居屋，作為香港置業的重要選項，其買賣流程卻往往被視為迷宮，從資格、申請、限制、補地價到按揭財務，每一步都充滿挑戰。為助準業主撥開迷霧，本篇【最詳盡居屋買賣天書】將一文KO五大核心難題，為您全面剖析居屋的購買資格、完整買賣流程、轉售限制、補地價計算方法，以及按揭與律師費用等所有關鍵資訊，助您精準掌握每個細節，自信踏上居屋置業之路。
居屋買家資格與條件：誰能買？詳細解析
「居屋買賣」是許多香港市民實現置業夢想的重要途徑。可是，申請居屋並非人人都可以，當中涉及一系列嚴謹的資格與條件。深入了解這些「居屋買賣限制」，能夠協助您更清晰地判斷是否符合要求。今天，我們就來詳細探討誰能購買居屋，以及如何快速評估自己的資格。
快速自我評估：綠表、白居二資格一測便知
要了解自己是否符合資格購買居屋，您可以從幾個關鍵問題入手。以下是一個簡單的「快速自我評估」，讓您初步判斷自己屬於綠表申請者，還是白居二申請者。這些問題將助您初步判斷自己是否屬於綠表或白居二的申請資格，這是展開居屋買賣程序前的關鍵一步。
問題一：是否香港永久性居民並已住滿七年？
這條問題是購買居屋最基本的門檻。申請人必須是香港永久性居民，同時需要於香港住滿七年。如果未能符合這個居住年期要求，申請便無法繼續。這個條件是香港政府對資助房屋申請者設定的基本要求，目的是確保資源分配給真正於本地長期居住的市民。
問題二：您或家庭成員在香港是否擁有住宅物業？
這是判斷您是否符合白表申請資格的關鍵。白表申請者及其所有家庭成員，通常於申請截止日期之前的二十四個月內，直至簽署「居屋買賣合約」當日，都不能在香港擁有任何住宅物業。綠表申請者則不同，他們通常指現居公共租住房屋的住戶。因此，物業擁有權直接影響您的申請類別。
問題三：您的家庭每月總收入及總資產淨值是多少？
香港房屋委員會或香港房屋協會對居屋申請設有嚴格的入息和資產限制。這些限額會每年調整，目的是確保資助房屋資源能惠及有真正需要的家庭。您需要計算家庭所有成員扣除強積金供款後的每月總收入，同時計算家庭所有成員的總資產淨值。如果超出這些限額，您便不符合申請資格。入息及資產審查是「居屋買賣」資格審核的重要部分。
問題四：您的家庭組合及年齡結構如何？
居屋申請通常會區分家庭申請者，以及一人申請者。不同家庭組合，例如單身人士、夫婦、有長者同住的家庭，其申請資格和配額都會有差異。同時，申請者的年齡，特別是單身申請者，亦可能影響其申請資格，或者揀樓優先次序。了解您的家庭組合與年齡結構，對於判斷您在「居屋買賣流程」中的位置十分重要。
居屋買賣流程詳解：買家必讀全攻略 (綠表 vs. 白居二)
踏上居屋買賣之路，許多朋友可能覺得有點複雜，但只要您掌握正確的居屋買賣流程，一切便會變得清晰簡單。無論您是符合「綠表」資格的公屋住戶，還是透過「白居二」計劃進入第二市場的白表買家，每個步驟都環環相扣。我們一同來深入了解這兩種居屋買賣流程的每個細節，助您順利達成置業夢想。
綠表買家居屋買賣流程詳解
如果您是現居公共房屋的住戶，或者持有有效「綠表資格證明書」的人士，您可以選擇以綠表身份購買居屋。這個居屋買賣流程有其獨特之處，以下是具體步驟，一步步帶您了解：
步驟一：確定資格及申請「購買資格證明書」
