擁有一間居屋，您可曾想過將它自由轉讓或出租，實現物業的完整潛力？要達成此目標，為居屋「補地價」是不可或缺的一步，而「補地價按揭」則成為關鍵的財務支援。本文將為您深入剖析居屋補地價按揭的每一個細節，由其核心概念、官方計價方法、如何掌握最佳慳錢時機，到房署與銀行之間的6大核心申請步驟，以至常見的限制及實戰注意事項。助您全面掌握補地價的竅門，輕鬆踏上自由處置居屋之路。
什麼是補地價居屋按揭？了解資助房屋自由買賣的第一步
不少業主擁有了資助房屋，例如居屋單位，都會考慮日後轉售或出租的選項。這個時候，「補地價」這個概念就會浮現。如果需要資金支付這筆地價，補地價按揭就可以提供協助。現在，我們會深入探討補地價居屋按揭的核心概念，以及它對於資助房屋自由買賣的意義，讓大家對此有更清晰的理解。
核心概念(一)：何謂「補地價」？
不少人擁有資助房屋，但對於「補地價」這個詞感到陌生。簡單來說，「補地價」是資助房屋業主向政府繳付一筆費用，藉此解除物業轉讓限制的過程。這是將您的資助房屋，轉變為可以在公開市場自由買賣或出租的私人樓宇的關鍵一步。
資助房屋的轉讓及出租限制
資助房屋，像是居屋單位，是以政府補貼的形式出售予合資格人士。因此，政府會對這些物業的轉讓與出租設定限制。在未補地價之前，業主一般不能在公開市場上自由出售單位，也不能將單位出租圖利。這是政府確保資助房屋資源用於真正有需要的市民，並且避免投機炒賣的重要措施。
補地價的本質：向政府買回完整業權
「補地價」的本質，是業主向政府「買回」當初政府批出土地時所給予的折扣。當初您購買資助房屋時，是獲得了政府的地價優惠，並非以十足市價購入。進行補地價，表示您將這份優惠歸還給政府。完成這項程序，就等於向政府購回了物業的完整土地業權，物業不再受到政府的轉讓限制。
補地價後的物業性質：由資助房屋變為私人樓宇
補地價完成之後，您的資助房屋就會徹底轉變性質。它會由受限制的資助房屋，搖身一變成為可於自由市場上買賣、出租或進行其他按揭操作的私人樓宇。物業的流動性大大增加，業主可以靈活運用物業的價值，例如在市場價格較高時放售，或是將單位出租以獲取租金收入。
核心概念(二)：「補地價按揭」的定義與用途
了解「補地價」之後，我們接下來會探討另一個重要概念：「補地價按揭」。顧名思義，這是一種專門用於支付補地價費用的按揭貸款。它為需要繳付大額補地價的業主，提供了彈性的資金解決方案。
為何需要「補地價按揭」？與一般按揭的根本分別
為何會有「補地價按揭」這種特別的按揭產品呢？因為補地價金額往往不少，一般業主未必能一次過支付。補地價按揭就好像一座橋樑，幫助業主籌集這筆款項。它與一般物業按揭的根本分別在於，一般按揭的資金是用來購買物業或進行套現，但補地價按揭的唯一用途是支付地價。它旨在解決業主繳付地價的現金需求，不是用來套取現金作其他用途。
貸款資金流向：按揭款項直接支付予政府
補地價按揭的一個重要特點，是貸款資金的流向非常清晰。當銀行或金融機構批核了您的補地價按揭申請後，按揭款項不會直接發放給業主，而是會透過律師樓，直接支付予政府相關部門，例如房屋委員會。這確保了貸款資金專款專用，有效率地完成補地價程序，同時也符合政府對資助房屋的監管要求。
補地價按揭對業主的實際意義
補地價按揭對業主有實際意義。它代表業主無須動用大量儲蓄或出售其他資產，即可完成補地價。透過補地價按揭，業主可以保留現金流，同時將資助房屋轉化為私人樓宇，增加物業的潛在價值與用途。這為有長遠規劃的業主提供了財務上的靈活性，讓他們在無需一次性支付大筆現金的前提下，享受物業業權完整化的好處。
