在加息週期下，如何有效運用物業資產應對資金周轉、拓展投資或應付家庭開支，是不少業主關心的議題。「樓加按」作為一種靈活的資金調配方案，為業主提供了額外的資金流。然而，如何在加息環境中作出明智決擇，確保資金效益最大化同時減低風險，是每位業主必須審慎考量的關鍵。
本文將深入剖析「樓加按」的核心操作與價值，並與「轉按」及高風險的「二按」進行專業比較，助您釐清三者區別與適用情境。更重要的是，我們將獨家傳授3大專家級慳息策略，助您在加息環境下，依然能夠精明套現，同時將利息成本降至最低，充分掌握物業資產的自主權，實現財務目標。
「樓加按」核心概念：與轉按、二按的專業區分
我們在日常生活中，經常聽到「樓加按」這個詞語。大家可能想知道，這三個概念究竟是甚麼意思，它們之間有甚麼分別。今天我們深入淺出，一同了解這些專業名詞，幫助您作出明智的財務決定。
何謂「樓加按」？操作原理與價值
「樓加按」指的是您在已有按揭貸款的基礎上，向原本的按揭銀行申請增加貸款額度。這種操作讓業主可以利用物業的升值空間，或者已經償還的貸款部分，重新獲取現金。這個過程並非申請一份新的按揭，而是調整或增加原有按揭的金額。
操作原理：向原按揭銀行增加貸款額以套現
具體而言，當您的物業價值上升，或者您已經供款多年，按揭餘額減少，物業的淨值（亦稱「淨資產」或「水份」）就會增加。銀行會根據物業最新的估值，以及您目前的還款能力，重新審批您的貸款額度。新的貸款額度會比您現有的按揭餘額高，兩者之間的差額就是您可以套取的現金。例如，當「樓按加息」時，您可能希望透過加按來整合其他債務，以應對較高的利息開支。
主要用途：應對投資、業務周轉、家庭開支等資金需求
很多人選擇樓加按，目的是為了獲得一筆可靈活運用的資金。這些資金可以有多種用途，例如投資新的項目、解決生意上的資金周轉問題、應付突如其來的家庭開支，或是為子女的教育、結婚等大事作準備。這個操作可以有效釋放物業的潛在價值，滿足您的即時財務需求。
核心優點與潛在風險一覽
「樓加按」的主要優點是操作相對簡便，因為您是向原有銀行申請，銀行對您的物業和信用狀況已有了解。此外，貸款利率通常也較低，和一般的按揭利率相近。但是，潛在風險是如果樓價沒有明顯升值，或者銀行對物業估價不足，您可以套取的金額可能會較少。同時，由於貸款額增加，每月的供款壓力也會相應提升。
何謂「轉按」？與「樓加按」的策略性關係
「轉按」與「樓加按」有時會一起討論，但是它們的本質不同。「轉按」指的是您將現有的按揭貸款，從一家銀行轉移到另一家銀行。
操作原理：將按揭由A銀行轉移至B銀行
當您選擇轉按，新的銀行會接手您的按揭貸款。這包括重新審批您的申請、對物業進行估價，並且可能會提供新的按揭條款。這個過程就像為您的物業重新申請一份全新的按揭。
「轉按套現」 vs 「樓加按」：如何選擇？
您可能想問，「轉按套現」和「樓加按」應該如何選擇？如果您主要想獲取更優惠的利率、賺取現金回贈，那麼轉按可能更合適。因為轉按能讓您全面審視市場上所有的按揭產品，尋找最優厚的回報。但是，如果您只是需要小額資金，並希望維持與原有銀行的關係，那麼樓加按可能更直接。有時，業主會選擇「轉按連加按」，也就是將按揭轉到新銀行時，同時增加貸款額來套現。這個做法可以一併處理轉移銀行和增加貸款的需求。
轉按主要誘因：賺取現金回贈、獲取更低利率、善用高息掛鈎戶口
轉按的主要吸引力在於銀行為了爭取客戶，通常會提供豐厚的現金回贈。此外，您可以藉機獲得市場上更低的按揭利率，從而減少每月的利息支出。很多新按揭計劃還會附帶高息掛鈎戶口（Mortgage Link），您可以將部分存款放在這個戶口，賺取和按揭利率相若的高息，有效抵銷部分按揭利息，變相達到慳息效果。
