「物業套現」是不少香港業主應對資金周轉或投資需求時的常見策略，而「加按」往往是大家首先考慮的方案。然而，面對「加按」、「轉按」、「二按」等按揭術語，以及其背後複雜的英文概念，您是否感到一頭霧水？
本文章旨在為您撥開迷霧，首先深入拆解「加按」的英文術語及其核心意義，助您提升與金融專業人士的溝通效率。隨後，我們將重點比較「加按」、「轉按」與「二按」之間的8大關鍵差異，包括申請條件、潛在回贈、風險及適用場景等，讓您透徹理解各種方案的利弊。最後，本文更會提供詳細的申請流程與實用攻略，助您成功批核並善用加按資金。無論您是想了解如何釋放物業價值，還是尋求最符合您財務狀況的按揭策略，這篇指南都將是您的最佳參考。
「加按英文」核心概念與重要性
「加按」的英文術語及其核心意義
當我們談論物業按揭，特別是希望從物業中獲取額外資金時，了解「加按英文」術語就變得非常重要。掌握這些詞彙能夠幫助大家清晰理解「加按」這項金融操作的本質，以及它在香港按揭市場中的應用。
Further Advance與Top-up Mortgage：主要「加按套現」術語
「加按」這個概念，在英文中主要有兩個常用術語，分別是「Further Advance」和「Top-up Mortgage」。這兩個詞語都指的是在原有按揭基礎上，向同一間銀行申請額外的貸款。「Further Advance」字面意思就是「進一步的預支」，它強調了在現有借貸關係上增加資金。「Top-up Mortgage」則更為直觀，意指「填補性按揭」或「追加按揭」，就像給杯子裡的飲料加滿一樣，增加貸款額度。當大家希望進行「加按套現英文」或「加按套现英文」時，這兩個術語是銀行與金融機構經常使用的。它們的核心目的都是讓業主能夠善用物業的升值潛力，將其轉化為現金流。
Further Charge：法律語境下的應用
除了「Further Advance」和「Top-up Mortgage」這兩個常用語外，在法律文件與按揭契據中，大家偶爾會看到「Further Charge」這個術語。這個詞語在法律層面上，指的是在原有按揭抵押基礎上，增加一個額外的抵押權，以擔保新的或更多的貸款。它與「Further Advance」和「Top-up Mortgage」雖然意義相近，但「Further Charge」更強調其法律上的抵押性質，常見於較為正式的法律文件或特定交易結構中。因此，即使大家並非法律專業人士，認識這個詞也能提升對按揭文件內容的理解。
「加按套現」核心概念解析
「加按」意思就是業主向提供其現有按揭的銀行申請增加貸款額。這個操作通常發生在物業價值上升之後，業主希望從物業中提取其已增值的「淨值」。簡單來說，物業升值了，但原有貸款額不變，物業擁有的潛在可貸價值就增加了。加按就是利用這個增加的價值，從銀行再借一筆錢。這筆額外資金可以用作多種用途，例如裝修、投資，甚至整合其他高息債務，因此「加按套現」是一個非常實用的財務工具。
理解「加按英文」的重要性
掌握這些加按英文術語，不單是為了展示專業，更是為了保障自己的權益，並且能夠更順暢地處理財務事宜。
提升與金融專業人士溝通效率
當大家與銀行按揭經理、律師或按揭顧問交流時，他們會自然地使用這些加按英文術語。如果大家對這些詞彙有基本認識，便能夠快速理解對方的意思，提出的問題也會更精準。這有助於大家在討論按揭方案、條款細節時，與專業人士建立順暢且高效的溝通，確保大家清楚明白每一步操作。
掌握香港按揭市場慣例
香港的金融市場與國際接軌，許多按揭相關的術語都以英文形式呈現。理解這些慣例，例如「Further Advance」、「Top-up Mortgage」以及它們如何應用於「加按套現」情境，可以讓大家在比較不同銀行的產品、閱讀按揭條款時，更有信心。這樣，大家就能夠更好地掌握市場動態，選擇最適合自己財務狀況的按揭產品。
香港「加按」流程簡化原因與操作
