香港置業難，居屋一直是不少市民的上車之選。房委會近日宣布，將未補地價居屋的政府擔保期由30年大幅延長至50年，這項【居屋政府擔保期2025】新制，無疑為準業主帶來更多利好消息。新政策有助進一步降低置業門檻，讓買家更容易承造高成數按揭，甚至豁免壓力測試。然而，居屋按揭的細節卻不簡單，特別是關於樓齡限制、轉按規定等，往往令申請者感到困惑。本文將一文看懂【居屋政府擔保期2025】下的高成數按揭、樓齡限制與轉按4大關鍵，助你全面掌握居屋置業攻略，精明規劃上車之路。
解構居屋政府擔保期：新舊政策比較及核心優勢
說到置業，許多朋友都會考慮居屋。尤其當我們談論居屋的按揭，其中一個關鍵概念就是「居屋政府擔保期」。這個擔保期是甚麼？它對居屋買家有甚麼重要性？接下來，我們會深入探討居屋政府擔保的細節，以及最新政策如何為居屋買家帶來更多好處。
甚麼是居屋政府擔保期？
買樓是人生大事，了解清楚每個細節非常重要。許多人購買居屋時，都會聽到「居屋政府擔保」這個詞。其實，居屋政府擔保期，是香港房屋委員會（房委會）為未補地價的居屋單位提供的一種按揭貸款擔保。這個擔保對銀行來說，是一個重要的保障，同時對居屋買家提供很大的支援。
解釋由房委會為未補地價居屋提供的按揭貸款擔保
房委會透過提供居屋政府擔保，旨在協助市民置業。具體來說，當你購買一個未補地價的居屋單位，並向銀行申請按揭貸款時，房委會就會為你的按揭貸款提供擔保。這個擔保讓銀行更願意批出高成數貸款，因為銀行放貸的風險有所降低。這也表示銀行面對買家的要求時，審批通常會比較寬鬆。
擔保原理：若業主斷供，房委會如何向銀行還款
居屋政府擔保的原理其實很簡單。如果有一天，居屋業主因為某些原因無法繼續償還按揭貸款，出現「斷供」情況，房委會作為擔保人，就會按照擔保協議，先向提供貸款的銀行償還該筆未償還的按揭餘款。之後，房委會就會向斷供的業主追討這筆款項。這種機制確保了銀行的資金安全，因此銀行可以更放心批出高成數的居屋按揭。
【2025最新】居屋政府擔保期由30年延長至50年
近年，政府為了幫助更多市民上車，以及提升居屋市場的流動性，推行了一項重要的新政策。那就是居屋政府擔保年期由以往的30年，延長至現在的50年。這個改變對所有希望購買居屋的市民來說，都是一個好消息。
表格比較：新舊政策下的擔保期與最長還款期差異
我們可以用簡單的方式，比較一下新舊政策下的居屋政府擔保期與最長還款期差異。在舊政策下，居屋的政府擔保期最長是30年。最長按揭還款期一般是25年。在新政策下，居屋政府擔保期延長到50年。同時，最長按揭還款期也由25年延長到30年。這表示買家可以將還款期拉得更長，每月供款壓力自然減少，財務安排也變得更靈活。
生效日期：一手（2025年1月1日）及二手市場（2025年3月1日）
這項新政策並非一次過全面生效。大家必須留意生效日期。對於一手居屋單位，新政策在2025年1月1日開始生效。對於居屋二手市場的單位，新政策則在2025年3月1日開始生效。這些日期對於買家選擇入市時機，以及銀行審批按揭的準則，都有重要的影響。所以，大家在計劃買居屋時，務必留意這些日期。
政府擔保期帶來的核心按揭優勢
了解了居屋政府擔保期是甚麼，以及它如何延長，我們現在看看這項政策為買家帶來哪些實質的按揭優勢。這些優勢讓居屋成為許多人置業的首選。
高按揭成數：綠表最高9成半、白表最高9成的基礎
政府擔保是居屋按揭可以做到高成數的基礎。一般而言，綠表資格的買家，可以獲得最高九成半的按揭貸款。白表資格的買家，則可以申請最高九成的按揭貸款。這個按揭成數比私人住宅高很多，可以大大減輕買家的首期負擔，讓更多人有能力實現置業夢想。這個優勢，是政府擔保最直接的回報。
通常豁免壓力測試：銀行風險降低，審批更寬鬆
