置業或資金周轉時，您是否對「一按」和「二按」的概念感到困惑？如何分辨兩者、選擇最適合自己的按揭方案，同時避開潛在風險，是許多人面臨的挑戰。本文旨在為您呈獻【一按二按分別全攻略】，深入剖析兩者的五大核心區別、詳列申請前必須了解的潛在風險，並提供完整的申請流程指引，助您全面理解並作出最明智的按揭決策。
深入剖析一按二按基本概念：理解其意思與區別
置業是很多人的人生目標，可是要成功擁有物業，按揭貸款便是當中的關鍵部分。您可能經常聽到「一按」與「二按」這些詞語，也想了解一按二按意思是甚麼。本文將會深入淺出地為您剖析這些按揭概念，讓您輕鬆掌握箇中要點。
首先，我們來談談「一按」。簡單來說，「一按」就是物業的首次按揭貸款。這是您向銀行申請的主要借貸。當您購買物業時，您無法一次付清全部樓價，所以您會將物業抵押給銀行。銀行批出的這筆貸款，就是「一按」。它在法律上擁有最高的償還優先權。
那麼「二按」又是甚麼？它是在您的物業已有一按的情況下，您再向另一家機構申請的第二筆按揭貸款。很多時候，買家可能因為首期資金不足，或者他們需要更多額外流動資金，所以便會考慮申請「二按」。這些「二按」貸款通常由發展商或者財務公司提供。它與「一按」不同，因為「二按」的債權償還優先次序排在第一按揭之後。
總結來說，一按 二按 分别在於它們的法律地位、主要提供者，以及所受的監管方式。簡單而言，「一按」是物業上的第一份抵押貸款。它主要由銀行提供，並且受到香港金融管理局的嚴格規管。至於「二按」，它則是物業上的第二份抵押貸款。它通常由財務公司或者發展商提供，審批過程一般比較寬鬆，但是「二按」本身不受金管局的直接監管。這箇中分別非常關鍵。
一圖看懂：一按與二按的五大核心區別
「一按二按意思」究竟有何不同？很多人在考慮物業按揭時，都會聽到「一按」和「二按」這兩個詞語，但卻不完全了解「一按 二按 分别」在哪裡。其實，「一按二按」在定義、申請條件、風險及利息等方面，都有很大差異。接下來，我們將透過五個核心點，清晰地為您解釋它們之間的重要區別。
1. 債權優先次序
一按是物業上的第一份抵押貸款，銀行對物業擁有首要追討權。二按是在一按之上，再增加的第二份抵押貸款。當物業需要變賣時，一按債權人會優先獲得還款。如果一按債務還清後有餘款，二按債權人才能得到清償。這個先後次序是兩者之間一個很重要的「一按二按分别」。
2. 主要貸款機構
一按貸款主要由傳統銀行提供。銀行因為受金融管理局嚴格規管，審批過程也比較嚴謹。二按貸款則通常由發展商旗下公司或財務機構提供。這些機構的審批準則一般較為彈性。
3. 審批門檻與規管
申請一按，借款人通常需要通過銀行的壓力測試。一按銀行也會嚴格審核借款人的入息證明和信貸紀錄。二按方面，部分財務公司可能毋須借款人通過壓力測試。甚至有些情況下，財務公司或發展商不要求入息證明。但請記住，若您申請的是二手物業的二按，通常仍需得到一按銀行的同意，避免「Call Loan」風險。
4. 利率與還款期
一按貸款通常享有較低的利率，還款期也比較長，最長可達30年。這令每月供款壓力較小。二按的貸款利率普遍高於一按。尤其在初期優惠期過後，二按利率會大幅上調。二按的還款期一般較短，最長可能只有25年，這增加了每月的供款負擔。
5. 潛在風險
一按作為首順位貸款，風險相對較低。二按因為是次順位貸款，風險自然較高。若借款人未能按時還款，二按債權人追討欠款的優先權較低。未經一按銀行同意而申請二按，有可能導致一按銀行要求立即償還所有貸款，即「Call Loan」。這種情況會對借款人的財務造成巨大影響。
情境式決策指南：我適合申請二按嗎？
