想利用現有物業創造更多財富，實現「一層變兩層」的置業夢想？在香港樓市，「加按套現買樓」正成為不少人拓展物業版圖、釋放資產潛力的精明選項。這份終極攻略將為您深入剖析加按套現的三大實戰策略、由申請到批核的完整實戰流程，以及如何有效避開潛在風險，助您掌握樓市時機，安心拓展您的物業投資藍圖。
什麼是加按套現買樓？為何是現今樓市的理財新出路？
朋友，有沒有想過現有的物業也能成為您購買第二層樓的資金來源？這就是我們今天要談的「加按套現買樓」。在現今樓市環境之下，加按套現買樓成為許多人關注的理財新出路。很多人都想透過這種方式，有效地利用物業資產，為未來的投資或者家庭需求鋪路。
加按、轉按與現按：三種物業融資方式在加按買樓中的核心分別
在探討「加按買樓」的策略前，我們首先要搞清楚三種常見的物業融資方式：加按、轉按與現按。雖然這些方式都能幫助業主釋放物業價值，它們在本質上卻有很大的不同。了解這些核心分別，才能幫助您做出最適合自己的加按套現買樓決定。
加按（Equity Loan / Top-up Mortgage）：在原有按揭銀行增加貸款
「加按」是指業主在原有按揭貸款的基礎上，向同一家銀行申請額外貸款。通常情況之下，物業價值有所升值，或者業主已經償還了部分貸款本金。這樣一來，業主便可以從物業中提取之前未曾動用的價值，將其轉化為現金。
轉按（Refinancing）：將整個按揭計劃轉至新銀行以獲取更佳條款及現金
「轉按」則是將整個物業按揭計劃，從原有銀行轉移到另一家新的銀行。業主進行轉按，通常是為了獲取更優惠的按揭利率，或者取得更高的貸款額度。新銀行會為物業重新估價，並且批出新的貸款，當中包含償還舊貸款以及提供額外現金。
現按（重按/翻按）：為已供滿的物業重新申請按揭貸款
「現按」，有時也稱為「重按」或「翻按」，是指業主為一個已經完全供滿的物業，重新向銀行申請按揭貸款。由於物業已經沒有任何按揭負擔，業主便可以將其作為抵押品，取得一筆新的資金。這筆資金的用途十分靈活，幫助業主實現不同的財務目標。
為何考慮「加按套現買樓」？釋放資產價值的潛力
了解了這些基礎概念之後，您可能會問，為何要特別考慮「加按套現買樓」這個選項呢？最主要的原因是，這種方式能夠有效地釋放您物業潛在的資產價值，將「磚頭」變成靈活運用的流動資金。
將物業升值部分轉化為流動資金，助您輕鬆套現
您的物業隨著時間推移，價值可能已經顯著升值。「加按套現買樓」便是一個好方法，讓您將這部分升值潛力轉化為實實在在的流動資金。這樣一來，您便可以輕鬆套現，無需出售物業來滿足新的資金需求。
把握市場時機，透過加按買樓實現資產增值或滿足家庭置業需求
透過加按買樓，您可以把握當前的市場時機，進行更多元的投資。您可以利用套現得來的資金，購入另一套物業，實現「一層變兩層」的資產增值目標。同時，這筆資金也可以用來幫助家人置業，或者滿足其他重要的家庭置業需求。
【獨家策略比較】三大加按套現買樓方案全攻略 (附AI時機建議)
當樓市出現變化，許多人會思考如何靈活運用現有物業的價值，以期「一層變兩層」或協助家人輕鬆置業。「加按套現買樓」是一種常見而有效的財務策略，它讓您能夠釋放物業中的潛在資金，並將其投入新的置業機會。現在，我們將深入探討三大獨家策略，助您更全面地了解加按買樓的各種可能性。
策略一：「靈活『家』按」—— 助家人透過加按買樓踏出置業第一步
置業是人生大事，尤其對年輕一代而言，首期與印花稅往往構成巨大壓力。透過「靈活『家』按」策略，物業持有人可以善用自身物業的升值空間，幫助家人輕鬆踏出置業的第一步。
應用情景：父母如何透過加按套現，為子女支付首期、印花稅及裝修開支
想像一下，您的子女正在努力儲蓄首期，希望在香港安居。此時，您持有的物業可能已經升值，或者原有按揭已償還不少。您可以向原有按揭銀行申請加按，將物業的淨值轉換為現金。這筆資金可以用於多種用途，例如支付子女置業所需的首期、印花稅以及新居的裝修開支，大大減輕他們的財務負擔。這不僅展現了家庭間的互助精神，亦是一種智慧的財富傳承方式。
