金管局於2025年2月28日起正式暫停實施按揭壓力測試，無疑為香港樓市投下震撼彈，也為一眾置業人士帶來全新的按揭審批局面。這項重磅消息意味著銀行審批按揭的重心將全面轉向「供款佔入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DTI)。
面對政策調整，準買家必須掌握最新的審批標準與應對策略。本文將為您提供2025年最全面的按揭審批攻略，深入拆解金管局新安排對置業的影響，並重點教您如何計算和優化「供款佔入息比率」，助您輕鬆通過審批，實現安居樂業的目標。
壓力測試暫停後的置業影響與現行審批標準
金管局重磅消息：2025年2月28日起暫停實施按揭壓力測試
置業是許多香港人的夢想，但過往按揭審批中的貸款壓力測試，常讓不少人感到挑戰。最近，香港金融管理局（金管局）公布一個重要消息。自二零二四年二月二十八日起，金管局正式暫停實施按揭壓力測試要求。這項政策調整為樓市帶來了新氣象，也讓準買家在規劃置業時有了更清晰的方向。
暫停壓力測試的政策背景與目的
這項政策調整是金管局審慎考慮市場環境後作出的決定。過去，按揭壓力測試旨在確保借款人在利率上升時仍有能力還款，防範潛在的金融風險。然而，隨著市場環境的變化，包括按揭利率趨向穩定，以及環球經濟不明朗因素增加，金管局認為是時候調整這項措施。政府希望透過暫停壓力測試，可以適度降低置業門檻，讓更多市民有機會達成置業願望。同時，金管局仍然保持其他穩健的按揭審批要求，繼續保障銀行體系穩定。
新安排適用於何時簽訂的臨時買賣合約？
各位準買家請注意，這項新安排適用於二零二四年二月二十八日或之後簽訂臨時買賣合約的物業交易。如果您的臨時買賣合約是在此日期之前簽訂，則仍然需要符合舊有的壓力測試要求。因此，在簽署任何買賣合約前，了解清楚政策的適用日期非常重要，這可以避免不必要的誤會。
現行按揭審批核心標準：供款佔入息比率 (DTI) 全面睇
雖然壓力測試暫停，銀行審批按揭仍然有其核心標準，其中最重要就是「供款佔入息比率」（Debt-to-Income Ratio，簡稱DTI）。這項指標直接反映借款人的每月還款能力。銀行會根據這個比率，判斷您是否具備穩健的財務狀況來應對每月供款。
核心指標：供款佔入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DTI)
供款佔入息比率，簡而言之，就是您每月按揭供款金額佔您每月總入息的百分比。銀行審批按揭時，這個比率是評估借款人還款能力的主要基準。比率越低，表示您的供款壓力越小，獲批按揭的機會自然越高。現在，這個比率成為了按揭審批的唯一核心要求，因此理解其運作方式非常關鍵。
首次置業買家DTI要求：每月總供款不得超過入息五成 (50%)
如果您是首次置業買家，而且沒有為其他物業作擔保，銀行對您的DTI要求會相對寬鬆。根據金管局最新指引，您的每月總供款不能超過每月總入息的五成（50%）。換句話說，您的每月供款額度，不能高於您月收入的一半。這個標準給予首次置業人士較大的彈性，也有助於減輕其上車負擔。
非首置、擔保人或持有多於一項按揭物業的DTI要求：收緊至入息四成 (40%)
如果您的情況有所不同，例如您並非首次置業買家，或是已為其他物業作了擔保，又或者您已持有多於一項按揭物業，那麼銀行對您的DTI要求會相對嚴格。在這些情況下，您的每月總供款將不得超過每月總入息的四成（40%）。這項收緊政策是為了管理多重按揭或擔保所帶來的額外風險，確保借款人不會過度借貸，保持穩健的財務狀況。