物業按揭是人生重要決定之一，了解清楚一按二按意思至關重要。當您考慮是否申請二按時，這不單純是資金問題，更是對自身財務狀況與風險承受能力的全面評估。畢竟，一按 二按 分别影響深遠，以下情境與考量將有助您釐清方向。
面臨首期壓力時的「二按」考量
很多準業主在物色心儀物業時，即使銀行批出了一按貸款，計算後仍發現首期資金不足。此時，二按便成為一個常見的選項。特別是購買新樓盤時，發展商通常會提供二按方案，協助買家補足資金缺口，讓您能夠及早進入樓市。但是，值得注意的是，這些看似方便的二按，利率在初期可能與一按相近，通常由第三年起會大幅上調，這會顯著增加往後的供款壓力。此外，若為二手物業申請二按，必須獲得承造一按銀行的書面同意。如果未經銀行同意便自行申請二按，銀行有權視為違約，甚至要求借款人立即全數償還貸款，即是「Call Loan」。
現有物業的資金周轉選擇
對於已經擁有物業的人士，有時會因為生意周轉、應付突發開支、整合債務，甚至希望進行其他投資而需要額外資金。這時，物業的價值便可成為融資的工具。您可以考慮向承造一按的銀行申請「加按」，透過物業升值空間增加貸款額。另外一個選擇便是申請二按，向非銀行的財務公司申請第二筆抵押貸款。一按 二按在此情境下的分别體現在債權人數量上。加按通常只有原來的銀行作為債權人，而二按則會多出一間財務公司作為第二債權人。財務公司辦理二按的審批手續可能較銀行簡便快捷，甚至不要求提供詳細入息證明。然而，這也意味著較高的潛在風險與通常更高的利率，因為一旦物業需要變賣，一按銀行會優先取回其債權。
做出決策前的重點考量
無論是基於首期不足或資金周轉的需求，申請一按二按前都必須仔細審視以下幾個核心因素。第一，您必須清楚自己的還款能力，能否長期承擔高息期帶來的供款壓力。第二，考慮資金的實際用途和所需時間，這會影響您對還款期及利率變化的承受度。第三，深入了解二按合同條款，特別是利率上調機制及提前還款的相關規定。第四，謹記發展商二按可能設有配額限制，並非所有申請都能獲批。最後，考慮其他替代方案，例如「按揭保險計劃」在某些情況下或許更適合，它能夠提供較高成數的一按，並通常由銀行提供，利率相對穩定。最終決策前，建議您多方面諮詢專業按揭顧問的意見，確保所作的選擇符合個人長遠財務規劃。
重要警示：申請二按前必須了解的5大潛在風險
當您考慮申請物業二按時，我們明白這通常是為了應對資金上的需要，無論是周轉、投資，還是補足樓價。理解一按二按意思，是做出正確決策的第一步。簡單來說，一按是您物業上的首份抵押貸款，二按則是在此基礎上再申請的第二份貸款。然而，由於二按的性質與一按 二按 分别存在明顯差異，它也伴隨著一些不可忽視的潛在風險。作為您的朋友，我們有責任提醒您，在踏出這一步前，務必仔細了解以下五大警示，確保自己作出明智選擇。
未經第一按揭銀行同意的違約風險
申請二按，尤其針對二手物業時，您必須取得承造第一按揭的銀行同意。這是非常重要的一點，因為若您在未經同意的情況下擅自將物業抵押予其他財務公司，便會構成違約行為。一旦銀行察覺，他們有權採取嚴厲措施，例如要求您提供額外資產作抵押、增加擔保人，甚至立即提高按揭利率。最嚴重的後果是銀行可能會「Call Loan」，即要求您即時償還所有未償還的貸款本金及利息。香港金融管理局亦已推出多項措施，例如授權銀行查閱環聯的信貸資料庫，以及要求土地註冊處在有新抵押文件登記時向銀行發出電子提示，目的就是從源頭堵截及監察未經同意的違規二按。
息口高昂與還款壓力巨大
