居屋業主常對物業出租抱有疑問，特別是「居屋可否出租」這個問題。有別於私人屋苑，居屋出租受多項嚴謹規定約束。本文將為您深入淺出地解構居屋出租的5大條件、詳細的補地價程序，以及可能面對的法律陷阱，助您合法出租物業，避免不必要的風險。
居屋出租的限制與條件
居屋出租的基本原則
居屋的原意與其限制
許多朋友常常問，究竟居屋可否出租？居屋可以出租嗎？居屋可出租嗎？這問題其實關乎居屋政策的根本精神。居屋單位是以折扣價格出售給合資格人士，目的就是協助市民擁有自己的家。如果沒有滿足特定條件，出租居屋單位通常會被視為違背這個協助置業的原意。
補地價的必要與證明
業主如果想將居屋單位在公開市場出租，必須先向房屋署繳付補地價費用。這個程序可以解除單位的轉讓限制。這樣可以確保單位回到公開市場的價值。完成補地價之後，業主會收到一份「解除轉讓限制證明書」。這份證明書是合法出租居屋單位的必要文件，它也會在物業的土地登記冊上註冊。
了解居屋的禁售期
禁售期與出租的關係
居屋單位設有禁售期，這個期限直接影響業主何時可以補地價，之後才能在公開市場出租或出售單位。禁售期的長短，會根據居屋首次出售的年份而有不同。
不同購入年份的禁售期長度
例如，在二零一七年及以前首次購入的單位，現在已經過了禁售期。這些單位可以隨時補地價，之後就能在公開市場出租。如果是二零一八年首次購入的單位，需要等待首次購入單位五年後，才可以補地價並在公開市場出租。二零一九年至二零二一年首次購入的單位，需要等待十年。二零二二年或之後首次購入的單位，需要等待十五年，之後才可以補地價並在公開市場出租。
如何計算補地價金額
補地價金額的計算方式，會根據繳付時單位的市值，以及其首次購入時的折扣率來決定。這表示，單位當時的市場價值越高，折扣率越大，需要繳付的補地價金額可能就越多。
單位按揭與銀行的同意
若居屋單位還有按揭貸款，業主在出租之前必須先取得貸款銀行的同意。銀行在審批出租同意時，或許會收緊按揭成數，同時提高壓力測試的要求。銀行甚至可能要求業主補回部分貸款差額。取得銀行同意之後，銀行會發給業主一份「出租同意書」。這份同意書的費用通常介乎數百至數千元之間。
居屋出租限制及條件
居屋出租基本原則
居屋出租的目標與原意
不少朋友購買居屋後，可能會好奇居屋可否出租。居屋政策的原意，是政府為了協助市民自置居所，特別以折扣價出售單位，因此，政府對居屋的用途有嚴格規定。居屋可以出租嗎？通常情況下，未經批准的出租行為會被視為違反政策原意，這是一個重要的原則。
補地價的重要性
如果居屋業主希望將單位在公開市場出租，便必須完成一個重要步驟，就是向房屋署繳付補地價費用。補地價的意思是解除單位原本受到的轉讓限制，單位補地價後才可以回復自由市場的價值。當補地價手續完成後，業主會收到一份「解除轉讓限制證明書」。這份證明書很重要，它證明居屋單位已獲准合法出租，而且這份文件會在物業的土地登記冊上註冊，這樣才能確保合法性。
居屋禁售期與出租政策
2017年及以前購入居屋
居屋單位設有禁售期，這個期限直接影響業主何時可以進行補地價，之後才能在公開市場出租或出售單位。禁售期多久，則要看居屋是在哪一年首次出售。對於在二零一七年及以前首次買入的居屋單位，現時這些單位已經過了禁售期。業主可以隨時申請補地價，補地價完成後便可以在公開市場出租。
2018年購入居屋
至於在二零一八年首次買入的居屋單位，業主需要等到首次買入單位五年後，才能申請補地價。補地價完成後，單位就可以在公開市場出租。
2019至2021年購入居屋
若是二零一九年至二零二一年首次買入的居屋單位，禁售期更長一些。業主必須在首次買入單位十年後，才能申請補地價，補地價之後單位才可以合法地在公開市場出租。
2022年或之後購入居屋
而對於二零二二年或之後首次買入的居屋單位，禁售期進一步延長至十五年。換句話說，業主必須在首次買入單位十五年後才能申請補地價，補地價後單位才能在公開市場出租。政策限制愈來愈嚴格，居屋可以租出去嗎，需要留意最新政策。
補地價金額計算方式
