「聯名物業除名」是香港聯名業主規劃資產及未來置業的重要策略，尤其旨在重獲「首次置業」身份，並節省巨額從價印花稅（AVD）。本《聯名物業除名全攻略》將為您提供一份全面而深入的指引，詳細剖析聯名物業甩名的基礎知識、核心動機、完整的4大程序、相關費用詳情，以及5大必須警惕的潛在風險。無論您是為了重整物業權益、優化財務規劃或尋求稅務優惠，本文都能助您掌握所有關鍵資訊，確保除名過程順暢穩妥。
聯名物業除名的基礎：了解您的業權形式與其影響
打算進行聯名物業除名，您首先需要了解物業的業權形式。這一步是整個聯名物業除名手續的起點，因為不同的業權形式，會直接影響日後處理物業的方式，包括相關的聯名物業除名費用與程序複雜程度。只有清楚了解您物業的業權歸屬，才能為之後的物業部署做好準備。
聯權共有 (Joint Tenancy / 長命契)
定義與「生存者權利」(Right of Survivorship) 的法律效力
聯權共有，坊間俗稱「長命契」，是一種特別的物業業權持有方式。在這種模式下，所有聯名業主共同擁有物業的全部權益，並無獨立分割的份額。舉例來說，即使物業有兩位業主，兩人皆被視為擁有物業的全部，而不是各佔一半。這種形式最獨特的法律效力，就是其「生存者權利」。這個權利表示，如果其中一位聯名業主離世，逝者的業權份額將會自動且直接地轉移給其他在世的聯名業主，而無需經過繁瑣的遺囑認證或遺產承辦程序。逝者的物業權益不會成為其遺產的一部分，因此不能透過遺囑進行分配。這使物業的繼承過程變得非常直接與簡便。
「長命契」如何影響聯名物業除名的決策與程序？
「長命契」的特性，對聯名物業除名產生了深遠影響。由於所有聯名業主對物業擁有不可分割的共同權益，任何關於物業的重大決定，例如出售、按揭、加按或聯名物業除名手續，都必須得到所有聯名業主的一致同意。假若任何一位聯名業主反對，或是失蹤、失去行為能力甚至破產，物業的買賣與處理便會變得極其困難，甚至無法進行。此外，由於聯權共有下的業權不能透過遺囑分配，即使您想將自己的部分業權交予指定人士，亦無法實現。因此，進行聯名物業甩名程序時，長命契形式的物業，往往需要更多協商與法律處理，其複雜性亦會較高。
分權共有 (Tenancy in Common)
定義與業權份額的靈活性
分權共有是另一種常見的聯名物業業權形式。與「長命契」不同，分權共有的業主擁有物業中各自清晰且可獨立劃分的業權份額。這些份額可以是均等的，例如兩位業主各佔一半；也可以是不均等的，例如一位業主佔七成，另一位佔三成，完全視乎聯名雙方當初的協議或出資比例。這種形式最大的優勢在於其靈活性，每位分權共有人可以獨立地處置其名下的業權份額，而無需徵得其他聯名人的同意。您可以自由地出售自己的份額，也可以透過遺囑指定繼承人，將份額留作遺產。
「分權共有」如何簡化聯名物業除名的決策過程？
分權共有模式，在進行聯名物業除名時，往往能簡化決策過程與相關手續。由於每位業主擁有獨立且可處置的份額，一位聯名業主可以自行出售其持有的份額予第三方，或將其份額轉移給另一位聯名業主，而這通常不需要其他聯名人的全面同意。即使其中一位聯名業主不幸離世，其持有的份額將會成為遺產，依照其生前訂立的遺囑或香港法例規定的繼承程序，由其繼承人承繼，不會自動轉移予其他在世的聯名人。這使聯名物業除名手續在份額轉移方面更具彈性，也降低了因人際關係變化而產生的爭議風險。
為何區分業權形式對聯名物業除名至關重要？
