金管局於2025年2月28日正式暫停「樓宇按揭壓力測試」，標誌著按揭審批政策的重大轉變。對於有意置業的港人而言，這項調整無疑降低了上車門檻，但銀行審批重心將全面轉移至「供款與入息比率」(DSR)。本文將為您深入剖析2025年樓宇按揭審批的新準則，從DSR的詳細計法、入息評估、常見債務陷阱，以至5大過關策略，助您精準掌握借貸能力，成功踏上置業之路，並同時了解壓力測試的核心意義，以應對潛在的未來政策調整。
政策巨變：金管局為何於2025年2月28日暫停「樓宇按揭壓力測試」？
大家最近可能已經留意到，金融管理局於2025年2月28日宣布，將暫停實施「樓宇按揭壓力測試」這項要求。這個決定對於有意置業的朋友們而言，無疑是一項重大消息。因為「樓宇按揭壓力測試」過去一直是申請樓按的重要一環，也是評估借款人還款能力的核心準則。
政策背景與目的：理解逆周期措施的演變與「樓宇壓力測試」的角色
「樓宇壓力測試」最初是香港金融管理局實施的「逆周期宏觀審慎監管措施」之一。此類措施旨在確保銀行體系穩健，並防止樓市過度波動，同時保障置業人士的還款能力。金管局在2010年首次引入這項「樓宇壓力測試」。當時要求借款人在按揭利率假定上升兩厘後，其供款與入息比率不可超過六成。2013年2月，由於當時樓價持續攀升，金管局將壓力測試的假設加息幅度收緊至三厘。但是，到了2022年9月23日，面對加息周期，金管局再度調整，將「樓按壓力測試」的假設加息幅度放寬回兩厘。這些政策調整都是為了因應市場環境變化。
從緊縮到放寬：為何現時暫停樓宇按揭壓力測試
金融管理局於2025年2月28日決定暫停「樓宇按揭壓力測試」，這項調整背後有其考慮。主要原因是金管局評估美國加息周期可能已接近尾聲。因此，香港本地按揭利率未來進一步大幅上升的機會較低。在這樣的判斷下，金管局認為暫停實施「樓宇壓力測試」的要求，既可減輕置業人士的負擔，也不會對金融穩定構成顯著風險。這個決定同時反映了監管機構對市場環境變化的靈活應對。
暫停實施對置業者的即時影響分析
這次暫停「樓宇按揭壓力測試」，對廣大置業人士產生直接影響。過往，申請按揭需要同時滿足「供款與入息比率」及「樓宇壓力測試」兩項要求。現在，置業者只需符合「供款與入息比率」這一項審批準則。具體來說，對於首次置業人士，其每月按揭供款上限為月入的百分之五十。對於本身已持有物業或擔任其他按揭擔保人的人士，其每月按揭供款上限則為月入的百分之四十。這意味著，在相同收入水平下，置業者可以獲批的貸款額度可能更高，或是入息要求相對放寬，使更多人符合按揭申請資格。
樓宇按揭審批新核心：供款與入息比率 (DSR) 深度指南
隨著香港金融管理局暫停「樓宇按揭壓力測試」要求，現在銀行審批按揭的核心重心，已轉移至供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，簡稱DSR）。這個比率是評估您每月還款能力的重要指標，銀行會仔細計算您的每月總債務供款與每月總入息的比例，然後決定您可以借貸的金額。換言之，DSR就是銀行判斷您是否「供得起樓」的關鍵準則。
不同置業身份的DSR要求：如何影響您的借貸額度
銀行在評估供款與入息比率時，會根據您的置業身份設定不同的要求。不同身份有不同的DSR上限，這個上限直接影響您可以獲批的按揭貸款額度。了解這些差異，有助您更精準地規劃置業預算，同時也可為您的按揭申請做好準備。
首置人士DSR要求：每月供款上限為月入50%
如果您是首次置業人士，而且打算將物業作自住用途，銀行會對您的每月供款與入息比率設定較為寬鬆的要求。在現行政策下，您的每月總債務供款（包括按揭供款及其他如私人貸款、信用卡債務等）上限，不可超過您每月總入息的五成（50%）。簡單來說，如果您每月收入為四萬元，那麼您所有債務的每月供款總額就不能超過兩萬元，否則按揭申請就會受阻。
非首置／擔保人DSR要求：每月供款上限為月入40%
相對而言，如果您並非首次置業人士，又或者您是現有按揭的擔保人，銀行會採取更嚴謹的審批標準。在這種情況下，您的每月總債務供款上限，就不能超過您每月總入息的四成（40%）。這是因為銀行考慮到您已持有物業或需承擔其他債務責任，因此在審批時會更加審慎，以確保您的還款能力有足夠的緩衝空間。
DSR計算公式詳解與實例演算：替代「樓宇壓力測試」的關鍵
供款與入息比率（DSR）的計算其實非常直接，而且是當前取代傳統「樓宇壓力測試」評估您還款能力的核心方法。以下為您詳細拆解其計算公式，並透過實際例子，幫助您清晰了解DSR的運作方式。掌握了這個公式，您便能自行評估自身的按揭負擔能力。
計算公式：(每月總債務供款 ÷ 每月總入息) x 100%
供款與入息比率的計算公式為：（每月總債務供款 ÷ 每月總入息）x 100%。這裡的「每月總債務供款」指您每月需償還的所有貸款總額，例如按揭供款、私人貸款、信用卡分期還款、汽車貸款，以及您作為擔保人所需承擔的任何供款等。而「每月總入息」則是指您每月的所有固定和非固定收入的總和。
案例分析一：首次置業人士如何計算DSR
假設李先生是首次置業人士，每月總入息為港幣五萬元。他計劃申請按揭，預計每月按揭供款為港幣二萬元，他沒有其他私人貸款或信用卡債務。根據DSR計算公式： (港幣二萬元 ÷ 港幣五萬元) x 100% = 40%。由於40%低於首次置業人士的50%上限，李先生的DSR符合銀行要求，按揭申請便有較大機會獲批。
案例分析二：已持有物業或擔任擔保人仕的DSR計算
陳小姐已擁有一層物業，現在想再置業。她每月總入息為港幣八萬元，第一層物業的按揭供款為港幣二萬五千元，新物業預計每月按揭供款為港幣二萬元，她還有每月港幣五千元的私人貸款。那麼，陳小姐的每月總債務供款為港幣二萬五千元 + 港幣二萬元 + 港幣五千元 = 港幣五萬元。 DSR計算結果為：(港幣五萬元 ÷ 港幣八萬元) x 100% = 62.5%。由於62.5%遠超過非首置人士的40%上限，陳小姐的按揭申請將不會獲批。
DSR與過往的「樓宇壓力測試」有何根本區別？
供款與入息比率（DSR）與過往的「樓宇壓力測試」雖然都是評估還款能力的方法，但是它們在計算方式與評估重點上，存在著根本性的區別。「樓宇壓力測試」曾經是銀行審批按揭時的重要一環。它旨在測試借款人面對未來潛在加息時的還款能力，確保即使在利率上升的情況下，借款人仍能應付供款。然而，當前暫停了樓按壓力測試。
過去的「樓宇壓力測試」會在現有按揭利率基礎上，額外假設加息兩個百分點（或過去的三個百分點），然後計算出在這種假設高息環境下的每月供款額。接著，這個假定的供款額與每月入息的比率（即壓力測試DSR），必須符合例如六成（60%）的上限。現在的DSR只考慮您目前的實際債務供款和入息。它沒有加入這個未來加息的假設，主要評估的是您在當前入息水平下，每月償還債務的能力。這是兩者最主要的區別。