「生死契」（俗稱長命契）是香港物業常見的聯權共有業權形式，其獨特的「尚存者取得權」機制，對於資產傳承及業權處理有深遠影響。本文將由律師團隊全面解構「聯權共有」的核心概念、與「分權共有」的關鍵差異，並深入剖析持有「生死契」物業的優勢、必須警惕的風險，以及如何處理業權轉名（甩名）、瓜分長命契及繼承的實務操作與潛在陷阱，助您在聯名置業及資產規劃上作出清晰而明智的決策。
深入解構「生死契」：理解「聯權共有」的核心概念與法律效力
各位朋友，如果您正在考慮聯名置業，或者已經持有聯名物業，那麼深入理解「生死契」這個概念就十分重要。這份深入解構將帶領大家了解「生死契」的核心概念，以及它在法律上的效力，幫助您做出明智的決策。
甚麼是「生死契」？深入理解「聯權共有」業權模式
我們常聽到的「生死契」，其實是物業共同擁有的其中一種重要形式。這種模式有其獨特的運作方式，同時對業權的繼承與處置有深遠的影響。
解構「生死契」的通俗名稱由來及「聯權共有」的法律正名
「生死契」這個通俗名稱，源於這種業權模式的核心特點。它的意思是，物業的業權會在各聯名業主之間持續存在，直到其中一位業主身故，其業權會自動轉移給其他尚存的業主，猶如「長命者」取得權益。這種模式的法律正名是「聯權共有」（Joint Tenancy），乃香港物業法中一個正式的業權模式。
釐清「聯權共有人」在法律上被視為單一業主的概念
在「聯權共有」的模式下，即使物業有多於一位業主，法律上他們卻被視為一個不可分割的整體，構成物業的唯一業主。這表示，每個「聯權共有人」並非擁有物業中個別或具體的份額，而是共同擁有物業的全部權益。這種特性使得所有聯名業主必須共同行動，才能處理物業的業權，例如出售或抵押。
「生死契」的核心法律特徵：「尚存者取得權」（Right of Survivorship）
「尚存者取得權」是「生死契」最為核心，也是最關鍵的法律特徵。這個權利決定了物業業權在聯名業主身故後的轉移方式，與一般遺產繼承有很大的不同。
「尚存者取得權」下權益如何自動轉移？業主身故後的法律程序
根據「尚存者取得權」的原則，當「生死契」的其中一位業主身故後，逝者的物業權益不會成為其遺產的一部分。相反，該權益會自動且直接地轉移給其他仍然尚存的聯名業主。這整個轉移過程是法律自動生效的，因此毋須經過冗長複雜的遺產承辦手續，為尚存業主省卻了不少時間與精力。
為何「生死契」的「尚存者取得權」效力凌駕於個人遺囑（平安紙）？
值得注意的是，「生死契」中的「尚存者取得權」效力十分強大，它會凌駕於個人所立的遺囑（俗稱「平安紙」）。即使已故業主在遺囑中明確寫明其物業權益應由誰繼承，但只要物業是以「生死契」形式持有，該物業的權益仍會自動轉移給其他尚存的聯名業主，遺囑對此部分物業業權並無效力。這個特點對於遺產規劃者而言，是一個必須了解的重要概念。
「尚存者取得權」如何簡化「生死契」物業的遺產承辦手續
「尚存者取得權」的特點為「生死契」物業的遺產承辦手續帶來極大的簡化。由於業權會自動轉移給尚存業主，物業部分就不會進入遺產承辦程序。這表示尚存業主毋須向法庭申請遺產承辦書或遺產管理書，節省了大量時間、法律費用以及行政程序，有助於物業資產的迅速傳承。
成立「生死契」的先決條件：「聯權共有」四個合一原則（The Four Unities）