相比於重新申請一份全新的按揭貸款，香港的「加按」流程在某些情況下變得相對簡單。這背後的原因與銀行採用的一種特定法律文件有關。
All Monies Mortgage Deed：簡化流程的基礎
現時，香港大多數銀行都會要求借款人在首次承造按揭時，簽署一份稱為「All Monies Mortgage Deed」的按揭契據。這份契據的特別之處在於，它將物業抵押給銀行，不單是為了現有按揭貸款，同時也涵蓋了將來可能從同一銀行借取的所有款項。這意味著，物業一旦根據這份契據抵押給銀行，它就成為了借款人對該銀行所有債務（包括未來的加按貸款）的擔保。因此，當大家日後申請「加按」時，由於物業已經在「All Monies Mortgage Deed」的框架下進行了抵押，銀行通常便不需要大家重新簽署一份新的按揭契據。這大大簡化了法律手續。
Letter of Further Advance：主要簽署文件
正因為有了「All Monies Mortgage Deed」作為基礎，當大家申請「加按」獲得批准後，銀行一般只會要求大家簽署一份「Letter of Further Advance」，或稱為「提供貸款通知書」。這份文件會詳細列出大家新增貸款的金額、利率、還款期以及其他條款。簽署這份文件，就代表大家接受了新的貸款條件，而無需再次辦理繁瑣的物業抵押手續。這讓「加按」的過程更快捷方便，為大家提供靈活的資金周轉方案。
「加按」與「轉按」：策略性比較與決策
對於擁有物業的朋友，不時會考慮透過按揭來靈活調配資金。市場上有兩種常見而重要的操作：「加按」與「轉按」。這兩者的英文術語分別是 further advance (或 top-up mortgage) 及 refinancing (或 remortgage)。雖然兩者都涉及物業按揭，並且有助於資金調動，它們背後的「加按意思」、操作流程以及潛在回報卻大相徑庭。要做出明智的財務決定，深入了解兩者的分別，尤其在「加按套現英文」或「加按套现英文」的應用上，至關重要。以下將詳細分析兩者的策略性差異，助您規劃理財。
核心目標：資金套現與回贈策略
選擇加按或轉按，通常是為了達成某些重要的財務目標。其中，資金套現和獲取現金回贈，是許多業主考慮這兩種操作的主要原因。
「加按套現」：從現有銀行快速獲取資金
當您選擇「加按套現」時，主要目標是從現有按揭銀行，提取額外資金。假設您的物業價值有所增長，或是原先貸款額度未用盡，現有銀行會根據物業最新估價和您的還款能力，批出額外的貸款。這個過程，就如在原有的貸款基礎上「添磚加瓦」。好處是，由於您與銀行已有合作關係，銀行對您的背景及物業資料相對熟悉，審批流程可能較為直接。這筆增貸部分，可以直接匯入您的戶口，供您自由運用，例如翻新居所、支付子女教育費或作為其他投資之用。
轉按：追求更高回贈與更優利率
相對而言，選擇轉按，即是將您現有的按揭貸款，從原來的銀行轉移到另一間新的銀行承辦。許多人進行轉按的目的，是為了追求更高額的現金回贈或更具競爭力的按揭利率。市場上，不同銀行會因應推廣策略，向轉按客戶提供可觀的現金回贈，這些回贈金額通常比加按所能獲得的為高。此外，透過貨比三家，您亦有機會找到利率更低的按揭計劃，長期下來可以節省大量的利息支出。轉按讓您有機會重新審視和優化您的按揭條款。
操作流程、承貸機構與相關成本
了解加按與轉按的實際操作流程、涉及的承貸機構以及相關的成本開支，可以幫助您更全面地評估這兩種選擇。
承按機構：同一銀行或轉換至新銀行
「加按」的操作，顧名思義，承按機構是您現有的銀行。您無須轉換按揭戶口，所有新增貸款均由原有銀行提供。換句話說，您的按揭關係保持不變。相反，「轉按」則涉及轉換承按機構。您會將整個按揭貸款從原來的銀行轉移到另一間全新的銀行。這意味著您需要與新銀行建立新的按揭關係。
律師費與雜項開支差異