案例分析：陳先生如何透過加按80萬，成功助兒子購入400萬物業
讓我們看看陳先生的例子。陳先生持有一套市值約800萬元的自住物業，按揭已供款多年。他的兒子看中一個約400萬元的單位，但個人儲蓄不足以支付所有費用。陳先生評估後，決定將其物業進行加按，成功套現80萬元。這筆資金恰好補足了兒子購入400萬元物業所需的差額，包括部分首期、印花稅及裝修費用。最後，陳先生的兒子成功獲得約7成按揭，並順利購入了心儀單位，實現了置業夢想。這個案例證明了靈活「家」按在家庭財務規劃中的實際效益。
關鍵考量：稅務規劃與業權安排（如利用未持有物業的配偶或家人名義入市以節省印花稅）
在考慮透過加按套現買樓時，稅務規劃與業權安排是兩個非常重要的環節。香港的物業印花稅政策，特別是從價印花稅，對持有第二套或以上物業的買家徵收較高稅率。為了節省印花稅，您可以考慮利用家庭中尚未持有任何物業的配偶或家人名義購入新物業。這樣做可以避免繳付較高的印花稅，大幅降低交易成本。同時，清晰的業權安排也能避免日後的法律糾紛，確保資產配置的順暢。
AI時機建議：在何種家庭財務狀況與市場預測下，此策略效益最高？
利用AI技術分析市場數據，可以幫助我們判斷最佳的加按時機。「靈活『家』按」策略的效益高低，與家庭的財務穩定性以及樓市前景緊密相關。AI模型會綜合評估以下因素：首先，物業持有人應有穩定的收入來源與良好的信貸紀錄，這確保加按後的供款能力。其次，在樓市預期平穩或輕微調整的環境下，購入物業的風險相對較低，且有助於新買家以較合理價格入市。最後，AI也會考量未來利率走勢，以避免加按後供款壓力過大。當這些條件配合，此策略的效益將會最大化。
策略二：「一層變兩層」—— 透過加按套現買樓實現資產倍增
除了支援家人置業，加按套現買樓亦是一種有效的資產增值策略，讓您現有的物業不只是一個居住空間，更可以成為開創第二份收入或拓展財富的槓桿工具。這種策略通常被稱為「一層變兩層」，意味著您將原有資產的價值倍增。
應用情景：將原有自住物業加按套現，購入第二套物業作收租投資
此策略的核心思想是將您現有自住物業的淨值（已還清的按揭部分或物業升值部分）轉化為流動資金，然後利用這筆資金購入第二套物業，並將其出租以賺取租金收入。這樣，您既保留了現有物業的居住權，又新增了一項收租物業，實現了資產的倍增。這也是實現被動收入、改善現金流的一個好方法，特別適合希望增加財富組合的業主。
關鍵考量：自住與收租物業按揭成數的分別（最高按揭成數或降至五成）
在考慮「一層變兩層」策略時，您必須注意自住物業與收租物業在按揭成數上的顯著差異。通常，自住物業可以獲得較高的按揭成數，例如現時最高可達七成。然而，當您購入第二套物業並打算將其作收租用途時，這套投資物業的按揭成數會大大降低。根據現行政策，收租物業的最高按揭成數可能降至五成。這表示您需要準備更多的首期資金，因此在規劃時務必將此因素考慮在內。
財務計算：如何評估租金回報能否覆蓋新增的按揭供款
進行「一層變兩層」的投資，詳細的財務計算是成功的關鍵。您需要仔細評估新購收租物業的預期租金回報，是否足以覆蓋因加按原有物業和新物業按揭而新增的每月供款。簡單而言，租金收入應扣除管理費、差餉地租及維修費用後，仍能有餘額支付新增的按揭供款，或至少做到收支平衡。若租金回報無法覆蓋供款，則可能需要您動用其他儲蓄補貼，這會增加您的財務壓力。
AI時機建議：根據樓價與租金回報率預測，哪個區域是「加按套現買樓」的潛力之選？
AI技術在分析樓市數據方面具有獨特優勢，可以幫助您識別哪些區域具備最高的「加按套現買樓」潛力。AI會追蹤不同區域的歷史樓價波動、租金回報率、人口流入、基礎建設發展以及空置率等數據。根據這些預測，AI可以建議哪些區域的物業在未來具有較穩定的租金收入與升值潛力，從而判斷哪裡是「一層變兩層」策略的最佳落腳點。選擇一個高租金回報且樓價穩健的區域，將會最大化您的投資效益。