對按揭成數的影響：非首置或擔保人按揭成數下調一成
除了供款佔入息比率的差異，非首次置業買家或已作擔保的人士，在申請按揭時也會面臨按揭成數的調整。根據現行規定，這類申請人的按揭成數會較首次置業人士下調一成。例如，如果首次置業買家可獲批最高七成按揭，那麼非首置或已作擔保的申請人，就只能獲批最高六成按揭。這個調整旨在控制風險，也提醒這些類別的申請人需準備更多的首期資金。
掌握全新審批關鍵：如何計算「供款佔入息比率」並成功過關？
過去大家申請按揭時，總是憂慮能否通過貸款壓力測試。現在金管局暫停實施壓力測試，雖然少了這一重關卡，但是銀行對審批仍然維持嚴謹。這時「供款佔入息比率」（DTI）就成為了新的審批核心，直接決定您可以借到多少錢。了解如何計算銀行會接受的「可接納入息」以及其他影響 DTI 的因素，對您成功獲批按揭十分重要。以下為您詳盡分析，助您在按揭申請路上更為順遂。
計算您的「可接納入息」：銀行審批全方位指南
銀行審批按揭，首要看重申請人的每月穩定收入。這並非您所有收入都可全數計算，銀行有一套嚴謹的標準來判斷哪些收入可以被接納，以及如何計算。準確理解這些計算方式，有助您預先評估自己的借貸能力，提高按揭申請的成功機會。
固定收入人士：薪金、雙糧及花紅的計算方法
對於受薪人士，若您的收入屬於固定薪金，銀行普遍會以您過去三個月的平均入息作為計算基礎。這包括您的基本薪金。此外，雙糧及花紅這些非固定但具周期性的收入，銀行亦會納入考量。一般而言，銀行會將一整年的雙糧或花紅總額，平均分攤至十二個月計算，以得出一個較為穩定的每月平均收入。申請時，您通常需要提供最近三個月的入息證明，例如銀行月結單、糧單，以及過往一至兩年的稅單，證明收入穩定。
非固定收入（浮動收入）人士：佣金、自僱收入的計算與折扣
若您的收入來源屬於浮動性質，例如銷售佣金或自僱人士的收入，銀行的審批會更為謹慎。銀行通常要求您提供六個月或以上的入息證明。如果您的收入波動較大，銀行甚至可能要求提供一年至兩年的記錄，並以平均數計算。值得注意的是，佣金收入雖然會被銀行計算在內，但銀行一般會以過去半年的佣金收入作為平均數，然後再根據收入的波動性打折扣，通常約為六至八成。至於自僱人士，需要提供公司最近兩年的會計師報告及個人稅單，銀行會根據業務的穩定性與盈利情況，評估可接納的收入比例。有一點須提醒，香港按揭證券有限公司（HKMC）在按揭保險的審批中，對非固定收入的接受程度較為嚴格，某些高成數按揭保險計劃可能只接受固定受薪的首次置業買家。
以資產計算入息：存款、股票、基金的計算比例
對於部分收入不穩或已退休但擁有大量資產的人士，銀行可能會考慮以資產水平來計算其可接納入息。這類計算通常是將資產轉換為一個名義上的每月收入。舉例來說，銀行存款一般可百分百計入資產值。至於股票或基金，個別銀行或會接納計算藍籌股票，並將其價值按五至八成的比例納入考量。銀行會再從這些資產中，以一個固定比率（例如將總資產值乘以某個百分比，再除以十二個月）來計算出一個每月可接納的「模擬入息」。此方法有助於評估申請人的整體財政實力，但不同銀行有其獨特的審批準則及折算比例。
租金收入：如何計算及需要提交的文件（租約、稅單）
如果您擁有物業並收取租金，這份租金收入亦可以計入您的可接納入息，從而提升您的供款佔入息比率的計算基礎。銀行普遍會將租金收入的約七成計算在內，原因是要預留部分金額作物業維修、管理費或空置風險等。申請時，您需要提交有效租約副本以及最近期的物業稅單作為證明文件，以供銀行審核。這項收入的納入，對擁有出租物業的申請人來說，無疑是增加了借貸能力的籌碼。
