在香港置業是不少港人的夢想，但高昂樓價往往令人望而卻步。幸好，公營房屋第二市場的二手公屋，為合資格人士提供一個更易負擔的「上車」階梯。然而，購買二手公屋涉及眾多繁複的資格限制、財務考量及法律程序，令不少準買家卻步。
這份《終極天書》正是為您而設！我們將化繁為簡，為您深入淺出地解構購買二手公屋的18個關鍵須知。從綠表資格、白居二門檻，到按揭申請、補地價計算，以及完整的成交流程和潛在的搵盤陷阱，本指南將助您全面掌握購樓要訣，輕鬆邁向安居樂業的目標。
購買二手公屋入門：為何是上車希望？
對不少香港市民而言，擁有自己的物業是畢生願望。購買二手公屋，例如透過第二市場成交的單位，成為一個切實可行的「上車」途徑，讓置業夢想更近一步。
甚麼是「二手公屋」？
「租者置其屋計劃」(租置計劃) 的背景
香港的公共房屋政策一直為市民提供基本住屋保障。為推動「居者有其屋」的理念，政府於一九九七年推出「租者置其屋計劃」。這項計劃容許公共租住房屋的現有租戶，以大幅折扣的價錢購買他們現在居住的單位。這批從「租置計劃」轉為私人擁有的單位，就是我們今天所稱的二手公屋主要來源之一。它們為合資格人士開啟了置業大門。
可在第二市場買賣的公屋類型
現時，可在第二市場買賣的二手公屋，主要是「租者置其屋計劃」下的屋邨單位。這些單位在首次出售時，房委會給予租戶巨大的折扣，因此它們的轉售受到特定限制。這些單位只能在指定市場內買賣，確保房屋資源能幫助真正有需要的人士。
第二市場 vs 自由市場：購買二手公屋的核心分別
在探討二手公屋的買賣時，必須理解「第二市場」與「自由市場」之間的核心分別。這兩個市場決定了物業的交易資格與流程，也直接影響二手公屋的價钱。
未補地價二手公屋的價錢優勢與限制 (綠表/白居二資格)
「未補地價」的二手公屋，是指業主在購入單位時，並未向政府繳付土地溢價。此類單位最大的優勢在於其相對較低的價錢。因為單位仍附帶政府提供的折扣，所以這些二手公屋的買價通常遠低於同區的私人住宅。然而，這也伴隨著嚴格的轉售限制。只有符合特定資格的人士才可以購買這類單位，例如持有二手公屋綠表資格的公屋租戶，或者透過「白居二」計劃成功申請的白表買家。購買這類單位，未來如果想在自由市場轉售，就必須先向政府繳付土地溢價，即所謂的二手公屋補地價。
已補地價二手公屋的特點 (可在自由市場交易，類似私樓)
相反地，「已補地價」的二手公屋，則代表業主已經向政府繳清了土地溢價。一旦完成補地價程序，這些單位就解除所有轉售限制，可以在自由市場上隨意買賣。它們的性質與交易方式就變得與私人樓宇幾乎相同。這表示任何符合私人住宅買賣條件的人士，都可購買這類已補地價的二手公屋。
選擇二手公屋的潛在好處
選擇二手公屋作為置業的起步點，確實存在不少吸引人的地方。它們不僅為上車族提供更多可能，也帶來其他實際好處。
相對較低的入場門檻
對於預算有限的買家來說，二手公屋的價錢往往較為吸引。特別是未補地價的單位，其售價遠低於私人樓宇。較低的樓價，也意味著所需的首期開支會相對減少。這讓首次置業人士更容易積累到足夠的資金。此外，在二手公屋按揭方面，例如合資格的綠表或白居二買家，可享有較高的按揭成數及較長的還款期，這讓每月供款壓力得以減輕，進一步降低了置業的入場門檻。
成熟社區配套與交通網絡
香港的公共屋邨大多歷史悠久，擁有完善的社區配套設施。這些屋邨通常設有商場、街市、公園、學校及社區中心，居民日常生活所需一應俱全。此外，許多二手公屋屋邨的位置優越，鄰近主要交通幹線或港鐵站，交通網絡十分便利。住戶無論是通勤上班，抑或假日出遊，都可享受四通八達的交通便利。購買這類二手公屋，通常代表買家可直接享用這些已發展成熟的社區資源。
您合資格嗎？一文看清二手公屋購買門檻
購買二手公屋，是許多香港家庭的置業目標。然而，要成功買入心儀的單位，首先必須符合相關的申請資格。這一部分，會為您深入剖析購買二手公屋的各項門檻，幫助您清楚了解自己是否合資格。
