作為公務員，擁抱置業夢想往往面臨獨特挑戰，尤其在應對高成數按揭的壓力測試，以及如何將林林總總的房屋津貼、非固定收入「計盡」以提升借貸力方面。市場資訊繁雜，令不少公僕對於選擇政府「首期貸款」還是按揭保險感到無所適從，亦苦於不知如何善用自身福利借足九成。
《公務員申請高成數按揭天書》應運而生，專為您剖析公務員置業按揭的重重關卡。本書將深入淺出地揭示6大必殺財技，助您透徹掌握兩大9成按揭方案的利弊、剖析新舊制房屋津貼及署理津貼的入息計算奧秘，並提供實戰攻略攻破壓力測試高牆。無論您是現職公僕、紀律部隊或醫管局人員，這本天書都將是您成功獲批高成數按揭、實現置業夢的權威指南。
實戰案例分析：月入2.5萬公務員如何成功部署9成按揭？
公務員申請高成數按揭對不少初次置業者來說，既是希望也是挑戰。月入兩萬五千元的公務員，如何實現置業夢想？以下透過一個真實個案，大家會了解如何部署 公務員9成按揭，以及滿足 高成數按揭要求。這個案例的細節與操作方法，幫助讀者掌握關鍵策略。
案例背景：首期不足50萬，目標購入450萬物業
我們以一位名叫余先生的公務員為例。余先生每月收入約兩萬五千元。他努力儲蓄，現在手頭上約有五十萬元現金作為首期。余先生與太太計劃購買一個約四百五十萬元的物業。按照市場慣例，四百五十萬元物業的百分之九十按揭，代表需要最少四十五萬元首期，這與余先生的儲蓄十分接近。但是，買樓除了首期，還涉及印花稅、律師費等雜費。這些額外開支，讓余先生的首期顯得有些不足。
面對的財務缺口分析：首期與壓力測試的雙重挑戰
余先生夫婦面臨兩個主要財務挑戰。第一個是首期現金流問題。購買四百五十萬元的物業，即使申請 公務員9成按揭，除了四十五萬元首期，還需預留約十九萬元作印花稅與律師費等雜項開支，總共約需六十四萬元現金。余先生的五十萬元儲蓄，與實際所需的六十四萬元之間，仍有約十四萬元的現金缺口。這個現金差額必須解決，才能完成交易。
第二個挑戰是高成數按揭的壓力測試。儘管余先生每月收入兩萬五千元，單憑此收入，未必可以通過四百五十萬元物業的九成按揭壓力測試。銀行審批按揭，會根據供款與入息比率計算。現時銀行會將按揭利率上調兩厘計算，確保借款人未來有能力還款。以四百五十萬元九成按揭為例，每月供款約一萬七千元。壓力測試後的每月供款可能增至約兩萬四千元。所以，申請人每月入息必須達到約四萬八千元，才可以符合要求。余先生單人收入明顯未能達標，這是一個重要的 高成數按揭要求。
解決方案實踐：結合「加借保費」與「擔保人」的致勝策略
面對上述兩個財務缺口，余先生夫婦採取了兩項巧妙策略。他們結合「加借按揭保費」與「尋找擔保人」，成功解決了現金流與壓力測試的雙重難題。這兩種方法，為他們實現置業夢想提供了可行路徑。
步驟一：如何透過「加借按揭保費」解決首期現金流問題
為解決十四萬元現金缺口，余先生選擇將按揭保費「加借」入貸款額。申請高成數按揭時，按揭證券公司會收取按揭保費。這筆保費通常佔貸款額的百分之幾。按揭保費可選擇一次性支付，或將其納入貸款一併攤還。余先生選擇後者，好處是不用額外支付十多萬元現金，減少了即時的現金壓力。雖然這樣會輕微增加每月供款，同時令總利息支出上升，但是可以有效解決首期不足的問題，讓資金運用更靈活。這個做法使得余先生的五十萬元首期，已足夠應付扣除保費後的樓價首期與其他交易雜費。
步驟二：如何利用擔保人成功通過高成數按揭的壓力測試
余先生單人收入不足以通過壓力測試。他考慮到太太的月入亦有約兩萬五千元，兩人加起來的總月入達五萬元。於是，余先生請太太擔任按揭的擔保人。擔保人必須是申請人的直系親屬，例如配偶、父母或子女。同時，擔保人本身不應有任何按揭貸款。余先生太太符合這些條件，她便可以作為擔保人，將其收入與余先生的收入合併計算。總月入五萬元，足以滿足四百五十萬元物業的九成按揭壓力測試要求，完全符合 高成數按揭要求。這個做法大大增加了貸款批核的機會。
