2025年，政府延長居屋擔保期至50年，並將最長還款期放寬至30年，為二手居屋按揭市場帶來重大變革。這些新政策有望大大提升高樓齡居屋的按揭成數及還款年期，讓更多買家受惠。然而，要成功申請最高成數及最長年期，並避開「按揭唔批」的陷阱，您必須透徹理解當中的「居屋搖搖板」機制、樓齡及人齡如何影響審批，以及其他關鍵限制。本文將深入剖析2025年二手居屋按揭的最新政策、核心審批因素，助您掌握策略，鎖定最有利的按揭方案。
2025最新政策深度剖析：二手居屋按揭年期、成數與批核變革
各位朋友，政府在2025年實施了多項新政策，這些變化對二手居屋按揭年期以及批核標準帶來重大影響。大家想買二手居屋，必須了解這些新規定，才可順利獲得高成數貸款，避免遇到二手居屋按揭唔批的情況。接下來，我們一起深入了解這些新政策如何改變二手居屋按揭成數，以及如何幫助您更輕鬆地實現置業夢。
政府擔保期延長至50年：對二手居屋按揭成數及年期的影響
擔保期定義
首先，大家可能想知道「政府擔保期」究竟是什麼。簡單來說，這是房屋委員會為資助房屋按揭提供的一種保證。如果買家將來未能按時償還貸款，房屋委員會會代為向銀行償還部分款項。政府擔保降低了銀行承擔的風險，銀行因此願意批出更高的二手居屋按揭成數，這對買家十分有利。
影響範圍
這項好政策適用於多種二手資助房屋，包括大家熟悉的居屋、綠置居，以及租者置其屋計劃下的公屋。因此，無論您心儀哪種二手資助房屋，這項政策都可能惠及您的按揭申請。
新舊對比
過去，政府對居屋的擔保期通常為30年。現在，這項擔保期已大幅延長至50年。這個改變意義重大，尤其是對於高樓齡的二手居屋單位買家。以往，樓齡較高的單位會因為擔保期不足，導致銀行批出的按揭年期和成數減少。現在擔保期延長，銀行可以為這些單位提供更長的二手居屋按揭年期，同時維持較高的按揭成數，直接減輕了這類買家的負擔。
最長還款期放寬至30年：拆解對買家供款能力的影響
供款壓力計算
除了政府擔保期延長，二手居屋按揭的最長還款期亦由25年放寬至30年。這項改變對買家每月供款壓力有實際影響。舉例說，假設貸款額為300萬港元，利率是P減2.5厘 (例如4.125%)：
* 如果還款期為25年，每月供款約16,066港元。
* 如果還款期延長至30年，每月供款則降至約14,547港元。
可以看到，每月供款額減少了1,519港元，這對家庭開支管理有莫大幫助。
負擔能力提升
更長的二手居屋按揭年期，意味著每月供款額會減少。每月供款負擔減輕，申請人就更容易符合銀行的入息要求。這樣，大家申請二手居屋按揭時，更容易通過審批，成功取得貸款。
如何食盡新政：鎖定最長30年還款期及最高按揭成數
綠表買家
如果您是綠表買家，而且選擇的二手居屋樓齡在32年以內，那麼您有機會鎖定9成半二手居屋按揭成數，並同時享有最長30年的還款年期。這是新政帶來的重要利好，大家要好好把握。
白表買家
對於白表買家，如果您看中的二手居屋樓齡在34年以內，您便有機會獲取9成二手居屋按揭成數，以及最長30年的還款年期。綠表和白表買家雖然條件有些微不同，但是新政策也讓白表買家更容易達成置業目標。
策略性規劃
這批新政策已於2025年3月1日生效。因此，如果您正計劃購買二手居屋，務必留意您的物業成交日期。策略性地規劃您的成交時間，確保您的交易能夠趕上新政策實施，便可食盡新政優惠。事先與銀行或按揭顧問商討，便可確保您獲得最有利的按揭條件。
核心因素拆解：「居屋搖搖板」機制如何主導您的二手居屋按揭年期及成數？
買樓置業，特別是申請二手居屋按揭，有很多細節需要留意。其中，了解物業樓齡如何影響二手居屋按揭年期與二手居屋按揭成數，是成功批核的關鍵。我們常常聽到「居屋搖搖板」這個詞語，這是一個重要機制，直接影響您的貸款條款。只要掌握這個機制，就能避免二手居屋按揭唔批的困境，提升按揭批核機會。
徹底理解「居屋搖搖板」機制：按揭成數與年期的動態平衡
原理詳解：為何當樓齡超過特定年期後，高成數與長年期不能兼得？
銀行審批按揭時，對物業的樓齡非常重視。當居屋樓齡達到某個臨界點，例如綠表物業樓齡超過三十二年，或者白表物業樓齡超過三十四年，銀行對按揭的批核就會啟動一個獨特的「搖搖板」機制。這個機制的意思是，按揭成數與按揭還款年期之間存在此消彼長的關係。如果申請人希望獲得較高的按揭成數，銀行就可能需要縮短按揭還款年期，以平衡風險。反之，如果申請人願意接受較低的按揭成數，那麼就有機會爭取到較長的還款年期。