要合法成立「聯權共有」，即我們所稱的「生死契」，必須同時符合四個重要的先決條件。這些條件被稱為「四個合一原則」，它們確保了「聯權共有」模式的獨特法律特性。
「聯權共有」的權益合一：權益性質與期限均等
第一個原則是「權益合一」。所有「聯權共有人」在物業中擁有的權益必須性質相同，而且權益期限也必須均等。這表示每個共有人在法律上擁有相同的權利，不能有高低之分，或權益期限有長有短。
「聯權共有」的產權文件合一：源於同一份法律文件
第二個原則是「產權文件合一」。所有「聯權共有人」必須透過同一份法律文件，例如同一份買賣合約或轉讓契據，來取得他們在物業中的業權。這確保了所有共同業主在物業上的權益來源一致。
「聯權共有」的時間合一：在同一時間點取得業權
第三個原則是「時間合一」。所有「聯權共有人」必須在同一時間點取得物業的業權。這表示無論是首次購買物業，還是將物業轉為「聯權共有」，所有聯名業主都應同時確立其業權。
「聯權共有」的管有權合一：共同佔用物業全部
最後一個原則是「管有權合一」。所有「聯權共有人」必須對物業的全部範圍擁有共同佔用權。這表示每個共有人都有權使用物業的任何部分，不能有任何一人獨佔或排除其他共有人對部分物業的管有權。這四個原則缺一不可，只有完全符合，才能構成有效的「生死契」。
「生死契」與「分權契」全面比較：您的業權抉擇指南
當您準備在香港聯名持有物業時，「生死契」（聯權共有）與「分權契」（分權共有）是兩種主要的業權模式。了解兩者之間的根本差異，對您及其他業權人的未來權益至關重要。這兩種模式不僅影響物業的處置方式，也直接關係到將來的遺產規劃。
核心差異一覽表：「生死契」與「分權契」的對決
「生死契」業權份數：不可分割的整體 vs 「分權契」獨立可分割的份額
「生死契」下，所有聯名業主會被視為一個單一的業權實體。因此，他們共同擁有物業的全部權益，並無明確劃分個別的業權份數。舉例來說，即使有兩位業主，每一位業主都聲稱擁有整項物業。但是，「分權契」的業權模式則截然不同。每位聯名業主各自持有物業中一個獨立、可分割的份額，例如某位業主擁有百分之五十的業權，另一位業主擁有百分之五十的業權。這些份額在法律上界定清晰，並且不會互相重疊。
「生死契」業權處置權：必須共同決定 vs 「分權契」可獨立出售個人份額
若物業是以「生死契」方式持有，對於物業的任何決定，例如出售、按揭、轉讓業權或進行其他法律行為，所有聯名業主都必須達成一致共識，並且共同簽署相關文件才能生效。任何一位業主都無法單獨處置其聲稱擁有的業權份額。與此相反，持有「分權契」的業主，則擁有獨立處置自己份額的權利。一位「分權契」業主能夠在未經其他聯名業主同意的情況下，自由地出售、轉讓或者抵押其名下所持有的業權份額。
「生死契」的自動繼承 vs 「分權契」的遺囑分配及遺產承辦
「生死契」最為人所知的特點，就是「尚存者取得權」（Right of Survivorship）。這表示一旦其中一位聯名業主不幸離世，其在物業中的所有權益，便會自動且直接地轉移給其他尚存的聯名業主。這過程會完全凌駕於逝者生前所訂立的遺囑，物業亦不會納入遺產承辦範圍。反觀「分權契」，若有聯名業主身故，其所持有的業權份額將成為逝者的個人遺產一部分。因此，這份業權份額將根據逝者所訂立的遺囑進行分配。如果逝者沒有遺囑，則會按照香港《無遺囑者遺產條例》的規定進行繼承，並且需要辦理正式的遺產承辦手續。