在成本方面，「加按」通常相對較簡單。由於貸款是在原有按揭契約基礎上增加，很多時候可以省卻額外的律師費，或僅需支付較低的行政費用。這是因為大部分香港按揭契約都是「所有款項按揭契」，容許在無需重簽契據的情況下增加貸款。但是，「轉按」則必然涉及律師費。您需要聘請律師處理贖回原有物業按揭、重新簽立新按揭契據，以及將物業抵押給新銀行等法律程序。律師費會是轉按的一筆主要開支，金額通常會是數千港元至一萬港元不等。此外，兩種操作都可能涉及手續費、估價費等雜項開支。
審批時間與文件要求比較
兩種按揭操作的審批時間及所需文件亦有差異。「加按」由於是與現有銀行合作，銀行對您的資料較熟悉，審批時間一般會較短，可能只需要數星期。所需文件通常包括最新的入息證明及住址證明等補充文件。「轉按」則需經歷一個全新的審批過程。新銀行需要重新評估您的信貸狀況、還款能力以及物業估值，因此審批時間會相對較長，一般需時數星期至一個多月。所需文件亦會更為全面，包括身份證明、入息證明、銀行月結單、現有按揭證明等，與首次申請按揭的要求相近。
現金回贈計算方式與潛力
現金回贈是許多業主關注的重點。了解加按與轉按在回贈計算上的不同，能讓您更清楚哪種方式可能帶來更大收益。
「加按套現」：回贈僅限增貸部分
對於「加按套現」而言，銀行提供的現金回贈，通常只會計算在您「新增加」的貸款金額上。舉例來說，若您原有按揭貸款為400萬港元，加按後總貸款額增至500萬港元，新增貸款額為100萬港元。若銀行提供1%的現金回贈，您所能獲得的回贈將是100萬港元的1%，即1萬港元。這種計算方式，使其現金回贈潛力相對有限。
轉按：回贈基於新貸款總額
「轉按」則不同，銀行提供的現金回贈，是根據您「整個」轉按後的新貸款總額來計算。延續上例，若您將400萬港元的按揭貸款轉按至新銀行，即使您沒有額外增貸，銀行提供的回贈也是以這400萬港元為基準。若回贈率為1%，您便可獲得4萬港元的回贈。若您同時申請了增貸，例如將總貸款額增加到500萬港元，那麼回贈將以500萬港元計算，即5萬港元。因此，轉按在現金回贈方面的潛力通常遠高於加按，這也是許多業主會每隔數年便考慮轉按的主要原因。
「加按」與「二按」：風險、回報與適用場景
當探討物業貸款時，大家可能都聽過「加按」與「二按」這些詞彙。它們各自有其獨特的運作模式與適用情況。了解「加按英文」是 Further Advance 或 Top-up Mortgage，而「加按意思」主要是指在原有按揭基礎上增加貸款額度。至於「二按」，則是在第一按揭之上再申請另一筆貸款。雖然兩者都能讓您「加按套現」或「加按套现英文」來獲得額外資金，但它們在風險、回報和應用上存在顯著差異，深入了解這些分別對您的財務決策至關重要。
承貸機構與債權順位差異
「加按」貸款方：原一按銀行（風險較低）
首先，我們來看看承貸機構。當您申請「加按」時，貸款提供方通常是您現時辦理第一按揭的同一間銀行。由於這間銀行已經是物業的第一債權人，它對該物業擁有最優先的追討權。因此，對銀行來說，新增的貸款風險相對較低，因為物業的價值已作為充分的抵押品。這情況下，銀行審批流程可能較為順暢，利率亦有機會較為優惠。
「二按」貸款方：其他財務機構（風險與順位不同）
相較之下，「二按」的貸款方則是其他獨立的財務機構，而不是您物業的原一按銀行。這意味著，一旦物業需要變賣以償還債務，提供「二按」的財務機構的債權順位，將排在提供「一按」的銀行之後。換言之，只有當第一按揭的款項完全清還後，第二按揭的債權人才能從餘下金額中收回欠款。因為這種次級債權的性質，對於「二按」的貸款方來說，風險會顯著提高，所以相關的貸款條件也會有所不同。
利率、審批與還款次序比較
利率水平：加按vs.二按
說到利率水平，「加按」與「二按」之間存在明顯差異。由於「加按」是向原有的按揭銀行申請，銀行所承擔的風險較低，因此通常能提供與您現有按揭相近，甚至更具競爭力的利率。這讓「加按」成為一種相對經濟實惠的資金獲取方式。反觀「二按」，因為貸款方的債權順位較後，風險自然更高，所以其提供的貸款利率通常會比「加按」高出不少，以彌補其所承受的潛在損失。