二手公屋綠表資格：誰能購買未補地價二手公屋？
如果您持有「綠表」資格，就可以購買未補地價的二手公屋單位。綠表買家享有獨特的優勢，因為這類二手公屋單位無需補地價即可轉售，這通常意味著較低的二手公屋价钱。以下人士符合二手公屋綠表資格：
房委會及房協轄下合資格租戶
房委會轄下出租房屋的租戶，以及房協轄下甲類出租屋邨或年長者租住單位的租戶，均可符合綠表資格。需要留意，持有「有條件租約」、定期暫准居住證、或以月租暫准租用證形式租住過渡性暫租單位的持證人，則不符合此項資格。
持有有效「綠表資格證明書」的人士
部分合資格人士，例如受清拆影響的公屋租戶，他們會獲發有效「綠表資格證明書」。這份證明書只適用於資助房屋第二市場計劃，持有者可以此購買未補地價的二手公屋單位。
其他合資格人士 (如中轉房屋認可居民)
除了上述兩類，房委會轄下中轉房屋的認可居民，以及房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者，亦符合購買二手公屋的綠表資格。
白居二資格：白表人士如何入場購買二手公屋？
對於沒有綠表資格的市民而言，「白表居屋第二市場計劃」（簡稱白居二）提供一個購買二手公屋的機會。這是一個讓白表人士也可以購買居屋或租置計劃二手公屋的特別途徑。
「白表居屋第二市場計劃」簡介
白居二計劃允許符合收入及資產限制的白表家庭或單身人士，購買二手居屋或租置計劃的二手公屋單位。這些單位通常是未補地價的，所以二手公屋价钱相對吸引。
申請及攪珠流程概述
白居二申請者需要透過房屋委員會的申請程序，參與公開攪珠。成功中籤的申請者，會獲得購買資格證明書，可以在指定時間內選購市場上的二手公屋單位。這個流程與傳統私人樓宇的二手公屋成交模式不同。
關鍵申請條件及注意事項
不論是綠表還是白居二，購買二手公屋都有一些共同的關鍵申請條件與注意事項，這些條件會影響您的申請資格。
年齡及家庭組合要求 (配偶必須一同申請)
所有申請人必須年滿18歲。以家庭組合申請，申請人與其家庭成員之間必須有親屬關係。如果申請人或其申請書上的家庭成員是已婚人士，其配偶必須一同列入同一份申請書。只有在配偶已合法分居、沒有香港入境權，或已去世的情況下，才可獲豁免。
申請期間的香港住宅物業擁有權限制 (24個月規則)
申請二手公屋的申請人，包括房委會公屋租戶、中轉房屋認可居民及房協出租屋邨住戶，在簽署「購買資格證明書」申請書日期前的24個月起計，直到簽訂購買資助出售單位臨時買賣合約當日，均不得在香港擁有任何住宅物業。這項規定旨在確保資助房屋資源分配予真正有需要的人士。
不合資格情況全面睇：避免誤踩陷阱
了解哪些情況會讓您失去購買二手公屋的資格，與了解如何符合資格同樣重要。這有助您避免在申請過程中誤踩陷阱，浪費時間與精力。
曾受惠於資助自置居所計劃的限制
如果您本人、配偶或曾是以下任何資助自置居所計劃的業主或借款人，即使已出售單位或清還貸款，均不可再次申請購買二手公屋：居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、綠表置居計劃／綠置居、中等入息家庭房屋計劃、重建置業計劃、可租可買計劃、資助房屋第二市場計劃（包括白居二）、自置居所貸款計劃／置業資助貸款計劃、租者置其屋計劃、房協轄下任何資助房屋計劃（例如住宅發售計劃、夾心階層住屋計劃）、市區重建部門轄下任何資助出售房屋計劃。這項限制旨在確保資助房屋資源公平分配。
「關鍵成員」的10年轉售限制
曾購買資助自置居所計劃單位的「關鍵成員」，從簽訂轉讓契據日期起計，不足10年內不可再次申請資助房屋。這裡的「關鍵成員」，指除業主以外，列於同一申請書內，旨在符合「家庭申請者」人數要求的另一名成員。不過，因結婚或獲批准享有僱主提供的房屋福利而獲准剔除戶籍的關鍵成員則不受此限。這個限制會影響未來二手公屋轉售及二手公屋補地價的規劃。同時，二手公屋按揭的申請也會考慮到這些限制。