首先，您需要確定自己符合綠表買家的資格。這包括您必須是香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公屋單位的住戶，或持有房委會發出的「綠表資格證明書」。資格確認後，您便可以向相關機構遞交申請，獲取這份「購買資格證明書」。這份文件是您進入居屋第二市場的重要「入場券」，因為它證明您有權購買未補地價的居屋單位。
步驟二：物色樓盤及自由議價
拿到「購買資格證明書」後，您可以開始在居屋第二市場物色心儀的居屋樓盤了。這個市場的運作方式與私人樓宇市場相似，您可以透過地產代理或網上平台尋找合適的單位。找到心儀單位之後，您可以與賣方自由議價，商討樓價。居屋買賣的價格通常會考慮到單位的狀況、樓齡和市場情況。
步驟三：申請按揭與簽署居屋買賣臨時合約
成功議價並與賣方達成共識後，下一步是處理按揭事宜。由於居屋有政府擔保，綠表買家通常可以申請到較高成數的按揭，例如高達九成半。您可以向參與居屋第二市場計劃的銀行或財務機構查詢按揭詳情。確定按揭方案後，您便會與賣方簽署居屋買賣臨時合約，這份合約會列明買賣雙方的基本權利和義務，以及交易的主要條款。
步驟四：申請「提名信」以完成居屋買賣交易
簽署臨時合約後，您必須委聘律師處理後續的法律程序。您的律師會代表您向房委會居屋第二市場計劃小組申請「提名信」。這份「提名信」是確認您交易資格的重要文件，也是居屋買賣流程中獨有的一個步驟。有了這份提名信，買賣雙方才可合法地進行後續的正式交易。沒有這封信，居屋買賣交易就不能完成。
步驟五：簽署居屋買賣正式合約及完成交易
當您收到「提名信」後，您的律師會安排您與賣方簽署居屋買賣正式合約。這份合約會更詳細地列出所有交易條款和條件。簽署正式合約並支付樓價餘額後，買賣交易便正式完成。您的律師會負責辦理物業轉讓契據的登記手續，確保您成為單位的合法業主。居屋買賣律師費會在此階段結算。
步驟六：交還公屋單位
作為綠表買家，您在完成居屋買賣交易並成為新單位的業主後，需要交還原有的公屋單位。這是資助房屋政策的一部分，旨在確保公屋資源能夠重新分配給其他有需要的家庭。您必須在簽訂轉讓契據日期起計六十天內，完成交還公屋單位或取消入住公屋資格的手續。
白居二（白表居屋第二市場計劃）居屋買賣流程
如果您不符合綠表資格，但希望透過白表居屋第二市場計劃購買未補地價的居屋單位，以下是您需要了解的居屋買賣流程。白居二計劃自恆常化後，為許多中低收入家庭提供了置業機會。
步驟一：遞交申請、攪珠及獲發批准信
首先，您需要在白居二計劃接受申請期間遞交申請表。這通常會與新居屋銷售同期進行。遞交申請後，房委會會進行攪珠，以決定成功申請者的配額分配次序。如果您中籤並符合所有資格要求，您會收到房委會發出的批准信。這份信確認您可以在居屋第二市場購買單位。
步驟二：申領「購買資格證明書」（有效期為12個月）
獲得批准信後，您便可以向房委會或房協申領「購買資格證明書」。這份證明書有效期為十二個月，是您購買未補地價居屋的關鍵文件。請您留意這份證明書的有效期，因為它不會獲得延期，您需要在有效期內完成物業買賣。
步驟三：於居屋第二市場尋找心儀單位
手持有效的「購買資格證明書」，您就可以在居屋第二市場尋找合適的居屋單位了。您可以透過地產代理、網上樓盤平台等途徑，瀏覽各區的居屋放盤。物色期間，您可以根據自己的預算、家庭需要以及地區喜好來篩選單位。
步驟四：安排按揭、簽臨約及申請提名信