審批要求：壓力測試與入息證明
在審批要求方面，兩者的嚴謹程度也有所不同。申請「加按」時，您通常需要向銀行提交詳細的入息證明文件，並且必須通過銀行進行的壓力測試。壓力測試旨在評估您在利率上升情況下的還款能力，確保您有足夠的財力應付新增貸款。相反，「二按」的審批流程普遍較為簡化，許多財務機構可能不會要求您提供全面的入息證明，甚至無需進行壓力測試，這也是其審批速度較快的原因之一。
債權優先次序解析
關於債權的優先次序，這是理解「加按」與「二按」風險的關鍵部分。簡而言之，物業一旦需要出售以償還貸款，例如在借款人無法按時還款的情況下，第一按揭銀行將擁有最優先的權利，從物業出售所得款項中收回其貸款。只有當第一按揭的全部債務清償後，第二按揭的貸款方才有權獲得剩餘的資金。若款項不足以支付第二按揭，第二按揭貸款方可能面臨損失。至於「加按」的部分，因為是與原一按銀行操作，其新增的貸款額與原有按揭同屬第一債權人的優先順位，風險較為集中但對借款人來說債權關係較為單一。
適用場景與決策考量
資金緊急度與審批時間
選擇「加按」還是「二按」，很大程度上取決於您資金的緊急程度與對審批時間的要求。如果您有足夠的時間等待，而且希望獲得較低的利率和更穩健的貸款條件，那麼「加按」會是較佳的選擇，因為銀行審批需要一定時間，流程較為嚴謹。但是，如果您面對突發的資金需求，需要快速獲得現金周轉，那麼審批流程較快且要求相對寬鬆的「二按」可能更符合您的即時需要。
個人信貸與還款能力評估
在做出決策前，仔細評估您的個人信貸狀況和還款能力是至關重要的步驟。如果您有良好的信貸紀錄和穩定的收入來源，能夠通過銀行的壓力測試，那麼申請「加按」的成功機會較大，並能享有較低利率的優勢。相反，如果您的信貸評級不理想，或入息證明不足以通過銀行的嚴格審批，但又確有資金需求，這時候財務機構提供的「二按」方案或許是可行的選項。然而，請務必記得，較高的利率會增加您的還款負擔，因此必須確保您有能力按時償還所有貸款，避免造成不必要的財務壓力。
「加按」申請流程、成功批核與資金運用
朋友，您對「加按」有興趣嗎？想要了解「加按英文」怎麼說，以及這項財務工具的實際運作流程，如何幫助您運用現有資產，甚至實現「加按套現英文」或「加按套现英文」的願望嗎？透過以下內容，我們可以一起深入了解「加按 意思」和它的各個環節，包括申請步驟、影響批核的關鍵，以及如何巧妙運用所得資金，助您達成財務目標。
「加按」申請主要步驟
辦理「加按」手續時，整個過程通常涉及幾個清晰的步驟。明白這些步驟可以讓您做好充分準備，增加申請順利批核的機會。
查詢與物業估價
第一步是聯繫您的貸款銀行，查詢「加按」服務的詳情。銀行會根據您物業的最新市場價值進行估價。物業估價結果，對您可以「加按」多少資金至關重要。一般來說，銀行會考慮物業現時的樓齡、樓宇狀況和周邊市場成交價，給出一個客觀估值。
文件準備與提交
估價後，銀行會要求您提交一系列證明文件。這些文件通常包括您的身份證明、最近三個月的入息證明（例如：薪金單、稅單）、住址證明，以及現有按揭貸款的供款記錄。您需要確保所有文件齊備，並且資料真實有效，因為這會直接影響銀行審批速度和批核結果。
銀行審批與壓力測試
收到您的申請文件後，銀行會進入審批階段。銀行會仔細審查您的個人財務狀況，包括您的收入、支出、現有負債等。同時，銀行也會進行壓力測試。壓力測試是評估您在利率可能上升的情況下，是否仍然有足夠的還款能力。這是一個重要的評估環節，用來確保借款人有穩健的還款基礎。
簽署貸款文件與成功批核
如果您的申請通過銀行的審批和壓力測試，銀行便會發出貸款批核通知書。之後，您需要到律師樓簽署相關的貸款文件，確認新的按揭條款。完成簽署手續後，銀行就會安排將「加按」款項撥入您的指定戶口，這代表您的「加按」申請正式成功批核。
影響「加按」批核金額的關鍵因素
