2025年樓市變幻莫測，選擇合適的樓宇按揭計劃，對於置業人士而言，絕非易事。面對市場上琳瑯滿目的銀行按揭優惠、浮動的樓按利率，以及形形色色的現金回贈條款，您是否感到無所適從，不知「樓按邊間好」？
本全面的【樓按比較2025】指南，旨在為您提供一站式解決方案，助您精明選擇最適合自己的樓宇按揭。我們不僅將深入剖析各大銀行最新的樓按利率和現金回贈，更將引入獨家智能工具，包括能預測未來利率走勢的互動式比較平台、多情境壓力測試計算機，以及AI驅動的按揭類型選擇建議。從H按、P按、定息按揭的深入比較，到現金回贈的真實價值分析，乃至不同物業類型的按揭考量，本文將全面拆解影響樓按總成本的六大關鍵要素，助您輕鬆駕馭複雜的按揭市場，做出最明智的財務決策。
最新樓宇按揭比較：2025銀行樓按利率比較及現金回贈
選購物業是人生大事，選擇合適的樓按，例如進行全面的樓宇按揭比較，對日後財務規劃影響深遠。進入2025年，市場上的樓按比較方案愈趨多元，要找出樓按邊間好，並掌握最優惠的樓按利率比較，確實需要花點心思。以下為您整理最新資訊，助您輕鬆理解不同選擇。
應用：互動式樓宇按揭比較平台 – 不只比較今天，更預測未來
現今科技發達，傳統的樓按比較方式已經過時。一個先進的互動式樓宇按揭比較平台，不單止能即時呈現今天的利率與優惠，更可以為您預測未來的市場走勢，幫助您做出更長遠的決定。
輸入個人化需求（樓價、貸款額、物業類型）進行篩選
使用這類平台，您可以首先輸入個人化需求，例如心儀的樓價、所需的貸款額，以及物業類型。系統會根據您的具體情況，自動篩選出符合條件的樓按方案，令比較過程更精準，同時節省寶貴時間。
獨家「未來利率走勢預測」指標，評估不同計劃的長遠成本
這類平台會提供獨家的「未來利率走勢預測」指標。透過數據分析和專業模型，平台能模擬不同樓按計劃在未來利率環境下的表現。您可以藉此評估每個計劃的長遠成本，並選擇一個最符合您風險承受能力的樓宇按揭比較方案。
智能評分系統：綜合利率、回贈、條款，推薦最適合您的樓按比較方案
此外，平台配備智能評分系統。它會綜合考量利率高低、現金回贈多寡，以及其他重要條款。系統經過仔細運算，為每個方案給出評分，最終推薦最適合您的樓按比較方案。這讓決策過程更簡單，也更有信心。
全港主要銀行樓按利率比較表：一目了然樓按邊間好
要判斷樓按邊間好，一份清晰易明的全港主要銀行樓按利率比較表至關重要。這份表格會彙集市場上各種主流樓按計劃的關鍵數據，方便您一眼看清不同銀行之間的差異。
H按計劃比較：關鍵比較項目與注意事項 (HIBOR-based Mortgage)
H按計劃，即銀行同業拆息按揭，是香港市場上常見的選擇。比較H按時，您要留意優惠利率部分的「H加多少」及「封頂利率」。前者決定了您的每月供款，後者則保障您在市場利率急升時，供款不會超過某個上限。同時，也要考慮各銀行提供的現金回贈和罰息期。
P按計劃比較：關鍵比較項目與注意事項 (Prime-based Mortgage)
P按計劃，即最優惠利率按揭，特點是利率相對穩定。比較P按時，您應了解各銀行所採用的「最優惠利率」是「大P」還是「細P」。通常，P按的利率變化較少，適合追求穩定供款的借款人。您可以比較不同銀行提供的P按優惠，包括利率折扣和現金回贈等。
每週更新：本週最矚目樓按優惠及樓按利率變動摘要
樓按市場瞬息萬變，利率和優惠條款可能每週調整。為了讓您時刻掌握最新動態，專業平台會每週更新本週最矚目的樓按優惠。它同時會總結樓按利率變動的趨勢，幫助您捕捉最佳的申請時機。
個人化樓宇按揭預算與能力評估：必備樓按比較工具
在挑選合適的樓宇按揭產品時，一套個人化的樓按比較工具，對於預算與能力評估至關重要。這些工具不僅可以提供數據，也能幫助您深入了解按揭對自身財務狀況的影響，做出明智的選擇。