找到心儀的單位並與賣方達成價格協議後，您需要處理按揭申請。白居二買家通常可申請到高達九成的按揭。與綠表買家類似，您要與選定的銀行或財務機構商談按揭條款。之後，您會與賣方簽署居屋買賣臨時合約。簽署臨時合約後，您必須委聘律師，並由律師向房委會居屋第二市場計劃小組申請「提名信」，這是完成白居二居屋買賣交易不可或缺的環節。
步驟五：完成交易及辦理戶籍事宜
收到「提名信」後，您的律師會安排您與賣方簽署居屋買賣正式合約，並完成物業交易手續。當您成為新居屋單位的業主後，如果您的戶籍曾經與其他資助房屋計劃相關，您可能需要申請刪除公屋戶籍或資助房屋紀錄，以確保符合相關政策規定。這標誌著您的居屋買賣旅程告一段落。
關鍵文件一覽：深入理解「購買資格證明書」與「提名信」的重要性
在居屋買賣流程中，「購買資格證明書」和「提名信」是兩份極為重要的文件。這兩份文件確保居屋交易符合政府的資助房屋政策和居屋買賣限制。
「購買資格證明書」是您作為買家合法進入居屋第二市場的憑證。它證明您已通過政府的資格審核，有權購買未補地價的資助房屋。這份文件是申請按揭和簽署臨時合約前的基礎。
「提名信」則是在簽署臨時合約後，由您的律師代為向房屋署申請的。這份信件是房屋署對特定居屋買賣交易的「認可書」，確認該單位可以由您購買。有了這份提名信，買賣雙方才可以簽署正式買賣合約並完成法律轉讓程序。這兩份文件相互關聯，也缺一不可，它們保障了整個居屋買賣的合法性和順暢進行。
精明揀樓策略：如何利用網上平台尋找最適合您的居屋買賣盤源
在現今的科技時代，網上平台已成為您尋找居屋買賣盤源的最佳工具。透過精明地運用這些平台的強大功能，您可以更有效率地找到最符合您需求的居屋單位。這不僅節省時間，也會讓您的搜尋過程更為輕鬆。
善用篩選功能：地區、校網、鐵路沿線、樓齡、呎價
當您在網上尋找居屋單位時，請務必善用平台的篩選功能。您可以根據自己的偏好和需要，設定多個篩選條件，例如：
- 地區： 選擇您希望居住的區域，例如港島、九龍或新界各區。
- 校網： 如果您有子女，校網是重要的考慮因素，您可以選擇心儀的校網範圍。
- 鐵路沿線： 考慮到通勤便利性，篩選鄰近港鐵站的居屋單位會讓您更輕鬆。
- 樓齡： 新舊樓宇各有優點，您可以根據對樓齡的偏好來篩選。
- 呎價： 設定預算範圍內的實用呎價，確保找到的單位符合您的負擔能力。
善用這些篩選功能，可以迅速縮小搜尋範圍，精準找到合適的居屋買賣盤源。
解讀特色標籤：「有匙」、「筍盤」、「減價盤」的真正含意
網上樓盤資訊中，經常會看到一些特別的標籤，了解這些標籤的真正含意，可以幫助您更快地鎖定目標：
- 「有匙」： 這表示地產代理或業主已備有物業鎖匙，您可以隨時預約睇樓，看樓時間會更具彈性，有助加快您的居屋買賣決策。
- 「筍盤」： 這個標籤通常指價格相對吸引或性價比高的單位。它代表該單位可能比同區同類單位更具優勢，值得特別關注。
- 「減價盤」： 這類單位曾經降價出售。這可能代表業主急於出售，或者對市場價格有更實際的預期，是買家議價的好時機。
熟悉這些標籤，您可以更聰明地判斷哪些盤源值得您花時間深入了解。
活用VR睇樓及成交數據，做出明智的居屋買賣決策
除了傳統的圖片和平面圖，現在許多網上平台都提供VR虛擬實景睇樓功能。您可以透過VR技術，身臨其境地預覽單位內部，節省實地睇樓的時間。
同時，成交數據也是您做出明智居屋買賣決策的重要參考。查閱目標屋苑或周邊地區的近期成交紀錄，您可以了解市場的真實價格水平和走勢。這份數據有助您評估心儀單位的合理價值，並且在議價時更有底氣。結合VR睇樓和成交數據分析，您將能夠做出更精明、更符合自身利益的居屋買賣決策。