銀行視角：銀行如何利用此機制靈活管理高樓齡物業的貸款風險。
對銀行而言，樓齡較高的物業，其潛在的維修成本與未來轉售價值的不確定性會增加貸款風險。政府對居屋的按揭擔保雖然長達五十年，但銀行仍會考慮個別物業的狀況。銀行透過「搖搖板」機制，能夠靈活調整按揭條款。這樣可以有效管理高樓齡物業的貸款風險，確保銀行在提供高成數按揭時，風險仍在可控範圍。這是一個平衡點，既盡量滿足買家的資金需要，也保障銀行的貸款安全。
2025最新「搖搖板」機制對照表：樓齡、按揭成數與年期一覽。
為幫助大家更清楚理解「居屋搖搖板」機制，我們參考2025年最新資料，整理了一個對照。這個對照列出了居屋樓齡與按揭成數如何影響年期。例如，樓齡在30至32年以內的物業，不論按揭成數是95%、90%、85%還是80%，一般都可以獲得最長30年還款年期。但是，當樓齡去到33年，95%按揭的年期就可能縮短至27年；樓齡34年時，95%按揭的年期則可能再縮短至24年。而當樓齡達到39年，即使是95%按揭，可能也只批出5年還款期。請注意，樓齡40年或以上，一般需要透過按揭保險才能申請高成數按揭。這些數字是一個概括性的參考，最終的批核結果仍以個別銀行審批為準。
超過臨界點後：「搖搖板」如何啟動並影響您的按揭條款
樓齡33-39年：分析綠表及白表在此區間內，不同按揭成數對應的年期縮減情況。
從上述對照中，我們可以看出，當居屋樓齡進入33至39年這個區間，不論是綠表還是白表申請人，按揭年期的縮減情況就會更明顯。舉例而言，若您的居屋樓齡是33年，綠表買家若希望申請九成半按揭，按揭年期就可能從最長的30年縮短至27年。但是，若您選擇申請九成或八成半按揭，仍有機會獲批30年年期。白表買家亦然，他們的按揭成數上限通常較綠表低，所以即使在相同樓齡區間，他們亦需依循相關準則的年期調整。
樓齡40年以上：解釋為何一般需透過按揭保險才能申請高成數按揭。
居屋樓齡一旦達到40年或以上，根據「搖搖板」機制，銀行直接批出高成數按揭（例如九成或九成半）的機會將會大幅減少。這是因為樓宇的老化程度加深，銀行認為風險進一步提高。在這個階段，如果申請人仍然希望獲得較高的按揭成數，通常就需要透過按揭保險計劃（按揭保）來實現。按揭保險公司會為銀行提供額外保障，銀行因此可以較安心地批出高成數貸款。不過，申請人需要支付一筆按揭保費，這亦是需要考慮的額外成本。
個案拆解：樓齡與人齡如何影響您的按揭年期與成數
樓齡與申請人的年齡，是決定二手居屋按揭年期以及二手居屋按揭成數的兩大關鍵因素。如果沒有深入理解箇中原理，可能會遇到二手居屋按揭不批的情況。現在，我們一起了解這些複雜之處，讓您清晰掌握申請按揭的竅門。
高樓齡物業（35年以上）：如何突破「搖搖板」限制，爭取最長年期？
當居屋樓齡較高，例如達到35年以上，按揭批核的挑戰自然會增加，一般銀行可能因為風險較高，批出的按揭成數或還款年期會受「搖搖板」機制影響，導致高成數與長年期無法兼得。
按揭保險的角色：解釋如何透過按保計劃，申請高達9成/9成半按揭。
要突破樓齡帶來的限制，按揭保險計劃（簡稱按保）是一個重要選項。即使物業樓齡較高，只要符合相關條件，您也可以透過申請按保，從銀行取得高達9成甚至9成半的二手居屋按揭成數。按揭保險公司會為銀行提供額外保障，銀行因此願意批出較高貸款。
申請按保條件：所需入息審查要求及保費考慮。
申請按保並非無條件，您需要符合特定的入息審查要求，確保有足夠的還款能力。銀行會仔細審視您的財務狀況，並且進行供款與入息比率計算。另外，申請按揭保險也要支付一筆按揭保費，這筆費用會因貸款額、按揭成數及還款年期而有所不同，這是一個必須考慮的額外支出。
擔保期末段警示（樓齡45年以上）：銀行或會以私樓標準作更嚴格審批，影響年期及成數。
值得注意，即使物業仍在政府擔保期內，但若樓齡達到45年以上，即擔保期只剩下不足五年，個別銀行可能會將按揭審批標準提升至與一般私人住宅物業看齊。這意味著審批會更加嚴格，可能對您獲批的二手居屋按揭年期及二手居屋按揭成數造成不利影響。
超出50年政府擔保期：二手居屋按揭年期及成數如何計算？
政府對居屋提供的最長擔保期是50年。如果您的目標物業樓齡已經超過50年，銀行在審批按揭時，處理方式就會有所不同。
