在香港，公營房屋的買賣流程複雜多變，特別是涉及「公屋自由市場」的交易，往往讓買賣雙方感到疑惑。本文旨在為您提供一份最全面的【公屋自由市場】攻略，深入解析其與第二市場的核心區別、補地價的詳細流程、購買單位的潛在利弊與風險，以及按揭申請的財務規劃與銀行策略，助您清晰掌握所有關鍵細節，作出明智決策。
深入了解「公屋自由市場」：與第二市場的核心區別
很多朋友對香港的資助房屋市場，尤其是公屋自由市場和公屋第二市場，可能會感到有點混淆。這兩個市場雖然都與資助房屋有關，但是本質上有著重要的分別。簡單來說，公屋自由市場是指單位已經完成了某些程序，可以像私人住宅一樣，開放給任何人士購買；而公屋第二市場則是一個受特定資格限制的內部轉售平台。
究竟哪些單位才能進入自由市場 公屋這個範疇呢？答案是那些原屬於資助出售房屋計劃（例如居者有其屋計劃或租者置其屋計劃）的單位。這些單位要完全脫離轉售限制，成為可以自由買賣的物業，業主必須先向政府繳付一筆「地價」。「地價」是當年政府出售單位時給予的折扣優惠。一旦繳清這筆費用，單位就如同私人樓宇一樣，可以隨意轉售、出租，買家也不再受任何資格限制。這表示單位業權已經完全「解鎖」。
至於公屋自由市场之外的公屋第二市場，它的設計理念主要是為了讓符合特定資格的人士，能夠在無需繳付高昂地價的前提下，購入資助出售單位。這個市場通常服務於「綠表」申請者（例如現居公屋的住戶）或「白居二」中籤者（符合特定入息及資產限制的私人租戶）。這些買家在購買單位時，可以享受較高的按揭成數，亦不用支付按揭保費。不過，他們買入的單位仍然附帶轉售限制，通常不能隨意出租，若未來希望在公開市場出售，仍須補繳地價。
因此，這兩個市場的核心區別，首先在於買家的資格。公屋自由市場對買家身份沒有限制，而公屋第二市場則只對符合資格的「綠表」或「白居二」人士開放。其次，就是「地價」狀況。公屋自由市場的單位已經完成補地價，業權完整；公屋第二市場的單位則「未補地價」，其轉讓受嚴格規範，並且將來若要進入自由市場，必須先補繳地價。了解這些分別，對於打算買賣資助房屋的朋友來說，是十分重要的一步。
進入「公屋自由市場」的唯一途徑：補地價全攻略
將公屋單位放上公屋自由市場出售，「補地價」是唯一的途徑。這是所有已購買公屋的業主必須完成的步驟。了解補地價的細節，有助於您更清晰地規劃物業交易。
公屋單位獲政府資助，售價遠低於市價。這個價差屬於土地溢價，一般稱為「地價折扣」。業主若希望將單位在自由市場出售，便需要向房屋署繳付這筆地價折扣，使單位回復私人樓宇的性質。這個程序就是俗稱的「補地價」。當單位補地價完成，它便可進入公屋自由市場，任何人士均可購買，不再受政府規定的買家資格限制。
單位業主需要持有物業滿五年，才可以向房屋署申請補地價。這是將單位在公屋自由市場出售的其中一個重要條件。業主通常會在與買家簽署臨時買賣合約前，先向房屋署提出補地價申請。這是整個交易流程中，相當關鍵的第一步。
補地價的申請程序十分明確。業主可以到所屬屋苑辦事處，或到居者有其屋中心，免費索取申請表格。填妥表格，您必須附上單位樓契副本。同時，您也要繳付一筆手續費。手續費一般需要用支票，或用銀行本票支付，抬頭請寫「香港房屋委員會」。然後，您要將所有文件交到屋苑辦事處，或居者有其屋中心。這筆手續費一般不會退還。不過，若業主在指定時間內完成補地價，這筆費用會從應繳補價總額中扣除。
房屋署收到申請後，會安排專員到單位實地估價。這個估價將決定單位在當前的市場價值。房屋署會依照《房屋條例》規定的公式，計算最終的補價金額。公式就是：「補價時市值」乘以「（購入時的十足市值 減去 原來樓價）再除以 購入時的十足市值」。換言之，計算出單位當年首次出售時，政府所給予的折扣比例。然後，將這個折扣比例應用到現時的市值。房屋署發出的補價評估結果，有效期是三個月。若業主未能在期限內繳清費用，便需要重新遞交申請，同時再次支付手續費。這個時間限制，讀者務必留意。
業主收到房屋署的補價評定通知書之後，必須在指定期限內繳清補地價款項。這個期限通常是兩個月。若業主未能在這兩個月內繳付，那麼之前提交的申請便會失效。業主必須重新提交申請，同時再次支付手續費。一旦業主成功繳清所有補地價，房屋署便會發出證明文件。這時，您才可以與買家正式簽署轉讓業權契約。這是將單位完全轉化為公屋自由市場物業的最後一步，同時是買賣交易正式完成的標誌。
購買「公屋自由市場」單位的利弊與風險評估
當您打算在樓市中物色心儀居所，公屋自由市場的單位相信會是部分人的選擇。這種已補地價的公屋單位，買賣規則跟私人住宅沒有分別，讓所有市民都可以自由購買。這種模式提供了獨特的置業機會，可是同時也伴隨著一些需要仔細考慮的利弊與風險。
購買公屋自由市場的單位，其中一個主要好處是其購買資格限制較少。您不需要符合綠表或者白表資格，任何市民都可以購買，就像購買私人樓宇一樣。這類物業通常座落於交通方便、社區設施完善的地區，而且價格可能比同區的私人屋苑更有競爭力，提供一個更易負擔的置業機會。
然而，購買公屋自由市場單位也需要評估其潛在的挑戰。許多公屋單位的樓齡偏高，普遍已超過二十五年。單位內部設施可能比較舊，翻新成本因此增加。而且，大廈公共部分的設施也可能老化，需要業主分擔維修費用。這些都需要額外預算。
此外，銀行在審批這類公屋自由市场單位的按揭貸款時，通常會考慮物業的樓齡。樓齡太高的單位，銀行批出的按揭年期可能較短，甚至會影響按揭成數。這意味著您每月的供款壓力會比較大，需要仔細評估個人財務狀況。同時，這類物業的二手轉售市場流動性，有時不如一般私人屋苑，您可能需要較長時間才能成功售出單位。這是考慮賣出單位時應注意的地方。
再者，即使公屋單位已補地價，其歷史背景仍與資助房屋政策有關。您在購買前，必須仔細查閱相關的土地註冊文件，了解單位業權有否任何特殊限制或者條款。這是保障您權益的重要一步。同時，政府的房屋政策未來或許會有調整，這可能會間接影響此類物業的市場價值，因此需要持續留意最新政策動向。