何謂「二按」？定義與高風險警示
「二按」是另一種獲取資金的方式，但是其風險遠高於樓加按和轉按。您在考慮任何財務操作時，應該充分了解其風險。
操作原理：在一按外，向財務公司或發展商申請第二份按揭
「二按」是指您在擁有一份銀行提供的第一按揭（一按）的基礎上，再向非銀行機構，例如財務公司或發展商，申請第二份按揭貸款。這樣您的物業上會有兩份按揭，兩個不同的債權人。
高風險剖析：極高利率、寬鬆監管與「Call Loan」風險
「二按」的最大風險在於其利率極高，遠遠超出銀行按揭的水平，因此每月的供款壓力會非常大。此外，財務公司普遍受到的監管不如銀行嚴格，可能缺乏透明度。最危險的一點是「Call Loan」風險。一旦您的財政狀況出現問題，例如未能按時供款，或者市場環境急劇變化，財務公司有權隨時要求您立即償還全部貸款，並可以啟動物業的收回程序。這個風險遠比銀行高。
為何應優先考慮「樓加按」而非二按
考慮到「二按」極高的利息成本、寬鬆監管，以及潛在的「Call Loan」風險，一般來說，我們都會建議業主優先考慮「樓加按」或「轉按」來套現。這兩種方式的利率相對合理，風險較低，並且受銀行嚴格監管，對借款人的保障較大。
樓加按、轉按、二按關鍵指標比較
了解了這三種操作的定義和原理，現在讓我們將它們的關鍵指標列出來，方便您比較。
貸款機構：原銀行 vs 新銀行 vs 財務公司
- 樓加按：通常是向您物業原有按揭的銀行申請。
- 轉按：將按揭從現有銀行轉移到另一家新的銀行。
- 二按：通常是向財務公司或發展商申請。
利率水平：相對較低 vs 市場最優 vs 極高
- 樓加按：利率相對較低，與一般銀行按揭利率相近。
- 轉按：有機會獲得市場上最優惠的利率，或者更低的「樓按加息」期間的貸款成本。
- 二按：利率極高，遠超銀行按揭。
風險程度：低 vs 低至中 vs 高
- 樓加按：風險較低，因為只涉及單一銀行。
- 轉按：風險為低至中，需要注意罰息期和新的按揭條款。
- 二按：風險非常高，主要因為高利率和潛在的「Call Loan」風險。
審批要求：需重新審批 vs 需重新審批 vs 相對寬鬆
- 樓加按：需要銀行重新審批您的還款能力和物業估值。
- 轉按：需要新銀行重新審批您的還款能力和物業估值。
- 二按：審批要求相對寬鬆，但這是以高風險為代價。
【獨家策略】如何選擇最適合您的「樓加按」慳息套現方案
當您考慮申請樓加按來套現時，正確的策略選擇十分重要，這直接影響您日後需要支付的利息。物業加按不只為了現金周轉，更是為了在樓按加息或減息的環境下，透過精明部署達到最大效益。要有效利用物業增值，同時控制貸款成本，以下三種策略將為您提供專業指引。
策略一：加息週期下保留低息舊按，單獨「樓加按」
適用情境：原有按揭利率遠低於現時市場利率
這種策略特別適合過去在低息期承造按揭的業主。因為您現有的按揭利率非常優惠，遠比現在市場上的利率低，所以保留這份低息貸款是明智的選擇。市場正在經歷樓按加息週期，新造按揭的利率普遍較高。
操作方式：保留低息貸款，新增貸款部分承擔較高利率
此方案建議您維持原有低息的按揭貸款，不作任何變動。同時，您可以向現有銀行申請一筆額外的「樓加按」貸款。這筆新增貸款的利率可能較高，不過原有的大筆低息貸款仍在，整體利息成本反而更加划算。例如，您的物業升值了，您可以只針對升值的部分申請額外貸款。
執行秘訣：計算混合利率後的實際成本
實行此策略前，您必須仔細計算混合利率後的實際成本。將原有低息貸款的利息支出，加上新增樓加按部分的利息支出，然後計算總額。接著，您再將這個總成本與直接轉按並套現的總成本比較。這樣就能確定哪種方案對您最有利。