結果：成功置業並保留未來財務彈性
透過「加借按揭保費」減輕首期壓力，同時利用太太作為擔保人通過壓力測試，余先生夫婦最終成功申請到四百五十萬元物業的 公務員9成按揭。他們順利置業，實現了擁有自己安樂窩的願望。
更重要的是，這次置業策略保留了未來財務彈性。例如，由於物業是以余先生單名購入，太太仍然保留了「首次置業」的資格。將來，如果他們計劃購買第二層物業，太太仍然可以享用首次置業的印花稅優惠。同時，待日後余先生的薪金增加，或按揭貸款額隨還款而減少，貸款壓力減輕時，他們便可以向銀行申請解除太太的擔保人身份。這樣，太太便可以恢復無按揭負擔的狀態，日後可以獨立申請按揭貸款，為家庭的長遠財務規劃提供更大彈性。
特殊身份全攻略：紀律部隊與醫管局人員的9成按揭指南
公務員申請高成數按揭，過程相比一般申請者可能較為順暢，但是紀律部隊與醫管局員工卻因為特殊身份，在申請公務員9成按揭時，有些情況需要特別留意。這篇文章將會為大家深入剖析當中細節，幫助各位釐清思緒，作出最有利自己的決定。
紀律部隊人員：宿舍福利與高成數按揭的「雙重福利」衝突
許多紀律部隊人員都會享有政府提供的宿舍福利，或者正在輪候政府宿舍。這項福利對於住屋開支來說，無疑是一個很大的幫助。但是，當您考慮申請高成數按揭置業時，特別是針對自住物業，就會面臨一個「雙重福利」的選擇問題。
如何在享有宿舍與申請自住高成數按揭之間做出選擇
政府政策有一項基本原則，就是避免個人同時獲得多種房屋福利。所以，如果您已經享有政府提供的宿舍，這已經是一種房屋福利。您需要仔細衡量自己的實際情況以及長遠置業目標。如果您希望申請自住高成數按揭，就必須放棄現有的宿舍福利。這表示您需要向所屬部門申請放棄宿舍資格，並且在按揭獲批前完成退還宿舍手續。這個程序是必要的，確保您符合自住按揭的要求，同時避免福利衝突。
為何不能同時享有房屋津貼或首期貸款
承接上述的「雙重福利」原則，當紀律部隊人員申請高成數按揭時，他們便不能同時享有政府提供的其他房屋津貼，例如房屋津貼，或者公務員首期貸款。這些津貼或貸款同樣被視為政府提供的房屋支援。政府政策旨在公平分配資源，所以個人只能選擇一種形式的房屋福利。因此，當您決定申請自住物業的高成數按揭，就意味著要放棄這些潛在的房屋財政支援。
醫管局(HA)員工：供樓津貼計劃 vs 5%現金津貼，哪個對按揭更有利？
醫管局的員工亦享有特別的房屋福利選項。其中兩個常見的福利就是「供樓津貼計劃」以及「5%現金津貼」。對於醫管局員工來說，了解這兩種津貼對於申請按揭的影響非常重要，因為它們在銀行眼中，其價值與靈活性有著明顯不同。
5%現金津貼：被視為收入，提升貸款能力且轉按靈活
醫管局提供的5%現金津貼，對員工的按揭申請非常有利。銀行普遍會將這筆現金津貼視為您固定收入的一部分。因為這項津貼是直接以現金形式發放，性質與薪金相近，所以它能夠有效提升您的整體入息水平。更高的收入，自然能夠增加您的貸款能力，幫助您更容易通過按揭壓力測試，尤其在申請公務員申請高成數按揭時，這是一個重要優勢。此外，這項津貼對於日後轉按的靈活性也沒有任何限制。您可以在市場上自由選擇不同的銀行，或者在適當時候將按揭轉到另一間銀行，爭取更優惠的條款。
供樓津貼計劃：銀行選擇較少，轉按限制多
相反，醫管局的供樓津貼計劃，雖然也能減輕供樓負擔，但是對於按揭申請的靈活性卻有所限制。一般情況下，願意承辦這類供樓津貼計劃按揭的銀行相對較少，主要是大型銀行，部分中小型銀行可能不會受理。因此，這會限縮您的銀行選擇範圍。更重要的是，日後如果您希望轉按，通常都需要事先取得醫管局的同意。同時，這類按揭在轉按時也存在不少限制，例如您可能無法透過轉按來套取現金，或者不能延長按揭還款期。這些限制對於您的財務彈性有直接影響，因此在選擇福利時，請務必將這些高成數按揭要求納入考量。