居屋買賣流程：業主放盤攻略
各位居屋業主您好，相信您持有居屋一段時間後，可能會考慮將物業出售。居屋買賣與私人住宅不同，需要了解一些特定的居屋買賣流程和居屋買賣限制。我們將會詳細為您解說，助您清晰掌握放盤的關鍵步驟，確保整個居屋買賣過程順利又安心。
了解您的出售選項：居屋第二市場 vs. 自由市場
出售居屋有兩種主要途徑，選擇哪一個會影響您的買家類型和是否需要繳付補地價。首先，您需要清楚了解這些居屋買賣限制。這兩種方法分別是居屋第二市場轉售和自由市場轉讓，它們的條款完全不同。
第二市場轉售：毋須補地價，但買家身份受限
如果您選擇在居屋第二市場轉售單位，您便毋須向房屋委員會補地價。這個市場專為符合特定資格的買家而設，例如持有綠表資格證明書的人士，以及通過白居二計劃抽籤成功的白表買家。因為買家資格有居屋買賣限制，買家範圍會比較小。您若想快速出售單位，這個選項可能比較合適，因為流程相對簡單。
自由市場轉讓：須先補地價，可售予任何人士
相反，如果您想將居屋單位在自由市場出售，您必須先向房屋委員會繳付補地價。當您完成補地價程序後，您的單位便會解除居屋買賣限制，轉化為私人住宅性質。這樣，您就可以將單位出售予任何人士，如同出售一般私人樓宇一樣，買家範圍非常廣泛。
第二市場放售居屋買賣流程：由申請「可供出售證明書」到完成交易
當您決定在居屋第二市場放售單位時，您便需要按照以下的居屋買賣流程進行。這個過程由申請「可供出售證明書」開始，直到最終完成交易，每個環節都十分重要。
首先，您需要向房屋委員會或房屋協會申請「可供出售證明書」。這份文件證明您的單位可以在居屋第二市場出售。您遞交申請後，房屋署會發出證明書。取得證明書之後，您便可以透過地產代理協助，物色合資格的買家，然後與買家自由議價。當買賣雙方達成共識，便可以簽署居屋買賣臨時合約。請記住，簽署臨時合約前，買家必須已持有有效的「購買資格證明書」。完成臨時合約後，您的律師和買家律師會處理接下來的步驟，包括買家申請提名信，以及草擬居屋買賣正式合約。最後，買賣雙方簽署居屋買賣正式合約，然後支付尾款，完成整個居屋買賣流程。整個過程也會涉及居屋買賣律師費，建議您事先與律師確認費用細節。
深入剖析居屋買賣核心：補地價完全指南
居屋買賣涉及許多專業知識，其中「補地價」是買賣流程裡一個重要環節。無論您是想出售居屋，還是希望購買未補地價的單位，理解補地價的意義與程序都是不可或缺的。這部分會深入探討補地價的方方面面，協助您更全面掌握居屋買賣限制。
什麼是補地價？為何它是居屋買賣的關鍵？
補地價是指居屋業主在政府資助下以折扣價購入單位後，若想將單位在公開市場上出售、出租或以其他形式轉讓，便需要向政府繳付的一筆款項。這筆款項用來彌補單位當初在首次出售時所享有的折扣。因為政府最初以較低價格將居屋出售，限制了單位的自由轉讓。所以，如果業主想解除這些居屋買賣限制，讓單位變成如同私人住宅一樣可自由買賣，便需要繳付補價。此舉確保公共資源得以平衡收回。
如果未經補地價或政府許可，業主擅自將居屋單位出租或出售，這便是違反《房屋條例》。違規行為可能導致業主面臨高額罰款甚至監禁。因此，補地價是居屋轉讓的關鍵步驟，直接影響單位的法律地位與未來交易的可能性。
補地價金額精準計算方法與實例