居屋補地價金額點計？掌握最佳時機慳最多
辦理補地價按揭，第一步通常是要清楚知道居屋的補地價金額。很多業主想知道居屋補地價計算方式，亦希望了解如何善用補地價居屋按揭，減少支出。今日，我們一起探討這個重要環節，並提供實用建議，助你更精明地處理物業事宜。無論你是考慮出售物業，還是想透過補地價按揭盤活資產，掌握正確的計算方法與最佳時機，便能有效節省金錢。
官方居屋補地價計算公式全拆解
居屋補地價的金額計算，並非憑空估算，而是有一套清晰的官方公式。了解此公式，對於預算補地價款項極為重要。以下將詳細拆解其組成部分，助你全面掌握計算方式。
計算公式：單位目前最新市值 x 購入時的折扣率
居屋補地價的計算公式為：單位目前最新市值乘以購入時的折扣率。這個公式背後的邏輯簡單，政府在當年出售居屋時給予折扣，補地價就是按比例歸還這部分折扣。因此，物業市值愈高，要繳付的補地價便愈多。
如何評估「單位目前最新市值」？
釐清物業的「單位目前最新市值」是計算補地價的關鍵步驟。這並非由業主自行決定，而是有既定評估方式。
房屋署委派測量師上門估價
當業主向房屋署提出補地價申請後，房屋署會委派專業測量師上門為單位進行估價。此估價會考慮單位狀況、景觀、樓齡及當時的市場成交狀況等因素，務求得出最貼近市值的評估。這份估價是官方計算補地價金額的基準，具有法律效力。
銀行估價的參考價值
除了房屋署的估價，業主亦可自行向銀行查詢物業估價。雖然銀行估價不能直接作為補地價的官方依據，但它仍有重要的參考價值。銀行估價可以幫助業主初步預算補地價金額，並可作為一個市場參考，如果房屋署的估價與銀行估價差異過大，業主或可考慮提出異議。
如何尋找「購入時折扣率」？
確定了物業的最新市值後，還需要知道當年購入時的「折扣率」。此折扣率是計算補地價的另一關鍵數字。
查閱一手樓契（首次買賣合約）
要找到單位最準確的「購入時折扣率」，最直接可靠的方法是查閱單位的一手樓契，即首次買賣合約。樓契上會清楚列明單位當年購入價與十足市價之間的關係，從而計算出確切的折扣率。這個數字是具法律效力的，確保計算無誤。
各期數居屋折扣率參考
如果你暫時未能查閱樓契，亦可參考房屋署公布的各期數居屋折扣率。不同時期推售的居屋，折扣率會有所不同。例如，早期的居屋折扣率可能較低，近年推售的居屋折扣率則可能較高。這些公開資訊可以作為一個初步參考，助你對折扣率有個大概概念，但最終仍以樓契記錄為準。
如何評估補地價最佳時機？
居屋補地價的時機選擇，對最終需要繳付的金額有直接影響。聰明的業主會懂得評估市場狀況，在最有利的時機完成補價。
樓價下跌是良機？樓價與補價金額的直接關係
很多人或許會想，樓價下跌時不宜處理物業。然而，對於補地價來說，情況卻恰恰相反。由於補地價金額與單位最新市值直接掛鈎，當整體樓價下跌時，單位的估價亦會隨之下降，因此需要繳付的補地價金額便會減少。從節省支出的角度來看，樓價低迷時，確實是補地價的好時機。
策略性規劃：趁低補價，待市況回升時放售或出租
趁樓價低位完成補地價，是一種精明的策略。此時繳付的補價成本相對較低。一旦市場好轉，樓價回升，單位價值隨之上漲，屆時你便可選擇在公開市場放售，賺取更大的差價，或將單位出租，增加穩定收入。這不僅能減輕補地價的負擔，更能實現資產增值。
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補地價按揭完整申請流程：由房署到銀行一步步拆解