影響您DTI的「其他債務」
除了可接納入息，銀行在計算您的供款佔入息比率時，還會考慮您現有的所有債務。這些「其他債務」會直接影響您的總體借貸能力，因為它們會分薄您的每月可支配收入，令銀行認為您的還款能力相對較低。
哪些債務會被計算在內？（私人貸款、學生貸款、信用卡分期）
當您申請按揭時，銀行會仔細審查您的信貸報告，當中會顯示您所有尚未償還的債務。這些債務都會被計入您的總債務負擔。常見會被計算在內的包括私人貸款、學生貸款、稅務貸款，以及所有信用卡的分期付款或每月最低還款額。即使您只償還信用卡結欠的最低還款額，銀行也會將該部分視作每月債務支出。這些債務的存在會降低您的供款佔入息比率的「合格」空間，使您能夠借貸的按揭金額減少。
如何處理短期債務以提升借貸能力？
若您正計劃申請按揭，並且有較多的短期債務，建議您在提交按揭申請前，盡量先清還這些債務。例如，清繳信用卡結欠、私人貸款餘額等。因為當銀行計算您的供款佔入息比率時，這些短期債務的每月還款額會被加到您預期的按揭供款中，大大增加您的總債務負擔。如果無法一次性清還所有債務，您可以嘗試與銀行協商，提供證據證明這些債務屬於短期性質，且您有足夠儲蓄能夠短期內償清。銀行會視乎個別情況，評估您實際的財務狀況，但預先減少債務總額，無疑是提升借貸能力最直接有效的方法。
供款佔入息比率 (DTI) 不達標的解決方案
若您經過計算後發現供款佔入息比率未能符合銀行的要求，不必過於沮喪。其實還有幾種策略可以幫助您提升借貸能力，讓您成功跨過這個門檻。了解這些解決方案，可以為您的置業計劃提供更多靈活性。
增加首期：降低借貸額的直接方法（注意首期資金來源）
最直接的解決方案是增加您的首期金額。當您投入更多的首期，意味著需要向銀行借貸的金額就會減少。貸款額降低，每月供款自然會隨之減少，這樣您的供款佔入息比率就會更容易達標。但是，請務必留意首期資金的來源。香港金融管理局以及按揭證券公司有明確規定，首期資金不能來自借貸。即使是間接借貸，例如向私人借款來支付首期，這也可能影響銀行的審批，甚至可能導致您未能通過供款佔入息比率的審查。因此，首期資金應為您的合法儲蓄或經證明來自親友的無條件贈與。
增加擔保人：利弊分析及對擔保人自身的長遠影響
尋找一位財政穩健的親友作為您的擔保人，是另一種提升借貸能力的方法。當您加上擔保人，銀行的審批會將擔保人的收入與您的收入合併計算，這會大幅增加整體「可接納入息」的總額，從而降低合併後的供款佔入息比率，有助於通過按揭審批。此外，若您無法通過壓力測試，擔保人有時也能提供協助。然而，擔保人角色並非沒有代價，對擔保人自身有長遠影響。一旦他成為了擔保人，當他日後購置物業時，其按揭成數會被收緊一成，供款佔入息比率亦會收緊一成，甚至在舊有壓力測試規定下，壓力測試要求也會一併收緊。他亦可能需要繳交較高的物業印花稅，並影響他未來申請按揭保險的資格。因此，作出此決定前，借款人與擔保人都應充分理解並衡量其中的利弊。
選擇定息按揭計劃：鎖定利率風險的可行性
某些定息按揭計劃，為按揭申請人提供鎖定利率的選項，亦是解決供款佔入息比率不達標的其中一個可行方案。由於定息按揭的利率在固定期限內不會波動，這類產品通常可以豁免原先的貸款壓力測試要求。在沒有壓力測試的加息假設下，銀行僅需評估您的供款佔入息比率是否達標。這對於一些本身收入穩定，但由於壓力測試假設利率上調而導致 DTI 超標的申請人來說，提供了另一條出路。然而，選擇定息按揭計劃時，您需要考慮其目前的利率通常會比浮息按揭計劃（P按或H按）略高。您需要衡量鎖定利率帶來的穩定性，以及可能需要支付較高利息之間的權衡。
