香港樓價高企，置業安居是不少港人的共同願望，而「居者有其屋計劃」（居屋）無疑是實現此目標的重要途徑。然而，居屋的申請資格、抽籤揀樓流程、按揭注意事項，以至日後轉售等細節繁多，常令有意上車者感到困惑。
【居屋2025終極天書】將為您提供一份全方位的居屋攻略，從最新的2025年度計劃詳情、2025/2026潛在屋苑前瞻，到綠白表申請資格、抽籤揀樓策略、按揭財務規劃，乃至白居二市場操作及居屋單位轉售補地價等七大範疇，深入淺出地為您剖析每個環節。無論您是首次申請者，還是希望深入了解居屋市場動向，本文都將助您掌握關鍵資訊，輕鬆邁向置業夢想。
抽籤、揀樓到簽約：一手居屋申請全攻略
居屋是不少香港家庭的置業目標，成功上車需要了解整個申請流程。從遞交申請到最終簽約，每一步都重要。本部分將詳細解釋申請一手居屋的完整程序，幫助大家掌握箇中關鍵。
申請居屋完整流程 Step-by-Step
成功申請居屋是一個按部就班的過程。了解每一個步驟，可以幫助申請人順利完成置業大計。現在我們一起看看這五個主要環節。
步驟一：遞交申請（網上、親身、郵寄）及攪珠
首先，所有居屋申請人都需要遞交申請。大家可以選擇網上申請，過程簡便快捷。如果喜歡親手處理文件，也可以選擇親身遞交，或者用郵寄方式提交表格。申請期截止後，房屋委員會會進行電腦攪珠。攪珠結果會決定所有申請人的選樓次序。例如，如果你正計劃申請居屋2025，就必須留意申請日期和攪珠結果。
步驟二：審查資格及獲取揀樓通知書
攪珠後，房屋委員會會根據攪珠結果，邀請部分申請人進行資格審查。審查會核實申請人是否符合相關的居屋申請資格，包括入息、資產以及其他規定。如果通過審查，申請人會收到一份揀樓通知書。這份通知書會告知申請人揀樓日期和時間。
步驟三：準備揀樓所需文件清單
收到揀樓通知書後，申請人需要準備好揀樓所需的文件。這些文件通常包括身份證、收入證明、資產證明、銀行月結單、住址證明，還有其他房屋委員會可能要求的資料。齊備所有文件，可以確保揀樓過程順利。
步驟四：親臨揀樓及選擇心儀單位
這是居屋申請中最令人期待的一步。申請人需要按照揀樓通知書上的日期和時間，親身前往房屋委員會客務中心揀選單位。中心會實時顯示可供選擇的單位名單。大家可以根據自己的需要，選擇心儀的單位。例如，如果想知道居屋2026地點可能有哪些好選擇，此時就是決定心水單位的時刻。
步驟五：簽署臨時及正式買賣合約
選定單位後，申請人需要立即簽署臨時買賣合約。之後，買賣雙方會再簽署正式買賣合約。這兩份合約是法律文件，約束買賣雙方。簽署正式買賣合約代表交易完成，單位正式屬於買家。
如何實時追蹤最新居屋銷售情況及剩餘單位？
居屋銷售情況不斷變化，特別是熱門單位，去貨速度很快。大家可以透過幾個途徑，實時追蹤最新銷售狀況。首先，房屋委員會官方網站會提供每日更新的銷售數字。網站會列出每個屋苑的售出單位數量，以及各類申請人剩餘的配額。其次，房屋委員會設有查詢熱線，大家可以致電查詢最新數據。最後，親身前往房屋委員會客務中心，中心內的電子屏幕也會實時播放最新銷售情況。這些方法都可以幫助大家掌握居屋2025、居屋2025等最新銷售資訊。
揀樓策略與排位佈局分析
揀樓是關鍵一步。有好的揀樓策略，即使排位不靠前，也有機會選到適合的單位。
如何根據揀樓次序制定最佳後備方案？
居屋的揀樓次序由攪珠結果決定。如果你的揀樓次序靠前，自然有較多選擇。如果次序較後，就應該準備後備方案。首先，你要了解各個屋苑的單位數量和受歡迎程度。其次，要預估排在你前面的申請人可能選擇的單位類型。然後，設定幾個心儀單位的優先次序，並且要有幾個備選單位。這樣即使首選單位已被選走，你也能快速決定其他選項。例如，如果鎖定居屋2026地點的心水，也要考慮到潛在的後備地點。
不同屋苑的優劣比較與選擇考量