補地價的金額如何計算，這是一個不少人關心的問題。補地價的最終金額，取決於業主繳付時單位的市值，以及單位首次購入時的折扣率。房屋署會根據這兩個因素，計算出具體的補地價數額。
按揭在身居屋的出租要求
銀行同意的重要性
如果您的居屋單位仍然有按揭貸款，那麼在您決定出租單位前，必須獲得貸款銀行的書面同意。這是一個非常關鍵的步驟，因為銀行對按揭物業的出租有嚴格規定。若未經銀行同意便出租單位，可能會導致嚴重的後果，甚至觸犯按揭條款。
潛在的按揭條款變更
銀行在審批出租同意時，可能會重新評估您的按揭狀況。銀行有機會收緊按揭成數，或者提高壓力測試的要求。有些情況下，銀行甚至會要求業主補回部分貸款差額，才同意出租。這些潛在的條件變更，業主必須提前了解。
出租同意書的費用
當銀行審核並同意您出租單位後，銀行會向您發出「出租同意書」。這份同意書不是免費的，銀行會收取一筆費用，通常費用介乎數百至數千元不等。業主需要預算這筆開支，這是出租居屋的其中一個成本。
居屋可否出租？先了解基本政策
居屋可否出租？這相信是很多居屋業主與潛在租客心中的疑問。居屋作為政府資助房屋，其政策原意與市場上的私人樓宇不同，因此對出租設有嚴格限制。我們今日將深入探討居屋出租的相關規定，以及業主在考慮出租時必須注意的事項，令您清楚掌握所有細節。
居屋的出租限制與基本原則
居屋的政策原意與出租原則
政府推出居者有其屋計劃（居屋），目的是幫助合資格市民置業安居。這些單位以市價折扣出售，旨在提供可負擔的選擇，而非鼓勵業主將單位用作投資或出租圖利。因此，居屋單位的業權轉讓通常設有特定的限制，這與私人市場的物業有很大分別。普遍情況下，除非滿足某些條件，否則居屋單位不可隨意出租。
未補地價居屋出租的違法後果
如果居屋業主未經適當程序完成補地價，並將單位在公開市場上出租，這便屬於非法行為。根據《房屋條例》規定，無論是單位業主，還是其租客，均有可能因此觸犯法律。此類違法行為會面臨嚴重後果，包括最高五十萬港元的罰款，以及最高一年的監禁。所以，居屋可以出租嗎？在未補地價的情況下，原則上是不可以。
合法出租的第一步：補地價
補地價的定義與目的
想要將居屋單位合法出租到公開市場，業主必須先完成「補地價」程序。補地價是將居屋單位由受限制業權轉為完全業權的過程，藉此解除單位的轉讓限制。此舉目的是確保單位回到公開市場的真正價值，業主需將首次購入時所享有的折扣，按現時市值計算後，補回差價予政府。
補地價程序簡介
業主決定補地價後，需要向房屋署提交申請。房屋署會評估單位的市值，並計算出應繳的補地價金額。業主收到通知後，必須在指定時間內繳付款項。當房屋署收到全數款項，便會向業主發出一份「解除轉讓限制證明書」。這份證明書其後會在物業的土地登記冊上註冊。
繳付補地價費用
除了補地價本身的大額款項，業主在向房屋署繳付補地價時，還需要額外繳交一筆手續費。這筆手續費約為港幣六千二百三十元。這是一項行政費用，用於處理相關的文件與程序，不包含在補地價金額之內。
居屋禁售期與補地價時機
禁售期的重要性
居屋單位設有禁售期。這個禁售期是單位首次買入後的一段鎖定期，直接影響業主何時可以進行補地價，並將單位在公開市場出租或出售。不同年份首次出售的居屋，其禁售期長短有所不同。禁售期旨在確保居屋真正用於自住，並防止短期炒賣。
不同年份居屋的禁售期
居屋的禁售期政策曾有調整。一般來說，於二零一七年及以前首次買入的居屋單位，現時通常已超過禁售期，業主可隨時補地價後在公開市場出租。而於二零一八年首次買入的單位，需在首次買入五年後方可補地價出租。至於二零一九至二零二一年首次買入的單位，則需在十年後方可補地價。對於二零二二年或之後首次買入的單位，禁售期更延長至十五年。
補地價金額的計算方式
補地價的實際金額取決於兩個主要因素：第一，繳付補地價時單位的最新市值；第二，單位首次購入時所享有的折扣率。房屋署會根據這兩個數據，計算出業主需要補回的差價。市場估價越高，所需補地價的金額也會越高。
禁售期收緊趨勢
從上述不同年份居屋的禁售期可見，近年政府對於居屋轉售與出租的限制有明顯收緊趨勢。禁售期從五年逐步延長至十年，再到十五年，這反映了政府希望更有效執行資助房屋政策的原意，即協助市民首次置業，並減少投機行為。居屋可以租出去嗎？隨著政策收緊，答案變得更為明確：合法出租的門檻提高了。