「生死契」財務風險影響：一方破產或財困如何拖累物業與其他業主 vs 「分權契」風險相對獨立
在「生死契」的模式下，由於所有聯名業主被視為共同擁有整項物業，若其中一位業主面臨破產、債務纏身或財政困難，整項物業都有可能受到牽連。債權人可能會向法庭申請對物業採取行動，導致物業被出售，影響所有其他業主的權益。相較之下，「分權契」下的風險則相對獨立。假如一位「分權契」業主出現財務問題，其債權人通常只會追討該業主名下所持有的、獨立可分割的業權份額，對於其他聯名業主所持有的份額影響有限。因此，「分權契」在財務風險隔離方面提供了較高的保障。
【您的專屬指南】如何根據家庭及財務目標選擇「生死契」或「分權共有」？
選擇「生死契」或「分權契」，並沒有絕對的答案，最重要是根據您的個人情況、家庭關係以及長遠的財務規劃而定。仔細衡量不同模式的利弊，有助您作出最符合需求的決定。
適合選擇「生死契」的典型情況：已婚夫婦、關係穩定的家庭成員
已婚夫婦通常會選擇以「生死契」方式聯名持有物業。這樣做可以確保在其中一方身故時，物業業權能夠自動轉移給尚存的配偶，省卻了繁瑣的遺產承辦程序，並且避免潛在的遺產爭議。這是一種簡化資產傳承，並且保障伴侶生活的重要方式。另外，若親屬關係非常穩定，例如父母與成年子女聯名置業，並且全家人都希望物業長期共同擁有，沒有分家的打算，那麼選擇「生死契」也能達到穩固家庭資產的目的。
適合選擇「分權共有」的典型情況：生意夥伴、非近親合資者、有特定遺產安排需求人士
若物業是由生意夥伴共同投資，或是由非近親人士（例如朋友）合資購買，「分權契」通常是更明智的選擇。這種模式可以讓每位合資者清楚擁有屬於自己的業權份額，方便將來獨立處置或轉讓其份額，不會因其他合夥人的問題而受影響。另外，對於那些有特定遺產安排需求的業主，「分權契」也提供了極大的靈活性。您可以透過遺囑清楚指明，在您身故後，您的物業份額應由誰繼承，確保資產能夠按照您的意願分配給子女或其他指定受益人，而非自動轉屬給聯名業主。
持有「生死契」物業的利弊分析：優勢、風險與潛在陷阱
朋友之間，談到香港物業聯名持有，大家可能都聽過「生死契」這種方式。這種業權安排有其獨特之處，不過任何事情都有兩面，我們現在就來深入探討持有「生死契」物業的實際優勢，同時亦會講解需要特別警惕的潛在風險以及陷阱。
選擇「生死契」的四大優勢
選擇「生死契」，對於家庭資產配置，特別是涉及近親之間聯名物業時，確實提供一些獨特的便利與保障。以下將為您闡述其主要優勢。
優勢一：極致簡化「生死契」物業遺產承辦，自動完成資產傳承
「生死契」最為人所知的優勢，在於其獨特的「尚存者取得權」（Right of Survivorship）特性。簡單來說，當其中一位「生死契」聯名業主不幸離世，其在物業中的所有權益不會變成遺產，同時不需要經過繁複的遺產承辦程序。相反，這些權益會自動且直接地轉移給其他仍然在生的聯名業主。例如，一對夫婦共同持有物業，如果其中一人去世，物業業權就會直接由在世的配偶獨自擁有，過程簡單快捷。
優勢二：有效節省處理「生死契」遺產的時間與法律費用
因為「生死契」物業的業權在業主身故後會自動轉移，這種安排大幅簡化了遺產處理程序。物業權益轉移時，尚存業主毋須向法庭申請遺產承辦書，因此省卻了冗長的法律等待時間，並且避免了聘請律師處理遺產承辦的相關法律費用。這對於希望將資產有效傳承，同時避免不必要開支的家庭來說，是一個顯著的好處。
