面對瞬息萬變的市場與個人資金需求，您是否正尋求靈活的理財方案？【2025物業抵押按揭天書】專為您而設，助您輕鬆釋放物業潛在價值，獲取充裕流動資金。本文將深入拆解加按、轉按、二按、現按四大物業抵押貸款方案，並詳述5大申請步驟，更引入AI智能匹配平台，讓您一站式比較全港最合適的物業抵押按揭產品，精明善用物業套現，實現您的財務目標。
什麼是物業抵押按揭？為何是您的靈活資金解決方案？
我們許多人擁有物業，物業不僅是安樂窩，更是一項寶貴資產。這項資產蘊藏著巨大潛力。物業抵押按揭正是一種聰明方法，能幫助業主釋放物業內在價值。透過物業抵押按揭，您可以將物業轉換為靈活資金，應對不同財務需要。這是一種可靠的財務策略，可以讓您的資金運用更為流暢。
物業抵押按揭基本概念詳解
物業抵押按揭的基本概念十分直接。這是將您持有的物業作為抵押品，然後向銀行或財務機構申請物業抵押貸款。這項操作的核心目的，就是透過物業抵押套現，獲取所需流動資金。換句話說，您的物業價值被轉化為現金，可以用於各種用途。這個過程能將您固定不動的資產，轉變為可以靈活調動的資本。
物業抵押按揭的常見用途及好處
物業抵押按揭用途廣泛，而且好處多多。這項財務工具適合不同人士的特定需求。以下將會為您逐一介紹物業抵押按揭的常見應用情境。
資金周轉與生意擴展
對於企業家或中小企業主而言，物業抵押按揭是強大的資金來源。無論是應對日常營運的資金周轉，還是把握商機擴展業務，例如添置新設備、開設分店或擴大生產規模，透過物業抵押套現，可以迅速取得大額資金。這能讓企業保持穩健發展，同時抓緊市場機遇。
投資理財（例如購買股票、基金或其他物業）
除了商業用途，物業抵押按揭也可以成為您投資理財的好幫手。假設您看到優質的投資機會，例如購買股票、基金，或是看準時機投資其他物業，但是手頭現金不足，此時就可以考慮物業抵押貸款。這項貸款可以助您把握時機，透過資金槓桿提升潛在回報。
整合個人債務，降低利息支出
若您背負多筆高利息的個人債務，例如信用卡欠款或私人貸款，物業抵押按揭亦能提供解決方案。您可以申請一筆物業抵押貸款，將所有債務整合為一筆較低利息的物業抵押按揭。此舉可以有效降低每月利息支出，簡化還款流程，同時減輕您的財務壓力。
子女教育或海外升學開支
為子女提供最佳教育，是許多家長的心願。無論是本地頂級學府的學費，還是海外升學的龐大開支，都可能是一筆沉重負擔。物業抵押按揭可以為您提供所需的教育資金。這項貸款可以確保子女獲得優質教育，助他們實現未來抱負。
裝修家居或應付突發大額開支
生活總是充滿變數。您可能需要大筆資金來裝修家居，將居住空間打造成理想面貌；又或者面對突發情況，例如醫療費用或緊急維修，需要立即支付大額開支。物業抵押貸款能夠提供及時支援。這項貸款可以幫助您從容應對各種大額支出，讓生活保持穩定。
【智能財策】秒速解鎖物業潛力：AI物業抵押按揭智能匹配平台
踏入數碼時代，申請物業抵押按揭不再需要四處奔波，費時失事。現在，我們為您帶來一個創新方案，透過先進的AI物業抵押按揭智能匹配平台，助您快速了解您的物業價值，並有效率地將其轉化為實際資金，輕鬆進行物業抵押套現。這個平台旨在簡化整個物業抵押貸款的流程，讓您以更精明的方式管理資產，善用物業潛力。
AI動態估值：比銀行更快的即時物業價值評估
過往，物業估價常常需要冗長的等待時間，而且結果可能不夠即時。現在，我們的AI物業抵押按揭智能匹配平台運用尖端科技，提供比傳統銀行更快速的即時物業價值評估服務。這個功能讓您瞬間掌握物業的最新估值，為您的財務規劃提供堅實的基礎。
無需等待銀行回覆，輸入地址即時獲取最新、貼近市場的物業估價