每期居屋都會推出不同的屋苑。它們各有優劣，選擇時需要仔細考量。首先，考慮屋苑位置。交通是否便利，有沒有港鐵站，附近有沒有巴士路線。其次，留意周邊配套。例如學校、街市、商場、醫院等，這些都會影響居住體驗。再者，要看屋苑的單位面積和戶型。不同家庭需要不同大小的單位。最後，是價格因素。雖然居屋有折扣，但不同屋苑的單位價格依然有差異。綜合比較這些因素，可以幫助你做出最佳選擇。
居屋按揭與財務規劃：不止於上車的理財智慧
成功申請居屋，是許多香港家庭的置業夢想，這不只代表擁有一個安樂窩，更是理財智慧的重要體現。不論是居屋2025、居屋2025的申請者，還是未來有意了解居屋2026地點的市民，深入掌握按揭知識與財務規劃，都是輕鬆上車的必修課。置業是一項長遠投資，妥善的財務安排可以確保您的住屋之路更加穩健。
深入剖析居屋按揭：成數、年期與政府擔保
居屋按揭有其獨特之處，與私人市場物業的按揭有明顯分別。這些特點，主要是因為政府在居屋計劃中提供了擔保。了解按揭成數、還款年期以及政府擔保的細節，可以幫助您更清晰地掌握借貸情況。
綠表與白表買家的最高按揭成數與還款年期
對於綠表申請人而言，購買居屋可享有較高的按揭成數，最高可達樓價的九成半。這意味著您只需要支付樓價百分之五的首期，便可以成為業主。至於白表申請人，按揭成數最高則為樓價的九成，首期要求相對較高，為樓價的百分之十。不論是綠表還是白表買家，居屋按揭的最長還款年期一般為二十五年。由於政府為按揭貸款提供擔保，銀行承受的風險較低，因此才能提供如此高成數的按揭。
P按 vs H按：選擇最合適的按揭計劃
居屋按揭的利率選擇，主要分為「P按」（最優惠利率按揭）與「H按」（香港銀行同業拆息按揭）兩種。P按的利率相對穩定，因為它掛鈎於各銀行自行設定的最優惠利率。H按的利率則與香港銀行同業拆息掛鈎，可能浮動較大，同時利率通常較低。不過，H按一般設有封頂位，封頂利率通常會參考P按水平。從二零二二年十一月開始，房委會轄下的居屋按揭除了P按，亦可選用H按，給予買家更多選擇。您在選擇時，應考慮個人對利率波動的承受能力，同時審視當時的市場息口走勢，方可選擇最合適的按揭計劃。
政府擔保下的壓力測試豁免條件及注意事項
居屋按揭的其中一個重要優勢，就是政府擔保下，銀行通常會豁免壓力測試。這表示銀行在審批按揭時，不會像私人住宅物業般，要求您以假定較高利率計算供款能力。一般而言，對於樓齡三十年或以下的居屋單位，銀行多數會豁免壓力測試，這大幅減輕了買家的上車難度。不過，若居屋單位的樓齡超過三十年，部分銀行或會要求進行壓力測試。此外，個別銀行的審批標準可能有所不同，建議您向多間銀行查詢，了解具體條款及細則。
房委會（居屋）vs 房協（資助房屋）按揭關鍵差異
香港的資助房屋除了房委會推出的居屋，還有房協推出的資助出售房屋項目。雖然兩者都旨在幫助市民置業，但它們在按揭方面的安排存在關鍵差異，這對居屋申請資格及財務規劃有直接影響。房委會的居屋通常附有政府按揭擔保，可提供高達九成至九成半的按揭成數，且年輕物業多數可豁免壓力測試，還款期最長為二十五年。房協的資助房屋則不設政府擔保，按揭成數一般較低，即使申請按揭保險，通常最高也只可達九成，同時所有物業均需進行壓力測試。房協項目的還款期則可能更長，部分可達三十年。理解這些差異，有助您在申請不同資助房屋時，做出更明智的財務決策。
居屋財務規劃：壓力測試、供款預算與未來部署
購買居屋是人生大事，除了理解按揭條款，更要進行全面的財務規劃，確保供樓路上一帆風順。這包括對壓力測試的理解、精確的供款預算，以及長期的財務部署。
儘管部分居屋單位可豁免壓力測試，但您仍應該自行評估在利率上升的情況下，自己的供款能力是否能夠承受。這是一個負責任的理財態度，可以避免未來出現財政困難。您可以假設按揭利率上升數個百分點，計算您的每月供款額會增加多少，並確保這個數字在您的負擔範圍內。