私人樓宇按揭通常需要進行嚴格的壓力測試，確保借款人在利率上升時仍有足夠的供款能力。但是，由於居屋有政府擔保，銀行面對的風險比較低。因此，購買未補地價居屋的買家，通常都可以豁免壓力測試。這表示按揭審批過程會更簡單，銀行對申請人的收入要求也會比較寬鬆，令申請人更容易獲批貸款。
豁免按揭保險費：節省大額開支
購買高成數私人住宅按揭，通常需要支付一筆不菲的按揭保險費。這筆費用可能是樓價的百分之幾，對買家來說是一筆大額開支。可是，因為居屋有政府擔保，銀行貸款風險已獲保障，買家購買居屋時，便不需要額外購買按揭保險。這直接為買家節省了一大筆開支，讓買樓變得更經濟實惠。
最大分野：房委會 vs 房協居屋按揭大不同
居屋按揭有很多學問，不少朋友在研究時會發現，由不同機構提供的居屋單位，按揭申請規則似乎有所不同。這是因為房屋委員會（房委會）與房屋協會（房協）在按揭安排上存在顯著差異。理解這些不同之處，對置業過程有很大幫助，尤其關乎您能否順利取得高成數按揭，以及需要符合哪些條件。
房委會居屋：全面享有政府擔保期優勢
購買房委會旗下的居屋，無論是新居屋還是在居屋第二市場購買單位，最大優勢就是全面享有居屋政府擔保期帶來的便利。政府會為這類單位的按揭貸款提供擔保，大大降低了銀行批核高成數按揭的風險。
按揭特點：高成數、免壓測、免保費
因為有居屋政府擔保，房委會居屋的按揭申請條件通常較為寬鬆。買家可以申請高成數按揭，綠表申請人最高可借九成半，白表申請人最高可借九成。銀行亦因為風險降低，審批時多數豁免壓力測試，申請人通常只需證明有能力償還供款即可。此外，買家亦無需繳付按揭保險費用，這是一筆可觀的節省，可以減輕您的財政負擔。
申請限制：貸款人必須為業主，不接受擔保人
雖然房委會居屋按揭條件寬鬆，申請方面卻有特定限制。按揭貸款人必須為物業的登記業主本人。一般情況下，這類按揭不接受額外擔保人。即使業主收入不穩定，或者退休沒有固定收入，只要能夠聲明有能力供樓，銀行大多願意審批。這是資助房屋的特性。
房協居屋：沒有政府擔保，按揭審批似私樓
相比之下，房協的居屋單位則沒有政府直接提供的按揭擔保。這代表房協居屋的按揭審批程序會與私人住宅物業更為相似，銀行會依循更嚴謹的準則進行審核。
按揭審批：依賴按揭保險公司（HKMC）作高成數按揭
如果購買房協居屋，特別是想申請高成數按揭，買家通常需要依賴香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的按揭保險計劃。銀行會先審批基本按揭成數，超出部分再經按揭保險公司審核，這與私人樓宇的高成數按揭流程類似。
壓力測試：二手市場必須進行
對於房協居屋，尤其是二手市場的房協單位，按揭申請人通常需要進行壓力測試。這是銀行評估申請人供款能力的標準程序，確保在利率上升時，申請人仍有足夠的還款能力。一手房協居屋則可能獲得豁免。
按揭保費：二手市場必須繳付
由於房協居屋沒有房委會的擔保，若您在二手市場購買房協居屋並申請高成數按揭，便必須繳付按揭保險費用。這筆費用將由按揭保險公司收取，保費率與私人樓宇的按揭保費計算方法大致相同。
擔保人：可接受直系親屬作擔保
房協居屋的按揭審批彈性較大，申請人可以接受直系親屬作為按揭擔保人。如果主要申請人的入息未能符合銀行的要求，加入有穩定收入的直系親屬作擔保，有機會增加按揭獲批的機會，或者獲批較高的按揭成數。
樓齡是關鍵！不同樓齡下的房委會居屋按揭實戰攻略
房委會居屋的按揭審批，與物業樓齡息息相關。因為政府為未補地價居屋提供居屋政府擔保期，這個擔保期決定銀行批核按揭成數與還款年期的彈性。所以，了解物業的樓齡，是申請居屋按揭的重要一環，它會直接影響您能借到多少錢、分多少年償還。
關鍵樓齡分水嶺：首次出售日起計34年內的黃金法則
解釋為何在此樓齡內，可輕鬆獲批最高按揭成數（9成/9成半）及最長30年還款期
