物業按揭是不少香港人的最大負擔，在面對高息環境或有資金周轉需要時，如何善用物業價值成為關鍵。此時，「轉按」便可能成為您的理想選擇。本篇【轉按全攻略】將為您深入剖析轉按的定義、不同類型，並詳細闡述六大主要好處，包括獲取銀行現金回贈、大幅節省利息開支，以至透過物業套現應急或投資。同時，本文亦會提供清晰的轉按申請要求、流程指引及必須注意的潛在風險，助您全面掌握轉按，做出最符合個人財務目標的精明決策。
轉按核心概念與基礎
物業是許多人重要的資產。當您擁有了自己的物業，您或許會聽聞「轉按」這個概念。了解轉按核心概念與基礎知識，是精明管理物業資產的第一步。它不僅關乎每月供款，同時影響您的財務彈性。
轉按定義與類型
物業轉按意思，其實是指您將現有物業的按揭貸款，由原來承辦的銀行轉移至另一間銀行。這個過程涉及重新審批貸款，亦是不少業主活用資產的策略。了解轉按定義與類型，能助您更好規劃。進行轉按時，了解轉按要求及轉按注意事項十分重要。轉按大致可以分為兩種主要類型，各自有不同目的和用途。
平手轉按 (Balance Transfer Refinancing)
平手轉按，簡單而言，是指您在轉換按揭銀行時，新申請的貸款金額與原有按揭的未償還餘額相若。此類型轉按主要目的，是尋求更低按揭利率，賺取銀行提供的現金回贈，或者延長還款年期以減輕每月供款負擔。它不會增加您的總貸款額，適合希望改善按揭條款但不想增加債務的業主。
轉按套現 (Cash-out Refinancing)
轉按套現，則是指當您的物業價值上升時，您透過轉按程序，利用物業增值的部分，從新銀行借取比原有貸款餘額更多的資金。多出來的款項，就是您可以靈活運用的現金。這筆資金可以用作其他投資，亦可應付突如其來的財務需要。由於按揭貸款利率通常較其他私人貸款為低，轉按套現成為一個有效而低成本的資金周轉方法。
轉按的六大好處
物業「轉按意思」，就是將現有的按揭貸款，從一間銀行轉移到另一間銀行。這樣做通常不是為了麻煩，而是因為它能帶來實實在在的好處。對於業主而言，深入了解轉按，掌握「轉按 要求」與「轉按 注意事項」，然後適時地進行轉按，能夠有效改善財務狀況，甚至有機會賺取額外資金。以下我們一起探索轉按的六大優點，看看它如何為您的物業投資增值。
銀行現金回贈
在現今競爭激烈的按揭市場，銀行為爭取客戶，會提供相當吸引的現金回贈，這對轉按業主來說是一筆可觀的額外收入。
回贈水平與計算
銀行提供的現金回贈，普遍按貸款額的某個百分比計算，通常介乎百分之一至百分之二。假設您的物業按揭貸款額為港幣五百萬元，若銀行提供百分之一點五的現金回贈，您便可獲得七萬五千元。這筆回贈金額，有時甚至足夠支付您數個月的按揭供款，大大減輕了短期的現金流壓力。精明的業主會定期留意市場上的最新回贈優惠，把握機會。
金管局規定與注意事項
香港金融管理局（金管局）對按揭現金回贈設有規定。如果銀行提供的按揭回贈金額高於貸款額的百分之一，該筆回贈金額必須從實際貸款額中扣除。舉例來說，若您獲批港幣五百萬元貸款，並享有百分之二回贈（即十萬元），銀行會將實際貸款額調整為港幣四百九十萬元，扣除該筆回贈。這樣做的好處是，您的貸款本金減少了，長遠而言，所需支付的總利息也會隨之下降。因此，在計算轉按效益時，務必將這項規定納入考量。
更低按揭利率與慳息
轉按的另一大誘因，就是能夠獲得更低的按揭利率，從而有效減少每月供款支出，長期下來可以節省大量利息。
H按與P按選擇
香港市場上，主流的按揭計劃分為H按（香港銀行同業拆息掛鉤按揭）和P按（最優惠利率掛鉤按揭）。H按的利率會隨著香港銀行同業拆息浮動，通常會加上一個指定的百分點，例如H+1.3%。P按則是以銀行最優惠利率為基礎，減去一個固定百分點，例如P-2.5%。您可以根據自己對利率走勢的判斷，以及對風險的承受能力，選擇最適合的按揭計劃。轉按正好提供一個重新選擇按揭計劃的機會，讓您能夠鎖定當前市場上最低的利率。