各位朋友，想為自己的居屋補地價，然後申請補地價按揭嗎？這個過程聽起來可能有點複雜，但其實只要按部就班，一步步了解當中的每個環節，就會發現它比想像中簡單。接下來，本文將會詳細為您拆解從房屋署到銀行的完整流程，協助您順利完成補價程序。
第一步：向房屋署申請「評估補價」
補地價之路的第一站，是房屋署。因為房屋署會為您的物業進行正式估價，從而釐定所需繳付的補價金額。
申請資格：確保已過轉讓限制期
申請補價前，首先要確認您的居屋單位是否已過轉讓限制期。不同期數的居屋，其轉讓限制期各異。業主必須在轉讓限制期過後，才可以向房屋署申請評估補價。
準備所需文件清單（申請書、樓契副本等）
提交申請時，您需要準備一系列文件。這些文件包括已填妥的「評估補價申請書」、物業的樓契副本，以及房屋署可能要求的其他證明文件。請務必詳細查閱房屋署的官方指引，確保文件齊備。
遞交申請及繳付手續費
備妥文件後，您可以將申請書及所需文件遞交至房屋委員會總辦事處，或您所屬的租務事務管理處。遞交申請時，您亦需要繳付一筆手續費。請留意，這筆手續費通常可在之後的補價金額中扣除，但若申請最終未能完成，手續費則不會退還。
等待房屋署發出「評估補價通知書」
房屋署收到申請後，將會發出補價申請認收通知書。之後，房屋署或其委派的認可測量師會與您聯絡，安排上門視察物業以進行估價。測量師會考慮單位狀況、有否僭建等因素。完成估價後，房屋署大約會在一個月內，發出正式的「評估補價通知書」，告知您所需的補價金額。
對估價結果提出上訴的權利與程序
如果您認為房屋署的估價過高，您有權提出反對。在收到「評估補價通知書」後，您可以在指定期限內向房屋署提出上訴，甚至可向土地審裁處申請進一步處理。此時，參考銀行對物業的估價，可以作為您提出異議的參考依據。
第二步：向銀行或金融機構申請補地價按揭貸款
當您取得房屋署發出的「評估補價通知書」，確認了補價金額後，就可以進入第二步，向銀行或金融機構申請補地價按揭貸款。這筆補地價按揭是專為支付地價而設，與一般的私人住宅按揭有顯著分別。
銀行審批補地價按揭的核心考量（物業估價、申請人還款能力）
銀行或金融機構在審批補地價按揭時，主要會考慮兩大因素。首先是物業的市場估價，銀行會委派測量師再次評估物業價值。其次是申請人的還款能力，銀行會審核您的收入、信貸記錄及其他財務狀況，確保您有能力償還補地價按揭貸款。這些考量與一般居屋按揭或私人樓宇按揭相似，旨在保障銀行資金安全。
成功批核後由律師樓處理，將款項直接付予房委會
一旦您的補地價按揭申請獲得銀行成功批核，整個交易將會由律師樓負責處理。律師樓會協助您處理所有法律文件，並確保按揭貸款的款項，能夠直接支付予房屋委員會，以完成繳付補價程序。這能保障交易的合規性與安全性。
繳付補價後，獲取「解除轉讓限制證明書」及辦理土地註冊
當補價款項成功支付予房屋委員會後，房屋署會向您發出「解除轉讓限制證明書」。這份證明書非常重要，它標誌著您的居屋單位已從資助房屋轉變為私人樓宇，可以自由在公開市場上出售、出租或進行其他按揭操作，包括加按套現。為確保業權清晰，建議您在收到證明書後，盡快於土地註冊處辦理相關的土地註冊手續，使物業的完全業權正式生效。
補地價按揭的關鍵限制：可以同時套現嗎？
當大家考慮為居屋辦理補地價按揭時，一個常見問題會浮現，就是能否同時從貸款中套取現金。這個問題非常重要，因為它關係到資金運用以及日後財務規劃。大家必須清楚了解補地價按揭的特性，才能避免產生誤解，並且為日後的資金周轉做好準備。
補地價按揭核心原則：貸款只可用於支付補價金額
