在香港，公屋（公共房屋）不僅是安居之所，對於符合資格的租戶及業主而言，更蘊藏著資產增值的潛力。然而，公屋買賣涉及獨特的「補地價」機制、嚴格的資格限制及繁複的交易流程，讓不少人卻步。
本《公屋買賣全攻略》旨在為有意投身公屋買賣市場的業主和買家，提供最全面、最實用的指引。文章將由淺入深，從「租者置其屋計劃」的基本概念，到詳細拆解「公屋買賣限制」、補地價的計算方式及「7步補地價申請流程」，以至第二市場的「買賣資格」與交易實務。我們更會深入剖析公屋買賣的利弊與潛在風險，助您清晰掌握每一個關鍵環節，實現置業或資產增值的目標。
「公屋買賣」入門：了解租置計劃與市場現況
公屋買賣是不少香港市民實現置業夢的途徑。如果你正考慮購入資助房屋，或者想了解公屋買賣的種種可能，這篇文章會成為你的好夥伴。我們會從最基本的概念開始，一步步帶你了解現時公屋買賣的途徑與其潛力。
租者置其屋計劃（租置計劃）是什麼？
「租者置其屋計劃」，簡稱「租置計劃」，是香港房屋委員會在過去推出的一項重要房屋政策。它的目的很簡單，就是讓公屋租戶有機會以非常優惠的價格購買他們現時租住的單位，從而成為業主，享受自置居所的樂趣。這項計劃於一九九八年首次推出，後來政府在二〇〇二年全面檢討房屋政策，房委會也在二〇〇五年十月決定，推出第六期乙租置計劃後，便不再推出新的租置屋邨。即使如此，現時香港仍有三十九個租置屋邨，它們是香港公營房屋體系中一個特殊的存在。截至二〇二三年十二月底，在總共十八萬四千四百個租置單位中，已經有十五萬三千個單位成功售出，售出率達到八成三，可見其受歡迎程度。
現時有哪些「公屋買賣」途徑？
如果你對公屋買賣有興趣，現時主要有兩種途徑可以接觸這些單位。了解這些途徑，你就可以找到適合自己的方向。
現有39個租置屋邨的單位買賣
首先，如果你是現有三十九個租置屋邨的租戶，你仍然有權利隨時向房委會申請購買你現時租住的單位。這是一個直接的公屋買賣途徑，單位價格通常會非常吸引。這也是計劃最初的核心，讓居民可以更輕鬆地擁有自己的家。
經居屋/綠置居計劃出售的租置回收單位
另一個途徑，是透過居屋或綠置居計劃購買「租置回收單位」。這些單位通常是之前已售出的租置單位，因為業主轉售或其他原因，房委會將它們回收，然後再透過居屋或綠置居計劃重新出售給合資格的綠表申請者。例如，在綠置居二〇二〇/二一期銷售計劃中，約有八百個租置回收單位售罄。居屋二〇二二期也推售了約五百個這類單位，售出率接近九成九，說明市場對這類公屋買賣選擇的需求非常高。這些回收單位沿用租置計劃的定價機制與轉讓限制，為綠表人士提供另一個購買資助房屋的機會。
超越買賣：視「公屋買賣」為家庭資產增值第一步
公屋買賣不只是一次房屋交易。它更可以視為你家庭資產增值的第一步。許多人透過公屋買賣資格，以相對較低的入場費擁有自己的物業，這為他們提供了穩定的居住空間，同時也帶來資產增值的潛力。雖然涉及公屋買賣限制和公屋買賣補地價等複雜議題，但只要了解公屋買賣流程，並掌握相關的公屋買賣成交資訊，你便能好好規劃。這份資產能夠在未來為你的家庭帶來更多選擇，甚至可能成為你進一步改善生活的重要基礎。
公屋買賣限制、補地價與資格全攻略
公屋買賣是許多香港市民關心的議題。不少人希望將公屋單位轉為自置物業，或者將已購買的公屋單位在市場上出售。這個過程會遇到一些限制，牽涉補地價，也有資格要求，這些都是成功完成公屋買賣的關鍵。以下會詳細說明這些重要概念。
公屋買賣限制期：單位轉讓何時才可行？
當您購買資助房屋單位後，例如租者置其屋計劃的單位，這些物業設有轉讓限制期。這是政府確保資助房屋資源得以善用的一項措施。在這段限制期內，單位通常不能隨意在公開市場上出售或轉讓。
