想在2025年借盡二手居屋按揭成數？隨着政府新政策出爐，二手居屋按揭市場迎來重大變革。本文將為您提供一份終極天書，深入拆解2025年最新的按揭政策（包括擔保期延長、暫停壓力測試等）、樓齡影響、買家身份、居屋種類、房委會與房協的分別以及申請流程等關鍵因素，助您輕鬆掌握二手居屋按揭成數的取勝之道。
最新政策速覽：2025年二手居屋按揭成數的關鍵變革
近期政府推出多項房屋政策，直接影響了二手居屋按揭成數，以及買家的置業能力。這些新政策大大減輕了市民的財政負擔，並且簡化了按揭審批流程，讓更多人有機會購買心儀的二手居屋。
變革一：政府擔保期由30年延長至50年
政策詳情：解釋首次出售日期起計50年的計算方法。
過去資助出售房屋的政府擔保期最長為三十年，可是政府已將二手居屋的按揭擔保期延長至五十年。這項政策自單位首次出售日期起計算，有效期為五十年。例如，一個單位若在二零零零年首次出售，其政府擔保將延續至二零五零年。這大大延長了政府為按揭貸款提供的保障期限。
對高樓齡二手居屋按揭成數的直接利好：分析銀行因風險降低而更願意批出高成數按揭。
此變革對高樓齡二手居屋按揭成數產生了直接利好影響。因為政府擔保期延長，銀行在審批按揭時承擔的風險隨之降低。銀行現在更願意為樓齡較高的二手居屋批出較高成數的按揭貸款。這樣一來，買家便有機會用更少首期購買樓齡較舊但價格相宜的二手居屋。
如何判斷心儀單位的剩餘擔保期。
想要判斷心儀單位的剩餘擔保期，您可以查閱該單位的首次出售日期。這個日期通常可以在土地註冊處的物業登記資料中找到，同時亦可向房屋署或房屋協會查詢。買家可以根據首次出售日期，簡單計算出單位還剩下多少年的政府擔保期，方便評估按揭可行性。
變革二：金管局暫停壓力測試要求
新舊政策對比：解釋過往與現時審批的分別。
以前銀行審批按揭貸款，會要求申請人通過壓力測試。這表示銀行會假設按揭利率上升三個百分點，然後計算申請人是否有能力負擔經調整後的每月供款。但是，香港金融管理局於二零二四年二月二十八日宣布暫停這項壓力測試要求。現在，銀行在審批二手居屋按揭時，不再要求申請人通過假設利率上調的壓力測試。
對買家影響：如何降低入息門檻，令更多人符合申請資格。
暫停壓力測試對買家影響深遠。因為不再需要通過壓力測試，申請按揭的入息門檻會隨之降低。這樣便能讓更多每月收入未能達到過往壓力測試要求的潛在買家，符合申請二手居屋按揭的資格。政策的改變，讓上車置業變得更加容易。
銀行實際操作：雖然免除壓測，銀行仍會審視「供款與入息比率」(DSR)，解釋其計算方式對二手居屋按揭成數的重要性。
儘管金管局暫停了壓力測試要求，銀行在實際操作中仍然會審視申請人的「供款與入息比率」（DSR）。這個比率會計算您每月按揭供款佔總入息的百分比，例如，每月供款金額不能超過您月入的百分之五十。這個比率直接影響銀行能批出的二手居屋按揭成數。所以，即使免除壓力測試，申請人仍然需要確保其供款與入息比率符合銀行的要求，這是銀行評估還款能力的重要標準。您也可以使用二手居屋按揭計算機來初步評估您的供款能力。
變革三：最長按揭還款期延長至30年
適用範圍：釐清此政策對一手及二手居屋的適用性。
最長按揭還款期已由原來的二十五年延長至三十年。這項新政策不僅適用於新居屋單位，同時也適用於二手居屋。無論您是購買全新單位，還是考慮購入二手市場的物業，現在都可以享受更長的還款年期。
如何減輕每月供款壓力，提升整體負擔能力。