補地價按揭設有一個核心原則，就是貸款資金有其特定用途。銀行或者金融機構批出的貸款，只會直接用於支付政府所要求的補地價金額，不會將現金發放予申請人。這點是資助房屋補地價按揭與一般私人樓宇按揭產品的主要分別。
為何「補地價按揭」產品不包含套現功能
補地價按揭產品不包含套現功能，原因是這類按揭的設計目的十分明確。政府推出資助房屋計劃，旨在協助市民以優惠價格置業。當單位需要解除轉讓限制，轉為私人樓宇時，業主需要向政府補回當初的折扣。因此，補地價按揭的貸款性質，屬於專項用途，只為補足這部分地價。這個安排確保了政府收取應有地價，同時讓業主有辦法籌集這筆資金。
避免誤解：釐清「補地價按揭」與「加按套現」的分別
大家需要避免一個常見的誤解，就是將「補地價按揭」與「加按套現」混淆。兩者是完全不同的概念。補地價按揭是指業主向政府繳付土地溢價，藉此將資助房屋轉為私人樓宇，貸款主要用於支付補價。這個程序在物業未補地價前發生。
加按套現則指業主將已補地價的私人樓宇作為抵押品，向銀行申請額外貸款，從中獲取現金。這種情況發生在物業已經轉為私人性質之後，並且貸款目的不再限於補地價。簡而言之，前者是為「買回」完整業權，後者是利用已完整業權的物業進行財務操作。
完成補地價後，如何實現資金周轉？
既然補地價按揭不能直接套現，那麼當大家完成補地價手續，物業轉為私人樓宇之後，又可以如何實現資金周轉呢？其實，當物業變成私人樓宇後，業主便可享有更大的財務靈活性，可以透過不同的按揭安排來獲取所需資金。
加按套現：物業轉為私樓後的新按揭安排
當補地價居屋按揭完成，物業正式由資助房屋轉為私人樓宇後，業主可以向銀行或金融機構申請加按套現。此時，物業會被視作一般私人住宅。銀行會重新評估物業的市值，同時審核申請人的還款能力、信貸記錄等因素，然後根據物業的最新估值，批出新的按揭貸款額。這個新批出的按揭貸款，便可以包含套現部分，讓業主提取現金作其他用途，例如投資、償還其他債務，或作應急儲備。
轉按：將按揭轉至其他銀行以獲取更佳利率或回贈
除了加按套現，業主亦可以選擇「轉按」來實現資金周轉。當物業轉為私人樓宇後，如果業主目前仍有按揭貸款，可以考慮將現有的按揭轉移到另一間銀行或金融機構。這種操作的主要目的，通常是為了獲取更優惠的按揭利率、更長的還款年期，或者更高的現金回贈。雖然轉按本身不一定直接提供大量現金，但是較低的利率可以減少每月供款，變相增加了可支配收入；同時，銀行提供的現金回贈亦可直接增加流動資金，達到資金周轉的效果。
各時期居屋的補地價時間表與策略
居屋的補地價按揭，對於不少業主來說，是一個重要的里程碑。這個過程可以讓您的單位在市場上自由流通。但是，不同時期發售的居屋，其補地價按揭及轉讓限制條件各有不同。理解這些差異，有助您更早規劃未來的財務安排與物業部署。
新居屋 (2019年及以後出售)
轉讓限制期詳解 (首十年後才可補地價)
如果您是2019年或之後購買的新居屋業主，那麼您的單位會受制於較長的轉讓限制期。政府規定，這類居屋在首次轉讓日起計的十年內，只能在居屋第二市場出售予符合資格的「綠表」或「白表」買家。這表示，在這十年期間，您不可以選擇向房屋委員會補地價。之後，您的單位才能在公開市場自由買賣。
補地價按揭的長遠規劃策略
由於新居屋有長達十年的轉讓限制，您需要進行更長遠的補地價按揭規劃。您應該提前研究補地價相關的條款，同時觀察樓市走勢。等到十年期滿，您可以比較當時的市場情況，才決定是否補地價。這段時間可以讓您有充足時間準備資金。