優勢三：避免因業權歸屬引發的潛在遺產分配爭議
「尚存者取得權」的法律效力，甚至凌駕於個人遺囑（俗稱平安紙）之上。這表示即使離世業主生前立有遺囑，其在「生死契」物物業中的權益也無法透過遺囑分配給指定受益人，而是會依照「生死契」條款自動轉移給尚存者。這個特性可以有效避免因遺囑內容或者無遺囑繼承規定，而可能引起的家庭成員間的遺產分配爭議，確保物業順利歸屬予指定的聯名業主。
優勢四：穩固「生死契」下的家庭資產，防止任何一方單獨輕率出售業權
「生死契」下的物業，任何業權處置決定，例如出售、轉讓或者加按，都必須得到所有聯名業主的共同同意以及簽署。這代表沒有任何一位聯名業主可以單獨行動，隨意將物業出售或者作出對物業權益有重大影響的決定。這個特性為家庭資產提供了一重保障，特別適用於希望共同守護物業、防止任何一方輕率處置資產的家庭成員。
必須警惕！「生死契」的三大潛在陷阱與風險
儘管「生死契」帶來不少便利，不過其獨特的法律性質，也帶來一些必須警惕的潛在陷阱以及風險。理解這些風險，能夠幫助您在簽訂或者持有「生死契」物業時，作出更明智的判斷。
陷阱一：「生死契」業權處置缺乏彈性，任何決策均需全體同意
如前所述，「生死契」物業的所有業權人都必須共同協商，並且一致同意，才能對物業作出任何處置，例如出售或者將物業加按。這意味著，如果聯名業主之間意見不合，即使只有一位業主不同意，物業也無法進行買賣。這種處置上的缺乏彈性，在業主關係出現變化，例如婚姻破裂或者家庭成員間產生矛盾時，可能導致物業長時間無法脫手，甚至陷入僵局。
陷阱二：「生死契」共同承擔財務風險，一方債務或破產可能拖累物業
「生死契」下所有聯名業主對物業擁有不可分割的共同權益，同時也意味著他們共同承擔財務風險。如果其中一位聯名業主不幸面臨嚴重的個人債務問題，甚至被法庭頒令破產，這項「生死契」物業的業權也會受到牽連。債權人或者破產管理署有可能會要求出售整項物業以償還債務，即使其他聯名業主沒有任何財政困難，他們的物業權益也會被拖累，甚至可能因此失去家園。
陷阱三：「生死契」按揭繼承的潛在挑戰，尚存者或需通過銀行重新壓力測試
雖然「生死契」物業在業主身故後，業權會自動轉移，避免了遺產承辦程序，不過如果物業仍有未供完的按揭貸款，尚存業主可能面臨新的挑戰。銀行會重新評估尚存業主的還款能力，通常會要求尚存者再次通過壓力測試，以確保其有足夠的收入獨立負擔剩餘的按揭供款。如果尚存業主未能符合銀行的最新審批要求，銀行可能要求一次性清還按揭貸款餘額，或者要求增加新的擔保人，這無疑會對尚存者帶來額外的財務壓力和不確定性。
「生死契」業權變動實務：深入拆解「甩名」、「轉名」與「瓜分長命契」
持有「生死契」物業的業主，有時會因為不同原因，例如家庭狀況改變、財務規劃調整，或者想為未來作更彈性安排，而考慮變動物業業權。這個部分，將會深入探討「甩名」、「轉名」這兩種常見的業權轉讓方式，以及如何將「生死契」轉換為「分權契」，也就是俗稱的「瓜分長命契」。這些實務操作都涉及法律程序與稅務考量，了解清楚能夠協助大家作出明智決定。
「甩名」、「轉名」程序詳解與印花稅考量
「甩名」與「轉名」是處理聯名物業業權變動時，大家常會聽到的說法。雖然兩者都涉及物業業權的轉移，但是處理方式與稅務影響有所不同。理解它們之間的分別，可以幫助我們更有效地規劃業權轉讓。
近親之間（父母、配偶、子女、兄弟姊妹）「生死契」業權轉讓