區分兩種業權形式，對於您進行聯名物業除名至關重要。首先，它直接決定了您在除名過程中的「自主權」與「話語權」。例如，長命契要求所有業主一致同意，但分權共有則允許獨立處理份額。其次，不同的業權形式亦會影響除名程序所需的法律文件與時間。例如，將長命契轉換為分權共有，便需要額外的法律文件處理。最後，業權形式甚至可能影響聯名物業除名費用，例如因轉讓方式不同而產生的印花稅差異。清楚理解這些基本概念，是您成功完成聯名物業甩名程序的首要條件，也能幫助您作出最符合自身利益的決定。
為何要進行聯名物業除名？恢復首置身份與節省印花稅的黃金機會
當您考慮物業投資或再次置業時，聯名物業除名是一個關鍵的策略選項。許多業主選擇此方式，主要原因在於恢復「首次置業」身份，以及顯著節省日後物業交易的印花稅。這些好處直接關係到未來財務規劃，值得仔細探討。
核心動機：重獲「首次置業」身份以應對未來置業需求
在香港，首次置業人士購買住宅物業時，可以享受較低的從價印花稅稅率。一旦您與伴侶或家人共同持有物業，您與聯名人便會失去首次置業身份。這意味著，將來無論是您個人或聯名人再次購買住宅物業，均需繳付高達15%的從價印花稅。透過辦理聯名物業除名手續，其中一方可將名下物業轉讓予另一方。如此一來，轉讓方恢復首次置業身份，為其未來置業部署提供更大彈性。這一步驟對應對不斷變化的樓市環境，以及個人或家庭未來的住屋需求，都具備策略性意義。
聯名物業除名的稅務優勢：節省巨額從價印花稅 (AVD)
印花稅是物業交易中一筆不容忽視的開支，尤其是從價印花稅 (AVD)。對於非首次置業人士，購買第二個住宅物業時，無論物業價值多少，均需繳付統一的15%稅率。相比之下，首次置業人士的從價印花稅稅率則按物業價值採用較低的階梯式計算。因此，進行聯名物業除名，讓其中一方恢復首次置業身份，便能夠有效規避高昂的15%印花稅，大幅降低未來的置業聯名物業除名費用，節省數十萬甚至過百萬港元。
實例計算：一次聯名物業除名操作可節省多少稅款？
我們以一個具體例子說明。假設王先生與王太太夫婦二人聯名持有一項物業。他們計劃購入第二套價值600萬港元的住宅物業。若王先生夫婦維持聯名身份，他們購買該600萬物業時，將需繳付15%的從價印花稅，即90萬港元。然而，若他們先透過聯名物業甩名程序，將現有物業的業權轉讓予其中一方，例如王太太。王先生便可恢復首次置業身份。此時，王先生以首次置業身份購入同一價值600萬港元的物業，只需繳付較低的第二標準稅率印花稅，約為13.5萬港元。僅僅一次聯名物業除名操作，便可為王先生夫婦節省高達76.5萬港元的印花稅（90萬 – 13.5萬），這筆金額實在可觀。
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如何使用我們的工具進行個性化稅務評估
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【實戰指南】聯名物業甩名程序：完整流程四部曲
了解聯名物業除名的重要性後，現在我們將進入實戰環節。進行聯名物業除名需要按部就班，遵循一系列嚴謹的法律與財務程序。這裏會詳細解說聯名物業甩名程序的完整四部曲，讓讀者清楚掌握每個階段的重點，並了解當中的聯名物業除名費用與手續。
第一步：內部協商與簽訂臨時轉讓合約
開始聯名物業除名，第一件要做的事情是聯名業主之間先進行坦誠的內部協商。這一步非常重要，因為它奠定整個甩名過程的基礎。
協議內容要點：轉讓價、成交日期及雙方資料