新居屋 (2018年出售)
轉讓限制期詳解 (第五年後可補地價)
對於在2018年購入的新居屋業主，您單位的轉讓限制期相對較短。從首次轉讓日起計的五年內，您同樣只能在居屋第二市場出售單位。五年過後，您便有權選擇向房屋委員會補地價。然後，您的單位就可以在公開市場上自由買賣。
何時可以開始規劃您的補地價按揭
如果您是2018年居屋的業主，五年轉讓限制期是您規劃補地價按揭的重要時間點。您可以在第五年限制期屆滿前，開始了解補地價的流程。您可以查詢不同銀行的補地價按揭產品。這樣，當您符合資格時，便可以迅速行動。
舊有居屋 (2017年或以前出售)
較寬鬆的轉讓限制與補地價安排
如果您的居屋是在2017年或之前購入的，那麼您會發現其轉讓限制相對寬鬆。根據舊有規定，這些單位通常在購入後二至五年不等的時間，便可申請補地價。這表示，您能更早地讓物業轉為私人樓宇。
靈活操作：可先簽訂臨時買賣合約再補地價
舊有居屋的補地價安排更具彈性。在某些情況下，您甚至可以先與買家簽訂臨時買賣合約，然後再進行補地價程序。這個安排可以方便買賣雙方。但是，合約中必須清楚列明補地價的責任歸屬。買賣雙方也要預留足夠時間處理相關手續。
無需補地價的例外情況
最早期居屋的特殊地契條款
並非所有居屋都需要補地價。香港最早期的居屋，例如在1970年代末至1980年代初發售的批次，其地契條款有所不同。這些非常早期的居屋，在地契中並未包含轉讓限制條款。因此，這些單位即使在公開市場上買賣或轉讓，業主也無需向政府繳付地價。這是一個非常特殊的例外情況。
補地價按揭實戰注意事項及常見問題 (FAQ)
進行補地價按揭過程複雜，而且涉及不少實務細節。了解這些細節，可以幫助您更順利地完成交易，亦可避免一些常見問題。我們特別整理了補地價居屋按揭的常見疑問，並為您逐一解答。
買賣過程中，應由賣家還是買家負責居屋補地價？
居屋交易是否需要補地價，以及由哪一方負責，是買賣雙方簽訂合約前必須釐清的重要事項。選擇由賣家或買家負責補地價，各有不同利弊與潛在風險。
賣家補價的利弊與風險
當賣家負責居屋補地價時，臨時買賣合約通常會註明物業已完成補價，並列出補地價後的總樓價。這種做法對於買家而言，交易流程會比較清晰，物業性質也已轉為私人樓宇，可以更方便申請按揭。
然而，賣家需要預先支付一筆補價款項，這對賣家的現金流有一定要求。另外，房屋署對物業的估價，可能與賣家原先預計的補價金額有出入。如果房屋署的實際估價高於賣家原先參考的銀行估價，賣家最終需要支付更多補價，變相導致淨收款減少。相反，如果房屋署估價低於預期，賣家則可獲取額外差額。賣家因此承擔估價差異的風險。
買家補價的利弊與風險（按揭及印花稅問題）
如果由買家負責補地價，臨時買賣合約會列明物業為未補地價單位，價格較低。合約亦會註明補地價的責任由買家承擔。這種情況下，買家可能需要自行準備較大筆的現金。原因在於，補地價金額一般不能直接納入按揭貸款範圍。銀行通常只會根據未補地價的買賣價格提供按揭。買家需要額外籌集補地價所需的款項。
買家負責補地價也涉及印花稅的問題。印花稅應根據物業的完整市場價值繳交。若買家僅以未補地價前的樓價繳交印花稅，即屬違規行為。稅務局一旦發現，有權向買賣雙方追收以全價計算的印花稅，並且可能徵收罰款。這將為買賣雙方帶來額外的財政負擔與法律風險。
資金不足，可否在賣樓交易當日才補地價？
不少業主可能資金周轉不靈，無法在交易前預先支付補地價。好消息是，在特定情況下，確實可以安排在賣樓交易當日才完成補地價程序。
律師樓的角色與資金安排