前瞻性規劃：為未來市況變化做好準備
【前瞻性部署】如果「貸款壓力測試」未來重啟，應如何應對？
「貸款壓力測試」雖然暫時停用，現在按揭審批確實簡單許多。但是，我們作為置業人士，預先為市場變化制定計劃，十分重要。如果「貸款壓力測試」未來重啟，我們應當如何應對，確保按揭申請順利呢？
監察市場指標：理解金管局重啟壓力測試的可能觸發點
「貸款壓力測試」並非永久取消，其重啟與否，主要視乎香港整體經濟環境與樓市狀況。我們需要密切監察香港金融管理局（金管局）的官方公告，以及市場上的一些重要指標。這些指標包含樓市成交量、物業價格走勢、銀行同業拆息（HIBOR）變動，以及全球經濟形勢。當樓市過熱，又或者加息週期來臨，金管局有機會再次啟動「壓力測試」，以便穩定金融系統。我們提早留意這些信號，可以讓自己有更充足時間準備。
保持良好信貸紀錄與財務紀律
無論「貸款壓力測試」是否實施，保持良好信貸紀錄都是按揭審批的基石。銀行審批貸款時，會詳細查閱申請人的環聯信貸報告（TU報告）。報告裡面記錄了個人所有信貸活動，例如信用卡使用、私人貸款還款記錄等。若要確保信貸評級良好，我們必須準時償還所有債務，切勿拖欠。同時，建立穩健的財務紀律亦十分重要，例如定期儲蓄，以及控制好日常開支，增加個人儲蓄金額。充足的儲蓄除了可以應付突發狀況，還可以減少將來貸款的依賴。
提前進行模擬「貸款壓力測試」，評估自身風險承受能力
儘管金管局暫停了「貸款壓力測試」，我們仍然可以自行進行模擬計算。坊間很多銀行或者按揭轉介公司，都提供免費的網上按揭計算機。這些工具通常可以幫助我們模擬在不同息率下，每月的供款金額。建議您可以假定未來加息兩厘或者三厘，然後計算屆時的每月供款金額，再評估每月入息能否承受該供款壓力。這個練習有助我們了解自己的風險承受能力，也能提早調整財務計劃，以便未來應對任何市場變化。如果打算加入「擔保」人來提高貸款額，也應把擔保人未來的借貸能力納入考慮。
了解其他按揭選項：按揭保險與發展商按揭
除了傳統銀行按揭，市場上還有其他按揭選項，這些選項可能在特定情況下提供更高成數貸款。了解它們的運作方式，可以為置業計劃帶來更多彈性。
高成數按揭保險：如何透過繳付額外保費提升按揭成數
香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃，目的是幫助市民輕鬆置業。透過繳付一筆按揭保費，買家可以申請高達百分之九十的按揭成數。例如，樓價八百萬元或者以下物業，可以申請高達九成按揭。樓價一千萬元或者以下物業，則可以申請高達八成按揭。此計劃另有一個特別之處，就是對於部分未能通過「貸款壓力測試」的首次置業人士，若他們符合指定要求，可以透過繳付額外約百分之十的按揭保費，便可豁免「壓力測試」的規定。申請人的按揭審批屆時只看供款佔入息比率，這大大降低了置業門檻。
發展商按揭（呼吸Plan）：不受金管局規管的優勢與潛在風險
市場上，發展商按揭（俗稱「呼吸Plan」）是另一個選擇。這類按揭由發展商的財務公司提供，好處是不受香港金融管理局的按揭規管，因此通常不需要進行嚴格的入息審查，甚至可以豁免「壓力測試」。這對一些銀行審批較難通過的買家，提供了置業機會。但是，我們必須留意當中潛在的風險。發展商按揭通常只有起首的兩三年提供較低息率，之後的利息會大幅調升，一般會比銀行按揭的息率高出很多。同時，發展商按揭的罰息期可能較長，若在罰息期內轉按至銀行，會產生額外費用。因此，選擇發展商按揭前，必須詳細計算清楚，並且預先為高息期制定好轉按或者還款方案。