「生死契」下的物業業權，很多時涉及近親之間的轉讓，例如父母轉讓給子女，或者配偶之間互轉。這些轉讓常見於家庭內部資產重組，或者為了協助近親置業。近親之間的物業轉讓，一般需要簽署一份正式的轉讓契據，並於土地註冊處辦理註冊手續。這個過程與一般物業買賣類似，但法律上對近親轉讓設有一些特殊安排。
「生死契」轉名如何計算印花稅？何時可應用較低的第二標準稅率
談到「生死契」轉名，印花稅是大家最關心的議題之一。物業轉名通常需要繳付印花稅，稅額主要根據物業的價值或轉讓價格計算。不過，如果物業轉讓是在近親之間進行，例如父母、配偶、子女或者兄弟姊妹之間，香港稅務局有機會容許該轉讓按較低的「第二標準稅率」計算印花稅。這個優惠通常適用於轉讓後，該近親沒有持有其他香港住宅物業的情況。申請這個稅率通常需要向稅務局提交相關聲明和文件，以證明轉讓符合近親關係，而且轉讓方並非以盈利為目的。
「生死契」非近親轉讓的稅務影響及注意事項
若「生死契」物業的轉讓對象並非近親，情況會變得不一樣。這類轉讓一般會被視為普通的物業交易，因此需要繳付較高的從價印花稅。如果物業轉讓涉及非香港永久性居民買家，或者買家本身已經擁有其他香港住宅物業，更可能需要繳付買家印花稅及／或額外印花稅。由於稅務影響重大，而且情況較為複雜，進行非近親轉讓時，務必尋求專業律師或會計師的意見，清楚了解所有潛在的稅務負擔。
如何「瓜分長命契」？將「生死契」轉為「分權契」的法律步驟
有時候，大家可能希望改變「生死契」的性質，將其轉換為「分權契」。這樣做的主要目的是為了讓物業權益能夠透過遺囑傳承，而不是自動歸屬於尚存的聯權共有人，為遺產規劃提供更大彈性。「瓜分長命契」涉及幾個重要的法律步驟。
第一步：委託律師草擬並簽署「瓜分業權的契據」（Deed of Severance）
整個「瓜分長命契」的過程，第一步就是委託律師草擬一份名為「瓜分業權的契據」（Deed of Severance）的法律文件。這份契據是正式宣告將聯權共有（長命契）的業權形式，轉換為分權共有（分權契）的關鍵文件。由於契據內容涉及複雜的法律條款，必須由專業律師處理，確保文件符合所有法律要求，並且能清晰表達業權瓜分的意圖。
第二步：向所有其他「聯權共有人」發出正式書面通知
草擬好契據之後，下一步便是由有意瓜分業權的聯權共有人，向所有其他聯權共有人發出正式的書面通知。這個通知是知會其他業權人關於瓜分業權的決定。根據法例，這個通知必須以正式方式送達。值得留意的是，即使單方面發出通知，此項轉換通常仍需要所有聯權共有人的同意才可生效，這點十分重要。因此，在實務操作上，能夠取得所有聯權共有人的共識和簽署，會令過程更順暢。
第三步：將「瓜分長命契」契據於土地註冊處進行註冊（登記）
當所有前期準備就緒，並且獲得相關同意後，下一步就是將已簽署的「瓜分長命契」契據提交至香港土地註冊處進行註冊（登記）。這個步驟非常關鍵，因為只有將契據正式註冊，物業的業權變動才具有法律效力，並且對外公開。註冊之後，土地註冊處的物業登記記錄就會更新，正式反映物業業權已從「聯權共有」變為「分權共有」。
為何「瓜分長命契」過程強烈建議尋求專業法律協助？
雖然步驟看來清晰，但「瓜分長命契」的過程涉及不少法律細節和專業知識。從草擬正確的契據、確保通知程序符合要求，到最終在土地註冊處登記，任何一個環節的疏忽都可能導致法律效力受損，甚至引發日後糾紛。律師能夠提供專業意見，處理所有文書工作，並確保整個流程合法合規，有效保障所有相關方的權益。因此，強烈建議尋求專業法律協助，確保業權順利變更。