策略二：減息週期下「轉按連加按」，全面降低成本
適用情境：市場利率低於您的現有按揭利率
當市場進入減息週期，目前的按揭利率普遍比您現有的按揭利率更低時，這個策略就非常適用。這代表您可以透過轉按，獲得更低的利率優惠。
操作方式：轉按重組全部貸款至更低利率，同時套現
您可以選擇將現有的按揭貸款，連同您希望套取的額外資金，一併轉移到提供更低利率的銀行。這樣做能夠將您全部的貸款重組，讓每一筆資金都享有更低的利率，有效降低總體利息支出。例如，您原本有按揭，現在樓價升了想加按，同時市場利率比您舊的按揭低，便可考慮轉按再加按。
成本計算：律師費、罰息期與現金回贈的綜合考量
在決定轉按連加按之前，您必須全面評估所有相關成本。這包括轉按所需的律師費，以及您原有按揭可能產生的罰息。同時，很多銀行會提供現金回贈作為轉按的誘因，您也需要將這些回贈納入考量，計算出實際的淨成本，這樣才能做出最明智的選擇。
策略三：善用高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）最大化收益
運作原理：以高息存款利息抵銷按揭利息支出
存款掛鈎戶口是一種非常實用的工具，它將您的存款利息與按揭利息掛鈎。簡而言之，您存在這個戶口中的資金，將會獲得一個與您的按揭利率相若的高息。這些高息存款所賺取的利息，可以用來直接抵銷部分按揭利息支出。
應用技巧：將套現資金存入掛鈎戶口，實現近乎零成本備用資金
如果您透過樓加按成功套現了一筆資金，但暫時沒有明確的用途，您可以考慮將這筆資金存入您的存款掛鈎戶口。這樣做能夠讓您的備用資金產生高額利息，有效抵銷按揭貸款的利息支出。這個策略可以讓您在有備用資金的同時，幾乎實現零成本的資金運用。
執行「樓加按」前必須評估的風險與最新政策解讀
當您考慮申請樓加按，希望利用物業價值套現時，務必先深入了解背後的潛在風險，同時掌握最新的按揭政策變化。這一步非常重要，因為這關乎您未來的財務健康。
風險評估一：物業估價與套現「水位」
申請樓加按的第一步，往往從評估物業開始。物業的估值高低，直接影響您可以套現的金額。
銀行如何為物業估價
銀行評估物業價值時，會考慮多種因素。這些因素包括物業所在的地區、樓齡、單位狀況，以及近期同類型物業的成交價。市場走勢是重要一環，銀行會根據最新市場情況為物業進行估價。
物業升值不足對加按的影響
即使整體樓市呈現上升趨勢，個別物業的升幅可能不如預期。若您持有的物業估值沒有顯著上升，或者升幅輕微，這表示可供套現的「水位」有限。如此一來，您最終可透過加按套取的現金可能遠低於預期。在加按前，建議您先向銀行或專業按揭顧問查詢物業的最新估價，以便了解實質套現空間。
風險評估二：還款能力與利率變動影響
決定進行加按，意味著您的每月供款額可能會增加。因此，仔細評估自身還款能力，同時預視利率變化帶來的影響，是不可或缺的環節。
壓力測試及供款與入息比率（DTI）要求：加息的潛在影響
香港金融管理局已於二零二四年二月二十八日起暫停了按揭壓力測試要求。不過，銀行依然會嚴格審核申請人的還款能力，並要求符合「供款與入息比率」（DTI）規定。這表示您的每月按揭供款，一般不可以超過每月總入息的百分之五十。如果市場進入樓按加息週期，您的每月供款額將會隨之增加，這會直接影響您的供款與入息比率，並且增加實質的供款負擔。銀行同時會審視您的收入穩定性，確保您有足夠能力應付未來的供款。
良好信貸記錄（TU）的重要性