應用：深度情境分析計算機 – 助您找到最佳樓按邊間好選擇
當我們考慮樓宇按揭時，要找出最適合自己的樓按邊間好，單看即時利率可能不足夠。我們需要前瞻性地評估不同情況下的風險。因此，深度情境分析計算機是一個非常實用的工具。
不僅計算供款，更能模擬在「加息2厘」、「經濟衰退」等不同情境下，您的還款壓力變化
這款深度情境分析計算機功能不僅限於基本供款計算，更能讓您模擬在不同經濟情境下的還款壓力變化。例如，您可以輸入「加息2厘」或「經濟衰退」等假設條件，系統便會即時顯示您的每月供款額如何變動，幫助您評估自身的承受能力，同時為潛在風險做好準備。
「我的財務路線圖」模擬器：輸入預期收入增長或未來大額開支，預測按揭對您長遠財務健康的影響
此外，其「我的財務路線圖」模擬器，幫助您深入了解按揭對長遠財務健康的影響。您可以輸入預期的收入增長，或未來可能出現的大額開支，例如子女教育費用或退休計劃。模擬器會預測按揭在這些時間點如何影響您的現金流與資產狀況，協助您規劃未來。
基本按揭供款與壓力測試計算機
要進行樓按利率比較，您首先需要掌握基本的按揭供款與壓力測試計算機。這是評估按揭負擔能力的第一步。
輸入樓價、按揭成數、年期、月入
這項工具操作簡單，您只須輸入樓價、按揭成數、還款年期與每月入息。這些基礎資料可以幫助系統計算出初步的供款資訊。
即時計算每月供款額
當您輸入這些資料後，計算機便會即時為您計算出每月供款額。透過這個數字，您可以清晰地看到每月的固定支出，從而評估是否符合您的日常預算。
壓力測試（假設利率+2%）下的供款與入息比率是否合規
另外，計算機亦會進行壓力測試，假設利率上升2%，評估您的供款與入息比率是否符合香港金融管理局的規定。這項測試可以幫助您了解，即使在不利的利率環境下，您的還款能力仍然穩健。
最高貸款額評估工具
要確保置業計劃可行，最高貸款額評估工具也是不可或缺的環節。這可以幫助您釐清自己可以借多少錢。
根據您的入息及現有債務，評估可承擔的最高樓價及貸款額
透過這項工具，您可以根據本身的入息及現有債務，評估自己實際可承擔的最高樓價以及貸款額。這項評估可以避免您超出負擔範圍，確保置業計劃切合實際情況。
轉按慳息及套現潛力計算機：深入樓按比較
對於已有物業的業主，轉按慳息及套現潛力計算機，則能讓您深入樓按比較，發掘更多財務可能。這項工具可以幫助您決定是否值得轉按。
超越樓按利率比較：影響樓按總成本的關鍵因素
在揀選樓按時，很多人會先從樓按利率比較著手，這固然重要，但要知道，單純看利率並不能完全反映您按揭的總成本。一份理想的樓宇按揭，其總開支與多個因素相關，這些因素會直接影響您最終的供款負擔。
應用：現金回贈與高息戶口的「真實價值」分析，助您做出最佳樓按比較
不少銀行在按揭計劃中提供誘人的現金回贈及高息存款掛鈎戶口，這些優惠乍看之下非常吸引。但我們需要深入了解它們的「真實價值」，這樣才能真正助您做出最佳的樓按比較，選出最划算的方案。
剖析高現金回贈背後可能隱藏的較高利率或較長罰息期
當您看見高額現金回贈時，請細心留意，這背後可能伴隨著較高的按揭利率，或是較長的罰息期。銀行提供高回贈，可能是為了彌補其他方面略遜的條件，例如按揭利率比市場上其他方案稍高，又或者罰息期長達兩年甚至三年。這意味著，若您提早還款或轉按，就需要支付較高費用。
模擬計算高息存款掛鈎戶口在不同存款額下，實際為您節省的利息總額，進行最全面的樓按比較
至於高息存款掛鈎戶口，這是一種非常實用的工具。您可以模擬計算在不同存款金額下，這個戶口實際為您節省的利息總額。例如，若按揭貸款為五百萬元，而您在高息戶口存入一百萬元，這一百萬元就能享有與按揭利率相同的存款利息，從而直接抵銷部分按揭支出。透過這種模擬，您就能進行最全面的樓按比較，評估哪種方案更適合您的現金流。
