置業安居是不少港人的夢想，然而，繁瑣的按揭程序往往令人望而卻步。本「按揭程序全攻略」將由按揭專家親自拆解，由最基本的按揭成數計算、壓力測試，到成功申請貸款及最終收樓，為您一步步清晰指引。無論是首次置業、樓換樓或轉按人士，這份詳細指南都將助您全面掌握按揭流程，避開潛在陷阱，輕鬆邁向您的安樂窩。
準備篇：踏出穩健的第一步，啟動您的個人化按揭程序
置業是人生大事，了解整個按揭程序是您踏出這一步的關鍵。我們明白，整個流程可能看似複雜，但是只要做好準備，就能建立穩固的基礎。這篇文章將帶您一步步規劃個人化的按揭路線，讓您在置業路上充滿信心。
首先，釐清您的置業身份與需求 (核心：個人化按揭路線圖)
每一位置業者，其背景與需求都不同，因此，按揭的規劃也應量身訂造。首先，釐清自己的置業身份，就能找到最適合您的按揭路線圖。
首次置業人士：了解高按揭成數與按揭保險
如果您是首次置業人士，高按揭成數會是您最關心的議題。香港政府與按揭保險公司設有按揭保險計劃，能夠讓您申請高於傳統的七成按揭成數，部分情況下甚至可達九成按揭成數。這可以大大減輕首期負擔，讓您更容易實現置業夢想。同時，您也應理解按揭保險的運作模式，以及相關保費的計算方式。
樓換樓人士：處理現有按揭與新貸款的銜接
對於樓換樓人士，您的情況比較獨特，需要同時處理現有物業的按揭貸款，以及新物業的按揭申請。妥善處理兩者的銜接，例如新舊按揭的批核時間、贖回現有物業按揭的安排，才能確保交易順利進行，避免資金鏈斷裂。有時，您可能需要考慮短期的過渡性貸款。
轉按人士：計算罰息期與現金回贈的得失
如果您考慮為現有物業申請轉按，目的多是為了獲取更優惠的按揭利率或現金回贈。這個時候，您必須仔細計算當中得失。特別要注意現有按揭的罰息期，在罰息期內轉按可能需支付罰款。此外，也要比較不同銀行提供的現金回贈金額，從中找出最划算的選擇。
安老按揭申請者：了解資格與終身年金概念
對於計劃透過安老按揭實現「以樓養老」的長者，了解這項計劃的資格要求十分重要。安老按揭讓業主將物業抵押予銀行，然後定期收取年金，您可以選擇終身收取年金。這樣，您可以在原有物業安居，同時獲得穩定的現金流，提升退休生活品質。
精準計算按揭成數、負擔能力與首期預算
了解您的身份後，下一步就是進行實際的財務評估。精準計算按揭成數、評估負擔能力及制定首期預算，是確保您置業計劃穩健的核心。
壓力測試要求：了解供款與入息比率 (DTI) 的最新標準
銀行審批按揭時，會進行壓力測試，以評估您的還款能力。目前，金管局的壓力測試要求已放寬，借款人主要需符合供款與入息比率（DTI）的最新標準，通常為每月供款不超過總入息的百分之五十。這是確保您有足夠的財力應付日後供款的關鍵。
計算隱藏開支：除了首期，還需預留印花稅、律師費、經紀佣金及裝修費
置業的開支，絕不只是一個首期。除了樓價的首期部分，您還需要預留一系列隱藏開支，例如物業印花稅、買賣物業的律師費用、地產經紀佣金，以及日後的裝修費用。把這些開支都計算在內，您的預算會更全面。
運用網上工具：使用銀行的「按揭負擔能力計算機」作初步評估
為方便您初步評估自己的按揭負擔能力，市面上有不少實用的網上工具。您可以使用銀行的「按揭負擔能力計算機」，輸入您的入息、期望貸款額等資料，就能大致計算出您的供款能力，以及可承造的按揭成數。這能讓您對自己的財政狀況，有更清晰的概念。
善用按揭預先批核，鎖定置業信心
在未簽署任何買賣合約前，善用按揭預先批核服務，可以為您增添不少置業信心。這是一個非常明智的策略。
預先批核的定義與好處：在簽約前確定貸款額，增加議價能力