無論是申請新的按揭，還是現有按揭的樓加按，您的信貸記錄（TU）都是銀行審批的重要依據。銀行會查看您過往的還款紀錄，包括信用卡、私人貸款及其他按揭的還款情況。保持良好的信貸記錄，準時償還所有債務，可以提升您申請樓加按的成功機會。
罰息期與提前還款的考量
大多數按揭貸款都會設有罰息期，通常是兩至三年。如果您在罰息期內提前償還部分或全部貸款，甚至進行轉按，便可能需要支付相應的罰款。這筆費用可能會抵銷您部分或全部加按所獲得的利益。進行任何按揭操作前，請仔細查閱您的按揭貸款協議，了解罰息期的具體條款。
最新按揭政策對「樓加按」的影響
了解最新的按揭政策，可以幫助您更準確地評估樓加按的可行性與潛在優勢。
金管局壓力測試暫停：對加按申請的實質影響
香港金融管理局暫停按揭壓力測試要求，無疑簡化了部分審批程序。此舉對加按申請人而言，最大影響是減輕了過去在假設利率上升兩至三厘情況下的供款能力測試負擔。可是，銀行審批加按申請時，仍然會根據申請人的實際供款能力、現時的供款與入息比率及其他財務狀況進行嚴謹評核。這代表即使沒有壓力測試，穩定的收入與健康的財務狀況依然是獲批的關鍵。
按揭保險計劃：新舊按保與加按的關聯
按揭保險計劃與樓加按的關係較為複雜，需要視乎您現有的按揭屬於新制還是舊制。若物業原先是透過新制按揭保險計劃承造按揭，一般情況下物業不可進行樓加按。然而，如果您的物業是透過舊制按揭保險計劃承造按揭，並符合特定條件，例如物業價值不超過六百萬港元，且最高可敍造的按揭成數為八成，您便可以考慮透過「再融資按揭保險計劃」申請加按。請您務必向按揭專業人士或銀行查詢具體詳情，以免影響您的申請。
【家庭財務規劃】利用「樓加按」實現跨代置業夢想
策劃「靈活家按」：資助子女置業的完整步驟
各位讀者好，談到家庭財務規劃，不少父母都希望幫助子女在香港置業。利用現有物業進行「樓加按」是一種常見且有效的財務策略。透過這種方式，父母可以善用物業已累積的資產價值，為子女提供實質的經濟支援，助他們實現安居夢想。這種策略我們稱之為「靈活家按」，它不僅關乎資金運用，更是一項細緻的家庭財富傳承部署。
應用場景：解決子女首期、印花稅、裝修費三大難題
子女置業，最常遇到的難題就是資金不足。首次置業所需的首期、政府收取的印花稅，還有新屋裝修費用，這些都是龐大的開支。父母透過「樓加按」套現，正好可以應付這些關鍵的資金缺口。例如，當子女看中一個單位，但首期仍有差距時，父母可以加按現有物業，提取所需資金填補差額。這也適用於支付高昂的印花稅，或者在新居入伙前進行必要的裝修，提升生活品質。
實例剖析：計算父母可加按金額與子女實際所需資金
假設王先生夫婦現有一套市值港幣800萬元的物業，已償還大部分按揭，現時尚欠銀行港幣100萬元貸款。若子女小王看中一個港幣500萬元的單位，希望借七成按揭，即貸款港幣350萬元，則需要支付港幣150萬元首期。同時，印花稅可能約港幣15萬元，裝修費預算港幣35萬元，總計約港幣200萬元資金缺口。
王先生的物業目前可套現的「樓加按」金額計算如下：如果銀行重新估值後，物業仍值港幣800萬元，並可按七成按揭申請，最高可貸港幣560萬元。扣除原有港幣100萬元貸款，王先生可套現港幣460萬元。這筆資金足以應付小王置業的港幣200萬元資金需求，甚至在現時樓按加息的環境下，仍有餘裕應對不時之需。當然，實際批核金額會受多項因素影響，例如物業估值及父母的還款能力。
財務責任規劃：釐清兩代人的權責與長遠影響
透過「樓加按」資助子女置業，涉及兩代人的財務安排，明確權責十分重要。父母作為借款人，需要承擔新增按揭的還款責任。因此，雙方應清晰討論每月還款由誰負責，是父母全額承擔，還是子女每月給予部分補貼。同時，也要考慮此筆新增貸款對父母未來退休生活是否有影響。對於子女而言，接受父母資助後，也要理解這份支持的意義，以及可能對父母財務造成的長遠影響。書面協議或家庭會議記錄可以幫助釐清這些細節。