策略三：淡市下的終極對決 ——「賣樓套現再買」 vs 「加按套現買樓」
在樓市偏軟或淡靜時，許多業主會面臨一個難題：究竟是應該將現有物業出售套現，待樓價下跌後再重新入市；還是應該選擇加按套現買樓，保留原有物業同時購入新物業？這是一個重大的決策，兩者各有優劣，我們來仔細比較。
成本比較：深入計算地產代理佣金、律師費、印花稅等交易成本
比較「賣樓套現再買」與「加按套現買樓」兩種策略，首先要計算清楚兩者涉及的交易成本。
「賣樓套現再買」的成本極高。您需要支付賣樓的費用，包括地產代理佣金（通常為成交價的1%）及律師費。出售後若需要租樓過渡，還需支付租金及相關佣金。然後，再買入物業時，您又要支付一次地產代理佣金、律師費，以及最重要且金額巨大的印花稅。以一套市值700萬元的物業為例，出售後再購入類似物業，總交易成本可能高達數十萬元，甚至上百萬元。
相對而言，「加按套現買樓」的成本則較低。您只需支付加按的律師費及銀行處理費用，通常金額遠低於賣樓再買的費用。雖然購入第二套物業仍需支付印花稅及其他雜費，但是沒有了賣出原有物業的成本，整體開支會大幅降低。
風險比較：市場時機掌握難度 vs Call Loan風險與供款壓力
兩種策略都存在風險，但其性質不同。
「賣樓套現再買」的最大風險在於市場時機難以掌握。市場變化莫測，沒有人能夠精準預測樓價的高低點。若您在高位賣出，結果樓價不跌反升，您將錯失再入市的良機。若低位賣出，又遇上樓價持續下跌，雖然成本相對較低，但資產價值縮水。這種高位沽出、低位吸納的「波幅操作」難度極高，即使是專業人士也經常失手。
「加按套現買樓」的風險主要來自Call Loan與供款壓力。銀行「Call Loan」（提前催收貸款）雖然不常見，但其觸發點不只關乎樓價下跌。更重要的是借款人自身的財務狀況，例如失業或收入大幅減少，導致無法按時供款。只要您保持穩定的收入與良好的供款紀錄，Call Loan風險相對較低。同時，加按後會增加每月供款金額，您需要確保有足夠的現金流應對新的供款壓力。
損益平衡點：樓價需下跌多少，賣樓再買才比「加按套現買樓」更划算？
綜合以上成本與風險考量，您可以計算出「賣樓套現再買」比「加按套現買樓」更划算的損益平衡點。一般來說，若要抵銷賣樓再買所涉及的龐大交易成本（包括佣金、律師費、印花稅，以及可能產生的租金與搬遷費用），樓價至少需要下跌約一成，甚至更多。若樓價僅下跌10%至15%，很可能仍不足以彌補這些高昂的交易費用。因此，在樓價跌幅不大，或您對市場前景判斷不明朗時，「加按套現買樓」保留原有物業，再購入第二套物業作為投資，可能是一個更保守且實際的選擇。
慳息秘訣：巧用「存款掛鈎按揭戶口」，助加按套現者慳息與靈活備用兼得
當您透過加按套現買樓後，手頭上可能有一筆未立即動用的資金。這時候，如果能將這些資金好好管理，不僅可以降低按揭利息支出，更能保持資金的靈活性，這就是「存款掛鈎按揭戶口」的妙用。
運作原理：如何以高息存款利息抵銷部分按揭利息支出
「存款掛鈎按揭戶口」（Mortgage Link Account）是一種聰明的理財工具，其運作原理是將您的存款與按揭貸款掛鈎，讓您在戶口內的存款享有與按揭利率相若的高息回報。這筆高息存款所賺取的利息，可以直接抵銷部分按揭貸款的利息支出。例如，如果您的按揭利率是2.5%，那麼您在存款掛鈎戶口內的存款，也可以享受到約2.5%的存款利息。這樣一來，您就等於用存款利息來「繳付」部分按揭利息，變相節省了供款。
應用情景：將「加按套現買樓」後未動用的資金存入，實現慳息最大化
當您完成「加按套現買樓」的程序，並收到銀行批出的貸款後，您可能會發現並非所有資金都需要立即用於購買新物業或支付相關費用。這筆暫時未動用的資金，就是「存款掛鈎按揭戶口」發揮最大效益的時機。您可以將這些額外資金存入此戶口。這樣，在資金等待使用期間，它仍能不斷為您賺取利息，並抵銷按揭利息支出。如此一來，既能有效降低整體按揭成本，又能讓資金保持高度靈活性，隨時準備投入新的投資或應急所需。