精確的供款預算，不應只涵蓋按揭本金與利息。您還要考慮每月的管理費、差餉及地租等其他固定開支。這些費用雖然不像按揭供款那麼大筆，但長期累積下來，也是一筆可觀的支出。建議每月供款及相關雜費佔家庭總收入的比例，最好不要超過一半，這樣可以確保您有足夠的餘裕應付日常開支及突發狀況。
展望未來，您的居屋不只是一個住所，也是您資產配置的一部分。考慮居屋2026或未來的新項目時，這些財務原則同樣適用。您應為將來可能出現的財務變動預留資金，例如家庭成員增加、收入變動或樓市波動等。建立應急儲備金，維持良好的信貸記錄，都是重要的未來部署。透過周全的財務規劃，您可以更自信地享受居屋生活，同時為未來的財務自由奠定基礎。
居屋第二市場（白居二）：免補地價置業途徑
居屋，是不少香港市民實現置業夢的重要途徑。除了申請新建居屋單位，白表居屋第二市場計劃，簡稱白居二，為合資格的買家提供另一個免補地價的置業機會。這個市場主要出售未補地價的居屋單位，買家可直接向居屋業主購入單位。它活化了二手居屋市場，同時為未能抽中新居屋，又符合居屋申請資格的人士，提供了上車機會。
白居二買家全流程指南
白居二買家購買未補地價的居屋單位，需要依循一套特定的流程。這個流程與一般私人市場買賣有所不同。我們將分階段說明，協助您順利完成整個交易。
申請「購買資格證明書」的步驟與有效期
申請白居二的讀者，首要步驟就是獲取「購買資格證明書」。這份證明書是您在第二市場購置未補地價居屋的入場券。您需要符合白居二的居屋申請資格，包括入息、資產以及物業持有狀況等限制。申請人需要向房屋委員會或房屋協會提交申請表，並通過審批，才可以領取這份證明書。這份證明書自發出日期起計，有效期為十二個月。證明書不會獲得延期，所以買家必須在有效期內完成交易。
如何在第二市場物色心儀的未補地價居屋
取得「購買資格證明書」後，您可以開始在居屋第二市場物色單位。您可透過地產代理協助尋找適合的未補地價居屋單位。市場上會有不同地點、不同樓齡的居屋單位放售，例如一些位於居屋2025、居屋2025或居屋2026地點附近的二手單位。您應考慮屋苑的地理位置、交通便利性、周邊配套設施，以及單位的實際狀況與樓齡，然後選擇符合您需求的單位。
簽訂合約及申請「提名信」以完成交易
找到心儀單位後，買賣雙方需要進行議價。達成共識後，買方與賣方會簽訂臨時買賣合約。之後，雙方會簽訂正式買賣合約。簽訂正式買賣合約後，買方必須透過代表律師向房屋委員會或房屋協會提交申請，以獲取「提名信」。這份「提名信」是買家獲准購入該未補地價居屋單位的正式確認。買家在收到「提名信」後，方可簽訂轉讓契據並完成整個交易。
白居二買家需注意的轉讓限制及豁免機制
購買白居二單位後，買家需要留意單位在轉讓上的限制。物業轉讓契據日期起計兩年內，單位不能在居屋第二市場再次轉售予其他合資格人士。換句話說，在兩年限制期內，房屋委員會或房屋協會不會回購單位。若要轉售單位，必須在向房屋委員會繳付補地價後，方可在公開市場出售或出租，就像一般私人住宅一樣。但是，在特殊情況下，例如破產，或家庭經濟狀況大幅惡化導致難以償還按揭，業主可向房屋署署長申請批准，豁免交易後首兩年內不可在第二市場轉售的限制。
政策與利率如何影響二手居屋價值
政府的房屋政策、市場的供應量，以及香港的利率走勢，都深刻影響著二手居屋的價值。例如，政府若推出大量新居屋單位，像居屋2025、居屋2025和居屋2026等大型項目，可能會分流一部分二手居屋的買家。新居屋單位供應多，或會影響二手居屋的承接力。另一方面，本地銀行利率的變化，例如最優惠利率（P按）的升降，直接影響按揭供款的負擔。利率上升會增加借款人的每月供款額，影響買家的負擔能力。同時，全球經濟狀況、本地經濟復甦步伐，以及房地產市場的投資氣氛，也會間接影響二手居屋的吸引力與市場價值。
出售您的居屋單位：補地價與轉售流程詳解