【案例分析】「生死契」應用實境：不同情境下的決策與潛在影響
案例一：新婚夫婦「聯名置業」採用「生死契」
分析：採用「生死契」如何保障配偶權益及簡化未來程序
許多新婚夫婦在香港置業時，會考慮採用「生死契」聯名持有物業，這是一個常見的選擇，當中蘊含著一份對彼此的信任與承諾。這種業權形式，在伴侶任何一方不幸離世時，便能發揮其獨特的保障作用。若其中一位業主離世，物業的業權會自動轉移予尚存的配偶，毋須經過繁複的遺產承辦程序。這樣不僅節省了時間及律師費用，亦確保了未亡配偶能順利無阻地繼續居住於原有物業，免除喪親之痛後還要處理複雜業權問題的困擾。這份保障對於許多家庭來說，是一個重要的考慮因素。
預視：未來若關係生變，可能面臨的「生死契」業權僵局
不過，簽署「生死契」時，我們亦需預見未來可能出現的變數。人生充滿未知，儘管我們不願看到，但婚姻關係有時確實會面對挑戰。一旦夫婦關係生變，或決定分道揚鑣，這份當初基於信任而簽訂的「生死契」可能轉變成一道難解的鎖。物業業權因「生死契」而緊密相連，任何一方均不能單獨出售自己的業權份額，亦不能在未經對方同意下出售物業。一旦雙方無法就物業的去向達成共識，例如一方想賣，另一方不願，便可能陷入業權僵局。這不僅拖延了處理過程，甚至可能需要透過法律途徑解決，屆時需要耗費更多時間和金錢。
案例二：父母與成年子女以「生死契」聯名
分析：協助子女「上車」的優點與潛在的資產控制權問題
在香港，協助子女「上車」是許多父母的心願。部分父母會選擇以「生死契」形式與成年子女聯名購買物業，期望能讓子女及早擁有自己的居所。這種做法有其顯而易見的好處。最大的優點是，父母離世後，物業業權會自動轉移予子女，無需繳付遺產稅（香港已取消遺產稅），亦無需辦理繁瑣的遺產承辦手續。這樣簡化了繼承流程，確保物業能夠順暢地傳承給下一代。同時，父母在生時仍可與子女共同居住或利用物業。然而，此舉亦潛藏著資產控制權的問題。當父母以「生死契」聯名，他們便與子女共同擁有物業的全部權利，任何一方均無法單獨出售或抵押物業。一旦子女日後有其他財務規劃，或父母需要動用這份資產，便必須得到子女的同意。這可能導致父母對自己財產的控制權有所減弱。
預視：對父母未來申請安老按揭或處理其他資產的長遠影響
我們需要深思這種安排對父母長遠財務規劃的影響。特別是當父母年邁，可能需要考慮申請安老按揭，或在未來處理其他資產以應付生活所需時，聯名物業便可能成為一個考量點。若物業以「生死契」形式聯名持有，且父母希望將此物業用於申請安老按揭，子女便需同意將其權益共同抵押。如果子女不同意，或有其他未償還債務，便可能影響父母申請安老按揭的資格。再者，若父母日後需要將這份聯名物業出售，以套現資金用於養老或醫療開支，亦必須得到子女的同意。這會增加父母在晚年處理資產的複雜性，並可能限制了他們的財務靈活性。
案例三：兄弟姊妹合資投資物業採用「生死契」的風險
分析：「生死契」如何導致其中一方的後人無法繼承其投資份額
