長命契（Joint Tenancy）物業，當其中一位聯名業主不幸離世，在世業主往往須面對複雜的業權處理、按揭、以至賣樓等一系列法律及財務問題。有別於其他物業持有方式，長命契獨有的「生者取得權」(Right of Survivorship) 特性，使業權變動程序更為獨特。本文將由專家角度，深入淺出地為您詳解長命契物業在業主過身後賣樓的完整4大步驟、需預算的稅務成本、潛在法律風險與應對策略，助您清晰掌握整個流程，確保物業交易順利完成，避免不必要的困擾。
長命契業主過身後的業權變動：了解「生者取得權」的法律效力
處理長命契賣樓，第一步是清楚理解業權在聯名業主過身後的變化。這是一個很重要的法律概念，影響到您之後處理物業的每個環節。掌握這些知識，會讓整個過程更加順暢。
什麼是「生者取得權」(Right of Survivorship)？業權如何自動轉移？
長命契，法律上稱為「聯權共有」，它有一個非常核心的特點，就是「生者取得權」。這個權利規定，當長命契其中一位聯名業主過身，物業的全部業權會自動且完整地轉移給所有仍然在世的聯名業主。這個轉移過程無需經過複雜的遺產承辦手續，物業也不會被列作離世業主的遺產。所以，物業權屬會自然地歸屬於餘下的在世業主，這是長命契過身賣樓能簡化部分程序的原因。這個機制確保了業權的連續性，也省卻了許多法律程序和時間。
為何賣樓必須由所有在世的聯名業主共同簽署？
雖然業權會自動轉移，但是當您準備賣樓時，所有在世的聯名業主都必須共同簽署所有買賣文件。這是因為長命契的聯名業主並非擁有物業的特定份額，而是共同且不可分割地擁有物業的整體。每個聯名業主都是物業的完整擁有者，所以任何關於物業的重大決定，例如出售、按揭，都需要所有在世聯名業主的一致同意和簽署才能生效。若其中一位聯名業主未能簽署或拒絕簽署，交易便無法完成。這點對於確保買賣過程的法律效力非常重要。
業權的法律更新：向土地註冊處提交死亡證的重要性
當長命契的聯名業主過身後，我們建議在世的業主盡快向土地註冊處提交已故業主的死亡證。這個步驟雖然不是強制性的，但它非常重要。提交死亡證後，土地註冊處的物業登記冊會更新，明確顯示已故業主的姓名已從業權紀錄中移除。這樣做可以確保物業的業權資料清晰準確，避免日後賣樓或進行其他物業交易時出現不必要的延誤或法律疑問。更新紀錄能讓所有潛在買家或銀行清楚了解物業的最新業權狀況，並為未來的交易奠定穩固的基礎。
長命契過身賣樓的完整流程：由法律準備到成功出售
當您面臨長命契過身賣樓的情況，處理程序可能會比想像中複雜。然而，只要您按部就班，了解每一個步驟，整個過程也可以順利進行。接下來，我們會為您詳細說明長命契過身賣樓的四個主要階段，從法律準備到成功出售，讓您清晰掌握箇中要點。
第一步：處理業權更新與法律準備
向土地註冊處申報業主死亡及更新業權記錄的程序
長命契物業的其中一個好處是擁有「生者取得權」，就是當其中一位聯名業主過身，物業的業權會自動轉移給所有在世的聯名業主。儘管如此，您仍然需要將物業的業權記錄更新，使之反映最新的業權狀況。首先，您需要取得已故業主的死亡證明。然後，您應該盡快將死亡證明連同物業的契約文件，提交予土地註冊處，申報業主過身。土地註冊處會將相關資料記錄在物業的土地登記冊上，確保業權的完整與清晰，日後買家查閱時，也可以清楚看到完整的業權紀錄。
在世業主間的內部轉讓（甩名）操作與法律程序
有時候，在世的聯名業主可能希望將其中一人的名字從業權中移除，這就是我們常說的「甩名」。您需要知道，「甩名」在法律上並非簡單的改名，而是業權的一次「轉讓」或「送贈」行為。這個過程涉及法律程序，並且可能會產生印花稅等費用。所以，在決定「甩名」之前，您應該先仔細考慮其對各方的法律責任與財務影響。