您無須再經歷漫長的等待，也無需等待銀行逐一回覆。您只須簡單地輸入物業地址，平台便會即時為您提供一份最新、最貼近市場的物業估價報告。這個過程既快捷又方便，所以您可以立刻掌握物業的最新價值。
分析樓齡、成交數據及市場趨勢，提供精準物業抵押貸款額度基礎
我們的AI系統不僅速度快，而且分析能力強大。它會深入分析物業的樓齡、近期成交數據及當前市場趨勢，然後綜合這些關鍵因素，為您提供一個精準的物業抵押貸款額度基礎。因此，您可以清晰了解物業抵押貸款的最大潛力。
多銀行實時方案匹配：一次輸入，比較全港物業抵押按揭計劃
當您了解物業價值後，下一步就是尋找最適合的物業抵押按揭計劃。這個智能平台特設多銀行實時方案匹配功能，您可以一次輸入您的資料，系統便會即時為您比較全港各銀行的物業抵押按揭計劃。這功能為您節省大量時間和精力，也確保您可以找到最合適的方案。
整合超過20間銀行及財務機構的最新物業抵押按揭產品
我們的平台已經整合超過20間銀行及財務機構的最新物業抵押按揭產品。這個龐大的數據庫涵蓋了市場上多樣的選擇，包括不同利率、還款期以及特別優惠，所以您可以在一個介面中瀏覽所有重要資訊。
根據您的財務狀況與需求，智能篩選最合適的物業抵押貸款方案
系統會根據您個人的財務狀況與具體需求，例如收入、信貸評級和資金用途等，智能篩選出最合適的物業抵押貸款方案。這個個人化的篩選過程確保您能找到既符合預算又滿足需求的物業抵押套現方案。
透明化成本分析：預先掌握隱藏費用，預算更精準
申請物業抵押按揭時，除了利息，可能還有其他雜項開支。我們的平台提供透明化成本分析，旨在幫助您預先掌握所有可能出現的隱藏費用，從而讓您的預算管理更精準。這一步讓您全面了解借貸成本。
清晰列出不同方案的律師費、估價費及其他雜項開支
平台會清晰列出不同物業抵押按揭方案可能涉及的律師費、估價費及其他雜項開支。這些費用都會詳細列出，因此您可以一目了然地看到每項開支。
助您計算最真實的借貸成本，避免中途出現預算外支出
透過這項功能，您可以計算出最真實的借貸成本，這有助您避免在物業抵押貸款過程中突然出現預算外支出。您可以安心規劃資金運用，避免任何意外情況。
物業抵押按揭全方位解析：加按、轉按、二按、現按深入比較
擁有物業是不少人累積財富的方式，物業不僅僅是居所，它更是一個重要的資產。當您有資金需要時，例如生意周轉，或者希望透過物業抵押套現，物業抵押按揭就是一個常見的解決方案。市面上的物業抵押貸款產品種類繁多，例如加按、轉按、二按以及現按，它們各有特色，也能為您的財務提供不同幫助。接下來，我們將深入了解這些不同類型的物業抵押按揭，幫助您選擇最適合的方案。
加按 (Further Mortgage)：在原有銀行增加物業抵押貸款
加按，顧名思義，是指您在原有按揭的基礎上，向同一間銀行申請增加物業抵押貸款。這種做法通常是因為物業價值上升，或者您已經償還了部分原有貸款本金，從而釋放出更多可借貸的空間。
申請資格與條件：物業已升值或已償還部分貸款
申請加按，基本條件是您的物業價值有所提升，或者您已經穩定供款一段時間，償還了部分按揭貸款本金。銀行會重新評估您的物業，並且審核您的還款能力。只要符合銀行內部要求，您就可以申請加按。
貸款額計算方式：最新估值減去剩餘按揭貸款
銀行計算加按貸款額的方法，一般是用物業的最新估值，減去您尚未償還的按揭貸款餘額。這個差額就是您可以額外借出的潛在金額。銀行審批時，會遵守最新的按揭成數限制，確保風險合適。
優點：手續相對簡便，部分情況毋需經律師樓，審批較快
加按的最大優點是手續相對簡單，因為您與銀行之間已經建立了按揭關係。在某些情況下，您甚至不需要再透過律師樓辦理複雜的法律文件，可以省下律師費。由於銀行對您的物業和信譽已有一定了解，審批過程通常也會比較快。
法律關鍵：「所有金額」(All monies) 條款如何簡化加按程序