理解補地價的計算方式，有助您預算相關費用，並評估居屋買賣的實際成本。
官方計算公式拆解：補價時市值 x (當初市值 – 當時購入價) / 當初市值
補地價金額的計算，簡單來說，是將當初政府給予的折扣，按現時市值重新計算出來。計算公式是：
補價金額 = 補價時市值 x [ (當初市值 – 當時購入價) / 當初市值 ]
公式中的各項意思如下：
* 「補價時市值」是指房屋署評估單位在申請補價時的市場價值。
* 「當初市值」是指單位首次出售時，房屋署評估的市場價值。
* 「當時購入價」是指業主首次購入單位時的實際支付價格。
公式中「(當初市值 – 當時購入價) / 當初市值」這一部分，其實就是「補價折扣率」。這代表了政府當年給予的折扣比例。業主應在居屋買賣合約（首次轉讓契據）中查閱「當初市值」和「當時購入價」，以此確認實際折扣率。
實例說明：不同折扣率如何天差地別地影響最終補價額
我們用一個例子說明。假設您的居屋單位當年是以市價七折出售，即享有三折折扣。
* 當初市值：港幣300萬元
* 當時購入價：港幣210萬元 (即七折)
* 補價折扣率：(300萬 – 210萬) / 300萬 = 0.3 = 30%
現在，如果您打算補地價，而房屋署評估單位市值是港幣600萬元。
* 補價金額：港幣600萬元 x 30% = 港幣180萬元
所以，您需要繳付港幣180萬元補地價。
假設另一個居屋單位，當年折扣率更高，例如是五二折，即享有四八折折扣。
* 補價折扣率：48%
如果房屋署評估單位現時市值同樣是港幣600萬元。
* 補價金額：港幣600萬元 x 48% = 港幣288萬元
您可以看到，即使現時單位市值相同，但因為當初的折扣率不同，最終補地價金額可能會有數十萬元，甚至過百萬元的巨大差異。這明顯影響到整個居屋買賣的財政規劃。
為何同一屋苑的單位，補價折扣率都可能不同？
您可能會好奇，同一個屋苑，為何不同單位的補價折扣率會有所不同？這主要因為居屋屋苑可能分多期推出銷售，每一期出售時的市場情況和政府的資助政策會有變化。因此，即使是同一個屋苑，不同期的單位，或者在不同時段出售的單位，其「當初市值」和「當時購入價」也會有所不同。這些因素影響了個別單位的補價折扣率。所以，業主務必查閱自己單位的首次轉讓契據，確認屬於自己單位獨特的折扣率。
補地價申請程序六大步驟詳解
了解了補地價的原理和計算方法後，我們便會探討居屋買賣流程中，補地價的具體申請程序。
步驟一：提交「評估補價申請書」及所需文件
業主需要向房屋委員會總辦事處（支援服務第四組）提交「評估補價申請書」。這份申請書必須附上所有樓契副本，以及一份劃線支票或銀行本票。這張支票或銀行本票的抬頭必須是「香港房屋委員會」，費用為港幣6,230元。這筆手續費如果能夠在指定期限內繳付補價，便可以在最終補價金額中扣除。
步驟二：房屋署委派測量師上門估價
房屋署收到申請書後，會發出認收通知書。然後，他們會委派認可測量師上門視察單位，並進行估價。測量師會檢視單位狀況，包括有沒有違規僭建，還有單位整體維修程度等。這些因素都會影響最終的估價結果，所以業主在申請補價前，建議不要為單位進行大型裝修，因為裝修可能導致估價提高，增加補價金額。
步驟三：接收「評估補價通知書」
房屋署在收到測量師的估價資料後，大約一個月內會向業主發出「評估補價通知書」。這份通知書會清楚列明單位最新的估價，以及據此計算出來的補價金額。
