當物業突然需要資金周轉，二按（第二按揭）看似是個快捷的解決方案。然而，您是否完全理解其背後潛藏的巨大風險，從高昂利息到失去物業的危機？本篇【二按風險全攻略】由專家團隊精心編撰，旨在為您提供全面深入的分析，助您在申請前徹底掌握二按的每一步。我們將從基本概念、七大關鍵風險、不同類型二按的比較，到個人化風險評估及實戰避險策略，一一為您詳細拆解，讓您在作出重大財務決策前，能充分評估、精明選擇，最終全面保障您的物業與資產。
【核心警示】深入剖析物業二按風險：不只利息高昂，更可能失去物業
許多人會考慮物業二按，用以靈活周轉資金。但是，物業二按風險不容忽視，因為這項貸款並非只是利息高昂，更可能讓您失去珍貴的物業。當您深入了解二按前，我們應先明白當中存在的重大風險，才能保障自身權益。
第一項主要風險是利息高昂與還款壓力增加。財務公司提供的二按，普遍會收取比傳統銀行一按更高的利率。這是因為財務公司需要承擔更高的貸款風險。香港的按揭多採用浮動利息，市場利率一旦走高，您的每月利息支出就會大幅增加，大大加重還款負擔。許多人會感到壓力巨大，因為供款金額超出預期。
第二項重大風險，是未經第一按揭銀行同意的違規風險。物業的第一按揭契約通常包含禁止條款，規定借款人必須事先取得銀行書面同意，才能承造二按。如果您未經銀行同意就進行二按，這就視同違反按揭契約。一旦銀行發現，他們有權要求您立即全數償還所有欠款。銀行也會透過土地註冊處的查冊，主動找出這些未經授權的二按，因此隱瞞風險極高。
第三項風險，是物業可能被收回成為「銀主盤」。如果您因為財務壓力，無法按時償還一按或二按的供款，最壞情況就是貸款機構可行使其債權人權利，將物業強行收回並出售或拍賣。這類被收回並出售的物業，我們通常稱為「銀主盤」。屆時您會失去物業，而且可能還有未償清的債務。
第四項風險是負資產與破產。若市場利率持續走高，同時樓價下行，您的物業市價就可能跌至低於未償還的按揭總額。這時，物業就會變成負資產。如果情況繼續惡化，導致您無法償還欠款，不論是提供一按的銀行，或是提供二按的財務公司，都可能向您申請破產。這是二按風險中最嚴重的後果之一，必須非常小心。
最後一項風險，是審批標準不清晰以及轉按困難。財務公司的二按審批標準，不如銀行般有明確規範，而且部分發展商提供的二按，會設有特定配額。當配額用盡，即使您收入良好也可能無法申請。同時，由於二按的利息普遍較高，而且供款年期較短，許多人在供款一段時間後，會考慮轉按以降低利息負擔。但是，若您已借取高成數貸款，日後想轉按至傳統銀行，您的物業估值必須大幅上升，才能符合銀行的轉按要求，因為銀行對貸款成數有嚴格限制。這會讓您的財務選擇變得非常有限。
發展商二按 vs. 財務公司二按：哪個風險更高？
在深入探討物業二按風險時，大家或許都會好奇，發展商二按與財務公司二按之間，究竟哪個風險更高？物業二按主要由發展商指定財務公司或者市面上的財務公司提供。這兩種二按方式都有各自的特點與風險點，了解它們的分別，可以幫助借貸人作出更明智的決定。
發展商提供的二按，通常是針對其新盤買家設計。這類二按的最大優點是，發展商一般已與承造第一按揭的銀行預先達成共識。因此，申請人在申請發展商二按時，較少會觸發銀行「Call Loan」（即要求即時償還全部貸款）的風險。銀行在審批第一按揭時，也會將第一按揭和發展商二按的供款一併計算入供款佔入息比率，並且要求申請人同時通過壓力測試。不過，這類二按的利率通常在首兩年較低，與銀行一按相近，例如介乎約百分之二點五至百分之二點七五。然而，從第三年開始，利率會大幅上調，可能升至約百分之五至百分之六，增幅接近原來的一倍，這對借貸人構成沉重財政壓力。同時，發展商二按有時會設有配額限制，並非所有申請都能獲批。最長供款年期一般只有二十五年，較銀行一按的三十年短。
市面上的財務公司提供的二按，通常不受香港金融管理局（金管局）的直接監管。這代表財務公司在審批按揭成數以及對申請人收入要求方面，可以比受嚴格監管的銀行寬鬆。因此，對於資金需求較大的借貸人而言，財務公司可能提供更高金額的貸款。不過，財務公司雖然不受金管局規管，但仍須遵守《放債人條例》。條例規定任何財務公司放債的年息不得超過百分之六十，若超過此數值即屬犯罪行為。財務公司二按的利率普遍比銀行一按高昂，而且審批準則欠缺透明度，所需文件以及批核速度各有不同。最關鍵的是，若果借貸人未經第一按揭銀行同意，便擅自將物業抵押給財務公司申請二按，這將會視為違反第一按揭的貸款合約。在這種情況下，第一按揭銀行有權要求借貸人立即全數償還所有欠款，甚至收回抵押物業，風險極高。
綜合而言，財務公司二按的風險普遍較高。原因包括其不受金管局直接規管，使得審批過程可能較不透明，利息通常也更為高昂。此外，若果未能獲得第一按揭銀行同意，申請財務公司二按的後果非常嚴重。發展商二按雖然也有後期高息、配額限制以及還款年期較短等考量點，但由於其與第一按揭銀行有預先協調，觸發「Call Loan」的風險相對較低。因此，無論選擇哪種二按，借貸人都應仔細評估個人還款能力，並且充份了解所有條款，同時確保所有申請程序都合乎規定，避免未來出現不必要的財務困境。