「所有金額」(All monies) 條款是加按程序簡化的關鍵。這個條款通常包含在您首次與銀行簽署的按揭契據中。它表示，您將來向同一銀行借貸的所有款項，不論是信用卡欠款或額外貸款，都可以由同一物業作為抵押。因此，當您獲批加按時，您只需要簽署一份「提供貸款通知書」，確認新增貸款的條件，便可完成加按手續。這讓過程更為流暢。
轉按 (Refinancing)：將物業抵押按揭由A銀行轉至B銀行
轉按是指您將現有的物業抵押按揭，從原本的銀行轉移到另一間新的銀行。這就好比您為您的按揭「搬家」。
主要動機：尋求更低利率、賺取現金回贈、透過物業抵押套現額外資金
許多業主選擇轉按，目的都是為了尋求更優惠的按揭利率，藉此降低每月的供款負擔。另外，不少銀行會為轉按客戶提供現金回贈，這也是一筆可觀的額外收入。更重要的是，如果您的物業價值已經顯著上升，您可以透過轉按，同時向新銀行申請增加貸款額度，從而透過物業抵押套現額外資金，靈活運用。
手續流程：與新造按揭類似，需經律師樓辦理贖契及重造按揭契
轉按的手續流程，與您當初新造按揭時非常相似。您需要重新向新的銀行提交申請，並通過其審批。由於涉及更換貸款機構，您必須透過律師樓處理一系列法律文件。律師會協助您從原有的銀行辦理「贖契」手續，解除舊的按揭抵押，然後在新銀行「重造按揭契」，將物業再次抵押給新銀行。
轉按時進行物業抵押套現的潛力分析
轉按不僅是為了換取更好的利率或回贈，它也是一個強大的物業抵押套現工具。隨著物業升值，您在物業中的淨資產會增加。在轉按時，新銀行會根據物業最新的估值，重新計算您可以借貸的最高金額。如果新貸款額高於您在舊銀行的剩餘貸款，差額部分就是您可以實際取出的現金。這筆資金可以作多種用途，例如投資、再進修，甚至整合其他高息債務，大大提升了財務彈性。
二按 (Second Mortgage)：在已有物業抵押按揭上再加一層按揭
二按，又稱第二按揭，表示您的物業在已經有一筆按揭（第一按揭）的情況下，再向另一間機構申請額外的貸款，並以此物業作為抵押品。這意味著您的物業上會有兩筆不同的抵押貸款。
常見情況：發展商為新盤買家提供的高成數按揭
二按最常見的情況，是發展商為銷售新樓盤而向買家提供的「高成數按揭」。當買家透過銀行申請到第一按揭（例如物業價值的七成）後，如果仍有資金缺口，發展商旗下的財務機構便可能提供二按，補足買家所需的其餘部分資金。這使得買家可以借到高達九成甚至更多的按揭成數，更容易上車。
風險分析：利率通常較高，斷供時面臨兩個債權人追討的風險
儘管二按可以提供高成數貸款，但它伴隨的風險也較高。二按的貸款利率通常會比銀行提供的第一按揭利率高出不少，因為財務機構承擔了更大的風險。更重要的是，一旦您不幸出現斷供情況，您將面臨兩個債權人（第一按揭的銀行與第二按揭的財務機構）的同時追討。他們都有權要求收回貸款，甚至強制出售您的物業，情況會變得複雜。
與銀行「加按」的風險與成本比較
將二按與銀行提供的「加按」比較，風險和成本有顯著差異。加按是在同一間銀行增加貸款，所有債務都歸屬於一個債權人，關係相對簡單。利率通常也較低，與您的現有按揭利率相近。相反，二按的債權人是兩家，一旦出現問題，您會面對來自兩個不同機構的壓力。二按的利率普遍較高，意味著每月還款負擔更重，總利息支出也會增加。因此，若非必要，通常會優先考慮銀行提供的加按選項。
現按/重按 (Existing Property Mortgage)：為已供斷物業申請物業抵押按揭
現按，有時也稱為重按或翻按，這種物業抵押按揭方案是為那些已經完全供斷物業，即物業上沒有任何按揭負債的業主而設。
適用對象：已完全擁有物業（無任何按揭）的業主