把握減息週期
當市場預期或已進入減息週期時，轉按便是一個非常有利的策略。在利率下行的環境中，銀行為吸引客戶，會提供更具競爭力的按揭利率。此時將按揭轉移到新銀行，就能享受到更低的借貸成本，讓您的每月供款大幅減少。這可以釋放更多現金流，用作其他理財用途。
「鎖息上限」重要性
無論選擇H按或P按，許多按揭計劃都會設有「鎖息上限」（Capped Rate）。這個上限的作用，是確保即使H按利率大幅上升，您的實際供款利率也不會超過一個預設的最高水平，例如P減2.5%或P減2.75%。這為借款人提供了一層重要的保障，避免在利率突然飆升時，每月供款會無上限增加。在比較不同轉按方案時，請務必留意其「鎖息上限」的設定，它直接影響您的供款穩定性。
物業價值套現
隨著香港樓市長期發展，不少物業價值有所增長。轉按提供了一個非常靈活的途徑，讓您可以將物業升值的「水位」套現，轉換為可供動用的流動資金。
按揭成數放寬
政府於近期放寬了按揭成數限制，將不同物業類別、用途及置業人士的銀行按揭成數上限，一律提高至七成。這項新政策，特別讓過往按揭成數受限的物業，例如出租物業或樓價超過港幣三千五百萬元的大額物業，能夠套取更多資金。過去這些物業的按揭成數通常只有六成，現在獲得更大的彈性，為業主增加了財務調配的空間。
套現金額計算
要計算透過轉按可以套現多少資金，您需要先了解物業最新的估值，然後計算新按揭貸款的最高額度。假設您的物業現時估值為港幣八百萬元，而您原有按揭貸款尚餘港幣二百五十萬元未供完。若新銀行按揭成數為七成，您可獲批的貸款額最高為港幣五百六十萬元（八百萬元乘以百分之七十）。這樣，您就可以從中套取港幣三百一十萬元（五百六十萬元減二百五十萬元）的流動資金，這筆資金可由您自由運用。
套現資金運用
套現所得的資金，用途非常廣泛。您可以將其用於多方面，例如投資其他潛力資產、拓展生意、為子女升學提供資金，甚至清還其他利息較高的私人貸款或信用卡債務。透過按揭貸款套現，利率通常比私人貸款更低，能夠有效降低您的整體借貸成本。這是一個利用資產增值來優化個人財務配置的有效方法。
「甩按保」與保費退回
許多高成數按揭的業主，在買樓時都會購買按揭保險，以符合銀行的按揭要求。當物業價值上升，而貸款餘額相對減少時，轉按提供了一個擺脫按揭保險的機會，甚至可以取回部分已繳保費。
「甩按保」條件
當您的物業升值，或者您已供款一段時間，導致原有的按揭貸款額佔物業價值的比例降低至六成或以下時，您便符合「甩按保」的條件。這意味著您不再需要按揭保險的保障，可以直接轉按至毋須按保的傳統銀行按揭計劃。這樣做可以節省您未來持續支付按揭保費的開支。
保費退回機制
如果您在按揭保險保單生效後成功「甩按保」，並且符合特定年期要求，您還可以向按揭證券公司申請退回部分已繳付的保費。根據現行機制，若您在按揭保險期內首年退保，可獲退回百分之四十的保費；若在第二年退保，則可獲退回百分之二十五；若在第三年退保，則可獲退回百分之十五。然而，如果您的按揭保險已生效超過三年，則無法申請退回保費。因此，把握合適的轉按時機，能讓您額外取回一筆資金。
「高存息戶口」(Mortgage-Link) 效益
「高存息戶口」，又稱Mortgage-Link戶口，是銀行為按揭客戶提供的一種特殊儲蓄戶口，它的效益在於能夠有效抵消按揭利息支出。
運作原理
高存息戶口的運作原理非常簡單卻實用。這些戶口的存款利率，通常會與您的按揭貸款利率掛鈎。舉例來說，如果您的按揭利率是H+1.3%，並設有P減2.5%的鎖息上限，假設當前實際利率為百分之三點五，那麼您在高存息戶口中的存款，也會享受到大約百分之三點五的存款利率。這樣，您存入戶口的資金所賺取的利息，便能直接抵銷您按揭部分利息支出，降低您的實際供樓成本。
存款上限