步驟四：提出異議或繳付補價
收到「評估補價通知書」後，業主有兩個選擇：
1. 提出異議： 如果業主對房屋署的估價有異議，必須在通知書發出後二十八天內提出書面反對。
2. 繳付補價： 如果沒有異議，業主則需要在通知書發出後兩個月內繳付補價。如果逾期未繳，手續費便不會退還，業主亦需要重新提交申請並支付新的手續費。
步驟五：獲取「解除轉讓限制證明書」
當業主成功繳付補價後，房屋署便會發出收據。同時，房屋署會發出「解除轉讓限制證明書」這份重要文件。業主憑藉這份證明書，便可以解除居屋單位的轉讓限制。
步驟六：於土地註冊處更新物業記錄
解除轉讓限制證明書發出後，業主可以憑此文件，在土地註冊處更新物業記錄。這項程序通常會由處理居屋買賣合約的律師樓一併處理。完成這一步，單位便正式轉為私人住宅性質，可以自由在公開市場出售或出租，完全解除所有居屋買賣限制。
財務規劃與按揭：成功完成居屋買賣的財務準備
踏上居屋買賣的旅程，財務規劃是重要一步，它直接影響您能否順利完成交易。買樓不僅是找到心儀單位，更是仔細計算各種開支，以及選擇合適按揭方案。這一切都關係到您未來的每月供款，同時影響居屋買賣的穩定性。
房委會 vs. 房協：按揭擔保、成數及壓力測試大比拼
在選擇居屋單位時，您會遇到由房屋委員會（房委會）和房屋協會（房協）提供的資助房屋。這兩個機構的按揭政策有所不同，了解箇中差異可以幫助您做好財務安排。
房委會居屋按揭優勢：高達九成半按揭與豁免壓力測試的條件
房委會發售的居屋，通常享有政府擔保。因此，銀行對於這些居屋的按揭申請會提供優惠條件。例如，符合資格的綠表買家可以申請高達九成半的按揭貸款，白表買家亦可達九成。由於政府提供了按揭擔保，銀行在審批時一般會豁免壓力測試。這樣可以減輕買家的財務壓力，因為他們不必擔心未能通過壓力測試而影響居屋買賣的進度。
房協資助房屋按揭須知：與私樓看齊，需通過壓力測試
房協的資助房屋項目，例如「住宅發售計劃」下的單位，通常沒有政府的按揭擔保。所以，這類房屋的按揭申請條件會與私人住宅看齊。銀行在審批房協資助房屋的按揭時，一般會要求申請人通過壓力測試。這表示您的每月供款與入息比率需要符合特定要求，以確保您在加息環境下仍然有足夠的還款能力。了解這一點，有助於您在選擇單位時，評估自身的財務承受力。
H按與P按的選擇：對您的居屋買賣供款有何影響？
選擇按揭計劃時，您會遇到「H按」（HIBOR按揭）和「P按」（最優惠利率按揭）。H按的利率會隨香港銀行同業拆息浮動，通常在市場利率較低時提供更優惠的息率。P按的利率則與銀行的最優惠利率掛鉤，較為穩定。兩種按揭計劃各有優缺點，例如，H按的每月供款可能因為市場利率波動而改變，P按的每月供款則較為固定。選擇哪一種按揭方式，應考慮您對利率波動的承受能力，這對您的居屋買賣供款有直接影響。
居屋買賣主要開支詳解：首期、印花稅與居屋買賣律師費等
除了單位樓價，居屋買賣還有多項必須支付的開支。這些開支需要您在財務預算中充分考慮。主要開支包括首期、印花稅、律師費、代理佣金、以及一些雜項費用。
首期是您在購買物業時需要支付的第一筆現金。居屋的首期金額會根據按揭成數而定，例如九成按揭則需支付樓價的一成作為首期。印花稅是政府徵收的稅項，稅率根據物業價值而定，並且會影響居屋買賣合約的費用。居屋買賣律師費則是在交易過程中，律師提供法律服務所收取的費用。這筆費用通常包括審核居屋買賣合約、查閱土地註冊處資料、以及處理物業轉讓文件等。