了解哪些因素會影響「加按」的批核金額，可以幫助您更準確地預計可以套現的資金數額。
物業最新估值
您的物業最新估值是影響「加按」金額最重要的因素。如果您的物業在市場上價值上升，您便有更大的空間可以「加按套現」。銀行會根據最新估值，重新計算最高可批核的按揭成數。
現有按揭貸款餘額
現有的按揭貸款餘額，也是決定您可以「加按」多少資金的關鍵。銀行會以物業最新估值下的最高按揭成數貸款額，減去您尚未償還的現有按揭貸款餘額。剩下的金額，就是您可以額外「加按」出來的現金。
申請人還款能力與信貸評級
您的個人還款能力，以及良好的信貸評級，對「加按」批核至關重要。銀行會評估您的穩定收入來源，還有您過往的還款記錄。如果您的信貸評級良好，並且有穩定的收入，銀行對您的批核金額和條款會更有信心。
金管局指引與按揭成數限制
香港金融管理局（金管局）對按揭貸款有明確的指引，當中包括按揭成數的限制。這些指引旨在維持金融體系的穩定。銀行在批核「加按」申請時，必須遵守金管局設定的最高按揭成數限制。這會影響您最終可以「加按套現」的最高金額。
善用「加按」資金：資助家人置業的策略
成功「加按套現」後，這些資金可以用於多種用途。其中一個常見且有意義的用途，是資助家人置業。
如果您希望幫助子女或親人實現置業夢想，但他們在資金上遇到困難，您可以考慮利用「加按」所得的資金來資助他們。這些資金可以用作新物業的首期、繳付印花稅、支付律師費或其他相關的置業開支。這不但可以減輕家人的財政壓力，同時也能加快他們擁有自己居所的步伐。透過這種方式，您可以靈活運用您的物業資產，幫助家人在人生重要階段，獲得一份堅實的支持。
擴展按揭詞彙：其他相關英文術語
了解物業按揭，不只是搞懂「加按英文」這些常見術語。當我們更深入探索時，會發現還有一些英文詞彙，描述著不同情況下的物業融資方式。這些知識對於全面理解物業資金運用，特別是「加按套現英文」或者「加按套现英文」的應用，十分有幫助。讓我們一起看看這些額外的概念。
Remortgage on an Unencumbered Property (現契物業翻按)
大家可能聽過「翻按」，這其實是指「現契物業翻按」，英文是 “Remortgage on an Unencumbered Property”。這個詞語的重點，在於物業本身。「現契」表示物業已經供滿，業主手上持有完整樓契，沒有任何未償還的按揭貸款。換句話說，物業是「無負擔」的。當業主需要資金時，便可以將這份現契物業再次抵押予銀行或金融機構，申請一份全新的按揭貸款，從物業中套取現金。這個做法與一般「加按」不同，因為「加按」通常建立在原有按揭的基礎上，而「現契物業翻按」則是從零開始，為一份完全屬於自己的物業申請新按揭。
Bridging Loan (過渡貸款)
過渡貸款，英文稱為 “Bridging Loan”，顧名思義，這是一種短期性質的貸款，主要目的在於「過渡」。這種貸款通常應用在一個很特定的情況：當您同時出售舊物業，並且打算購入新物業，但兩項物業的交易成交日期不一致時。例如，您可能已經簽約購買了新居，但舊居的買賣流程卻仍未完成，這會導致資金出現短期缺口。此時，過渡貸款就能像一座橋樑，讓您有足夠的資金支付新物業的首期或尾數，直到舊物業順利出售並收到款項。一旦舊物業的資金到手，您便可以立即清還這筆過渡貸款。
正確區分相關貸款術語
要準確運用物業資金，清楚區分各類貸款術語是重要的。我們之前談及的「加按」，其「加按 意思」是指在原有按揭基礎上增加貸款；而「轉按」則涉及更換承按銀行，可能伴隨「加按套現」。現在介紹的「現契物業翻按」，則專指將一份無按揭負擔的物業重新抵押獲取資金。至於「過渡貸款」，它是一個短期、應急的解決方案，針對的是物業買賣過程中的資金時差問題。每一種貸款方式都有其獨特的應用場景與條件，理解它們的具體含義，有助於您選擇最適合自己財務狀況的方案，並且與銀行或金融專業人士進行高效、準確的溝通。