每個高存息戶口都會設有存款上限。大部分銀行允許您存放的金額最高為按揭餘額的百分之五十，個別銀行甚至可高達百分之六十。這表示您可以將一定比例的閒置資金存入這個戶口，使其產生與按揭利率相若的回報，有效對沖按揭利息開支。
實際效益
高存息戶口的最大實際效益，就是為您的資金提供了一個高回報且低風險的停泊處，同時直接降低了供樓的淨利息支出。對於擁有額外現金的業主而言，這比將錢存入一般活期或定期存款戶口更為划算，因為它的利率通常遠高於市場上的普通存款利率。部分銀行甚至允許將高存息戶口分享給直系親屬共同使用，進一步提高了家庭資金的運用效率。
擺脫發展商高息按揭
對於許多購買新盤的業主來說，發展商提供的按揭計劃在初期雖然誘人，但長期來看卻可能成為沉重的財務負擔。轉按提供了一個擺脫這種高息負擔的黃金機會。
「低息蜜月期」後遺症
許多發展商為促銷樓盤，會提供高成數按揭計劃，並且在首兩至三年設有「低息蜜月期」。在這段期間，利率可能與傳統銀行按揭相近，甚至更低，讓買家覺得非常吸引。然而，一旦「低息蜜月期」結束，按揭利率便會大幅飆升，可能直接跳到銀行最優惠利率（P Rate），甚至更高，例如現時P rate為百分之五點二五。這與當前市場上主流銀行按揭約百分之三點五的利率相比，差距非常大，會讓您的每月供款急劇增加，造成沉重的財務壓力。
轉按至傳統銀行時機
在發展商按揭的「低息蜜月期」結束之前，正是轉按至傳統銀行的最佳時機。趁著優惠期未過，您的財務狀況仍相對健康，此時向傳統銀行申請轉按，通常能獲得更低的利率，有效避免進入發展商按揭的高息期。由於政府近期已將銀行按揭成數上限放寬至七成，這使得業主擺脫發展商高息按揭變得更容易，因為即使是原本需要高成數按揭的買家，現在也能在傳統銀行找到合適的方案，享受更合理的利率。
不同物業轉按要求與特殊情況
物業轉按意思，就是將物業按揭貸款由原有銀行轉移至另一間銀行。儘管此操作能帶來多重益處，不同類型的物業或特定的業主情況，在辦理轉按時會有各自的轉按 要求與限制。深入了解這些特殊情況，並注意相關的轉按 注意事項，有助於規劃更妥善的財務方案。現在，我們一起探討這些特別之處，讓您對轉按有更全面的掌握。
未補地價居屋轉按
購買未補地價居屋，是不少香港市民的置業途徑。不過，這類物業處理轉按時，其規定與私人樓宇有所不同。因為居屋帶有資助性質，它受到房屋委員會的嚴格監管，這就影響了轉按的要求。
房委會批准要求
若您擁有的是未補地價的居屋物業，想辦理轉按，第一步就是要向房屋委員會申請批准。此舉是必須的，因為在未補地價的情況下，物業產權仍附帶政府的限制條款。申請人必須獲得房委會的書面同意，銀行才能處理其轉按申請，不然銀行不會受理。因此，您必須預留額外時間處理這個審批過程。
轉按類型限制
房屋委員會對於未補地價居屋的轉按類型，設有明確的限制。一般而言，這類物業只允許進行「平手轉按」。所謂平手轉按，是指您在新銀行借貸的金額，只會用來清還舊按揭的未償還款項，貸款總額不會增加。換句話說，未補地價居屋不能透過轉按來進行套現。這個規定旨在避免居屋業主利用資助房屋進行不必要的槓桿操作，同時保障居屋的公共資源性質。
出租物業及多按揭策略
對於擁有出租物業的業主，或是已經擁有多個按揭貸款的投資者來說，過去在申請新按揭或轉按時，往往會面臨較為嚴格的要求。不過，隨著政府放寬按揭政策，這些情況下的轉按，也迎來了新的彈性。
按揭成數放寬
以往，出租物業或擁有多個按揭的業主，其按揭成數通常會受到限制。例如，以往這些物業的按揭成數最高只達六成。現在，政府最新的按揭政策調整，已經將所有物業類別及用途的按揭成數上限，一律提升至七成。這意味著，即使您的物業是用於出租，或是您已經背負多個按揭，現在您仍可獲得更高的按揭成數。這對於希望透過轉按來套現或優化財務結構的業主來說，是一個很大的幫助。
供款與入息比率要求