在內部協商時，聯名業主需要就關鍵細節達成共識。這包括釐清物業的轉讓價格，決定正式完成交易的日期，以及準備好所有相關聯名業主的個人身份資料。這些協議內容會記錄在一份臨時轉讓合約上，並且成為日後法律文件的重要依據。這份合約亦稱為臨時買賣合約，內容會清晰列明物業地址、交易雙方姓名、身份證號碼等基本資訊。
簽署臨約對恢復首置身份的法律意義
簽署臨時轉讓合約不僅是交易的第一步，同時對欲恢復「首次置業」身份的聯名業主具有關鍵的法律意義。只要臨時合約簽訂，法律上即視作該聯名業主已脫離物業擁有權。故此，即使聯名物業除名手續尚未完全完成，該聯名業主已經在法律上重獲「首次置業」的資格，可以享有相關的印花稅優惠。
第二步：向銀行申請轉按或重做按揭
簽訂臨時合約後，接下來的重點是處理物業的按揭貸款。這通常需要向銀行申請轉按，或直接重做一份新的按揭。
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為確保承接業權的一方能夠順利通過銀行審批，我們建議讀者善用按揭壓力測試預先模擬服務。透過專業顧問的免費初步諮詢，您可以先行評估自己的還款能力，了解潛在按揭額度，並且預計聯名物業除名費用中的按揭相關開支。這個步驟可以幫助讀者制定更穩妥的財務規劃，避免因按揭問題而阻礙甩名進度。
承接業權一方需滿足的銀行審批條件（入息、信貸評級）
銀行在審批按揭申請時，會對承接業權一方進行嚴格審核。主要審批條件包括穩定的入息證明，銀行會評估每月供款佔收入的比例是否符合其內部要求。同時，申請人的信貸評級亦是重要一環，銀行會透過查閱信貸報告（俗稱TU報告）來評估申請人的還款歷史與信譽。信貸評級良好，申請獲批的機會就比較大。
轉按、加按或重做按揭的選項與分別
在聯名物業除名程序中，通常有幾種按揭處理選項。轉按是指將現有按揭由舊銀行轉移到新銀行，或者將原本由兩人承擔的按揭轉由一人承擔。加按則是在現有按揭基礎上增加貸款額，通常是用於套現。重做按揭則是解除原有按揭，重新申請一份全新的按揭貸款。這三種選項各有優劣，選擇哪一種需要根據個人財務狀況、市場利率以及銀行的審批條款而定。
第三步：委託律師處理法律文件與繳付印花稅
處理好銀行按揭後，聯名物業除名手續就會進入法律文件的處理階段。這個步驟必須由專業律師協助完成。
律師的角色：草擬轉讓契約、查核業權及處理稅務
委託律師是聯名物業除名不可或缺的一環。律師會負責草擬正式的物業轉讓契約（又稱轉名契或甩名契），這份文件會詳細列明業權轉讓的法律細節。同時，律師也會查核物業的業權，確保其清晰沒有爭議。此外，律師亦會協助處理所有相關的稅務事宜，包括計算並安排繳付聯名物業除名費用中的印花稅。
繳交印花稅的時間點與流程
繳交印花稅是聯名物業除名費用中最大的一筆開支。這筆稅款通常在簽訂正式轉讓契約後，由律師代為計算並安排繳付給稅務局。繳交印花稅的時間點非常關鍵，法律規定必須在簽署轉讓契約後的指定期限內完成，否則可能會產生罰款。整個流程通常由律師統籌，確保所有稅務程序合法合規。
第四步：完成交易與田土廳註冊
完成所有法律文件處理和印花稅繳付後，聯名物業除名的最後一步是正式完成交易，並向政府部門註冊。
整個聯名物業除名手續所需時間：一般需時1至2個月
當所有文件簽署完畢，按揭安排妥當，且印花稅繳付完成後，律師會將轉讓契約送交田土廳（土地註冊處）進行註冊。這是法律上正式確認業權轉移的步驟。完成註冊後，聯名物業除名手續便告完成。從內部協商到田土廳註冊，整個聯名物業甩名程序一般需時1至2個月。不過，實際所需時間可能因應銀行審批速度、律師處理效率以及文件準備齊全程度而有所不同。
