此舉可以顯著降低您的整體利息負擔，簡化還款流程。此外，如果您曾經承造發展商的高息第二按揭，當物業升值或您的財務狀況改善後，您可以透過轉按，清還這類高息債務，徹底擺脫高昂的利息支出。不過，請注意，這項優勢主要適用於已補地價的居屋，因為未補地價的居屋不能進行加按套現。
未補地價居屋轉按官方流程全解析
未補地價居屋轉按，由於涉及政府資助，它的申請程序與一般私人樓宇轉按有很大分別。整個流程需要經過房屋委員會或房屋署的審批，以及銀行和律師樓的配合，每一步都非常關鍵。了解居屋轉按的官方流程，可以讓您更有信心處理居屋轉按申請，確保過程順暢。
階段一：向房屋委員會/房屋署申請「轉按同意書」
要啟動未補地價居屋轉按，首要步驟就是取得房屋委員會或房屋署發出的「轉按同意書」。這是整個居屋轉按手續的開端，沒有這份同意書，銀行就無法處理您的申請。
步驟一：揀選參與銀行及初步接洽
在正式提交居屋轉按申請前，建議您先多比較市面上不同銀行的居屋按揭計劃。因為並非所有銀行都承辦未補地價居屋按揭，您需要從房屋委員會提供的「參與銀行名單」中挑選合適的銀行。您可以先與銀行進行初步接洽，了解它們提供的按揭利率、條款，以及潛在的居屋轉按回贈優惠。這樣您可以找到最符合您需求的選擇。
步驟二：填妥並遞交「非轉按申請書」
當您選定心儀的銀行並了解相關條款後，下一步就是填寫「非轉按申請書」。這份表格是專門用於房屋委員會資助房屋轉變按揭安排的申請，所有資料都必須準確無誤。填妥申請書後，您需要將其連同其他所需文件，送交至您居屋屋苑所屬的房屋署租約事務管理處。請注意，您需要確保資料完整，因為這是處理申請的必要條件。
步驟三：繳付行政費用與注意事項
遞交「非轉按申請書」時，您必須同時繳付一筆行政費用。現時，這筆費用為港幣2,100元，抬頭須寫明「香港房屋委員會」。有一點需要特別留意，這筆行政費用一經繳付，不論您的居屋轉按申請最終是否獲批，或者您選擇撤回申請，這筆費用都是不會發還的。因此，您在遞交申請前務必考慮清楚。建議您在提交這份申請書之前，最好已經從新選定的按揭銀行取得初步的批准。
步驟四：成功獲批「轉按同意書」及有效期
房屋委員會在審批您的居屋轉按申請後，如果獲得批准，就會透過掛號信形式寄出「轉按同意書」給您。這份文件是您繼續辦理居屋轉按手續的關鍵。這份「轉按同意書」有其有效期限，通常為六個月。您必須在這六個月內完成所有轉按的法律及行政程序。如果逾期未完成，您將需要重新提交申請，並且再次繳付行政費用。
階段二：銀行與律師樓的法律及行政程序
在您成功取得房屋委員會的「轉按同意書」後，居屋轉按的流程就會進入由新銀行及律師樓主導的法律和行政程序。這階段主要涉及文件的簽署、舊按揭的解除以及新按揭的設立。
步驟一：與新銀行簽訂新按揭契據
當您持有「轉按同意書」，就可以與您選定的新銀行正式簽訂新的按揭契據。這份文件是具有法律效力的，標誌著新的按揭關係正式確立。銀行會根據之前商議好的條款，例如按揭利率和還款年期，與您簽署這份重要文件。
步驟二：聯絡原有銀行辦理解除舊有按揭
同時，您的新銀行或您委託的律師樓會聯絡您原有的按揭銀行，辦理解除舊有按揭的手續。原有的銀行會發出一份「證明書」（即「轉按同意書」的附錄I），裡面詳細列明您現有按揭的所有資料。這份證明書會直接送交給新銀行，用於確認舊按揭的狀況。
步驟三：關鍵文件處理與交接