除了按揭成數的放寬，供款與入息比率 (DSR) 的要求也相應調整。過去，出租物業或多按揭人士的供款與入息比率上限較為嚴格，一般要求不能超過總入息的四成。現在，這個比率已經放寬至五成。這表示，銀行在審批轉按時，會更彈性地評估您的還款能力。供款與入息比率的提升，使更多業主符合轉按 要求，尤其對於那些收入穩定但過往因比率限制而未能轉按的業主而言，現時辦理轉按的可能性更高。
「九成轉按不設樓價上限」計劃
對於部分業主而言，樓價波動可能影響物業估值，導致傳統轉按難度增加。有見及此，市場上推出了嶄新的「九成轉按不設樓價上限」計劃。此計劃為需要高成數按揭的業主，開闢了新的轉按途徑，同時解決了許多轉按 注意事項。
適用對象
這項計劃主要適用於那些希望維持高按揭成數、甚至透過轉按來獲取更多流動資金的業主。以往，按揭保險計劃在提供八成甚至九成按揭時，通常會設有嚴格的樓價上限。如果物業估值下跌，或業主本身在置業時已承造高成數按揭，傳統上需要「抬錢」來降低按揭成數，才能成功轉按。此新計劃的出現，有效幫助這些業主避免因估價不足而需要額外補錢的困境，使轉按過程更順利。
計劃特點
「九成轉按不設樓價上限」計劃的最大特點，就是其按揭成數可高達九成，並且打破了傳統按揭保險對樓價上限的限制。以往，高成數按揭通常不允許套現，或只允許在極嚴格的條件下套現。這個新計劃允許業主在轉按時加按或套現，提供極大的財務彈性。此外，此計劃的按揭利率與市場上的主流銀行按揭利率相若，不會因為高成數而收取額外高息。這項計劃為業主提供了更靈活的選擇，讓他們可以更有效地管理物業資產，應對不同的財務需求。
轉按常見問題 (FAQ)
大家考慮轉按時，心中總會浮現不少疑問。我們理解這些顧慮，因此特別整理了一些常見問題，為大家一一解答。希望這些資訊可以幫助大家更清晰地了解轉按的細節，作出最適合自己的決定。
轉按流程需時
普遍需時
普遍而言，由遞交轉按申請至完成所有法律手續，整個流程大約需要一個半月至兩個月時間。當中的時間長短，主要取決於銀行審批效率以及律師樓處理文件的速度。若申請人提前準備好所有所需文件，並且選用效率較高的銀行與律師樓，過程便可以更加順暢。
律師費估算
費用範圍
物業轉按涉及法律程序，因此申請人需要委託律師處理相關文件。律師費用的估算，通常視乎個別個案的複雜程度，範圍大約由數千港元至近一萬港元不等。律師費是轉按額外成本之一，因此申請人需要留意轉按注意事項，並建議在按揭申請獲批後才正式委託律師，以免因按揭未能批核而產生不必要的損失。
信貸評級重要性
銀行審批關鍵
信貸評級，亦即俗稱的環聯信貸報告，對銀行審批按揭申請至關重要。銀行會根據信貸評級評估申請人的還款能力與信用風險。若申請人的信貸評級良好，銀行審批過程通常較為順暢，亦有機會獲得更優惠的按揭條款。相反，信貸評級較差可能影響按揭批核，甚至導致申請被拒絕，因此建議大家在申請轉按前先查詢並了解自己的信貸報告。
平手轉按與套現選擇
視乎財務目標
了解物業轉按意思，主要分為平手轉按與轉按套現兩種選擇。平手轉按是指只將現有未償還的貸款餘額轉移至新銀行，目的是為了尋求更低的按揭利率或獲取現金回贈。另一方面，轉按套現則利用物業升值的「水位」，在新銀行重新估價後增加貸款額，從物業中提取額外流動資金。選擇哪一種方式，完全視乎個人的財務目標與資金需求。若希望減輕每月供款負擔或賺取回贈，平手轉按可能是較佳選擇。若需要一筆資金作投資或周轉，轉按套現便會更合適。
不穩定入息影響
審批嚴謹性
對於入息來源不穩定的人士，例如自僱人士或佣金收入者，銀行在審批轉按申請時通常會採取更嚴謹的態度。銀行會要求申請人提供更多文件，以證明入息的持續性與穩定性，例如過往六個月甚至一年的銀行月結單或稅單。有時候，銀行亦可能要求這些申請人提供擔保人，以增加按揭批核的機會。因此，轉按要求方面，入息穩定性是銀行評估風險的重要指標之一。