按揭預先批核，是指您在未鎖定心儀物業前，先行向銀行提交個人財務資料，讓銀行初步審核並批出一個預期的貸款額。這樣做的好處是，您在正式簽約前，就已確定自己能獲得的按揭貸款額。這不只讓您有清晰的預算，也能增加您與賣方議價時的籌碼與信心。
申請流程與所需文件
申請預先批核的流程通常比較簡單。您只需向銀行提供基本的身份證明文件，以及入息證明文件即可。銀行會根據這些資料進行初步審批，通常無需提供物業的臨時買賣合約。
預先批核的有效期與注意事項（例如90日）
請注意，按揭預先批核的結果通常會有一個有效期，例如九十日。在這個有效期內，只要您找到合適的物業，且物業符合銀行的估價要求，預先批核的貸款額就有效。如果有效期過去，您可能需要重新提交資料，或銀行會重新評估您的申請。
實戰篇：由睇樓到簽約，避開二手樓按揭程序的常見陷阱
各位準業主，在「準備篇」了解個人情況及財務預算之後，我們來到置業旅程的「實戰篇」。這部分是實際執行按揭程序前的關鍵階段，每一個環節都直接影響您最終能否順利取得物業。這個階段充滿細節，如果處理不當，就會遇上不少陷阱。現在，讓我們一起深入探討由睇樓到簽約的種種注意事項，幫助您避開二手樓按揭程序中的常見問題。
睇樓與物業估價的關鍵細節
睇樓是買樓過程中最令人期待的部分，但同時也是最容易被表面現象蒙蔽的環節。除了考慮座向與景觀，實地視察與物業估價的細節更為重要，直接影響銀行按揭成數與批核。
實地視察技巧：提防「化妝樓」，留意單位內外環境
當您踏入心儀單位，請保持清醒的頭腦。有些單位看來裝修光鮮，但實際上可能只是簡單的粉飾，目的是掩蓋內部潛在的缺陷，例如漏水痕跡、電線老化，這些就是所謂的「化妝樓」。所以，您需要用心看看，不只關注美觀，同時亦要留意單位內部的細節。例如，牆身與天花板有沒有水漬或裂痕，窗戶的膠邊是否老化，還有水喉有沒有漏水，去水是否暢順。此外，也要留意物業外圍環境，例如大廈的結構狀態、公共設施是否整潔、垃圾房位置、甚至是鄰居的飼養寵物情況，以及手機訊號接收是否良好。買樓是「現狀」轉讓，所以買方必須在簽約前仔細檢查清楚。
查核特殊單位：如何透過銀行估價初步判斷是否「凶宅」
對於一些您特別關注的單位，有時會擔心它是不是「凶宅」。由於市場上對「凶宅」沒有一個明確的官方定義，而且相關資訊亦未必完整，地產代理或管理員有時亦會避免直接回答這個問題。這個時候，有一個實用的方法，就是向華資銀行查詢單位估值。因為傳統華資銀行對於凶宅的放貸政策較為保守，如果多家華資銀行都不願對單位提供估價，或者估價顯著低於市場水平，那麼這個單位是凶宅的機會就會比較高。這可以作為您初步判斷的參考。
進行網上物業估價：了解銀行對心儀單位的初步估值，避免估價不足
在您決定出價之前，進行網上物業估價是一個非常重要的步驟。許多銀行都有提供免費的網上估價工具，您可以透過這些工具，初步了解銀行對您心儀單位的估值。這個估值直接關係到您可以申請的按揭成數。有時，買家與賣家議定的成交價，會高於銀行最終的估值，這就是所謂的「估價不足」。如果出現估價不足，銀行會以較低的估價來計算按揭額，買家就需要自行補足差價，這會增加您的首期負擔。所以，在簽署臨時買賣合約前，多做幾間銀行的網上估價，有助於您更準確地掌握預算，避免出現措手不及的情況。
簽署臨時買賣合約（臨約）的法律智慧
當您與賣家就樓價達成共識，下一步就是簽署臨時買賣合約，簡稱「臨約」。這份文件具有法律約束力，所以簽署時必須非常謹慎。這不僅是交易的重要一步，亦是按揭程序的基礎文件。
臨約核心條款：成交價、訂金（細訂）、成交日期
臨約的核心條款非常重要。它們包括了議定的成交價、需要支付的訂金（俗稱「細訂」）金額，以及實質成交日期。細訂通常是樓價的百分之三至五。您在簽署臨約時，必須確保這些關鍵資訊清晰無誤，並且自己完全理解。因為這些條款將直接影響後續的按揭申請與交易流程。