對父母及子女雙方的利弊全方位評估
「樓加按」協助子女置業，對父母及子女都有利有弊，大家可以全面評估。
對父母而言，好處是能夠實質地幫助子女達成置業目標，看見他們安居樂業，這份親情連結無價。同時，有效利用物業資產，將其轉換為流動資金，無需賣樓亦能提供支援。然而，弊端在於增加了自身的債務負擔，每月供款額會增加，長遠或影響退休規劃。如果未來樓按加息，供款壓力可能進一步提升，這些都是必須考慮的風險。
對於子女來說，最明顯的好處是能夠更早踏上置業階梯，減輕了龐大首期與額外開支的壓力，加快了買樓進度。子女亦可以減少私人貸款等高息借貸的需求。但是，缺點可能是會產生對父母的依賴感或心理負擔。在某些情況下，如果沒有清晰的還款協議，家庭關係可能因財務問題而受影響，樓加按後雙方都需謹慎理財。
「樓加按」申請實戰：流程、文件與時間線
「樓加按」詳細申請步驟
當您決定透過樓加按來運用物業資產，了解整個申請流程就變得十分重要。整個過程有清晰的步驟，並且每一步都互相緊扣。了解這些細節，可以幫助您更順暢地完成樓加按手續，有效規劃您的財務部署。
步驟一：初步諮詢與物業估價
若您正計劃申請樓加按，第一步是進行初步諮詢，同時為您的物業進行估價。您可以聯絡銀行或專業按揭顧問，例如中原按揭，先問問意見。他們可以協助您評估物業現時的市場價值，並且計算您可以透過樓加按套現的金額，行內稱之為「水位」。物業估價十分關鍵，因為它直接影響您可以獲得的貸款額度。
步驟二：遞交申請及所需文件
完成初步諮詢及估價後，下一步就是正式向銀行遞交樓加按申請。此階段需要您準備一系列文件，以證明您的身份、收入以及物業的擁有權。請仔細核對所有所需文件，並且確保資料完整及準確。這是因為資料齊全有助銀行加快審批進度，令您的申請過程更為順暢。
步驟三：銀行審批與批核結果
銀行收到您的樓加按申請及所有文件後，便會展開審批程序。銀行會審核您的個人信貸評級、現有負債情況以及還款能力。他們也會仔細檢視您的入息證明，並且評估您是否符合其內部貸款要求。在樓按加息的環境下，銀行對還款能力的審視會更加嚴謹，這是因為利率上升會影響您的每月供款。審批過程所需時間因銀行而異，請耐心等候批核結果。銀行批核完成後，會通知您貸款是否獲批以及相關條款。
步驟四：簽署貸款協議及辦理法律文件
當銀行批核您的樓加按申請後，您需要與銀行簽署正式的貸款協議。同時，您亦需要委託律師樓協助處理相關的法律文件，例如按揭契。律師會負責核實所有文件，並且確保整個貸款過程符合法律規定。您應該仔細閱讀所有條款，並且在有疑問時向律師查詢，保障自己權益。
步驟五：獲取套現資金
完成所有簽署以及法律文件處理後，銀行便會將已批核的樓加按套現資金發放給您。這筆資金通常會直接存入您指定的銀行戶口。此時，您便可以靈活運用這筆透過樓加按而來的額外資金，例如用於投資、裝修或應急之用。
申請「樓加按」必備文件清單
申請樓加按時，準備充足的文件是成功獲批的基礎。以下是您必須準備的必備文件清單。
身份證明文件
您需要提交有效的香港身份證副本。若您是海外人士，則可能需要提供護照副本或其他相關的身份證明文件。銀行需要核實您的身份，這是所有金融交易的基本要求。
入息證明（糧單、稅單、銀行月結單）
銀行會要求您提供清晰的入息證明，以評估您的還款能力。這通常包括最近數月的糧單、最近一至兩年的稅單，以及顯示薪金存入記錄的銀行月結單。若您的收入來源較為複雜，例如自僱人士，銀行可能會要求額外的證明文件。
現有按揭貸款結單