注意事項：高息存款上限（通常為按揭餘額一半）及資金靈活性
雖然「存款掛鈎按揭戶口」好處多多，但您在使用時仍需留意一些細節。首先，此類戶口的高息存款通常設有上限，常見的做法是將高息回報限定在按揭餘額的一半。例如，若您的按揭餘額是300萬元，那麼只有其中150萬元的存款可以享受與按揭利率掛鈎的高息。超過這個上限的存款，將按照一般活期存款利率計算，收益會降低。其次，雖然戶口資金靈活，隨時可供提款，但過多的提款可能會降低慳息效果。因此，建議您在存款前仔細評估資金的實際用途，以實現慳息與靈活備用兩者兼得。
深度風險剖析：如何避開加按套現買樓的潛在陷阱？
各位朋友，當大家考慮透過物業加按套現買樓，釋放資產價值時，這無疑是一個靈活的理財選項。但是，任何財務決策都會伴隨潛在風險。因此，我們必須深入了解這些風險，並且學懂如何避開當中的陷阱，才可以確保加按買樓過程順利，並且不會影響大家的財務健康。
風險一：銀行「Call Loan」（提前催收貸款）的真正觸發點與加按買樓的關係
解構Call Loan：不只關乎樓價下跌，更與業主自身財務狀況（如失業）掛鈎
許多人以為銀行「Call Loan」（提前催收貸款）只會在樓價大幅下跌時發生，但是這是一個常見的誤解。事實上，銀行決定Call Loan的主要原因，往往與業主自身的財務狀況惡化有更直接的關係。當業主面臨失業、收入大減、或者信貸評級嚴重下降，這些情況都會讓銀行認為您的還款能力出現問題，即使樓價沒有大幅下跌，銀行也有權利要求您提前償還部分或全部貸款。這表示，加按買樓之後，若果您的負擔加重，面對突發的財務壓力，Call Loan的風險便會相應增加。
風險管理：如何維持健康的供款能力與信貸評級以降低加按風險
為了有效降低Call Loan的風險，維持健康的供款能力以及良好的信貸評級是關鍵。第一，大家應該確保有穩定且足夠的收入來源，應付按揭供款之外的生活開支。第二，建立充足的應急儲備非常重要，因為這筆儲備可以在突發情況（例如失業或者收入下降）出現時，為您提供一段時間的緩衝，確保供款不受影響。第三，養成良好的還款習慣，準時償還所有貸款，可以維持高水平的信貸評級，這對銀行審批任何貸款都是非常重要的參考依據。這些做法都能夠有效降低加按風險。
風險二：利率波動對加按供款的影響
利率上升週期：如何評估加按後的總供款壓力
當您決定加按套現買樓，並且正處於利率上升的週期，那麼大家便要特別留意按揭供款的變化。如果按揭選擇的是浮息計劃，利率上升會直接導致每月的供款額增加。因此，在加按之前，大家應該進行壓力測試，並且仔細評估自己及家庭的總供款壓力。計算時，大家應該假設利率再上升兩至三個百分點，然後檢視自己是否有能力應付增加的供款額，同時確保日常生活質素不會受到影響。這樣才可以避免因利率上升而造成的財務困境。
利率下跌週期：應選擇「加按」還是「轉按」以實現「加按套現買樓」目標？
當市場利率處於下跌週期時，大家在考慮加按套現買樓的時候，可以有更多的選擇。此時，大家可以選擇向原有銀行申請「加按」，在原有按揭計劃上增加貸款。另外，大家也可以考慮「轉按」，將整個按揭計劃轉移到另一間提供更優惠利率的銀行，並且藉此機會申請額外貸款。一般來說，如果您的原有按揭利率已經很低，而且銀行提供的加按條款吸引，選擇加按或許更簡單方便。但是，如果市場上有其他銀行提供更優惠的利率，並且有現金回贈，那麼轉按可能會是一個更划算的選擇，因為這樣既可以套現，也可以同時降低整體利息支出，並且達到加按套現買樓的目標。大家應該仔細比較兩者的條款及潛在成本，選擇最適合自己的方案。
風險三：過度借貸與加按買樓的財務規劃
審慎原則：「借定唔借？還得到先好借！」的再三提醒
在加按買樓的過程中，大家必須時刻銘記「借定唔借？還得到先好借！」這句金石良言。過度借貸是導致財務危機的主要原因之一。即使您目前的收入足以應付新的供款，但是大家也必須考慮未來的潛在風險，例如經濟下行、失業、或者家庭開支增加。如果將物業的價值透支到極限，那麼一旦出現任何意外，您便可能會面臨巨大的財務壓力，甚至影響到生活。所以，大家應該量力而為，只借取自己真正需要並且有能力償還的金額。