購買日期與禁售期對照
總括而言，業主必須查閱其居屋單位的首次購買日期，才能準確判斷何時可以申請補地價。了解禁售期是居屋合法出租的重要前提。不符合禁售期條件的居屋單位，即使補地價程序也無法獲批，因為這違反了單位買賣合約中的條款。
已有按揭的居屋單位出租要注意
銀行同意的重要性
如果居屋單位仍有按揭貸款在身，業主在考慮出租前，必須先取得貸款銀行的書面同意。因為物業一旦出租，其用途從自住轉為投資，這會影響銀行的風險評估。未經銀行同意而將按揭物業出租，有可能被銀行視為違反按揭條款。
潛在的按揭條款變動
當業主向銀行申請出租同意時，銀行會重新評估按揭貸款。銀行在審批過程中，可能會收緊按揭成數，或重新評估業主的壓力測試要求。在某些情況下，銀行甚至可能要求業主補回部分貸款差額，以降低貸款風險。這對業主的財務規劃會有直接影響。
獲取「出租同意書」
獲得銀行同意後，銀行會向業主發出一份「出租同意書」。這份文件是銀行允許業主將按揭物業出租的正式證明。業主應妥善保管這份同意書，以備將來查詢或證明之用。
申請同意書費用
業主向銀行申請「出租同意書」並非免費。銀行會收取一筆行政費用，此費用金額可能介乎數百至數千元不等。業主在申請前，應先向其按揭銀行查詢具體費用，以便納入預算。
識別合法居屋出租單位的方法
物業查冊的重要性
對於有意租賃居屋單位的潛在租客而言，為避免租賃到未經補地價的非法出租居屋，進行物業查冊是至關重要的一步。物業查冊可以讓租客查閱到該物業的詳細資料，包括其業權狀況、是否有任何轉讓限制，以及相關的法律文件。
「解除轉讓限制證明書」的核實
若居屋單位已合法完成補地價，其「解除轉讓限制證明書」便會在物業的土地登記冊上註冊。潛在租客透過查冊，可以核實這份證明書是否已存在並登記。若查冊結果顯示單位已成功解除轉讓限制，即代表該居屋單位可以合法出租，保障租客的權益。
居屋可否出租？明白租賃原則與法規
許多業主或準租客都十分好奇，究竟居屋可否出租？特別是未經補地價的居屋，究竟居屋可出租嗎？這條問題的答案，既簡單又複雜，因為當中牽涉香港特區政府資助房屋政策的深層原則。總體而言，居屋的設計原意是幫助有需要市民置業安居，所以其轉讓與出租設有嚴格限制。若要將居屋單位合法租出，業主必須遵守特定法規，以及完成必要程序。我們將逐一為您深入解構箇中細節。
居屋出租基本原則與限制
居屋計劃旨在以折扣價出售單位予合資格人士，協助他們擁有自己的家。這個政策目標，直接影響了居屋單位日後是否可以租出去的條件。簡單來說，未經特定程序，直接將居屋租賃出去，通常會被視為違背其協助市民置業的原意。
居屋的原意與限制
政府推行居屋計劃，是希望讓經濟能力有限的家庭能夠上車，擁有自己的物業。正因為居屋在首次出售時已享有政府提供的地價折扣優惠，若業主隨意將其出租，便會偏離了資助市民置業的初衷。所以，法律上對居屋的租賃設有明確限制。除非符合特定條件，否則未補地價的居屋單位一般不允許在公開市場出租。
補地價的重要性
想要將居屋單位合法出租到公開市場，業主就必須先向相關政府部門，例如房屋署，繳付「補地價」費用。這個步驟的目的，是解除單位在轉讓或出租方面的限制，讓其回復到與私人市場物業相同的地位。完成補地價之後，業主會獲得一份「解除轉讓限制證明書」。這份證明書非常重要，因為它是證明單位可以合法出租的必要文件。這份證明書同時會在物業的土地登記冊上註冊，方便未來查閱。
居屋禁售期與出租時間表
居屋單位設有「禁售期」，這段時期直接影響了業主何時可以補地價，並在公開市場上出租或出售單位。禁售期的長短，主要取決於居屋首次出售的年份。了解這個時間表，對於計劃出租的業主來說至關重要。
不同年份居屋的禁售期
不同年份首次購入的居屋單位，其禁售期各有不同。例如，在二零一七年及以前首次購入的單位，現時通常已超過禁售期，業主可隨時補地價後在公開市場出租。如果是二零一八年首次購入的單位，業主需要等待五年後才能補地價並在公開市場出租。至於在二零一九年至二零二一年首次購入的單位，禁售期則延長至十年。而對於二零二二年或之後首次購入的單位，禁售期更長達十五年。這些規定，確保了業主在享受資助優惠後，需持有物業一段時間才可進行市場操作。