處理內部轉讓（甩名）所需的法律文件：轉讓契或送贈契
當您決定進行內部轉讓（甩名）時，您需要準備特定的法律文件。這主要包括「轉讓契」或「送贈契」。如果內部轉讓是涉及金錢代價的，即使金額只是象徵式，也需要簽署「轉讓契」。如果轉讓是不涉及任何金錢代價，純粹是出於情誼或親屬關係，則需要簽署「送贈契」。這兩種契據都必須由律師草擬，確保符合法律規定，並且需要在土地註冊處進行登記，才具備法律效力。
何時應考慮「瓜分業權」(Severance of Tenancy) 以增加靈活性
您可能會問，什麼情況下要考慮「瓜分業權」呢？「瓜分業權」是指將長命契（聯權共有）的物業業權形式，轉變為分權共有。當業權轉換為分權共有後，每位業主會擁有自己明確的業權份額，並且可以將自己的份額透過遺囑傳承給指定受益人，增加了業權處置的彈性。假如在世的聯名業主，未來希望各自的份額可以自由分配給後代，或者希望為業權的未來處置增加更多可能性，那麼在賣樓之前考慮「瓜分業權」，便是一個值得探討的方案。這也是一個複雜的法律程序，需要專業律師的協助。
第二步：處理物業的銀行按揭事宜
為何必須取得按揭銀行的書面同意
如果您打算賣出的長命契物業仍有未償還的銀行按揭，那麼在進行任何業權變動或出售之前，您必須取得按揭銀行的書面同意。銀行作為按揭貸款的債權人，對其抵押品的業權變動有絕對的發言權。銀行需要確保其貸款的安全性，因此所有涉及業權的變動，包括因業主過身而導致的業權變動，以至日後的賣樓交易，都必須知會銀行並獲得其批准。
銀行重新審批按揭的考量因素與壓力測試
當其中一位聯名業主過身後，即使物業是長命契形式，銀行仍會重新審視按揭貸款。銀行會評估在世聯名業主的還款能力，這包括審核他們的入息、信貸記錄以及現有的負債狀況。銀行會進行嚴格的壓力測試，確保在未來利率上升的情況下，餘下的業主仍然有能力按時償還貸款。所以，在開始賣樓之前，您應該先與按揭銀行溝通，了解他們的具體要求。
如何避免銀行「Call Loan」(要求提前還款)
銀行「Call Loan」即是要求借款人提前償還全部按揭貸款，這對任何業主而言都會帶來巨大的財務壓力。為了避免這種情況發生，最重要是主動與銀行保持溝通，並且確保在世業主有足夠的還款能力。如果銀行重新審批按揭後，認為餘下業主的還款能力不足，您可能需要考慮引入新的擔保人，或嘗試轉按至其他銀行，又或者考慮盡快出售物業，以避免銀行啟動「Call Loan」程序。
第三步：委託專業人士協助賣樓並簽訂合約
如何選擇熟悉長命契賣樓程序的律師與地產代理
長命契物業的出售過程涉及較為專業的法律和房產知識，所以選擇合適的專業人士非常重要。您應該尋找對長命契賣樓有豐富經驗的律師事務所，他們會協助您處理所有法律文件、業權審查以及交易流程。同時，您也需要委託一位熟悉市場、並了解長命契物業買賣特點的地產代理。他們會為您物色合適的買家，並提供市場策略建議。您可以在業界口碑、專業資歷以及過往成功案例中，選擇最適合您的合作夥伴。
簽署臨時及正式買賣合約的關鍵注意事項
當您找到買家後，您會進入簽署買賣合約的階段。首先是簽署「臨時買賣合約」。這份合約會列明物業的基本資料、成交價、付款方式以及交易日期等關鍵條款。所有在世的聯名業主都必須親自簽署這份合約，確保其法律效力。之後，買賣雙方會簽訂「正式買賣合約」，這份合約會更詳細地列出交易條款，並且律師會對物業業權進行全面審查。在簽署任何合約之前，您應確保您的律師已仔細審閱所有條款，保障您的權益。
第四步：完成交易與資金分配
交易完成日 (Completion Date) 的流程