您需要提供現有按揭貸款的最新結單。這份文件會顯示您的按揭貸款餘額、利率、還款期以及過往的還款紀錄。銀行透過這份結單了解您目前的負債狀況，同時作為審批新加按貸款的重要參考。
物業證明文件（樓契或買賣合約）
您必須提供證明您擁有該物業的文件，例如物業的樓契副本或者早期的買賣合約。這些文件用於核實物業的合法業權以及其基本資料。銀行會仔細查閱這些文件，以確保物業符合加按的條件。
「樓加按」常見問題 (FAQ)
大家好，關於「樓加按」這個話題，許多人心中都有不少疑問。特別是當市場出現「樓按加息」情況時，大家或許會更加謹慎，希望了解清楚每一步的影響。以下收集了一些常見問題，幫助您更深入了解「樓加按」這個金融工具。
Q1：申請「樓加按」會影響我的信貸評級（TU）嗎？
申請「樓加按」屬於銀行審批貸款的過程，銀行會向環聯信貸報告（TU）查詢您的信貸紀錄。這個查詢會留下「硬性查詢」的記錄。通常，短時間內如果有多項硬性查詢，可能暫時影響您的信貸評級。不過，當「樓加按」申請獲批後，只要您能夠準時還款，並且維持良好的供款紀錄，信貸評級會逐漸改善，甚至有所提升。因此，穩定的還款能力是維持良好信貸評級的關鍵。
Q2：我最高可以透過「樓加按」套現多少金額？
您透過「樓加按」可以套現的最高金額，主要取決於您物業的最新估值、現有按揭貸款餘額，以及銀行批核的按揭成數。銀行會重新評估您的物業價值，然後根據最新的估值及金管局的按揭成數指引（例如最高七成）批出新的貸款額。可套現的金額，就是新批出的貸款總額減去您現有按揭尚未償還的餘額。舉例來說，如果您的物業估值有所下跌，可套現的「水位」就可能不足。
Q3：「樓加按」與「轉按套現」有何不同？我應如何選擇？
「樓加按」與「轉按套現」都是從物業中套取資金的方法，不過兩者操作模式不同。「樓加按」是指您向原有承造按揭的銀行申請增加貸款額。這個做法適合市場利率較高，而您原有按揭利率較低的情況，您可以保留低息舊按，只把新增貸款部分承擔較高利息。相反，「轉按套現」是指您將現有按揭由一間銀行轉移到另一間銀行，同時要求增加貸款額以套現。這通常適合市場利率較低，或者新銀行提供更優惠的利率、更高現金回贈時，您可以將全部貸款重組至更低的利率。因此，選擇哪種方式，要視乎當時的市場利率環境以及您原有按揭的條款。
Q4：如果我的物業仍有按揭保險，是否可以申請「樓加按」？
如果您的物業仍然有按揭保險，是否可以申請「樓加按」會因按揭保險的舊制或新制而有不同。根據現行的按揭保險計劃新制，物業一般不可以申請「樓加按」。然而，假如您的物業是透過舊制按揭保險計劃承造按揭，您則有機會透過「再融資按揭保險計劃」申請「樓加按」。但是，這個方案有特定條件，例如物業價值必須在港幣600萬元或以下，而且最高只能承造八成按揭。
Q5：銀行批核「樓加按」申請一般需要多長時間？
銀行批核「樓加按」申請所需的時間因不同銀行和個別申請的複雜程度而異。通常，整個流程可能需要數星期至一個多月。審批時間長短取決於您提交文件的齊全程度、您的財務狀況、銀行內部的工作流程以及當時的申請量。建議您盡早準備所需文件，並且可以向銀行或專業按揭顧問查詢具體的預計時間。
Q6：套現出來的資金，銀行會限制其用途嗎？
一般而言，透過「樓加按」套現出來的資金，銀行不會對其用途設下嚴格限制。這表示您可以自由運用這筆資金，例如用於投資、償還其他高息債務、子女教育基金、家居裝修，或者作為應急儲備。不過，銀行在批核您的申請時，會評估您的還款能力，確保您有能力應付增加的供款額。因此，即使資金用途不受限制，我們仍然提醒您務必量力而為，「借定唔借？還得到先好借！」這句道理非常重要。