擁有居屋單位，這是許多香港家庭的夢想，現在，您可能正在考慮出售居屋。無論您是參與了早期的居屋計劃，還是正關注居屋2025、居屋2025，甚至規劃著未來居屋2026地點的單位，了解出售流程十分重要。出售居屋單位涉及不同市場選擇以及補地價等專門程序。本文將會為您詳細講解居屋單位轉售的各種細節，協助您輕鬆完成交易。
賣家必讀：第二市場 vs 公開市場
出售居屋單位，您主要有兩種選擇，就是於「第二市場」轉售，或者於「公開市場」轉售。這兩種途徑有顯著區別，同時它們分別針對不同的買家群體。決定在哪一個市場出售單位，這是您首先需要了解的事，而且這會直接影響到您是否需要繳付補地價。
在第二市場轉售：向綠表及白居二買家出售
在第二市場轉售居屋單位，這通常是指向特定資格的買家出售，例如綠表申請人以及白居二買家。這類交易不需要業主繳付地價。換句話說，單位仍然保留著政府的資助性質。賣家必須向房屋委員會或者房屋協會申請一份「可供出售證明書」，證明單位符合於第二市場轉售的資格。請您注意，房屋委員會與房屋協會發出的證明書並不通用。之後您可以自行尋找買家，也可以透過地產代理協助放盤。
在公開市場轉售：補地價後的自由買賣
若您選擇在公開市場轉售居屋單位，這表示單位將會成為如同私人樓宇一樣，可以自由買賣。但是，您首先必須向房屋署繳付地價。補地價之後，居屋單位的所有轉售限制都會解除，您便可以將單位出售給任何人士，同時也不受居屋申請資格的限制。完成補地價程序之後，您可以選擇以出租方式處理單位，也可以進行其他形式的轉讓。
居屋補地價計算終極指南
繳付補地價這是居屋轉售至公開市場的必要步驟。很多人都覺得補地價的計算方式複雜。但是只要了解其基本公式以及所需的申請程序，您就能夠輕鬆掌握。
補地價計算公式與實例演示
補地價的計算公式是將單位現時的市值，乘以當初購入時所享有的折扣率。計算補地價時，房屋署會評估您單位的現時市值。補價折扣率的計算方式是將單位當初市值與當時購入價之間的差額，除以當初市值，然後乘以百分之一百。例如，假設您單位首次轉讓契據上記載的當初市值是二百萬元，當時購入價是一百一十萬元。那麼，補價折扣率就是百分之四十五。如果您的單位現時市值是三百萬元，您需要繳付的補地價金額就是一百三十五萬元。同時請您注意，即使同一屋苑內的單位，其折扣率都有機會不同。
如何向房屋署申請評估補價及所需文件
要向房屋署申請評估補價，您需要準備幾項文件。首先，您必須填妥「評估補價申請書」，相關表格為HD1065C或者HD1066C。之後，您需要備齊所有樓契副本，同時繳交手續費。這筆手續費是不會發還的，但是如果您在房屋署指定的期限內繳付補價，這筆手續費可以從補價總額中扣除。準備好所有文件以及費用之後，您需要將它們交回所屬的租約事務管理處，或者直接送交房屋委員會總辦事處。
最大化回報：出售居屋時機、成本與避險策略
出售居屋單位，這是為了最大化您的投資回報。考慮出售時機以及了解相關成本十分重要。同時您需要制定避險策略，這是為了避免潛在風險。
目前環球經濟面臨下行壓力，同時主要經濟體進入加息週期。這些因素會影響市場氣氛，同時也會影響買家的負擔能力。例如按揭壓力測試變得更嚴謹，這會減少合資格的買家數目。同時香港銀行體系結餘減少，這也代表市場流動性正在收緊。這些宏觀因素都對樓價構成影響。但是香港本地經濟受惠於通關，租務市場也因為人才流入而保持穩定。如果樓價下跌而租金相對穩定，那麼租金回報率便會上升，這可能吸引部分投資者。
在樓市波動期間，銀主盤的數量可能會增加。這些單位有機會以較低價格成交，這對市場構成壓力。因此，您應該密切留意市場的最新動態，同時評估您的單位市值。同時，您也需要考慮出售居屋涉及的成本，例如地產代理佣金以及法律費用。