居屋買賣財務預算與分析：善用工具作出明智決定
進行居屋買賣，一份精準的財務預算和分析是不可或缺的。您可以善用各種網上工具，以及尋求專業意見，幫助自己作出明智決定。
精準計算首期、印花稅、律師費等總支出
在開始物色居屋單位前，您可以先利用網上按揭計算機等工具，計算您可能需要的首期、印花稅及預計的居屋買賣律師費等總支出。這樣可以幫助您了解實際需要準備的現金金額，並確保有足夠資金應付所有交易費用。
模擬不同按揭計劃（H按/P按）下的月供及利息支出
您可以利用按揭計算機，模擬在H按與P按不同計劃下的每月供款金額，以及整個按揭期內的總利息支出。這個模擬可以讓您清楚了解不同按揭方案對現金流的影響，方便您選擇最適合的計劃。
壓力測試模擬：評估加息週期對還款能力的潛在影響
即使部分房委會居屋按揭豁免壓力測試，但您仍然可以自行模擬在加息週期下的還款壓力。假設利率上升兩個或三個百分點，計算您的每月供款會增加多少。這有助於評估您在未來加息時，自身的還款能力是否仍可維持。
大數據預測：估算未來3-5年目標屋苑的補價金額走勢
居屋買賣涉及補地價問題，特別是當您考慮未來在自由市場出售時。您可以參考一些地產或金融機構提供的大數據分析，估算您目標屋苑在未來三至五年內的補價金額走勢。這項預測有助您了解單位潛在的補價壓力，因為居屋買賣限制會影響轉售彈性。
買賣時機分析：結合市場趨勢，評估「業主補價」vs「買家補價」的策略優劣
在居屋買賣市場中，有時會出現「業主補價」或「買家補價」的情況。您可以結合目前的市場趨勢，評估這兩種策略的優劣。業主補價表示業主已支付地價，單位可在自由市場出售，買家不必承擔補地價的風險。買家補價則指買家需自行處理及支付補地價，這通常會影響買家的財務安排，同時也涉及居屋買賣流程中的額外步驟。了解這些不同策略，可以幫助您在交易過程中做出更有利的決定。
居屋買賣常見問題 (FAQ)
在您踏上居屋買賣的道路上，或許對一些細節仍有疑問。本部分特意整理了居屋買賣的常見問題，幫助您更深入了解當中的居屋買賣限制、流程，還有居屋買賣合約與居屋買賣律師費等實用資訊。
居屋與白居二有何分別？
居屋，就是政府直接出售給合資格人士的全新資助房屋，買家會循綠表或白表途徑申請，透過攪珠方式獲得選購單位資格。這些單位通常享有較大的折扣，但是有特定的轉售限制。白居二則是「白表居屋第二市場計劃」的簡稱。這個計劃容許合資格的白表人士在二手市場購買未補地價的居屋單位。透過白居二，買家能夠以較低的入場門檻置業，但單位仍然受制於政府的轉讓限制。
入息和資產限額是如何計算的？需要在哪個時間點前符合資格？
居屋申請的入息和資產限額會根據家庭人數而定，而且房屋委員會每年都會檢討並調整這些限額。收入一般會計算申請家庭成員在扣除強制性公積金（強積金）供款後的每月總收入。資產則會計算家庭成員持有的所有淨資產，當中包括銀行存款、股票、債券以及海外物業等。申請人及其所有名列於申請表的家庭成員，必須由遞交申請表當日起，持續符合所有申請資格準則，直至簽署居屋買賣臨時合約當日為止。
收入不穩定（如自僱人士、散工）可以申請居屋買賣嗎？
收入不穩定的情況下，申請居屋買賣仍然是可行的。房屋委員會在審核入息時，對於非固定月薪的申請者，通常會計算面見日期前過往六個月的平均收入。申請人需要提供相關的收入證明文件，例如銀行戶口紀錄、稅務局發出的評稅通知書，以及工作合約或服務費單據，以證明其收入來源與穩定性。
