按揭申請中，擔保人的角色舉足輕重，其年齡更會直接影響銀行批核及最終可獲批的還款年期。不少申請人會疑惑，若擔保人年事已高，特別是達到60歲或以上，會否成為按揭申請的阻礙，甚至影響供款期。本文將深入探討按揭擔保人年齡對年期計算的關鍵影響、銀行審批準則，以及分析年長擔保人可能面臨的入息審批重點，助您全面了解並應對按揭擔保人的年齡問題，找出最合適的按揭方案。
按揭擔保人概念：為何需要擔保？誰符合資格？
相信不少朋友在置業安居的過程中，都曾考慮過尋找按揭擔保人，尤其當牽涉到按揭擔保人年齡這項重要因素時。那麼，按揭擔保人究竟扮演著甚麼角色？為何申請按揭會需要他們協助？誰又符合出任按揭擔保人的資格呢？現在，我們會一步步為大家拆解按揭擔保人的種種概念。
擔保人的角色與法律責任解構
按揭擔保人，顧名思義，是一位在按揭申請中提供擔保的第三方人士。他們並非物業的業主，也不是直接的借款人，主要職責是協助主要借款人滿足銀行對還款能力的要求，特別是在通過供款與入息比率或壓力測試時。簡單來說，如果借款人的收入未能達到銀行標準，引入一位有穩定收入的擔保人，便能將兩者的收入合併計算，增加按揭獲批的機會。
不過，擔任按揭擔保人並非只是簽個名般簡單。擔保人在法律上與借款人共同承擔整筆按揭貸款的債務責任。這意味著，一旦主要借款人未能按時償還貸款，銀行首先會向借款人追討；若追討不成功，銀行便有權轉向擔保人追討全部未償還的貸款。因此，擔保人需要承擔實際的財務風險，這是一份長期的承諾，期限可能長達數十年，直至整筆按揭清還為止。
兩大主因：為何按揭需要擔保人？
市民申請按揭時，主要有兩個常見原因需要引入按揭擔保人：
第一個原因，是借款人本身的入息不足或收入不穩定。即使金管局暫時放寬了壓力測試要求，銀行審批按揭時，仍然會仔細審視借款人的每月供款與入息比率。若借款人單憑個人收入無法滿足銀行設定的還款能力門檻，或者收入來源不夠穩定（例如從事自僱行業、收入浮動等），銀行便可能要求加入一位財政穩健的按揭擔保人。這樣，銀行會將借款人與擔保人的收入合併計算，確保總體還款能力符合要求，從而批出按揭。
第二個原因，與借款人年齡直接相關，即是按揭擔保人年齡的重要考量。銀行在審批按揭時，普遍會設定「年齡加還款年期」的上限，例如「75減去借款人年齡」或「80減去借款人年齡」來計算最長還款期。假如借款人的年紀較大，導致按揭年期可能被縮短，例如只能獲批十多年，每月供款金額便會大大增加，加重還款負擔。此時，若加入一位較年輕且符合資格的按揭擔保人，銀行便有機會根據擔保人的年齡來計算還款期，讓貸款年期拉長至理想的三十年，有效降低每月供款額。即使是出於年齡原因需要擔保人，銀行仍然會對擔保人的入息有特定要求，確保他們有能力在必要時履行擔保責任。
按揭擔保人資格要求
要符合按揭擔保人資格，銀行會有一系列條件考量。首先，擔保人必須是成年人，即年滿十八歲，而且不處於破產狀態，亦非法律上定義的弱智人士。
其次，按揭擔保人的財政狀況至關重要。擔保人必須擁有穩定及足夠的入息，能夠協助借款人通過銀行的入息審查。銀行一般會要求擔保人提供穩定的入息證明，例如稅單、糧單、強積金供款紀錄等。若擔保人本身已有其他貸款，例如私人貸款或另一筆按揭供款，銀行在按揭擔保人 計算審批時，會將這些負債一併考慮，這會令到按揭批核的條件變得更為嚴格，影響最終的按揭成數及還款期。
另外，銀行對擔保人與借款人的關係也有特定要求。通常情況下，銀行偏好直系親屬作為擔保人，例如父母、子女或配偶。若申請高成數按揭，香港按揭證券有限公司（HKMC）更會嚴格要求擔保人與借款人必須是直系親屬關係，或提供足夠證明顯示為未婚夫婦。雖然部分銀行對非高成數按揭的擔保人關係較為寬鬆，理論上甚至朋友也可出任，但普遍而言，銀行會認為親屬關係的擔保更具穩定性與可信度。
最後，擔保人數目方面，雖然個別銀行可能沒有明確上限，但從實際審批角度來看，一般建議尋找一至兩位符合資格的擔保人便足夠。過多的擔保人反而可能讓銀行及香港按揭證券有限公司對借款人的實際還款能力產生疑慮，特別是當涉及高成數按揭時，可能會影響批核的信心。
按揭擔保人年齡：如何影響按揭年期與供款
當您考慮申請按揭貸款時，按揭擔保人年齡是一個非常重要的因素，它直接影響到按揭年期長短與每月供款額。許多人以為只有入息不足才需要擔保人，其實擔保人的年齡亦對按揭批核結果產生關鍵作用。現在我們一起看看，銀行在按揭擔保人計算方面有甚麼準則。
銀行按揭年期計算準則
銀行在審批按揭貸款時，普遍會參考一個「人齡」與「年期」的計算準則。最常見的做法是將「70」或「75」減去借款人或按揭擔保人當中「收入較高者」的年齡，從而得出最長的按揭還款年期。例如，若按揭申請人或其擔保人（以收入較高者為準）現時為55歲，銀行或會以「70減55」得出最長還款期為15年。當還款期縮短，您的每月供款自然會增加，這會直接影響您通過銀行壓力測試的能力，以及整筆貸款的負擔。
年長擔保人對還款期的影響
若您邀請的按揭擔保人年紀較大，例如已屆60歲或以上，即使他們的收入非常穩定，按揭年期仍然可能因此大幅縮短。沿用「70或75減人齡」的計算方式，一位60歲的擔保人會令按揭年期縮短至10至15年。這不但會讓您的每月供款額急增，變相提高了您所需承受的還款壓力，更可能導致您難以通過銀行本身的供款與入息比率及壓力測試要求，影響按揭批核成功率。
年輕擔保人的年期優勢
相反，引入一位較年輕的按揭擔保人，則能夠為您帶來明顯的按揭年期優勢。如果您的擔保人年齡較輕，例如在30至40歲之間，銀行在按揭擔保人計算年期時，會以這位年輕擔保人的年齡為基準，讓您的按揭有機會獲批最長達30年的還款期。較長的還款期意味著每月供款額較低，可以大大減輕您的財政負擔，提升您通過銀行審批的機會，讓置業計劃更為可行。
年長（60歲以上）擔保人入息審批重點
即使按揭擔保人年齡已達60歲或以上，仍有機會獲銀行考慮。關鍵在於其入息來源的穩定性與持續性。銀行對年長擔保人的收入審批會特別仔細。例如，公務員的長俸由於非常穩定，通常會被銀行視為高品質的入息，有機會擔保高成數按揭。但若擔保人是自僱人士或經營生意，銀行會要求提供經核數師審核的財務報表及稅單，以證明業務有持續盈利。散工或收入不穩定的年長擔保人，則較難通過審批。簡而言之，年長擔保人能否成功，主要看入息是否具備長期而穩定的特性。