制定長遠還款計劃，確保「加按套現買樓」後的生活質素不受影響
成功的加按套現買樓不僅僅是將資金套現，還需要有周詳的長遠還款計劃。大家應該仔細計算加按後每月的總供款額，並且確保這筆金額在您可承受的範圍之內。同時，大家需要預留足夠的流動資金，以應付日常開支、子女教育、醫療保健以及其他突發情況。在加按買樓之後，避免因為過度借貸而降低現有的生活質素，甚至犧牲其他方面的開支，這樣才可以確保您的財務安全及未來的生活品質。
加按買樓以外的選擇：與二按、業主私人貸款的利弊全分析
很多朋友考慮「加按套現買樓」，這是現時樓市中常見的財務策略。然而，除了傳統的「加按買樓」方式，市場上還有其他選項，例如二按或業主私人貸款，它們也可能助您達成資金目標。了解這些選擇的特點，可以幫助您更全面地規劃「加按套現買樓」的資金策略。
加按 vs. 二按：資金套現與買樓選擇
當我們談到物業套現，加按是常見選擇，二按則是另一種常見方案。這兩種方式都能助您籌集資金，但是它們在操作細節和潛在風險上有明顯不同。
利率與成本：二按利率通常遠高於加按，影響買樓預算
一般而言，加按是由銀行提供，其利率通常與一般按揭相若，屬市場較低的水平。但是二按的利率通常遠高於加按，因為二按的貸款方往往是發展商或財務公司，它們承擔的風險較大，所以會收取更高的利息。利息成本較高，這會直接影響您的每月供款，同時增加整體置業的預算。因此，在考慮「加按套現買樓」時，應仔細比較兩者的利率差異，並且計算長期的供款負擔。
風險程度：二按涉及兩個債權人，Call Loan風險及收樓程序更複雜
加按只涉及一個債權人，亦即是您的按揭銀行。二按涉及兩個債權人，第一個是按揭銀行，第二個是提供二按的發展商或財務公司。當借款人未能準時供款，兩個債權人都有權要求提前償還貸款，這便是「Call Loan」風險。又因為二按同時有兩個債權人，一旦需要進行收樓程序，過程就會變得更複雜。所以，選擇二按的朋友，需要更小心地評估自己的還款能力。
適用情景：新盤買家為何會考慮二按？
雖然二按的利率和風險較高，但對於新盤買家而言，二按有其獨特的適用情景。發展商為了促銷新樓盤，有時候會提供高成數的二按，這可以幫助買家在未能符合銀行嚴格按揭要求時，仍能支付較少首期就買到心儀物業。同時，發展商提供的二按通常有較長的免息期或低息期，這對於資金周轉短期有壓力的買家十分吸引，方便他們達成「加按套現買樓」的目標。
加按 vs. 業主私人貸款：哪個更適合您的套現買樓需求？
除了加按和二按，業主私人貸款也是一個取得資金的途徑。這兩者在性質上差異很大，選擇時必須考慮自己的具體資金需求和個人情況。
抵押品要求：有抵押（加按）與無抵押（私人貸款）的分別
加按屬於有抵押貸款，亦即是您需要將物業作為抵押品。因為物業提供擔保，所以銀行願意提供較大額的貸款，利率也會較低。相反，業主私人貸款通常是無抵押貸款，不需要您提供任何資產作為擔保。因為沒有抵押品，貸款機構承擔的風險較大，因此利率通常會較高。
貸款額與手續：私人貸款額度較低但手續可能更簡易
由於有物業作為抵押，加按的貸款額度通常可以很高，有機會達到數百萬甚至上千萬元。但是，加按的手續較為複雜，需要經過物業估價、銀行審批、壓力測試等等程序。業主私人貸款的額度通常會較低，一般不超過一百萬港元。然而，私人貸款的手續則通常較為簡易和快捷，審批時間也比較短。
如何根據「加按套現買樓」的資金需求選擇合適方案
當您考慮「加按套現買樓」時，應該先評估自己實際需要多少資金，以及這些資金的用途。如果您需要大額資金，並且有足夠時間辦理手續，同時希望享受較低利率，加按會是較好的選擇。假如您只是需要小額資金，而且急需用到錢，業主私人貸款則可能更適合您，因為它的手續簡單，批核速度快。仔細分析自己的財務狀況和目標，便可以找出最符合您「加按套現買樓」需求的方法。