加入附加條款：保障自身權益（如傢電清單、維修責任）
除了核心條款，您可以在臨約中加入一些附加條款，這對於保障自身權益非常有幫助。例如，如果單位附送家電或裝修，應該在合約中詳細列明品牌、型號，甚至可以拍照存證，以免交樓時出現爭議。此外，如果物業有已知的維修問題，或是在成交前發現大型維修責任，雙方可以約定維修費用由哪一方承擔，避免日後產生糾紛。這些細節雖然看似瑣碎，但可以避免日後很多不必要的麻煩。
訂金支付方式與風險：「單邊簽約」時將訂金交予律師樓託管
在某些情況下，您可能會遇到「單邊簽約」，就是賣方暫時未能到場簽約，由地產代理要求您先簽署臨約並支付訂金。這時候，有一個重要的風險需要留意。為保障自身，建議您將訂金交予買方委託的律師樓託管，而不是直接交給地產代理或賣方。這樣做可以有效降低賣方收取訂金後失蹤或拒絕交易的風險，確保您的資金安全，律師會待賣方簽妥合約後才將訂金轉交。
了解違約後果：買賣雙方撻訂的法律責任與財務損失
臨約一經簽署，就具有法律效力，所以您必須了解違約的嚴重後果，俗稱「撻訂」。如果買方違約，將會損失已支付的訂金，同時亦需要支付買賣雙方的地產代理佣金。最壞的情況是，賣方有權將物業重售，如果重售價格低於原訂成交價，買方可能還需要賠償其中的差價。如果賣方違約，則需要向買方賠償雙倍訂金，以及支付買賣雙方的地產代理佣金。雖然法律上通常有所謂「十四天反悔期」，但這不代表可以毫無代價地退出。任何一方反悔，都將承受實質的財務損失與法律責任。
委託律師行：為何必須是「銀行認可」？
簽署臨約之後，您就需要委託律師處理後續的法律文件與按揭程序。這個階段律師的角色非常關鍵，而選擇一間「銀行認可」的律師行尤其重要。
律師的角色：查冊、準備正式合約、樓契及按揭契
律師在物業買賣中扮演著不可或缺的角色。他們會為您進行「查冊」，核實物業的業權狀況，檢查是否有任何未解除的抵押、債務或政府命令，確保物業可以合法轉讓。律師亦會負責準備並審閱「正式買賣合約」，這份合約比臨約更為詳細，並具有更強的法律效力。此外，律師還會協助處理「樓契」（證明物業擁有權的文件）以及最重要的「按揭契」（將物業抵押予銀行的法律文件）。這些都是確保交易順利完成的法律文件。
選擇銀行認可律師行的好處：簡化流程，避免支付雙重律師費
選擇一間銀行認可的律師行，有兩大明顯的好處。首先，它可以大大簡化整個按揭申請流程。因為銀行會委託其認可的律師行處理按揭文件，如果您也委託同一間銀行認可的律師行，那麼您的律師就可以同時代表您和銀行處理相關法律事務。這樣可以減少溝通上的誤差，加快文件審批速度。其次，這有助於避免支付雙重律師費。如果買方和銀行各自委託不同的律師行，那麼買方將需要承擔兩間律師行的費用，這會增加您的置業成本。所以，為了節省開支並確保流程順暢，選擇銀行認可的律師行是明智的決定。
申請篇：提交正式申請，解構銀行審批按揭程序的黑盒
各位朋友，上車置業是人生大事，了解清楚按揭程序十分重要。當您完成了前期準備，物色到心儀物業，下一步就是向銀行提交正式申請。這一步驟是整個按揭過程中關鍵一環，我們會帶您一步步拆解銀行審批按揭的「黑盒」，讓您掌握箇中竅門，提升獲批機會。
選擇最適合您的申請渠道
申請按揭時，選擇合適的渠道可以事半功倍。您可直接與銀行聯繫，也可善用市場上的按揭中介服務，各有利弊。
直接聯絡銀行：申請按揭的傳統途徑
直接與銀行聯絡，這是許多人申請按揭的傳統做法。您可以選擇平日有來往的銀行，或比較幾間銀行的按揭產品。透過銀行分行職員或按揭專員，您能夠直接了解該銀行的最新按揭優惠及細節。這種方式方便直接，而且有助於與銀行建立關係，但您可能需要花較多時間自行比較不同銀行之間的方案。