現按的適用對象非常明確，就是那些已經完全擁有其物業的業主。他們可能經過多年努力，已經全數償還了當初的物業抵押貸款，讓物業真正歸為己有，沒有任何債務負擔。
目的：將零負債的資產轉化為透過物業抵押套現而得的備用現金流
這些已供斷的物業，雖然價值不菲，但如果業主需要現金周轉，資產本身並不能直接動用。現按的目的，就是讓這些零負債的資產重新發揮價值。業主可以將已供斷的物業作為抵押品，向銀行或其他財務機構申請物業抵押貸款，將原本「鎖」在物業內的價值，透過物業抵押套現為可動用的備用現金流。這筆資金可以用於各種用途，例如緊急周轉、子女教育開支、大額醫療費用，甚至其他投資機會。
各類物業抵押按揭方案橫向比較
了解了加按、轉按、二按和現按的基本概念後，我們可以將它們放在一起比較，幫助您更清晰地看到它們之間的異同，以及各自的適用情境。
比較項目：貸款機構、利率水平、手續複雜度、風險高低、適合人群
- 加按 (Further Mortgage)
- 貸款機構： 僅限於您原有按揭的銀行。
- 利率水平： 通常與您現有按揭利率相近，屬於銀行標準利率。
- 手續複雜度： 相對簡單，部分情況甚至毋須律師樓介入，只需簽署文件。
- 風險高低： 風險較低，因債務集中於單一銀行，且銀行對您已有了解。
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適合人群： 物業有升值或已還款部分本金，並希望在不轉換銀行下獲取額外資金的人。
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轉按 (Refinancing)
- 貸款機構： 任何提供按揭服務的銀行。
- 利率水平： 有機會獲得市場上最新、更優惠的利率，或藉此賺取現金回贈。
- 手續複雜度： 與新造按揭相似，需經律師樓辦理贖契及重造按揭契，程序較為完整。
- 風險高低： 屬正常按揭操作，風險適中，主要考慮轉按成本及新舊條款差異。
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適合人群： 希望獲得更低利率、賺取現金回贈、或利用物業升值透過物業抵押套現更多資金，並願意轉換貸款銀行的業主。
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二按 (Second Mortgage)
- 貸款機構： 通常是發展商附屬財務機構或其他財務公司，少數情況下亦可由銀行提供。
- 利率水平： 普遍較高，可能隨時間大幅增加。
- 手續複雜度： 申請條件可能較寬鬆，但需額外處理第二層抵押文件。
- 風險高低： 風險較高，涉及兩個債權人，斷供時兩方均可追討，物業有被收回風險。
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適合人群： 新盤買家，因銀行按揭不足以應付樓價，需要高成數貸款，且對高利率和高風險有承受能力的人。
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現按/重按 (Existing Property Mortgage)
- 貸款機構： 任何提供按揭服務的銀行或財務機構。
- 利率水平： 銀行提供的利率通常與新造按揭相近，屬市場標準。
- 手續複雜度： 類似新造按揭，需經律師樓辦理，手續完整。
- 風險高低： 屬正常按揭操作，風險與新造按揭相若。
- 適合人群： 物業已完全供斷，但有資金需要，希望將零負債的物業資產，透過物業抵押貸款轉換為備用現金流的業主。
申請物業抵押按揭的5大步驟與所需文件清單