不同於銀行提供的一按，財務公司及發展商提供的二按，其利率通常遠高於傳統銀行的一按利率，這是二按最顯著的風險之一。雖然部分發展商二按在首兩年可能提供與一按相近的優惠利率，例如約2.5厘至2.75厘，但從第三年開始，利率往往會大幅調升，可能跳升至5厘至6厘左右，幾乎是首兩年的雙倍。此外，二按的最長還款年期普遍只有二十五年，比銀行一按最長三十年的年期更短。高昂的利率加上較短的還款期，會導致每月的供款額顯著增加，對您的財務狀況構成沉重壓力。
轉按困難與被「綁死」的困境
面對第三年起大幅上調的二按利率，許多借款人會考慮轉按，希望以較低的利息減輕負擔。然而，成功轉按並非易事，特別是當您的二按貸款金額較大時。一般情況下，若不透過按揭保險計劃，銀行批核的按揭成數相對有限。舉例來說，假設您購置一個價值八百萬的物業，自付兩成首期，並向銀行申請六成一按，再向發展商申請兩成二按。當第三年高息期開始前，您的貸款總額可能達到六百多萬元。若要成功轉按至銀行，您的物業估價可能需要大幅上升至一千二百多萬元，才能讓銀行批出足夠的貸款額以清還原有的一按及二按，這在短時間內通常難以實現，讓您陷入「被綁死」的困境。
債權次序較後，償還權益受損
當物業最終因為借款人無法償還貸款而被銀行收回並變賣時，二按的債權人（通常是財務公司）的權益會排在第一按揭銀行之後。這代表說，一按銀行擁有優先權，會先從變賣物業所得的款項中收回其本金、利息及所有相關費用。只有在償還了一按銀行的所有款項後仍有餘額，才會分配予提供二按的財務公司。若變賣所得的款項不足以清償所有貸款，二按的債權人便可能面臨巨大損失，這也是二按利率普遍較高的主要原因。清楚了解這項一按 二按 分别的優先次序，對您評估風險至關重要。
審批準則不透明及潛在額度限制
相較於銀行，提供二按的財務公司對貸款申請的審批標準往往缺乏公開且劃一的明文規定，具體要求可能因公司而異。您需要主動向不同的財務公司了解其審批流程和所需文件。此外，即使是發展商提供的二按計劃，通常也有特定的配額。這些配額並非無限，一旦用盡，即使您的收入狀況理想，也可能無法成功申請到高成數的二按。因此，您不應過於自信或抱有僥倖心態，應充分考慮這些潛在的限制。
一按二按申請流程與服務提供者指南
許多人了解一按二按意思後，下一步便想知道如何申請。其實，一按與二按在申請流程與服務提供者方面存在顯著分別，了解這些不同點非常重要。
物業一按，通常由傳統銀行提供。申請人需要預備齊全的文件，例如香港身份證、過去三個月的收入證明、稅單，以及物業的相關資料，例如樓契與物業估價報告。銀行審批程序嚴謹，通常會要求申請人通過壓力測試，以此評估其在經濟波動下的還款能力。由於審核仔細，銀行一按的審批時間通常需要數星期，甚至可能延長至數個月。
至於物業二按，主要由財務公司與發展商提供。與銀行一按相比，二按的申請手續普遍簡化。申請人可能只需要提供身份證明與物業地址證明，部分情況下，財務公司或發展商會簡化入息證明與壓力測試的要求。這些機構的審批速度通常較快，有些甚至可於一個工作天內批核，並迅速完成資金過戶。不過，業主若為二手物業申請二按，必須獲得承造第一按揭銀行的書面同意。因為未經同意的二按，有機會令銀行行使「Call Loan」權利，要求借款人立即償還全部貸款。對於一手物業，發展商提供的二按通常已與合作銀行協調，故此銀行「Call Loan」的風險較低。
選擇適合的按揭服務，需要綜合考慮多個因素。傳統銀行提供的一按，利率普遍較低，還款期亦可較長，但其審批過程較為嚴格，對申請人的財政狀況要求較高。相反，財務公司或發展商提供的二按，雖然審批較為寬鬆，放款速度快，但其貸款利率普遍高於一按，而且還款年期通常較短。因此，建議借款人在申請前，務必仔細比較不同服務提供者的貸款條款、利率，還有相關的雜項費用，以選出最符合個人需要的方案。