公務員9成按揭常見問題 (FAQ)
申請公務員房屋福利以申請高成數按揭需時多久？我應在何時開始申請？
公務員朋友申請高成數按揭，若會同時申請房屋福利，例如政府房屋津貼或首期貸款，便會涉及部門的審批程序。這包括獲得「原則上核准」(Approval-in-principle, AIP) 文件。這份文件需由您所屬部門簽發，部門處理申請通常需要大約一個月時間。公務員申請高成數按揭時，若涉及政府福利，整個按揭批核流程便會比普通市民略長。物業買賣的成交期一般約為兩個月，但處理政府福利及公務員9成按揭手續時，時間可能不足。因此，為符合高成數按揭 要求，並確保所有手續順利完成，您應該提早部署。若您計劃申請政府首期貸款，建議您預留更充裕的時間，向賣方爭取至少三個月的成交期，以便有足夠時間辦理所有貸款及福利相關手續。
為何我的公務員按揭計劃有機會只能選P按(P Plan)，不能選H按(H Plan)？
有些公務員按揭計劃確實有機會只能選用P按(P Plan)，而不能選用H按(H Plan)。這主要與政府發放的房屋津貼計算方式有關。特別是舊制下的「實報實銷」供樓津貼，政府計算每月津貼時，會根據一個固定的假設利率模式。如果公務員選擇H按，政府便會以H息率等於零的基礎來計算每月供款及津貼上限。這樣，您實際能獲取的津貼金額便會變少。相反，選擇P按，其計算方式便能讓您盡量獲取應有的津貼上限。因此，為使您能盡取政府津貼，部分銀行便會建議或限制公務員客戶選擇P按。
按揭利率掛鈎存款戶口(Mortgage-link)會否影響我的「雙重福利」資格？
按揭利率掛鈎存款戶口 (Mortgage-link) 本身，其性質是一個存款戶口，您可以將閒置資金存入此戶口，並賺取與按揭利率相同的存款利息。這有助於抵銷部分按揭利息支出。這個戶口並非政府提供的房屋福利，亦非政府資助，因此它與公務員的「雙重福利」資格原則上沒有直接衝突。然而，過去曾經有公務員因擔心可能觸犯「雙重福利」原則，而主動要求銀行不提供附有Mortgage-link戶口的按揭計劃。雖然情況並不明確，但是，為確保穩妥，您應該向所屬部門詳細查詢，以避免任何潛在的誤解。同時，若您確實有供樓津貼，建議選擇「直接派息」而非「派息在本金扣減」的Mortgage-link類型，以便更清晰地管理您的津貼。
如果我已申請政府首期貸款，日後轉按有何限制？
如果您已經申請了政府首期貸款，日後當您考慮轉按時，確實會有一定的限制。首先，在特定年期內轉按，您需要事先取得政府的書面同意。這表示您的物業流動性及財務彈性將會受到影響。其次，您亦不能透過加按方式套現。即使物業價值大幅上升，您也無法通過加按提取現金。再者，您也不能延長原有首期貸款的還款年期。這些限制可能會影響您日後的財務規劃，因此在申請政府首期貸款前，您應仔細衡量其長遠影響。
成交期應該預留多久才足夠辦理公務員9成按揭及相關福利手續？
一般物業買賣的成交期通常是六十日，即兩個月。但是，如果公務員申請9成按揭並同時涉及政府房屋福利，例如申請首期貸款或特定房屋津貼，辦理手續所需時間會更長。這包括部門審批「原則上核准」(AIP) 文件，這份文件大約需要一個月時間。隨後，銀行亦需時間處理您的公務員9成按揭申請及相關福利的細節。若您希望一切流程順利，並達到高成數按揭 要求，我們建議您向賣方爭取至少三個月的成交期。這樣您便有充足時間處理所有文件、審批以及貸款安排，避免在成交死線前手忙腳亂。