在收到舊銀行發出的「證明書」後，新銀行會隨即發出一份「確認書」（即「轉按同意書」的附錄IV），確認已審閱舊按揭的資料。為了確保房屋資助貸款小組有充足時間進行資料核實，您必須在新按揭契據簽訂日期前，至少十四個工作天，將已簽妥的「轉按同意書」、「證明書」和「確認書」副本傳真至房屋資助貸款小組。完成新按揭契據的簽訂後，新銀行也需要在十天內將「按揭契簽立通知書」（即「轉按同意書」的附錄II）送交房屋署財務分處和房屋資助貸款小組。此外，您的律師還會向房屋資助貸款小組發出「銀行律師通知書」（即「轉按同意書」的附錄III），確認所有法律文件已妥善簽署。
步驟四：與房屋資助貸款小組會面及最終確認
在房屋資助貸款小組完成對您遞交的「證明書」和「確認書」的核實工作後，他們會安排與您進行一次正式會面。在這次會面中，您必須帶備所有已簽妥的「轉按同意書」、「證明書」以及「確認書」的正本。您會與房屋委員會簽訂一份新的貸款協議，以此正式確認您的新按揭安排。會面完成後，房屋資助貸款小組會以書面形式指示您原有按揭的銀行解除舊有按揭，並且會將這份指示的副本同時發送給您的新銀行，確保所有相關方都已收到通知並執行相應步驟。
居屋轉按手續時間線預估
整體來說，居屋轉按手續所需的時間會因為不同情況而有所不同，但您可以參考以下主要節點來預估整個時間線。首先，向房屋委員會申請「轉按同意書」的審批時間需要數週。在獲批同意書後，您有六個月的有效期來完成所有後續的銀行和法律程序。當您準備進入銀行和律師樓階段，從提交關鍵文件到房屋資助貸款小組審核，您需要預留至少十四個工作天。完成新按揭契據簽署後，新銀行還有十天時間將相關通知書提交給房屋署。整個過程涉及多方協調，因此建議您盡早開始規劃，並預留充裕時間處理，以確保居屋轉按流程順利完成。
精算居屋轉按財務得失與潛在風險
不少居屋業主考慮居屋轉按，主要原因是為了節省利息或者獲取銀行提供的居屋轉按回贈。不過，進行任何財務決定前，仔細計算潛在得失，並且了解相關風險，非常重要。這不只是一次性的資金流動，更是一項影響深遠的財務安排，因此必須全面評估。
計算居屋轉按回贈實際回報
銀行為了吸引客戶，通常會為居屋轉按提供現金回贈。這筆居屋轉按回贈可以幫助業主減輕轉按初期的一些開支。然而，您需要留意，這些回贈並非純粹的額外收入，因為居屋轉按申請過程中，會產生一些必要費用。只有當實際收到的回贈金額，高於所有相關成本時，這次轉按才算是真正「有著數」。
居屋轉按回贈淨實算範例
假設您正在考慮一宗居屋轉按申請，而您的單位貸款餘額為港幣一百萬元。如果銀行提供百分之零點八的居屋轉按回贈，您將會獲得港幣八千元的回贈金額。然而，這筆回贈並非您最終實際賺取的金額。您必須從中扣除一些硬性支出，才可以得出這次轉按的淨回報。
必須扣除的成本：律師費與房署行政費
進行居屋轉按時，有一些成本是必須支付的。首先，您需要支付律師費。這筆費用一般約數千港元，用來處理轉按的法律文件與手續。其次，因為居屋轉按涉及政府資助房屋，您必須向房屋委員會或房屋署繳付一筆行政費用，現時這筆費用為港幣二千一百元。這些費用無論最終轉按是否成功，一般都不予退還。因此，在計算居屋轉按回贈的實際效益時，務必將這些固定開支考慮進去，才可以看清最終的財務結果。
居屋轉按潛在風險評估
居屋轉按雖然有其優勢，但是當中也存在一些不容忽視的風險。了解這些潛在風險，才可以幫助您作出明智的決定，避免不必要的損失。進行居屋轉按手續前，建議您仔細評估以下幾個主要風險點。
風險一：罰息期計算與規避