物業抵押按揭是善用您資產的靈活方法，而且能助您輕鬆透過物業抵押套現。申請這項物業抵押貸款，步驟其實很簡單。只要您跟隨我們的指引，一步步完成，便可更順利地申請。
第一步：初步評估與財務規劃
申請物業抵押按揭前，進行初步評估十分重要。這一步幫助您了解自己的財務狀況，而且能預先知道可借貸的物業抵押貸款額。
利用我們的AI平台進行初步估值及物業抵押貸款額計算
我們提供AI平台，能夠為您的物業進行初步估值。這個平台同時會計算出一個預計的物業抵押貸款額。您只需輸入基本物業資料，就可以快速獲得估價。這個初步評估讓您對貸款潛力有一個清晰概念。
評估個人還款能力及壓力測試要求（即使已暫停，銀行仍會作內部評估）
您要仔細評估個人還款能力。這包括審視您的每月入息與支出，然後計算自己實際可負擔的供款金額。雖然香港金融管理局的壓力測試要求已暫停，但是銀行內部審批時，依然會進行嚴謹的還款能力評估。銀行會考慮您的整體財務狀況，確保您有穩定的還款能力。
第二步：準備所需文件
準備好所有必要文件，這可加快您的物業抵押貸款申請進度。以下是常見的文件清單，您可提早準備。
個人身份證明文件
這包括您的香港永久性居民身份證副本。如果是聯名申請，所有申請人都要提供。
入息證明（稅單、糧單、銀行月結單等）
銀行會要求您提供最近期的入息證明。這些文件證明您的收入穩定性，而且是評估還款能力的重要依據。常見的證明文件包括稅單、糧單，還有過去三至六個月的銀行月結單。
現有按揭貸款結單（如適用）
如果您現有物業仍有按揭貸款，就需要提供現有按揭貸款結單。這份文件列明您目前的貸款餘額，而且可助銀行評估您的總負債狀況。
物業證明文件（樓契或買賣合約）
您需要提供物業的證明文件。這些文件可以是樓契副本，或是最新的買賣合約。它們證明您擁有該物業的業權，並且是申請物業抵押按揭的必備文件。
第三步：提交正式物業抵押貸款申請
當您完成初步評估，而且準備好所有文件後，就可以正式提交物業抵押貸款申請。您可以透過銀行網站、手機應用程式，或是親身到分行遞交申請表格以及所有文件。提交申請是整個物業抵押按揭流程中，正式啟動審批程序的一步。
第四步：物業估價與信貸審批
銀行收到您的申請後，將會啟動物業估價與信貸審批程序。物業估價會由銀行委託的測量師進行，他們會根據市場數據評估您物業的最新價值。同時，銀行也會審批您的個人信貸狀況。這包括檢視您的信貸報告，評估您的信譽，以及判斷您的還款風險。這兩個程序結果都會影響最終的物業抵押貸款批核金額和條款。
第五步：委託律師樓處理法律文件及簽署物業抵押貸款協議
當您的物業抵押貸款申請獲得銀行初步批核後，最後一個重要步驟是委託律師樓處理所有相關法律文件。律師會協助您審閱物業抵押貸款協議的條款，並且確保您完全理解所有內容。您會在律師見證下簽署正式的物業抵押貸款協議，然後銀行便會安排放款。這個步驟代表您的物業抵押按揭申請正式完成，而且貸款將會發放。
【成本拆解】解構物業抵押按揭成本：利率、回贈與隱藏費用全攻略
朋友仔，當您考慮善用物業抵押按揭或物業抵押貸款，透過物业抵押套现來靈活運用資金時，了解其真正成本是十分重要的一步。物業抵押按揭的成本不只包含利率，還有現金回贈、Mortgage-Link戶口以及各種雜費。現在，我們一起詳細拆解這些項目，幫助您預算得更準確。
利率選擇：P按 vs H按如何影響您的供款
選擇物業抵押按揭的利率計劃，直接影響您的每月供款，以及整個貸款期內的利息支出。香港市場上，兩種主要的利率選擇是P按和H按。這兩種利率各有特點，適合不同風險偏好的借款人。
最優惠利率物業抵押按揭（P按）的穩定性與特點