這種安排需要透過律師樓協助。在交易當日，買家銀行會將按揭貸款以及買家支付的首期尾數，一同轉交給處理交易的律師樓。律師樓收到全部款項後，會從中扣除所需補地價的金額，直接支付給房屋委員會。同時，律師樓也會負責清還賣家原有按揭貸款，並將餘額轉交給賣家。律師樓在整個流程中扮演資金信託人的角色，確保各方資金流向正確。
臨時買賣合約預留足夠時間的重要性（建議60日或以上）
儘管可以在交易當日補地價，但我們強烈建議，在簽訂臨時買賣合約時，務必預留充足的時間完成交易。一般而言，建議預留60日或以上時間。這樣做可以確保房屋署有足夠時間進行估價、發出補價通知書，並且銀行有充足時間審批按揭，律師樓亦有充裕時間處理所有法律文件與資金安排。如果時間過於倉促，任何環節出現延誤，都有可能導致交易告吹，甚至引發法律糾紛。
房屋署估價與銀行估價有出入應如何處理？
在居屋補地價的過程中，房屋署委派的測量師會對物業進行估價，以釐定補價金額。同時，買家申請按揭時，銀行也會對物業進行獨立估價。這兩種估價有時會出現差異。
風險承擔分析
房屋署的估價是計算補地價的基礎，因此這是最終的官方估價。如果房屋署的估價高於銀行的估價，負責補地價的一方，無論是賣家或買家，都將需要支付比預期更多的補價。這意味著如果賣家負責補地價，其淨收款會減少；如果買家負責，則需要額外準備更多現金。相反，如果房屋署估價低於銀行估價，則負責補地價的一方將可節省開支。所以，雙方都有承擔估價差異的風險。
以銀行估價作為上訴理據的可能性
如果物業業主認為房屋署的估價過高，可以向房屋署提出反對。在提出反對時，可以將銀行對同一物業的估價作為一個參考理據，用以證明房屋署的估價可能偏離市場水平。物業業主亦可向土地審裁處提出上訴。雖然最終決定權仍在房屋署，但在提供具說服力的證據下，亦有機會爭取到更合理的補價金額。
以補地價前的樓價繳交印花稅是否違規？
這是一個常見的誤解，也是一個嚴重的法律問題。
稅務局追收風險與法律後果
我們必須明確指出，以補地價前的樓價繳交印花稅是違規行為。根據香港稅務條例，物業交易的印花稅應根據物業的真實市場價值來計算。當居屋完成補地價後，其性質已轉為私人市場物業，交易的樓價理應反映其完整市值。如果買賣雙方串通或錯誤地以未補地價前的價格來申報印花稅，一旦被稅務局發現，稅務局有權向買賣雙方追收不足的印花稅款，同時會加徵罰款。這可能導致沉重的財政負擔，甚至涉及法律責任。買賣雙方都應該遵守稅務規定。
未補地價居屋是否絕對不能進行任何按揭？
這個問題經常困擾未補地價的居屋業主。答案並非絕對不能，但有非常嚴格的限制。
重申加按或轉按套現原則上需獲房屋署署長批准
未補地價的居屋屬於資助出售房屋，其業權受房屋條例規管。原則上，業主不能隨意將物業加按或轉按以套取現金。任何涉及增加按揭貸款額或變更按揭協議以獲取現金的行為，都必須事先獲得房屋署署長的書面批准。這是為了防止業主利用政府資助的物業來牟利或作非自住用途。
解釋緊急財務需要下的例外申請情況
在極少數的緊急情況下，房屋署可能會考慮批准未補地價居屋的加按或轉按申請。這些情況通常涉及業主或其家庭成員的緊急財務需要，例如龐大的醫療開支、子女海外升學費用，或者突如其來的喪葬費用等。業主必須向房屋署提交詳細的證明文件，證明其確實存在緊急且合理的資金需求。房屋署會根據個別個案的情況，審核相關申請。另外，如果只是進行「平手轉按」，即將現有按揭貸款轉移至另一間銀行，並且貸款額不增加以套取現金，房屋署通常會較為寬鬆地審批，因為這不涉及額外借貸來套現。