聯名物業除名費用與財務全解析
當您考慮進行聯名物業除名，除了繁瑣的聯名物業除名手續，最實際的考量莫過於相關費用。理解這些聯名物業除名費用項目，可以幫助您更全面地規劃財務，避免不必要的開支。
核心開支：印花稅計算詳解
聯名物業除名時，印花稅是其中一個主要開支。這是因為業權轉讓視為一宗物業交易，因此需要向香港政府繳納印花稅。
最新從價印花稅 (AVD) 第2標準稅率表 (適用於近親轉讓)
進行聯名物業除名或聯名物業甩名程序，許多個案屬於近親轉讓，例如夫婦之間或父母與子女之間。在這類情況下，通常適用於從價印花稅的第二標準稅率。這份稅率表列明了不同物業價格區間的稅率。若您希望詳細了解各價格區間的實際稅額，建議您參考稅務局提供的最新從價印花稅第二標準稅率表，或使用專業工具進行預估。
轉讓定價策略與風險：定價過低或被稅務局追討差價
近親之間的物業轉讓，業主可以自行協商物業轉讓價格。但是，這當中存在一個重要的風險，就是定價不能過於偏離市價。假如轉讓價格明顯低於市場價格（例如低於市價兩成或以上），稅務局有權在交易完成後的七年內，重新評估物業的市場價值，並要求繳付相應的印花稅差價，以及可能因此產生的罰款。因此，進行交易前，建議您先向多間銀行進行物業估價，並以較低的估價作為參考，確保定價合理。
其他潛在聯名物業除名費用
除了印花稅，在處理聯名物業除名時，還有一些潛在的費用需要留意。這些費用可能會因應您的個別情況而有所不同。
銀行罰息：檢查按揭貸款是否仍在罰息期內
如果您的聯名物業仍有按揭貸款，並且該按揭貸款尚處於銀行的罰息期內，您在進行聯名物業除名時，銀行可能會收取提早還款或更改按揭條款的罰息。罰息期通常是按揭貸款的首幾年。在辦理聯名物業除名手續之前，請務必仔細查閱您的按揭貸款合約，了解相關的罰息條款及可能產生的費用。
律師樓費用：處理聯名物業除名的相關收費
聯名物業除名涉及法律文件處理，您需要委託律師樓協助辦理相關手續。律師樓會負責草擬轉讓契約、查核物業業權、處理土地註冊文件，以及協助計算和繳交印花稅。律師樓的收費會因個案的複雜程度和物業價值而異，建議您在委託前向不同律師樓查詢報價，了解清楚服務範圍和收費明細。
避開陷阱：執行聯名物業除名手續前必須知道的5大風險
在決定進行聯名物業除名之前，明白當中潛藏的風險非常重要。即使聯名物業甩名程序看似能夠恢復首置身份並節省費用，但若沒有充分了解可能面臨的挑戰，您或會遇到意想不到的障礙。以下將與您分享五個在執行聯名物業除名手續前，必須清楚知道的風險。這些資訊幫助您為每個決定作好準備。
風險一：信貸報告的全面影響 (TU)
信貸報告是評估個人財務狀況的重要文件，這份報告會詳細記錄您所有借貸活動。聯名物業的按揭貸款會對所有聯名業主的信貸報告產生影響。
為何聯名貸款額會100%顯示在所有業主的信貸報告中？
物業按揭貸款屬於聯名借款。銀行在批核聯名按揭時，每一位聯名借款人都對整筆貸款負有完全責任。因此，無論您與多少人聯名持有物業，您個人信貸報告中的貸款總額，都會全面顯示整筆聯名貸款的全部金額，並非按業權比例分攤。例如，一筆港幣五百萬元的聯名貸款，每位聯名業主的信貸報告上都會顯示為港幣五百萬元。這是因為一旦其中一方未能履行還款責任，銀行有權向所有借款人追討全數欠款。
如何影響日後個人貸款或按揭申請？