曾經擁有物業或現時配偶擁有物業，可以申請嗎？
一般來說，白表申請人及其所有名列於申請表的家庭成員，在截止申請日期當日起計過往二十四個月內，以及直至簽署居屋買賣臨時合約當日為止，在香港均不可以擁有任何住宅物業。如果您的配偶在香港擁有住宅物業，您基本上就不符合申請資格，因為已婚人士及其配偶必須共同名列於同一份申請表內（配偶沒有香港入境權者除外）。此外，曾經受惠於任何資助自置居所計劃的業主或借款人及其配偶，通常亦不能再次申請居屋。然而，如果在香港沒有物業，而只是在海外擁有物業，該海外物業會被計算在總資產淨值中。
居屋買賣限制：不同年份居屋的轉售期限與規定
居屋單位的轉售限制會根據該單位的首次轉讓契據日期而有所不同。您在考慮居屋買賣時，必須清楚了解目標單位的轉售規定。
2007年後的居屋轉售限制
對於二零零七年之後首次發售的居屋單位，其轉售限制通常分以下幾個階段：
首先，在購入後的首兩年內，業主必須先向房屋委員會繳付補地價，才可以將單位出售或轉讓予任何人士，包括在公開市場上出售。
然後，從第三年至第五年期間，業主既可以選擇先補地價，然後將單位出售或轉讓予任何人士；同時，業主也可以在未補地價的情況下，透過居屋第二市場，自由定價轉售予符合資格的「綠表」或「白表」申請者。
最後，當單位購入滿五年或以上，業主在轉售時可以選擇先簽訂居屋買賣合約，然後在交易完成前才繳付補地價。但是，買賣合約通常會列明，買家必須在二十八天內，或者房屋署指定的期限內，完成繳付補地價的程序。
2019年後新居屋的更嚴格轉讓限制
二零一九年之後首次出售的新居屋單位，其轉讓限制比過往更加嚴格：
首先，在購入後首十年內，業主只能在居屋第二市場內，以不高於購入價的價格轉售予合資格的「綠表」或「白表」申請者。在此十年期間，單位不接受補地價的申請。
最後，只有當單位購入滿十年或以上，業主才可以申請補地價，完成補地價後才能在公開市場上自由買賣或出租單位。
最早期居屋為何無需補地價？
最早期發售的居屋單位，例如第一至第三期甲的居屋屋苑（包括順緻苑、兆康苑、禾輋邨等），其地契條款與後期居屋有所不同。當時的地契並未設立轉讓限制，因此這些最早期居屋的業主，在出售單位時無需向政府繳付補地價，便可以將單位在自由市場上隨意買賣或出租。
未補地價的居屋單位可以出租嗎？有何法律後果？
未補地價的居屋單位，一般來說是不可以出租的。這是政府為確保資助房屋資源得以有效分配，並且防止投機活動而設的規定。如果業主未經房屋委員會事先書面批准，擅自將未補地價的居屋單位出租，就屬於違反了《房屋條例第27A條》。根據這條例，違規者可能面臨法律後果，包括最高五十萬港元的罰款，以及最高一年的監禁。在嚴重的情況下，房屋委員會亦有權收回該單位。
在申請補地價前，是否應該先為單位進行裝修？
在申請補地價前，是否應該先為單位進行裝修，這是一個值得考慮的問題。房屋署在評估補地價金額時，會委派測量師到單位視察，並根據當時的單位狀況進行估價。如果單位進行了大規模的裝修或翻新，其狀況可能得到改善，從而可能導致房屋署對單位進行更高的估價。這個更高的估價會直接影響補地價的計算，因為補地價金額是按單位現時的估價乘以當年的折扣率來計算的。因此，若您的目標是降低補地價金額，過度裝修可能不是明智之舉。您應該衡量裝修所帶來的潛在價值提升與增加補地價開支之間的取捨。