交易完成日，俗稱「成交日」，是物業買賣的最後一步。在這一日，買方律師會將剩餘的樓價款項轉交予賣方律師，同時賣方律師會將已簽署的樓契及其他相關文件交予買方律師。在資金交收完成後，物業的鎖匙也會在律師樓進行移交。這代表物業業權正式從賣方轉移至買方。整個過程由雙方律師協助處理，確保順利完成。
賣樓後資金如何公平分配：訂立書面協議的重要性
長命契物業雖然因「生者取得權」而使業權自動轉移，但賣樓後所得的資金，在在世的聯名業主之間如何分配，則是一項需要事先協商的重要事宜。即便大家是親屬關係，為避免日後產生任何誤會或爭議，您強烈建議所有在世業主在賣樓前，預先訂立一份詳細的書面協議。這份協議應清楚列明資金的分配比例、扣除所有相關費用（如律師費、地產代理佣金、按揭餘額等）後的淨收益如何處理，甚至可以考慮如何處理潛在的稅務責任，確保資金分配做到公開、公平、公正。
剖析長命契過身賣樓的成本與稅務影響
處理長命契物業在業主過身後需要出售，買家常會考慮其成本與稅務影響。了解這些細節，有助於業主和買家作出明智決策，確保長命契賣樓過程順暢。物業交易牽涉多項開支，特別是印花稅和各種雜費，這些都必須預先掌握。
賣樓及內部轉讓（甩名）的印花稅計算
物業交易中的印花稅，是最大筆的開支之一。無論是將長命契物業直接賣出，或是先將過身業主的名字「甩走」（即內部轉讓），印花稅的計算方式都有講究。這部分費用會直接影響到最終的交易成本，所以必須仔細計算。
內部轉讓（甩名）所需支付的印花稅
若長命契其中一位業主過身，在世業主決定「甩名」，即將過身業主的名字從物業契據中移除，這在法律上會被視為一次物業業權轉讓。一般情況下，此類內部轉讓需要支付印花稅。印花稅的金額會根據物業的市值計算，稅率與一般物業買賣相同，除非符合特定豁免條件。例如，夫妻之間基於「愛與恩典」的轉讓，並在符合稅務局特定要求下，有機會只須支付象徵式的一百港元印花稅。但是，這些情況較為特殊，並非所有內部轉讓都適用，所以應諮詢專業人士確認。
如何透過恢復「首次置業」身份節省印花稅
當長命契物業的其中一位業主過身，在世業主有意出售物業，但同時想節省印花稅，可以考慮先進行內部轉讓，讓其中一方恢復「首次置業」身份。如果物業在「甩名」後，由符合「首次置業」資格的人士持有，其在購買其他物業或保留該物業時，可以享受較低的印花稅率。例如，一個市值六百萬港元的物業，如果符合「首次置業」條件，印花稅可能比一般稅率減少約九萬港元，從約二十一萬降至約十二萬。此策略涉及精確的稅務規劃，應尋求專業會計師或律師的意見。
處理長命契過身賣樓的律師費及其他雜費預算
在處理長命契過身賣樓的程序中，除了印花稅，律師費和地產代理佣金也是主要的開支。這些費用會直接影響賣樓的總成本，故事前準備預算十分重要。了解這些收費結構，有助於賣家更有效地規劃財務。
處理長命契物業的律師收費結構
處理長命契物業的買賣或「甩名」事宜，律師會提供專業服務，例如審核文件、草擬契約、處理土地註冊等。律師收費通常會根據物業的價值、交易的複雜程度，以及所需處理的文件數量而定。有些律師行會按固定費用模式收費，有些則會按物業成交價的某個百分比收取。由於長命契物業涉及業權轉移和過身處理，律師的工作量和所需專業知識可能較一般買賣複雜，故收費也會相應調整。
地產代理佣金及其他潛在支出
委託地產代理協助長命契過身賣樓，代理會收取佣金。在香港，地產代理佣金通常是物業成交價的一個百分比，一般為百分之一。除了佣金，賣家還可能面臨其他潛在支出。這包括土地註冊處的查冊費用、為新業權申請按揭時銀行可能收取的行政費、舊按揭贖回手續費，以及物業清潔、維修或單位內其他雜項開支。計算這些雜費，可以幫助賣家對整個賣樓過程的成本有更全面的掌握。
預視與化解：長命契過身賣樓的常見法律風險與糾紛