兄弟姊妹之間合資投資物業，是一份基於信任的合作，但如果採用「生死契」方式持有，當中卻隱藏著對後代繼承權的潛在風險。這與夫妻間的「生死契」有顯著不同。當其中一位聯名持有物業的兄弟姊妹不幸離世，根據「生死契」的「尚存者取得權」原則，其在物業的投資份額會自動轉移予尚存的兄弟姊妹，而不是由其個人指定的繼承人（例如子女或配偶）繼承。換言之，逝者的後人將無法透過遺囑或遺產承辦程序取得這份物業的權益。這可能與逝者原本的遺產規劃意願背道而馳，更可能引發家庭內部的繼承爭議。
解決方案：為何「分權共有」在此類投資情況下通常是更佳選擇
對於兄弟姊妹合資投資的情況，我們建議慎重考慮「分權共有」這種業權模式。雖然「生死契」有其便捷之處，但在這種關係中，「分權共有」往往能夠提供更清晰、更公平的解決方案。「分權共有」允許每位投資者明確界定其所持有的物業份額，例如各佔一半。若其中一方離世，其持有的份額會成為其遺產的一部分，並可根據其生前立下的遺囑進行分配。這樣確保了逝者的後人能夠合法繼承其在物業中的投資份額。同時，若日後需要出售物業或其中一方想退出，只要各方協商同意，處理過程亦會更為彈性。這為投資者提供了更大的自主權，亦保障了其後代的繼承權利。
案例四：「生死契」其中一方財困或失聯的影響
分析：「生死契」物業如何被債權人追討，以及對其他業主的衝擊
「生死契」固然有簡化繼承程序的優點，但其「聯權共有」的本質，亦意味著業主們是「一榮俱榮，一損俱損」。若其中一位「生死契」業主不幸遭遇財困，甚至宣告破產，其個人債務便可能對整個聯名物業造成嚴重衝擊。由於「生死契」下的物業權益是不可分割的整體，債權人便有權向法院申請凍結甚至強制出售整個聯名物業，以償還債務。這會直接影響其他無辜的業主，使他們即使沒有債務問題，其物業業權亦會面臨被強制出售的風險。這不僅對業主的資產安全造成威脅，亦可能導致他們無家可歸。
預視：在法律上強制出售「生死契」物業的途徑與困難
當「生死契」聯名物業面臨其中一方財困或失聯的情況，法律上確實存在強制出售的途徑，但這過程通常伴隨著複雜的程序與困難。我們需要了解當中的挑戰，以便作好準備。根據《物業條例》第6條，任何聯名業主都可向法院申請命令，要求將物業出售。法院在審理此類申請時，會考慮各方的權益及實際情況，例如物業是否為主要居所、是否有未成年子女需要安置等。然而，此過程耗時甚長，涉及高昂的法律費用，亦無法保證法院會批出出售令。如果其中一方失聯，尋找並送達法律文件將會更加困難，進一步拖延解決方案。因此，這條途徑通常是最後的選擇。
「生死契」常見問題解答 (FAQ)：從居屋除名到律師費用
當您考慮或已持有「生死契」物業時，心中難免會浮現許多疑問。我們明白，這些問題關係到重要的資產與法律權益。本部分為您整理了幾項關於「生死契」的常見查詢，希望為您提供清晰的解答，助您全面掌握相關資訊。
問題一：「居屋」的「生死契」除名，真的毋須補地價嗎？
房屋委員會的審批原則及申請流程簡介
居屋是香港政府資助房屋，其業權轉讓受到房屋委員會的嚴格規管。若居屋業主打算辦理「生死契」除名或轉名，不論物業是否已補地價，都必須先向房屋委員會提交申請，並獲得其書面同意。這是因為房屋委員會會審視每個個案的具體情況，考慮業權轉讓是否符合其政策目的。整個申請流程涉及提交相關證明文件，例如身份證明以及業權相關契據，以便房屋委員會進行審批。
確認在特定條件下，居屋「生死契」轉名一般毋須補地價