為了最大化回報，您可以考慮在市場氣氛較佳時放盤。如果市場利率持續高企，買家借貸成本增加，這可能會降低買家的出價意欲。所以您應該仔細衡量市場狀況。同時您必須了解負資產的潛在風險，避免在樓價大跌時被迫出售。有時，等待市場回穩，或者利用政府可能推出的政策支持，例如放寬樓市辣招，這也是一個值得考慮的策略。
居屋常見問題 (FAQ)
居屋是很多朋友的安居夢，申請居屋，以及成為居屋業主後，大家心中可能會有好多疑問。無論您是打算申請居屋2025，還是已經在計劃居屋2025或居屋2026地點，這部分都會解答一些常見問題，讓您更清楚居屋申請資格和相關細節。
申請資格與入息資產類問題
談到居屋申請，很多人對入息和資產計算方式，還有過往的物業持有情況感到困惑。
非固定收入人士的入息如何計算？
假如您的月薪並非固定，房屋署計算您的入息時，會以面見日期前過往六個月的平均收入為準。這樣可以確保計算結果公平且準確。您通常需要提供這些月份的銀行往來戶口紀錄，作為收入證明。
過去24個月內曾擁有物業，是否影響申請？
對於白表申請人士來說，申請人及所有家庭成員，由截止申請日期當日起計的過往24個月內，以及直至簽署臨時買賣合約當日，均不得在香港直接或間接擁有任何住宅物業。這一點非常重要，因為一旦觸犯，申請資格便會被取消。即使您已經出售物業，但若未滿24個月，您的申請仍可能受影響。同時，曾受惠於政府資助自置居所計劃的業主，或其配偶，無論是否已出售單位或清還貸款，都不能再次申請。
海外物業需要計入資產申報嗎？
是的，如果您在海外擁有任何物業，無論是自住還是投資用途，其價值都必須計入您的家庭總資產淨值內。房屋署在評估您的居屋申請資格時，會將所有成員在全球範圍內的資產一併計算。因此，即使物業在香港以外，您也需要誠實申報，這樣可以確保資料的完整性。
交易與按揭類問題
購買居屋，特別是二手居屋，以及處理按揭時，有些程序和風險需要您了解。
如何查閱二手居屋單位是否已補地價？
要查閱一個二手居屋單位是否已補地價，最直接的方法是進行土地查冊。您可以在土地註冊處查詢該物業的登記冊。登記冊上會顯示房屋委員會發出的同意書（Consent Letter），證明物業已解除轉讓限制。同時，您也可以向地產代理查詢，他們通常會提供這方面的協助，這樣可以節省您的時間。
綠表資格人士可否購買已補地價的居屋？
可以的。一旦居屋單位已補地價，它便成為自由市場上的物業，任何人士都可以購買，包括持有綠表資格的人士。綠表資格的優勢主要體現在購買未補地價的居屋單位，例如新居屋或透過白居二計劃在第二市場購買單位。因此，當單位已補地價，綠表身份便沒有特別的購買限制或優惠。
負資產風險對居屋業主有何影響？
負資產是指物業的市值低於尚未償還的按揭貸款金額。如果樓價下跌，居屋業主也可能面臨負資產風險。成為負資產後，業主若需再融資或出售物業，便會遇到困難。例如，銀行可能不願批出額外貸款，或者出售單位後仍需償還銀行差額。雖然居屋有政府擔保，銀行在樓價下跌時不會隨便「Call Loan」，但這仍會對業主的個人財務構成壓力，並且會影響未來財務規劃。
權益與限制類問題
成為居屋業主，您需要了解單位的權益及所受到的限制，這些限制保障了資助房屋的用途。
居屋單位的出租與加按限制有哪些？
在居屋單位未補地價之前，業主通常不能隨意將單位出租。房屋署有嚴格規定，除非獲得特別許可，例如因家庭成員長期離港而導致單位空置等特殊情況。此外，未補地價的居屋單位加按，也必須事先獲得房屋署批准，並且通常只能用於非常特定及合理的理由，例如醫療或教育開支。這些限制在業主補地價後便會解除，單位可以像私人住宅一樣自由出租或加按。
成為居屋業主後，會影響家庭成員再次申請公屋或資助房屋嗎？
是的，成為居屋業主後，您及所有同住的家庭成員，會被視為已受惠於政府的資助房屋政策。因此，您和您的家庭成員會失去再次申請公屋或其他資助房屋的資格。這項規定是為了確保公共資源公平分配，將有限的資助房屋資源提供給更多有需要的人士。