單位限制期的起始日期，是以首次轉讓契據登記的日期為準。即使是同一個屋邨，不同單位的首次轉讓日期可能有所不同，所以它們的限制期屆滿日期亦可能不一樣。因此，大家應查閱自己的單位契據，確認實際限制期何時屆滿。當限制期屆滿之後，業主才能夠申請將單位轉售至公開市場。
詳解公屋買賣補地價：為何、何時、如何計算？
公屋買賣的另一個核心概念是補地價。這是資助房屋在公開市場流轉的重要環節。理解補地價的意義、時機以及計算方法，對於業主規劃公屋買賣十分重要。
甚麼是公屋買賣補地價？為何資助房屋買賣需要補地價？
香港所有土地都屬於政府所有。發展商興建樓宇時，需要向政府支付地價。政府出售資助房屋，例如居屋或租置計劃單位時，會給予合資格買家折扣，就是豁免了部分地價。這個折扣讓市民可以用較低的價格買到物業。
當這些單位日後在公開市場上出售、出租，或者以其他形式轉讓予非指定合資格人士時，業主就需要向政府補回當年所豁免的這部分地價。此舉目的是解除單位的轉讓限制，同時確保政府能夠收回當年為協助市民置業而作出的土地價值讓步。透過這個機制，資助房屋的流轉可以保持公平，並且惠及真正有需要的人士。
何時需要為公屋買賣補地價？
資助房屋的轉售受到條款限制，所以補地價通常在特定情況下才需要進行。第一種情況是，如果您希望將單位在公開市場上出售、出租或轉讓給任何人士。這時，您就必須先向房屋委員會申請補地價，才能夠解除這些轉讓限制。完成補價之後，業主可以自由設定單位售價，也可以將物業轉讓給任何買家。
第二種情況是將單位轉讓給指定合資格人士。例如，業主可以將未補地價的單位出售予持有「購買資格證明書」的綠表或白表人士。在這種情況下，單位無需預先補地價。這是因為單位仍然在政府資助房屋的體系內流轉，所以政府無需收回當初豁免的地價折扣。
公屋買賣補地價的權威計算公式與實例
要計算公屋買賣的補地價，有一個清晰的公式。大家只要知道兩個關鍵數字，就可以輕鬆計算出來。這個公式是：
補價 = 單位現時市值 x 買入單位時的折扣率。
舉例說明，假設政府當初以市價六折推售單位，這表示該單位的折扣率為百分之四十。若這個單位目前的市值，經專業估價後為六百萬港元，那麼所需繳付的補地價金額就是：六百萬港元 x 百分之四十 = 二百四十萬港元。
房屋委員會會委託專業的公證行，也就是獨立的測量師或估價師行，對單位進行實地估價。透過專業估價，可以準確評估單位的現時市值，確保補價金額公平公正。
影響公屋買賣價值的關鍵：補價折扣率
在公屋買賣過程中，補價折扣率扮演著非常重要的角色。這個折扣率直接影響單位日後在公開市場出售時的潛在價值，並且是補地價計算的基礎。了解如何計算折扣率，可以幫助業主更清晰地掌握單位的實際價值。
如何計算首次出售的補價折扣率
補價折扣率，是指房屋委員會首次出售單位時，給予買家的折扣幅度。這個折扣讓單位價格低於當時的市場市值。日後，當單位業主在公開市場出售單位時，就需要向政府補回相應的地價差額。
計算補價折扣率的公式如下：
補價折扣率 = (當初市值 – 當時定價) / 當初市值 x 百分之百。
這裡的「當初市值」是指房屋委員會首次將單位售予購樓人士時的市場估值。「當時定價」則是指房屋委員會首次將單位售予購樓人士時的實際售價。
為何重售單位的折扣率差異巨大？
大家需要留意，重售單位的補價折扣率，與首次出售的單位會有很大的差別。這是因為重售單位在計算補價時，其「當初市值」和「當時定價」並不是指房屋委員會最初出售給第一手買家的數據。相反，它們會根據該單位最近一次轉售的轉讓契據所記錄的市值和實際售價來計算。
因此，即使是同一個屋邨，或者同一棟大廈內，每重售一個單位的折扣率都可能是獨特的。它們的折扣率可能與同座或鄰近單位有很大的差別。這表示在實際操作中，重售單位的補價必須根據其特定的轉讓契據，由房屋委員會重新評估和計算，不能簡單套用首次出售時的通用折扣率。