一般而言，若居屋物業是以「生死契」形式持有，而業主因離婚、分居，或者其中一方離世，需要將業權轉予配偶或直系親屬，這些轉名或除名情況通常可以豁免補地價。這是房屋委員會為處理特殊家庭狀況而設的例外條款。因此，在特定條件下，居屋「生死契」轉名一般毋須補地價，但是這項豁免並非自動獲得，業主依然需要向房屋委員會提出申請，並待其審核及批准。
問題二：如果其中一位「生死契」業主破產，對其他業主有何具體影響？
解釋破產管理署如何處理破產業主的「生死契」業權
若果「生死契」其中一位業主不幸宣告破產，破產管理署會接管該破產業主的所有資產，這包括其在「生死契」物業中的業權。雖然「生死契」的「尚存者取得權」特性在業主去世後生效，但是在破產情況下，破產管理署會將破產人的業權視為其資產的一部分，並有權採取行動處理該業權，以償還債務。因為物業的業權是共同持有，所以破產管理署的介入會影響整項物業。
闡述其他業主可能面臨的選擇：買入破產者權益或共同出售物業
當「生死契」其中一位業主破產時，其他尚存業主可能會面對一些艱難的選擇。第一，尚存業主可以選擇向破產管理署買入破產者在物業中的權益，這樣可以保全物業的完整業權，避免物業被強制出售。第二，若尚存業主無力買回該權益，或者不願意這樣做，破產管理署有權申請法庭命令，將整項「生死契」物業出售，然後將出售所得款項按照比例分配給債權人及其他業主。這表示即使物業的業權屬於其他業主，其他業主也可能需要共同出售物業。
問題三：辦理「生死契」相關手續（如瓜分業權）的律師費用大約是多少？
影響「生死契」律師費用的因素（物業價值、複雜程度）
辦理「生死契」相關手續，例如瓜分業權，所涉及的律師費用會因應不同因素而有很大差異。首先，物業的價值是其中一個主要考慮因素，因為物業價值較高，律師處理時承擔的責任也相對較大。其次，個案的複雜程度也會影響收費，例如若業權牽涉多方，或者需要處理的法律文件較多，律師費用便會相應增加。同時，不同律師事務所的收費政策、律師的經驗水平以及服務地點等，都會構成收費差異。
提供市場上辦理「生死契」相關手續的一般收費範圍以供參考
基於上述多項影響因素，市場上辦理「生死契」相關手續的律師費用並沒有一個固定價目。一般而言，簡單的「生死契」轉名或瓜分業權手續，律師費用可能由數千港元起跳。但是，若果涉及較複雜的業權狀況，或者需要較長時間處理，費用可能會達到數萬元。我們建議您在委託律師前，先向不同的律師事務所查詢，取得詳細的報價，並了解其服務範圍，以便作出最合適的選擇。
問題四：「生死契」尚存業主在處理已故業主身後事宜及賣樓前需要辦理什麼手續？
解釋需要向土地註冊處提交已故業主的死亡證明書
當「生死契」其中一位業主不幸離世時，即使物業權益會自動歸於尚存業主，尚存業主仍然需要辦理一些手續，以更新土地註冊處的記錄。尚存業主需要準備已故業主的死亡證明書正本或核證副本。之後，將死亡證明書送交土地註冊處登記，這樣可以更新物業的業權記錄，證明已故業主的業權已根據「尚存者取得權」自動轉移給尚存業主。這是確保物業業權清晰的重要步驟。
確認在香港取消遺產稅後，毋須再辦理遺產承辦豁免證明書或相關承辦文件
香港已於2006年2月11日凌晨零時起，全面取消遺產稅。所以，若果「生死契」其中一位業主於此日期之後離世，尚存業主在處理已故業主身後事宜及賣樓前，毋須再向稅務局或法庭申請遺產承辦豁免證明書，也不用辦理其他的遺產承辦文件。因為「生死契」物業具有「尚存者取得權」的特性，已故業主在物業中的權益會自動轉移予在世業主，所以這項物業並不會被視為死者的遺產。