當物業樓齡，由首次出售日期開始計算，處於34年之內時，這是一個按揭的「黃金法則」。在這個時期，買家通常可以輕鬆獲得最高按揭成數，綠表買家可達九成半，白表買家則可達九成。同時，還款期亦可延長至最長30年。銀行樂意批出這些高成數及長年期的按揭，因為房委會提供的居屋政府擔保非常有力。擔保期內，即使業主無法供款，房委會也會向銀行還款，大大降低銀行的風險。因此，銀行對申請人的審批也較為寬鬆，甚少要求進行壓力測試。
「居屋搖搖板」效應：樓齡超出黃金法則的按揭取捨
原理解釋：還款期與按揭成數只能二選其一
然而，一旦物業樓齡超出這個34年（白表買家）或32年（綠表買家）的「黃金法則」界線，按揭審批就會出現「居屋搖搖板」效應。這是因為隨著樓齡增加，剩餘的居屋政府擔保年期逐漸縮短，銀行所承擔的風險隨之提高。在這個階段，借款人必須作出取捨：如果想要借取較高的按揭成數，銀行便會縮短還款年期；如果堅持申請最長還款年期，銀行就會相應調低按揭成數。因此，您不能同時擁有高成數和長年期，只能二選其一。
案例分析：樓齡36年物業，白表買家「借足9成」與「還款30年」的實際月供計算
讓我們用一個具體例子說明。假設您是白表買家，考慮購買一個樓齡36年的居屋單位，物業價格為港幣350萬元。
第一種情況是您希望「借足九成」按揭。因為物業樓齡已超出34年界線，銀行會因應風險縮短還款期。根據一般經驗，樓齡36年的物業若要借九成按揭，還款期可能只有約18年。
在按揭利率為4.125%的情況下，貸款額為港幣315萬元（九成），分18年償還，每月供款約港幣20,695元。
第二種情況是您希望獲得「最長30年還款期」。若要達到這個較長的還款期，銀行便會調低按揭成數。以樓齡36年為例，若要借足30年，您可能只能借取八成按揭。
在按揭利率同樣為4.125%的情況下，貸款額為港幣280萬元（八成），分30年償還，每月供款約港幣13,591元。
透過這個案例，您可以清楚看到按揭成數與還款年期之間的取捨。
樓齡40年至50年：8成按揭或按揭保險的選擇
解釋為何此階段最高按揭成數降至8成
當居屋的樓齡踏入40年至50年這個階段，由於其居屋政府擔保期已接近尾聲，銀行審批會更加審慎。一般情況下，此階段的物業最高按揭成數會降至八成。這是銀行風險管理的考量，因為政府擔保的保障範圍逐漸減少，銀行需要透過降低按揭比例，減輕自身承擔的風險。
如何透過申請按揭保險，重新挑戰高達9成按揭
即使按揭成數降至八成，買家仍然有機會挑戰高達九成，甚至是九成半按揭。您可以透過申請按揭保險公司（例如香港按揭證券有限公司）的按揭保險計劃，來彌補與銀行所需按揭成數之間的差距。這表示，您先向銀行申請八成按揭，然後再申請按揭保險來覆蓋餘下的貸款部分，例如是額外的一成或一成半。
申請按揭保險的附加條件：須通過壓力測試及支付保費
然而，透過按揭保險獲得高成數按揭，需要符合額外條件。首先，買家必須通過「壓力測試」，銀行會審視您在假設利率上升時，是否有足夠的供款能力。其次，您需要向按揭保險公司支付一筆按揭保險費。這筆保費通常可以選擇一次性支付，或者分期連同按揭貸款一併償還。
樓齡超過50年：擔保期已過，按私樓標準審批
按揭成數上限（最高7成）及年期計算方法（75減樓齡/人齡）
若居屋物業的樓齡超過50年，這代表政府提供的居屋政府擔保期已經完全結束。在這個情況下，銀行會將該物業視作一般私人樓宇標準進行按揭審批。
按照金管局的規定，此類物業的按揭成數上限通常為七成。此外，按揭年期計算方法也會有所不同。銀行會採用「75減樓齡」或「75減申請人年齡」兩種計算方式，取其中較低者作為最長還款年期的限制，但最長還款期仍然不能超過30年。所以，如果物業樓齡已非常高，例如接近75年，您能獲得的按揭年期會非常短，或者根本無法獲得按揭。