精選二手公屋放盤地區及搵盤策略
朋友，如果大家已經鎖定目標，想入手一個心儀的二手公屋單位，下一步就是了解市場上哪裡有合適的選擇，以及如何從海量的樓盤廣告中找到真正的寶藏。尋找二手公屋是講究策略的，懂得揀選地區與解讀資訊，便會事半功倍，買到適合自己的安樂窩。
熱門二手公屋屋邨及地區分析
選擇合適的二手公屋，首先要了解哪些地區和屋邨是熱門之選。熱門地區通常社區配套完善，交通方便，自然會吸引更多買家。大家選樓時可以考慮自己的工作地點、子女學區以及生活習慣，再選定心水地區。
九龍區熱門選擇 (如：德田邨、黃大仙下邨)
九龍區的二手公屋，通常因為交通方便，加上成熟的社區配套，例如商場、街市、公園及醫療設施，而受到許多買家青睞。德田邨位於藍田，交通網絡發達，有港鐵站、多條巴士和小巴路線，居民外出非常便利。屋邨周邊亦有大型商場及完善街市，生活所需一應俱全。黃大仙下邨地處黃大仙，同樣享有港鐵優勢，連接多個商業區。這些屋邨的二手公屋成交量相對穩定，同時單位樓齡普遍較高，買家需要留意單位維修情況，同時評估二手公屋按揭的潛在影響。
新界區熱門選擇 (如：長安邨、山景邨、祥華邨)
新界區的二手公屋，通常會提供較大的居住空間，而且二手公屋價錢相對親民，特別適合預算有限或希望擁有更大活動空間的家庭。位於青衣的長安邨，交通同樣便利，有港鐵站，商場設施齊備。屯門的山景邨雖然位置稍遠，但是有輕鐵網絡連接，加上社區自給自足，生活所需不缺。粉嶺的祥華邨，則受惠於北區發展，區內巴士和小巴網絡密集，前往市區或內地都方便。買家選擇新界區時，要多考慮通勤時間，同時比較不同屋邨的二手公屋价钱，以及了解屋邨是否屬於綠表可購買的範圍。
各區二手公屋呎價參考與價錢分析
不同地區的二手公屋，其呎價自然有差異。買家應該多參考近期同區二手公屋成交的數據，了解市場的實況。影響二手公屋价钱的因素有很多，包括地區、屋邨樓齡、單位狀況、樓層、座向，以及最重要的「是否已補地價」。未補地價的二手公屋，價錢會比已補地價的單位低廉。買家亦必須符合二手公屋綠表或白居二資格才可以購買。同時，也要考慮二手公屋補地價的潛在成本，這筆費用會影響未來轉售的自由度。多比較同區同類型單位的呎價，便可對單位價值有更清晰的判斷。
如何解讀樓盤廣告資訊？
找到心儀地區後，下一步就是從各種樓盤廣告中篩選。樓盤廣告的資訊有時候需要細心解讀，才不會錯過重要細節。了解廣告中的關鍵字，是成功搵樓的重要一步。
解讀關鍵字：從實用面積到「雅緻裝修、優質校網」標籤
在二手公屋樓盤廣告中，「實用面積」是買家最應關注的數字。實用面積代表單位內部真正可以使用的空間，香港物業市場目前以此為主要計價標準。另外，廣告中常會看到「雅緻裝修」等描述，這類詞語通常暗示單位已經過翻新，但「雅緻」的標準因人而異，建議買家親身睇樓評估實際狀況。如果廣告標註「優質校網」，對於有學齡子女的家庭來說，這是一個重要加分項，因為這些校網的物業通常具備較高需求，也可能影響二手公屋价钱。買家應同時核實單位是否確實屬於該校網範圍，並查詢相關二手公屋成交紀錄，確認此項優勢對價格的實際影響。
「自讓免佣盤」與「代理盤」的利弊選擇
尋找二手公屋時，大家會看到兩種主要的放盤方式：「自讓免佣盤」和「代理盤」。「自讓免佣盤」即業主自行放售單位，買家如果透過此方式成交，便可省卻地產代理佣金，直接與業主溝通。然而，買家需要自行處理大部分交易流程，例如安排睇樓、議價，甚至協調二手公屋按揭與二手公屋補地價等事宜。這要求買家具備一定的房地產知識和時間。
「代理盤」則是經由地產代理放售的單位。代理會協助安排睇樓、議價，並提供專業意見，處理文件、按揭申請及二手公屋成交等事宜。他們的專業知識，尤其在處理二手公屋綠表或白居二的特殊流程上，會為買家省去不少煩惱。當然，透過代理成交需要支付佣金。買家可以根據自己的時間預算、對交易流程的熟悉程度及對佣金的考量，選擇最適合自己的搵盤方式。