處理長命契物業的買賣，特別是當聯名業主過身之後，過程可能會比想像中複雜。了解潛在的法律風險，並且知道如何預先防範或在事後化解，對於確保長命契賣樓的順利進行十分重要。我們來看看一些常見的法律風險和解決方法。
風險一：在世聯名業主中途變卦或拒絕簽署賣樓文件
當其中一位長命契業主過身之後，其他在世的聯名業主需要共同處理物業。若大家決定將物業出售，但其中一位在世的聯名業主後來改變主意，或者拒絕簽署賣樓所需的文件，整個交易便會遇到重大阻礙。
法律上可採取的行動與限制
如果聯名業主拒絕合作，法律上可以考慮向法院申請強制售賣令。這項命令要求法院頒令出售物業，但這並非簡單直接的程序。申請強制售賣令通常涉及高昂的訴訟費用，訴訟時間也可能很長，結果也不一定符合預期。法院會根據個別情況判斷，例如考慮各方業主的實際需要、是否有其他替代方案等等。因此，透過法律途徑解決這類糾紛，通常是最後的選擇。
如何透過早期書面協議降低風險
為了減少這類情況發生，我們建議聯名業主在持有長命契物業初期，便共同訂立一份書面協議。這份協議可以詳細列明未來出售物業的條件，例如在什麼情況下必須出售物業，以及如何處理出售所得的款項。協議也可以訂明，如果其中一方拒絕合作，應如何處理。透過這份具法律約束力的文件，所有業主對未來的處理方式會有清晰的理解，也能在一定程度上降低日後意見不合的風險。
風險二：業權記錄出錯或涉及多位業主過身
長命契過身賣樓時，業權記錄的準確性至關重要。有時土地註冊處的業權記錄可能出現錯誤，或者物業涉及多位聯名業主相繼過身，令業權的變動變得複雜，影響賣樓程序。
如何確保土地註冊處的業權資料正確無誤
確保業權資料正確，是順利賣樓的基礎。當長命契其中一位業主過身後，我們必須盡快將死亡證明提交予土地註冊處登記。這樣做可以確保公共記錄及時更新，反映出業權已自動轉移給在世的聯名業主。此外，建議大家定期查閱土地註冊處的業權記錄，核實所有資料均準確無誤，沒有遺漏或錯誤。有任何疑問，應該諮詢專業律師的意見。
在世業主應如何核實並清除物業業權上的潛在瑕疵
在世的聯名業主應該自行或委託律師進行土地查冊。土地查冊可以審視物業的過往歷史，查閱所有登記的業權文件及限制，例如是否涉及未解除的按揭、物業負擔，或其他可能影響業權清晰度的問題。如果查冊發現任何潛在的瑕疵或記錄不符，例如一些歷史上的文件未能妥善處理，必須立即尋求律師協助。律師會指導大家採取必要的法律行動，例如補辦文件，或向法院申請聲明，以確保物業的業權完整無瑕，為未來順利賣樓鋪路。
風險三：聯名業主過身前後涉及破產或負債
若長命契其中一位聯名業主，在過身之前或之後，牽涉破產或有嚴重債務問題，這會為長命契過身賣樓帶來另一層次的複雜性及風險。
破產條例對物業的影響：法院頒令出售的可能性
即使物業是透過長命契形式持有，如果其中一位聯名業主被頒布破產令，其在物業中的實益權益便會歸於破產受託人。根據《破產條例》，破產受託人有權向法院申請頒令出售該物業，用以償還破產人的債務。即使其他聯名業主不願意出售物業，法院仍可能強制執行售賣。這種情況下，其他業主會面臨失去物業的風險，因為物業作為一個整體會被要求出售。
「送贈契」的7年破產追溯期風險對賣樓的影響
如果物業業權曾經透過「送贈契」形式轉讓給聯名業主，即沒有實質代價的轉讓，則需要特別留意。香港的破產法律規定，若贈予者在送贈契簽訂後的特定年期內（通常是7年）被頒布破產令，破產受託人有權向法院申請撤銷該送贈契。這意味著被贈予的業權，或整個物業，有可能被追討回來以償還破產人的債務。這對將來賣樓的買家會構成潛在風險，因為買家會擔心業權可能不穩，進而影響交易。所以在考慮使用送贈契時，務必充分了解此風險，並尋求專業法律意見。