由於信貸報告會顯示您對整筆聯名貸款負有全責，這或會影響您日後申請其他個人貸款，例如私人貸款、信用卡或車位按揭。銀行或財務機構在審核時，會將您現有的聯名按揭貸款視為您個人的負債。如此，您的借貸能力便會因此受到限制，並可能導致您未來申請新按揭時的批核額度降低，甚至影響您通過壓力測試的機會。
風險二：「長命契」下的決策僵局與債務牽連
「長命契」，即聯權共有，是聯名物業的一種常見業權形式。這種形式在某些情況下可以簡化繼承程序，但其特殊的法律效力也會帶來決策上的挑戰，並使業主之間容易互相牽連。
一人反對即可令物業買賣或加按告吹
在「長命契」的安排下，所有涉及物業的重大決定，例如出售物業、向銀行申請加按或轉按，均必須獲得所有聯名業主的一致同意，並且共同簽署相關文件。只要其中一位業主不同意，無論基於任何原因，整個物業的交易或按揭申請都無法推進。這種決策僵局可能導致您錯失物業買賣的良機，也使物業的財務彈性大減。
其中一方財困被「釘契」對其他業主的影響
聯名物業除名手續涉及業權變動，必須仔細考慮相關風險。「長命契」的另一項風險是「一榮俱榮、一損俱損」。如果其中一位聯名業主不幸陷入財務困境，甚至被債權人申請將物業「釘契」（即在土地註冊處登記一項對物業不利的押記），即使其他聯名業主沒有任何債務問題，整項物業的業權也會受到影響。這會使物業難以進行買賣或轉讓，甚至可能被強制出售以清償欠債業主的債務。
風險三：銀行按揭審批的不確定性
當您考慮聯名物業除名時，如果物業仍有按揭貸款，通常需要由承接業權的一方重新申請按揭或轉按。這個過程並不一定順利。
承接業權一方未能通過壓力測試的後果
在聯名物業除名程序中，若物業尚有按揭，承接全部或大部分業權的一方，必須重新向銀行申請按揭。銀行會對其進行嚴格的審批，包括收入審查和壓力測試。如果承接業權的一方入息不足，或者信貸評級不佳，導致無法通過銀行的壓力測試，銀行便有權拒絕批出新的按揭貸款。這樣一來，聯名物業除名手續便會中斷，甚至無法完成。
風險四：居屋聯名物業除名的特殊限制
居者有其屋計劃（居屋）的物業，其業權轉讓方式與私人樓宇有所不同，這也為聯名物業除名帶來了特殊規定。
必須先向房屋委員會申請並獲批准
針對未補地價的居屋物業，所有涉及業權轉讓（包括聯名物業除名）的申請，都必須事先獲得房屋委員會的審批和同意。房委會會根據既定的政策和個別情況來審核申請，並非所有申請都能獲批。若未經房委會批准便進行業權轉讓，這項轉讓或會被視為無效。
未補地價居屋除名的注意事項
對於未補地價的居屋進行聯名物業除名，業主必須留意數點。除非是夫妻離婚或因特殊家庭原因，否則房屋委員會對於未補地價的居屋轉名或除名審批會比較嚴格。通常，這類操作的目的，例如只是為了恢復首置身份，可能難以獲批。因此，在考慮居屋聯名物業除名費用和程序前，必須清楚了解房委會的相關規定。
風險五：樓花物業的轉讓限制
樓花物業是指尚未落成、但已預售的單位。這類物業的業權轉讓，在未落成前有明確的限制。
為何未落成的樓花或預售單位不可進行聯名物業除名？
未落成的樓花或預售單位，其正式的法律業權尚未轉移到買家名下，物業的註冊權仍在發展商名下。根據現行的法例和銷售條款，買家在物業正式落成並完成轉讓契據註冊前，通常不允許進行任何形式的業權轉讓或聯名物業除名。此時，買家擁有的只是一個購買權或合約權益，而不是實質的物業業權。因此，即使您希望進行聯名物業除名手續，也必須等到物業正式落成並完成所有法定轉讓程序後，方可處理。