最優惠利率物業抵押按揭，簡稱P按，其利率會跟隨銀行自身的最優惠利率浮動。這種按揭的特點是相對穩定，因為銀行通常不會頻繁調整其最優惠利率。所以，P按的每月供款會比較容易預測，這給借款人帶來財務上的確定性。如果您是一位保守型投資者，又或者預算希望保持穩定，那麼P按便是一個不錯的選擇。
銀行同業拆息物業抵押按揭（H按）的波動性與鎖息上限（Cap Rate）的重要性
銀行同業拆息物業抵押按揭，簡稱H按，其利率會跟隨香港銀行同業拆息（HIBOR）浮動。因為銀行同業拆息會受到市場供求和資金流動等因素影響，H按的利率通常波動較大。但是，H按通常會有一個「鎖息上限」（Cap Rate）。鎖息上限是指，即使銀行同業拆息大幅上升，您的按揭利率也不會高於這個上限，銀行便會保障借款人的利率不會超出某個水平。鎖息上限提供了一定保障，讓您在享受H按可能較低利率的同時，也控制了潛在風險。因此，這類按揭適合那些願意承擔一定市場波動，但又希望有上限保護的借款人。
現金回贈與Mortgage-Link高息戶口
在評估物業抵押按揭成本時，除了利率，您也需要考慮一些額外的好處，例如銀行提供的現金回贈和Mortgage-Link高息戶口。這些可以實質降低您的借貸成本，因此精明利用它們十分重要。
如何計算扣除回贈後的真實借貸成本？
申請物業抵押按揭，銀行有時會提供一筆過現金回贈，這可以為您帶來即時的現金收益。但是，您不能只看回贈金額，因為您需要計算扣除回贈後的真實借貸成本。一個簡單方法是，將現金回贈攤分到整個貸款期內，然後從每月的利息支出中扣除。這樣，您便可以得出一個「淨利率」，這會更準確地反映您實際支付的利息費用。透過這種計算，您便可以真正比較不同物業抵押貸款方案的優劣。
Mortgage-Link戶口如何幫助您以存款利息對沖物業抵押按揭利息支出？
Mortgage-Link高息戶口是一種結合存款和按揭的產品，它是銀行為了回饋按揭客戶而設。簡單來說，您存入這個戶口的存款，可以獲得與您的物業抵押按揭利率相同的存款利息。由於存款利息與按揭利息相抵，您便可以有效減少實際支付的按揭利息。舉個例子，如果您的按揭利率是2.5%，您在Mortgage-Link戶口存入100萬港元，這100萬港元便可以產生2.5%的利息收入。這些收入可以直接抵消您的按揭利息，變相減低您的利息支出。所以，這個戶口可以為您節省不少利息費用，是一個頗受歡迎的理財工具。
律師費、估價費及其他雜費
除了利率和回贈，物業抵押按揭過程中還有一些必須支付的費用，例如律師費、估價費以及其他雜項費用。這些費用雖然不像利息般持續發生，但它們總和起來，也會佔據一筆不少的開支，所以您必須提前了解和規劃。
利用我們的平台預先掌握各項開支，令您的物業抵押按揭預算更清晰
為了幫助您更好地規劃物業抵押按揭的預算，我們的平台可以為您提供詳細的費用估算。您只需輸入相關資料，平台便會清晰列出不同方案可能涉及的律師費、物業估價費、銀行手續費、按揭保險費（如適用）和其他雜項開支。您可以預先知道這些費用，這樣便可以避免在申請過程中遇到意料之外的開支，確保您的物業抵押貸款預算透明且精準。提前掌握所有開支，您會更有信心管理您的財務。
解釋不同類型物業抵押按揭可能涉及的不同費用
不同類型的物業抵押按揭，可能涉及的費用也有一些差異。例如，如果您是申請全新的物業抵押貸款，那麼您便需要支付律師費、物業估價費以及按揭保險費等。但是，如果您選擇轉按，即將現有的物業抵押按揭從一間銀行轉移到另一間銀行，您便需要支付贖契的律師費，還有重新按揭的律師費和新的估價費。至於加按，即在原有按揭基礎上增加貸款額，手續可能相對簡單，律師費也可能較低，有些情況甚至不需要透過律師樓處理。另外，如果物業抵押貸款是二按，則可能會涉及發展商或財務機構額外的手續費。因此，您需要仔細了解您選擇的物業抵押按揭類型，這樣便可以預計相應的費用，做好充分準備。