將按揭還款期延長至三十年，直接好處是能有效減輕買家每月的供款壓力。當還款期拉長，每個月需要支付的金額便會減少。這不僅提升了買家整體的負擔能力，也讓更多家庭能夠更輕鬆地應付每月開支。這樣一來，實現置業夢想的門檻便進一步降低了。
拆解影響二手居屋按揭成數的核心因素
買二手居屋時，了解二手居屋按揭成數如何計算，是重要的一環。這會影響你需要準備多少首期，也會影響每月供款額。其實，有幾個核心因素直接決定你的二手居屋按揭成数。掌握這些因素，有助你更清晰地規劃置業預算。
買家身份：綠表、白表與「白居二」的根本差異
申請二手居屋按揭，你的買家身份是第一道「關卡」。不同身份的買家，獲得的按揭成數上限也有所不同。這就好比申請一份工作，你的背景資格會影響你獲取到的機會。
綠表資格：解釋其定義及在二手居屋按揭成數上的95%優勢。
如果你是綠表資格人士，買二手居屋會佔有很大優勢。綠表資格通常指公屋租戶，或持有房屋署發出有效《綠表資格證明書》的人士。政府為了協助這些合資格人士置業，同時加快公屋流轉，會為綠表買家購買二手未補地價居屋提供按揭擔保。這項政府擔保，讓綠表買家在二手居屋按揭成數上，可以做到高達九成半（即95%）的按揭。換句話說，你只需準備樓價百分之五的首期，便可以「上車」。
白表及「白居二」資格：解釋其定義及90%的二手居屋按揭成數上限。
若你是白表或「白居二」身份，情況會略有不同。白表人士通常是指符合房屋委員會資產及入息審查的非公屋住戶。而「白居二」計劃，則是專門為白表買家而設，讓他們可以購買二手未補地價居屋。由於這些買家沒有公屋在身，政府提供的按揭擔保程度相對較低。所以，白表及「白居二」買家在二手居屋按揭成數方面，最高只可做到九成（即90%）按揭。你需準備最少樓價百分之十的首期。
居屋種類：未補地價（第二市場）vs 已補地價（自由市場）
二手居屋除了按買家身份劃分，居屋本身的「身份」也很關鍵。這就是「未補地價」與「已補地價」的區別。這個區別直接影響銀行的批核準則，也會影響你可以借到多少二手居屋按揭成數。
未補地價居屋：解釋為何其二手居屋按揭成數受政府擔保期及樓齡影響。
未補地價居屋，行內稱為「第二市場」居屋，意思是這類居屋尚未向政府繳付地價差額。因此，這類居屋的按揭申請，依然享有政府擔保。不過，這份擔保會受到政府擔保期長短以及樓齡影響。一般來說，居屋首次出售日期越近，剩餘擔保期越長，銀行批出的二手居屋按揭成數就越高。反之，如果樓齡較高，剩餘擔保期較短，銀行會視為風險較高，按揭成數可能會相應下調。如果你想了解詳情，可以試用二手居屋按揭計算機，初步評估不同情況下的按揭情況。
已補地價居屋：解釋其按揭安排與私樓看齊，需參考按揭保險計劃。
當居屋業主選擇向政府繳付地價差額後，居屋就變成了「已補地價」居屋，即是進入了「自由市場」。這時候，它的性質就跟私人住宅物業完全一樣。因此，已補地價居屋的按揭安排，也會與私樓看齊。銀行會以私樓的標準去審批按揭，最高按揭成數通常是樓價的七成。如果你希望獲得更高成數的按揭，例如高達八成或九成，你就需要向香港按揭證券有限公司申請按揭保險計劃。這將會產生額外的按揭保險費用。
樓齡決定一切：不同樓齡的二手居屋按揭成數實戰分析
不少朋友都會問，購買二手居屋時，按揭可以借到幾多成？其實，二手居屋按揭成數，樓齡是一個關鍵因素。政府最近延長了居屋擔保期，讓舊樓居屋的按揭條件變得不同。這個新政策，對於大家申請二手居屋按揭成數，有直接影響。現在我們一起看看不同樓齡的二手居屋，按揭成數如何計算，幫助您掌握置業先機。
黃金期：樓齡40年內（由首次轉讓日期起計）