補地價金額的計算方式
補地價金額的計算，並非一個固定數值。它取決於繳付補地價時單位的最新市值，以及其首次購入時所享有的折扣率。簡單來說，單位市值越高，或者當初的折扣率越大，所需繳付的補地價金額就會相應提高。這個計算方式旨在確保政府能收回當初所提供的資助優惠。
按揭單位出租的特別要求
若居屋單位仍有按揭貸款在身，業主在計劃出租前，必須取得貸款銀行的同意。這是一個非常關鍵的步驟，因為銀行對按揭物業的出租有其特定的要求和考量。
銀行同意與潛在影響
銀行在審批出租同意時，可能會重新評估業主的財務狀況。它們或會收緊按揭成數，或者提高壓力測試的要求。在某些情況下，銀行甚至可能要求業主補回部分貸款差額，以降低貸款風險。獲得銀行同意後，銀行會向業主發出「出租同意書」。這份同意書通常需要支付一筆費用，金額介乎數百至數千港元不等。切記，在未獲銀行正式同意前，將有按揭的居屋單位出租，可能會違反按揭條款，導致嚴重的後果。
居屋可否出租？未補地價單位亦有合法途徑
房屋協會出租計劃詳解
計劃緣起與目的
許多朋友經常查詢，他們的居屋可否出租，尤其當單位尚未補地價時，居屋可以出租嗎？普遍理解是未補地價的居屋不能租出。然而，香港房屋協會（簡稱房協）推出了一項「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」，為居屋可否出租這個問題提供了合法方案。這項計劃旨在善用現有資助出售房屋資源，並且為輪候公共房屋的申請者提供過渡性住屋選擇，從而紓緩他們的住屋壓力。
申請資格概覽
這項計劃並非所有居屋業主與租客皆適用，業主及租客必須符合特定條件。作為業主，必須是房協或房屋委員會（簡稱房委會）資助出售單位的現有業主，並且擁有該單位業權達十年或以上。同時，您的單位必須尚未完成補地價程序。至於潛在租客，他們必須年滿十八歲，並且持有房委會公屋申請書編號。一般家庭的申請書編號必須已登記達三年或以上。如果是非長者一人住戶，其申請書編號則需登記達六年或以上，方符合租客資格。
香港分租居屋模式解析
單位及分租細節
對於居屋可以租出去嗎這個問題，香港的分租模式有其獨特之處。根據房協的指引，業主若持有兩房或以上單位，便可參與此計劃。業主必須保留其中一間睡房作自用，其餘睡房可以出租予合資格的租客。廚房與浴室則須與租客共用，因為計劃本身容許分租睡房，並非整個單位出租。
租期安排與慣例
這項計劃下的租約期效與私人樓宇租約相若。一般而言，租約期效為兩年，通常會採用「一年生、一年死」的形式。這表示租約首年為固定租期，即雙方必須遵守，不能輕易終止。第二年則為選擇性續租期，租客可選擇是否繼續租住，而業主在特定條件下亦可選擇不再續租。這亦釐清了居屋可以出租嗎在租期上的安排。
政策背後的挑戰與考量
潛在漏洞與隱憂
雖然「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」為居屋可否出租提供了合法途徑，但政策亦存在潛在漏洞。有些業主可能利用政策規避，例如只在出租的房間內放置少量個人物品，其後鎖上房間便搬離單位。這樣做表面上符合分租的定義，但實際上卻將整個單位出租，可能將此計劃變相淪為「黑市租盤合法化」的方法。目前，房協的申請書中並未包含針對此類情況的懲罰條款，導致執法上存在挑戰。
新加坡經驗借鑒
參考新加坡的組屋分租制度，可見其在規管上更為嚴謹。例如，新加坡組屋業主必須持有三房或以上單位才可將房間出租。當地政府對單位內可居住的總人數亦有嚴格規範。舉例而言，三房以上單位業主可出租一間房，但全屋連同業主最多只可容納六人。四房以上單位可出租兩間房，全個單位最多亦只可容納六人。此舉旨在避免對周邊住戶造成滋擾。此外，新加坡政府對租客的國籍與租期亦有明確規管，租期最短為半年，對不同國籍的租客設有最長租期限制，這明顯為保障當地居民的利益，從國民角度出發。