現金回贈的魔鬼細節
現金回贈固然吸引，但它有一些不容忽視的「魔鬼細節」。了解這些細節，有助於您更準確地評估這筆回贈的實際價值，避免期望與現實的落差。
金管局規定(一)：回贈超過1%需在貸款額扣除的實際操作
根據香港金融管理局的規定，如果您的按揭現金回贈超過貸款額的百分之一，超出部分需要直接從貸款金額中扣除。舉例來說，若您借貸五百萬元，而銀行提供百分之二的現金回贈，即十萬元。按金管局規定，其中百分之一（即五萬元）可以全數作為回贈。但超出的一百分之一（即另外五萬元），銀行會從您的貸款總額中扣減，導致實際提取的貸款金額減少。
金管局規定(二)：高成數按揭回贈只計銀行貸款部分的計算方法與實例
另外，對於高成數按揭的現金回贈，金管局亦有特別規定。回贈的計算基礎，只會是銀行承擔的貸款部分，並不包括經由按揭保險公司承保的部分。例如，若物業估價為八百萬元，您申請九成按揭，貸款額為七百二十萬元。一般而言，銀行只會承擔七成的貸款額（五百六十萬元），其餘兩成（一百六十萬元）則由按揭保險公司承保。即使銀行提供百分之一點五的現金回贈，實際回贈金額只會以銀行承擔的五百六十萬元計算，並非以全數七百二十萬元計算。因此，您實際獲得的回贈會比預期少。
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link)
高息存款掛鈎戶口，坊間亦稱作「Mortgage-Link」，是按揭市場上一項很受歡迎的增值服務。它能為您帶來實質的利息節省，值得深入了解其運作原理。
運作原理：如何以存款利息抵銷按揭利息支出
此戶口的運作原理，是將您的活期存款與按揭貸款利率掛鈎。換句話說，您存放在此戶口的資金，會享有與您按揭貸款利率相同的利息。例如，若您的按揭利率為年息百分之二點五，您存入高息戶口的資金，亦能賺取年息百分之二點五的利息。這些存款所賺取的利息，會自動抵銷您每月需支付的按揭利息支出，從而有效降低您的實際供款成本。
存款上限（一般為貸款額50%-60%）的注意事項
不過，高息存款掛鈎戶口通常設有存款上限，一般為按揭貸款額的百分之五十至百分之六十。這表示，即使您存入更多資金，也只有在上限內的存款才能享受到高息優惠。因此，您在規劃資金時，應該充分利用這個上限，讓閒置資金為您節省更多按揭利息。例如，若貸款額為五百萬元，存款上限為百分之五十，那麼最多二百五十萬元存款可以享有高息，超出部分則按一般活期利率計算。
罰息期 (Penalty Period) 的影響
罰息期是按揭計劃中一個重要的條款。它直接影響您在貸款初期轉換按揭或提早還款的靈活性。清楚了解罰息期的規定，可以避免未來產生不必要的額外支出。
提早還款或轉按的罰款計算方式
罰息期是指在指定年期內（通常為一至三年），若您提早償還部分或全部按揭貸款，又或者將按揭從該銀行轉移至另一間銀行（即轉按），便需要向銀行支付罰款。罰款的計算方式，常見有兩種：一是按貸款餘額的某個百分比計算，例如百分之一或百分之二；二是按所獲現金回贈的總額計算。具體條款因應不同銀行及按揭計劃而異，簽署文件前務必仔細審閱。
如何平衡罰息期長短與按揭計劃的優惠
面對不同的按揭計劃，您需要在罰息期長短與按揭優惠之間取得平衡。一般而言，現金回贈較高或利率較低的按揭計劃，罰息期可能相對較長。若您預計在短期內有機會出售物業，或計劃在未來幾年內轉按以獲取更佳樓按利率比較，那麼選擇罰息期較短的方案會比較有利，即使初期優惠可能稍遜，但長遠來看更具彈性。反之，若您確定會在現有按揭銀行維持長時間供款，則可考慮爭取更優厚的現金回贈或利率優惠。