善用按揭中介服務：比較市場方案與專業建議
現時市場上有不少專業的按揭中介機構，他們的角色是連接客戶與各大銀行。這些中介機構通常能掌握市場上不同銀行的按揭產品、利率、現金回贈及其他優惠資訊。他們會根據您的個人情況，協助您比較各家銀行的方案，並提供專業建議。善用按揭中介服務的好處是，他們能為您爭取更佳的按揭條款，同時減省您自行比較的時間與精力。一般而言，按揭中介的服務費用由銀行支付，客戶無須額外付費。
準備及提交按揭申請文件清單
遞交按揭申請，準備充足的文件至關重要。銀行會要求您提供一系列證明文件，用以審核您的身份、入息狀況及物業買賣的合法性。預先準備好這些文件，有助於加速按揭審批。
身份證明文件
申請按揭，首先需要提供有效的身份證明文件。例如香港身份證正本及副本。如果是非香港居民，則可能需要提供護照及有效簽證副本。
入息證明文件：固定受薪與非固定收入人士要求
銀行會仔細審查您的入息狀況，評估您的還款能力。對於固定受薪人士，銀行通常要求提供最近三至六個月的糧單、稅單，以及僱主發出的在職證明信。若您是非固定收入人士，例如自僱人士、佣金制員工或自由工作者，銀行可能會要求提供更詳盡的文件，例如最近一至兩年的報稅表、公司財務報表、銀行戶口月結單，以及商業登記證等，證明收入穩定性。
臨時買賣合約副本
臨時買賣合約是物業交易的初步法律文件，也是按揭申請的必要文件。銀行需要此合約的副本，以便核實物業的成交價、單位資料及買賣雙方身份。這是啟動銀行估價及審批流程的重要依據。
銀行內部審批流程解密
提交文件後，銀行會啟動其內部審批按揭程序。這是一個多步驟的過程，旨在全面評估您的貸款風險及物業價值。
信用評級審查 (Credit Check)
銀行審批按揭貸款，會先進行信用評級審查。銀行透過信貸資料庫，查閱您的個人信貸報告。報告會顯示您的信貸歷史、過往還款記錄以及負債情況。良好的信用評級有助於加快審批流程，並可能獲得更優惠的按揭條款。
物業正式估價
在審批過程中，銀行會委託測量師對您欲購買的物業進行正式估價。這個估價結果是銀行批出按揭成数及貸款額的重要基礎。銀行會參考物業的狀況、樓齡、地段、成交記錄等因素。物業最終估價若低於您的買入價，可能會影響您可申請的按揭成数，您便需要支付更多的首期。
還款能力最終審核
銀行會根據您的入息證明、信用評級，以及最新的金融監管要求，對您的還款能力進行最終審核。銀行會計算您的供款與入息比率，確保您有足夠的還款能力，維持日後的穩定供款。這一步是決定您最終可獲批貸款額的關鍵。
文件準備：加速按揭審批的關鍵
整個銀行內部審批流程中，文件準備的完整性與準確性極為重要。您如果能一次過提交所有所需文件，並且確保資料清晰無誤，便能有效避免銀行反覆要求補交文件，從而大大縮短按揭審批的時間。
按揭保險計劃 (MIP) 申請詳解
如果您希望以較少的首期置業，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）是一個重要的選項。透過這項計劃，您可以申請較高按揭成数。
申請高按揭成數的條件
按揭保險計劃旨在協助市民提高按揭成数，減輕首期負擔。一般而言，首次置業人士符合特定條件（例如符合物業價格及入息要求），可以透過按揭保險申請高達九成的按揭成数。非首次置業人士，按揭成数通常可達八成。這項計劃讓銀行在提供高成數按揭時，能將額外風險轉嫁給按揭保險公司，從而降低銀行的風險。
按揭保費的計算與支付方式
申請按揭保險，需要支付按揭保費。按揭保費的計算方式視乎按揭成数、還款期以及貸款額而定。您可以選擇一次性支付整筆保費，或者將保費加借入貸款額內，分期與每月供款一併償還。後者可以減少您上車時的現金支出，但貸款總額會增加，因此利息支出亦會相應增加。