樓齡在40年內的二手居屋，按揭申請相對順暢。這時期的單位，因為仍在政府擔保期內，銀行審批會較為寬鬆。買家有機會獲得較高的二手居屋按揭成數，並且享受到更長的還款期。
綠表買家：如何輕鬆獲取95%二手居屋按揭成數及30年還款期。
如果您是綠表買家，恭喜您，這個階段的居屋，您有很大的優勢。政府為綠表買家提供高達95%的擔保。因此，您可以輕鬆獲取95%的二手居屋按揭成數，而且還款期最長可以去到30年。這意味著您只需要準備5%的首期，大大減輕了初期的財政壓力。同時，每月供款額也會因為還款期長而變得較低。
白表買家：如何穩定獲批90%二手居屋按揭成數及30年還款期。
白表買家在樓齡40年內的二手居屋市場，同樣有很好的按揭條件。您可以穩定獲批高達90%的二手居屋按揭成數。還款期最長一樣是30年。雖然成數比綠表買家略低一些，但90%的按揭成數，對於很多首次置業人士來說，仍然是一個非常吸引的數字。這也代表您只需準備10%的首期。
挑戰期：樓齡40至50年之間
當二手居屋的樓齡進入40至50年這個區間，按揭申請會面對一些挑戰。這是因為單位的政府擔保期逐漸縮短，銀行批核按揭時的風險考量會增加。
基本按揭成數：解釋為何白表及綠表買家基本只獲批80%擔保。
在這個樓齡範圍內，無論您是白表還是綠表買家，銀行通常只會批出80%的基本擔保按揭成數。這是因為政府擔保期已經過了40年，剩餘的擔保期相對較短。銀行為了控制風險，通常會預設較低的按揭成數。因此，您需要準備至少兩成的首期。
提升二手居屋按揭成數的策略：如何透過申請按揭保險，將成數提升至90%。
不過，您仍然有機會提升二手居屋按揭成數。您可以選擇透過申請按揭保險，將按揭成數提升至90%甚至更高。按揭保險是由香港按揭證券有限公司提供，為銀行承擔高成數按揭的風險。這是一個實用的策略，幫助您減少首期負擔。您可以利用二手居屋按揭計算機，預算不同成數下的供款和保費。
成本計算：分析申請按揭保險所需支付的額外保費。
提升按揭成數固然好，不過，申請按揭保險是需要額外成本的。您需要支付一筆保費，這筆保費通常會根據按揭成數、還款年期和貸款額計算。保費可以選擇一次性支付，或者分攤到每月供款中。因此，在決定申請按揭保險前，您需要仔細計算這筆額外開支，平衡好短期與長期的財務壓力。
困難期：樓齡已超過50年（或擔保期已過）
如果二手居屋的樓齡已經超過50年，或者政府擔保期已過，按揭申請將會變得相當困難。銀行對於這類物業的審批態度，會與私樓按揭看齊，審批標準會更加嚴格。
二手居屋按揭成數大幅下調：解釋為何銀行會以私樓標準審批，最高成數可能降至60%或以下。
當居屋樓齡超過50年，或者政府擔保期已經屆滿，政府不再提供擔保。此時，銀行會將居屋視為一般私人住宅來審批按揭。這導致二手居屋按揭成數大幅下調，最高成數可能降至60%或更低。一些銀行甚至可能不願意承造這類物業的按揭。
首期預算：提醒買家需準備至少四成首期的重要性。
由於按揭成數大幅下降，作為買家，您需要準備至少四成，甚至更多比例的首期。這對於買家的現金流是一個巨大的考驗。因此，在考慮購買這類高樓齡二手居屋前，必須仔細評估自己的財務能力，並利用二手居屋按揭計算機，精確預算所需資金。
尋找願意承造的銀行或金融機構的技巧。
面對較高的按揭門檻，尋找願意承造的銀行或金融機構需要一些技巧。您可以嘗試多向幾間銀行查詢，特別是一些規模較小的銀行或專門提供按揭服務的金融機構。它們的審批彈性可能較大。同時，透過專業的按揭轉介公司協助，它們對市場上各銀行的按揭產品和審批傾向有更深入的了解，可以幫助您找到最合適的方案。