銀行在批出按揭貸款時，為了鎖定客戶並確保盈利，通常會設有罰息期。這個罰息期一般為期兩至三年。如果在罰息期內進行居屋轉按，您便需要向原有的銀行繳付一筆罰款，這筆費用有時會相當高昂，甚至可能高於您轉按所得的居屋轉按回贈。因此，在考慮居屋轉按申請時，您應該仔細查閱現有按揭貸款的按揭通知書，確定罰息期的結束日期。安排新的居屋轉按手續時，務必確保在罰息期過後才完成整個轉按程序，便可以有效規避這項費用。
風險二：樓市下行與銀行估價不足
樓市變動會直接影響物業的估價。如果樓市下行，您的居屋單位估價可能會出現不足。當銀行對物業估價不足時，它們可能會降低批出的按揭金額，或者不願意提供太優惠的按揭條件。這對於原想平手轉按的業主來說，可能導致無法獲得預期的低息方案；若您想透過已補地價居屋轉按進行套現，更可能因為估價不足而無法取得足夠的貸款額。因此，在樓市波動時進行居屋轉按，必須特別留意銀行估價的變化。
風險三：加息週期下H按與P按的利率風險
居屋按揭現在可以選擇H按（香港銀行同業拆息按揭）或P按（最優惠利率按揭）。這兩種按揭計劃在加息週期下的表現不同。H按的利率通常會隨著香港銀行同業拆息的波動而變動，如果進入加息週期，H按的實際供款利息可能快速上升，甚至觸及封頂利率。雖然P按的利率相對穩定，但是其利率可能高於H按未觸及封頂時的水平。在加息週期中進行居屋轉按，必須仔細比較新舊按揭計劃的利率細節，特別是H按的封頂利率是否比舊有計劃更高，這將直接影響您未來的供款負擔。
居屋轉按還款年期核心限制詳解
居屋轉按與私人樓宇轉按其中一個顯著不同之處，就是還款年期受到房屋委員會的嚴格限制。這項限制對居屋轉按申請的影響非常大，必須深入了解。
「總計還款期」概念與上限
當您考慮居屋轉按時，銀行和房屋委員會會審核一個名為「總計還款期」的概念。這個「總計還款期」並非指您新轉按後的貸款年期，而是包括了您過去與現有按揭已供款的所有年期，加上新轉按的還款期總和。房屋委員會對資助出售單位的「總計還款期」設有嚴格的上限，這會直接影響銀行可以批給您的最長還款年期。
新舊居屋還款期上限分別（25年 vs 30年）
居屋單位的還款期上限，會因為單位的新舊而有所不同。對於在二零二三年十二月一日之前獲發佔用許可證的居屋單位，其總計還款期最長不可超過三百個月，即二十五年。至於在二零二三年十二月一日或之後獲發佔用許可證的新居屋或綠置居項目，其總計還款期則可以延長至三百六十個月，即三十年。這個區分對居屋轉按手續中可選擇的還款年期有決定性的影響。
房委會擔保年期對銀行審批的影響
房屋委員會會為居屋按揭提供擔保，這項擔保對銀行審批居屋轉按申請非常重要。然而，房委會的擔保並非無限期。對於部分居屋單位，即使總計還款期可以延長，房委會的擔保年期可能仍然維持在較短的年限，例如二百四十個月。一旦超出房委會的擔保年期，銀行便需要自行承擔更多的風險。這會直接影響銀行是否願意批出貸款，以及它們提供的按揭利率和條件。因此，銀行在審批居屋轉按時，會非常重視房委會剩餘的擔保年期。
銀行居屋轉按優惠比較與策略運用
居屋業主考慮居屋轉按時，了解不同銀行的優惠與策略運用非常重要。透過精明比較，您可以找到最適合自己的居屋轉按計劃，從而節省利息支出，或是賺取居屋轉按回贈。以下，我們一起探討當中的細節。
最新銀行居屋轉按計劃比較
市場上各家銀行提供多種居屋轉按計劃，它們各有特色。申請居屋轉按前，仔細比較不同計劃的利率、回贈及其他條款，這是一項必要的功課。
H按 vs P按：選擇考量
現時，居屋按揭貸款人可以選擇H按，也可以選擇P按。兩種按揭計劃各有其優點。
