在香港樓市尋寶，有一類特殊的物業正悄然嶄露頭角，那就是俗稱「免補地價居屋」的初代居者有其屋計劃單位。這些如同私樓般可自由買賣，且毋須繳付補價的物業，不僅在市場上更具流動性，其相宜的入場費和高實用率，更吸引著不少自住或投資買家目光。2025年，如果你正考慮入市這類隱藏瑰寶，本終極懶人包將為你全面剖析「免補地價居屋」的定義、歷史成因、全港屋苑名單、買賣優劣、按揭實戰攻略，以及各種常見問題，助你一文掌握所有關鍵資訊，輕鬆作出明智的置業決策。
揭秘「免補地價居屋」：定義、歷史沿革與政策根源
究竟什麼是「免補地價居屋」？
定義與核心特徵：可在自由市場轉讓，且無需補地價的特殊居屋單位。
大家好，相信許多朋友都聽說過「不用補地價居屋」這個說法，但是，究竟這類單位有何特別之處？它是不是真的如此吸引？「不用補地價居屋」其實是指香港房屋委員會（下稱房委會）早年推出的一批特殊居者有其屋（居屋）單位。這些單位與我們一般認識的居屋不同，買家購入後可以毋須向房委會補繳地價，就能夠在自由市場上隨意轉讓和買賣。因此，這類「不需補地價居屋」具備與私人住宅相近的流通性，並且不受居屋轉售限制影響，是樓市中的一個獨特選項。
為何這批初代居屋能成為「免補地價居屋」？拆解歷史成因
關鍵時間點：詳解1982年5月房委會補地價政策的正式實施。
說到這批「居屋不用補地價」的特別身份，我們必須回溯到香港居屋政策的早期歷史。關鍵時間點就是1982年5月。在該日期之前，房委會出售居屋單位時，尚未實施現行補地價的政策。那時的政策背景，與今日對居屋轉讓的嚴格規範大不相同。這個歷史差異，就是初代居屋擁有獨特身份的根本原因。
政策豁免：解釋在此日期前發售的居屋，為何享有永久轉讓豁免。
因為在1982年5月這項補地價政策正式實施之前，房委會已經發售了部分居屋單位。這些單位在發售時，並無附加日後轉售必須補地價的條款。所以，基於契約精神和政策的「不溯及既往」原則，這些早期的居屋單位便自動獲得了永久性的轉讓豁免權。它們無需補地價，就可以在公開市場上自由流通，這個特點令它們成為市場上非常受歡迎的選擇。
如何快速分辨一般居屋與「免補地價居屋」？
查閱首次轉讓契據：確認簽署日期是否早於1982年5月。
那麼，大家想知道如何判斷一個居屋單位是不是「免補地價居屋」嗎？最直接和最可靠的方法就是查閱該單位的「首次轉讓契據」。這份文件記錄了房委會首次將單位出售給第一手業主的日期。如果契據上的簽署日期早於1982年5月，那麼恭喜您，這個單位就是我們正在探討的不用補地價居屋。這個方法準確無誤，值得大家參考。
對比特點：與後期居屋的轉讓限制對比，突顯其獨特性。
了解了查閱首次轉讓契據的方法，我們也可以對比一下後期居屋的轉讓限制，這樣更能突顯「不用補地價居屋」的獨特性。一般而言，1982年5月之後發售的居屋單位，其業主若想在公開市場出售，必須先向房委會繳付大額補地價。同時，買家資格也會受限，可能只可售予綠表或「白居二」買家。但是，免補地價居屋卻沒有這些限制，它與私人樓宇的買賣模式十分接近，買家不必受資產或入息審查，所以自由度更大。這個差異讓初代居屋在市場上顯得非常珍貴。
全港「免補地價居屋」完整名單及精選屋苑深度分析
想要在香港置業，而又希望找到優質、實用的物業？「不用補地價居屋」正是不少人心中的理想選擇。這些居屋單位的最大優勢，就是業主轉售時不需補地價予政府，交易過程簡單直接。由於這些單位不需補地價，它們在自由市場上的流動性高，與私人樓宇的買賣模式相近。現在，讓我們一起看看這些獨特的「免補地價居屋」屋苑，了解它們的魅力。
一覽無遺：全港初代「免補地價居屋」屋苑列表
香港房屋委員會在早期推售的居屋項目中，部分批次因政策未定，因此業主在轉讓時可以不用補地價。這些初代居屋，雖然樓齡較高，但它們的間隔實用，交通配套成熟，而且多數位處市區或發展完善的區域，是市場上難得的「免補地價居屋」選項。
香港島區屋苑名單
香港島向來是置業的熱門地區，交通便利，配套完善。在港島區，您可以找到以下首批無需補地價居屋：
- 漁暉苑：位於香港仔，背靠郊野公園，環境寧靜。
- 山翠苑：坐落柴灣，交通網絡發達，前往港島各區方便。
九龍區屋苑名單
九龍區作為香港的核心地帶，集商業與居住功能於一身。這裡的免補地價居屋單位，更是備受市場追捧：
- 俊民苑：位於何文田，鄰近多個港鐵站，交通便捷。
- 順緻苑：坐落觀塘，景觀開揚，部分單位可遠眺維港景色。
新界區屋苑名單
新界區的居屋項目通常空間較大，環境也更為寬敞。其中沙田區的居屋單位，更以其優越的設計聞名：
- 穗禾苑：位於沙田火炭，獨特的風車型設計為其標誌，曾獲建築獎項。
必睇三大皇牌「免補地價居屋」特色巡禮
在眾多免補地價居屋中，有三個屋苑特別值得留意。它們不僅地理位置優越，設計上也有獨特之處，深受買家青睞。現在，我們深入探討這三大皇牌屋苑。
沙田穗禾苑
沙田穗禾苑是一個非常特別的居屋項目。屋苑在1980年落成入伙，由九座大廈組成，提供約3500個單位。其設計最大的亮點是「風車型平面大廈」，這種設計讓單位有極佳的通風與自然採光。穗禾苑單位實用面積介乎410至610平方呎，涵蓋兩房至三房戶型，空間感十足。雖然初期交通選擇不多，但現在巴士線路充足，住戶出入方便。例如，一個實用面積約457平方呎的兩房單位，過去曾錄得約438萬元的入門價。九月份，穗禾苑的成交實用呎價約為10000元，表現穩健。
觀塘順緻苑
觀塘順緻苑是房屋委員會在1978年首批推出的六個居屋屋苑之一，並於1979年落成入伙。屋苑由六座大廈組成，提供共1539個單位。順緻苑的單位實用面積由441至700平方呎不等。屋苑最引人注目的特點，是其頂層設有為數稀少的複式單位。這些複式單位下層通常為兩房，上層可劃分為主人套房，居住空間寬敞。部分高層單位更可觀賞到維港煙花，景觀媲美私人豪宅。例如，一個實用面積約477平方呎的兩房單位，過去曾錄得約550萬元的入門價。九月份，順緻苑的成交實用呎價約為10589元，反映其受歡迎程度。
香港仔漁暉苑
香港仔漁暉苑於1980年落成入伙，由六座大廈組成，提供1320個單位，以兩房戶型為主。屋苑單位實用面積分別約為419及384平方呎。漁暉苑最大的優點是單位間隔方正實用，全屋沒有窗台，大大提高了空間的使用效率。屋苑鄰近香港仔郊野公園，住戶可以輕鬆享受戶外活動，呼吸新鮮空氣。例如，一個實用面積約384平方呎的兩房單位，過去曾錄得約560萬元的入門價。九月份，漁暉苑的成交實用呎價約為13604元，顯示其在區內的吸引力。