銀行處理方式：解釋銀行會以一般私樓按揭準則審批，最高成數或降至7成。
當居屋樓齡超出50年政府擔保期後，銀行會將其視為一般私人住宅物業處理。這時，銀行審批按揭會完全按照私人樓宇的準則進行，最高按揭成數通常會降至7成，而且必須通過壓力測試，申請過程也會比擔保期內的居屋按揭複雜。
還款期計算公式：參考「75減樓齡」作計算，並以30年為上限。
對於已超出50年政府擔保期的居屋，銀行在計算還款期時，一般會參考「75減樓齡」的公式。例如，若樓齡是55年，則最長按揭年期理論上是75減55，即20年。無論計算結果如何，最長還款期上限仍是30年。
高齡申請人：如何利用銀行彈性審批，獲取最長按揭年期？
除了樓齡，申請人的年齡也是影響二手居屋按揭年期的重要因素。高齡申請人常常擔心無法獲得足夠的還款期，但是，居屋按揭在這方面有其獨特的優勢。
政府擔保的優勢：解釋為何居屋按揭在「人齡」計算上比私樓更寬鬆。
政府為居屋提供擔保，這個優勢讓銀行在審批高齡申請人的按揭時，對於「人齡」的計算會比私人住宅按揭來得更為寬鬆。由於有政府作後盾，銀行承擔的風險相對較低，因此在審視借款人年齡方面會提供更大的彈性。
不同銀行審批準則：「75減人齡」 vs 「99減人齡」 vs 個別銀行「不設人齡上限」的比較。
不同銀行在處理高齡申請人的二手居屋按揭年期方面，採用不同的審批準則。有些銀行會以「75減人齡」作為按揭年期的上限參考，例如借款人65歲，按揭年期最多是10年。然而，部分銀行會採取更寬鬆的「99減人齡」準則，這使得年長的申請人有機會獲得更長的還款期。甚至，個別銀行對於居屋按揭可能「不設人齡上限」，這為高齡申請人提供了極大的靈活性，幫助他們爭取最長的二手居屋按揭年期。
常見問題(FAQ): 快速解答您對二手居屋按揭年期的核心疑問
對於有興趣購買二手居屋的朋友，深入了解二手居屋按揭年期非常重要。以下我們整合了一些常見問題，幫助您掌握核心資訊。
Q1：如果我的物業樓齡剛好超過32年（綠表）/ 34年（白表），按揭年期會縮短多少？
買家申請二手居屋按揭年期，房屋委員會新政策帶來不少好處，可是物業樓齡一旦超過特定年期，按揭年期就會出現調整。綠表買家購買樓齡超過32年的物業，或者白表買家購買樓齡超過34年的物業，銀行一般會啟動「居屋搖搖板」機制。這個機制的意思是按揭成數與按揭還款年期互相牽制。若買家希望申請較高二手居屋按揭成數，銀行可能就會縮短還款年期，同時降低批核風險。反之，若買家願意接受較低按揭成數，便有機會爭取較長還款年期。例如，綠表居屋樓齡達33年，申請九成半按揭，按揭年期可能縮短至約27年；若物業樓齡達34年，九成半按揭年期更可能縮短至約24年。白表居屋樓齡達35年，申請九成按揭，按揭年期可能縮短至約26年。銀行會仔細評估個別申請及物業狀況，最終批核的二手居屋按揭年期或有差異。
Q2：房委會延長擔保期後，是否代表所有銀行都必定會批足30年還款期？
房委會把資助房屋按揭擔保期延長至50年，並且把最長還款期放寬至30年。這項政策確實為買家帶來更多彈性，而且幫助大家更容易申請較長按揭年期。但是，這不代表所有銀行都會無條件批足30年還款期。銀行雖然有政府擔保，但它們依然會仔細評估多種因素。這些因素包括物業樓齡、申請人信貸紀錄、還款能力。有些銀行對於高樓齡物業會有更嚴謹的審批準則，它們會縮短按揭年期。因此，即使擔保期延長，個別銀行仍有權根據自身風險評估，給出不同的二手居屋按揭年期，甚或導致二手居屋按揭唔批。若買家想確保按揭批核成功，並且獲得理想二手居屋按揭成數與年期，建議向多間銀行查詢。
Q3：如果我已年過50歲，是否代表我無法申請30年按揭年期？
若您已年過50歲，並非無法申請30年二手居屋按揭年期。資助房屋有政府擔保，因此按揭審批在「人齡」方面比私人住宅寬鬆。不同銀行會採用不同的人齡審批準則。有些銀行可能參考「75減人齡」作為按揭年期上限，而部分銀行更為寬鬆，會參考「99減人齡」的原則。此外，個別銀行甚至「不設人齡上限」，代表高齡人士也有機會獲得足夠按揭年期。這項彈性為高齡申請人提供了更多申請成功的機會，而且能減輕每月供款壓力。建議您申請按揭前，應向多間銀行查詢它們對高齡申請人的具體審批政策。這樣可以避開二手居屋按揭唔批的風險，並且找到最適合您的按揭方案。