H按，又稱為香港銀行同業拆息按揭，它的利率跟隨銀行同業拆息浮動。當銀行同業拆息較低時，H按的實際利率通常會低於P按，這可能為您帶來較大的利息節省。可是，香港銀行同業拆息會受市場資金流動性影響，所以H按的供款額可能會較為波動。
P按，即最優惠利率按揭，它的利率跟隨銀行本身的最優惠利率浮動。P按利率相對穩定，變動次數也較少。即使市場利率環境有波動，P按的供款額通常較為可預測。許多人覺得P按比較安心。
舉例來說，目前市場上一些銀行提供的H按實際利率可能為H+1.3%或H+1.4%，同時設有封頂位，例如P-2.5%。某些銀行例如中銀及滙豐銀行提供的P按實際利率可能為P-2.5%，東亞銀行可能為P-2.75%。選擇哪種按揭計劃，您可以考慮自己對利率波動的承受能力，以及對未來市場走勢的判斷。如果您希望鎖定較穩定的供款額，P按也許是您的選擇；如果您想在低息環境下爭取更大節省，並可以承受一定風險，那麼H按可能更適合您。
居屋轉按回贈與其他額外優惠
許多銀行會提供現金回贈，吸引您將居屋按揭轉到他們那裡。這筆居屋轉按回贈金額通常按貸款額的某個百分比計算，是您進行居屋轉按申請後的一筆額外收入。例如，有些銀行可能提供0.8%或1%的現金回贈。這筆回贈可以直接抵銷轉按過程中的律師費和房署行政費用，甚至為您帶來淨收益。
除了現金回贈，各家銀行也可能提供其他額外優惠。例如，按揭額外掛鈎高息存款戶口（Mortgage-Link）、火險優惠、免費物業估價等。您在比較時，應該將這些優惠一併考慮。這樣您可以計算出哪一個居屋轉按計劃提供的總體價值最高。
深度剖析 Mortgage-Link 掛鈎式按揭
在居屋轉按手續完成後，Mortgage-Link戶口是一種非常實用的工具。它可以幫助您有效對沖按揭利息，變相節省供款。
Mortgage-Link 運作原理與好處
Mortgage-Link戶口，又稱掛鈎式按揭戶口，是一個與您的按揭貸款掛鈎的儲蓄戶口。這個戶口最大的特點是，您存放在裡面的存款，可以享有與按揭貸款利率相同的利息。
舉例來說，如果您的按揭利率是2.5%，您在Mortgage-Link戶口存入的資金，也可以享有2.5%的利息。這些利息通常會直接抵銷您每月的按揭利息支出。這樣，您的實際供樓成本就會降低。
Mortgage-Link戶口還有其他好處。它維持活期存款的性質，所以您可以隨時提取戶口內的資金。這比定期存款更靈活，讓您的資金保持高度流動性。有些銀行甚至允許您將最多三個存款戶口與按揭掛鈎，讓您的家人也可以享受到高息存款的便利。
使用 Mortgage-Link 的注意事項
Mortgage-Link戶口雖然好用，您使用時也有一些細節需要注意。
首先，大部分銀行的Mortgage-Link戶口，其高息存款的上限通常設為按揭貸款總額的百分之五十。只有少數銀行可能提供高達百分之六十的上限。這表示，即使您存入更多資金，只有達到上限的部分才能享有高息。另外，您的按揭貸款餘額會隨時間減少，所以可享高息的存款上限也會相應下降。
其次，Mortgage-Link戶口的派息方式可能會影響您可扣稅的按揭利息支出。根據稅務條例，支付的按揭利息可以用作稅務扣除。如果您的Mortgage-Link戶口利息直接抵銷了按揭利息，那麼可供扣稅的利息總額可能會減少。您可以諮詢專業人士，了解這對您個人稅務狀況的影響。
最後，您使用Mortgage-Link戶口之前，最好向銀行查詢清楚相關條款。這包括戶口的存款保障情況，以及是否有其他隱藏限制。充分了解所有細節，您可以更安心地運用Mortgage-Link戶口為自己理財。