2025年，居屋市場迎來重大變革！香港房屋委員會（房委會）宣佈將「居屋擔保期」由30年大幅延長至50年，並同步放寬最長按揭還款期至30年。這項於3月1日正式生效的新政策，對有意置居屋人士和現有居屋業主無疑是一大利好消息。本「居屋擔保期50年」按揭終極懶人包，將為您一文詳盡拆解新政策對居屋按揭的樓齡限制、壓力測試、轉按加按等5大關鍵影響，助您輕鬆解鎖居屋按揭的最新潛力。
深入剖析「居屋擔保期」與「居屋擔保年期」：定義、重要性及與私樓按揭的根本差異
置業路上，居屋一直是不少香港家庭的心儀選項。然而，居屋按揭與私人樓宇的按揭大不同，其中「居屋擔保期」更是決定您能否成功獲取高成數按揭的關鍵。居屋的「居屋擔保年期」直接影響銀行批核按揭貸款的條件，特別是居屋擔保期50年這項新政策，為買家帶來更多機遇。
什麼是「居屋擔保期」與「居屋擔保年期」？官方定義與運作機制詳解
「居屋擔保期」，或稱為「居屋擔保年期」，是指香港房屋委員會（房委會）為資助出售房屋單位提供的按揭擔保期限。此擔保期由單位首次轉讓契據的日期開始計算。在這個期間內，如果居屋業主因故未能償還按揭貸款，房委會便會承擔擔保人的角色，向承造按揭的銀行履行其擔保責任。這個機制大大降低了銀行批出高成數貸款的風險，因為即使業主違約，銀行也有房委會的擔保作保障。
香港房屋委員會（房委會）的擔保人角色與責任
房委會在居屋按揭中扮演著一個極為重要的擔保人角色。房委會作為擔保人，就好像為銀行提供了一份「信用保證」。當居屋業主未能按時還款時，房委會便會向銀行履行其擔保責任。這個機制大幅降低了銀行借出高成數按揭的風險，使得銀行對居屋貸款更具信心，因而願意提供更優惠的按揭條件。因此，房委會的擔保是居屋按揭體系的核心支柱。
為何「居屋擔保期」是獲取高成數按揭（九成或九成半）的先決條件
「居屋擔保期」是居屋買家能夠獲取高成數按揭的先決條件。正因為房委會這份擔保，銀行才可以放心地向居屋買家批出高達九成，甚至九成半的按揭貸款。這代表居屋買家需要準備的首期款項大幅減少，通常只需樓價的百分之五至十。這個機制為許多預算有限的家庭打開了置業大門，讓他們以較低的首期實現「上車」夢想，同時也有效促進了資助房屋在二手市場的流轉。
「居屋擔保年期」與一般私樓按揭的四大核心分別
談及居屋按揭，許多人自然會將它與私人樓宇的按揭作比較。兩者之間確實存在核心差異，因為居屋的政府資助性質賦予其獨特的按揭安排。以下為您詳細拆解居屋擔保年期如何影響其按揭與一般私樓按揭的不同之處。
按揭成數與首期門檻
居屋與私人樓宇在按揭成數與首期門檻方面有顯著不同。購買居屋，特別是未補地價的單位，在房委會的擔保下，綠表買家通常可以申請最高九成半按揭，白表買家則可申請最高九成按揭。這表示買家僅需準備百分之五或百分之十的首期。相反，私人樓宇的一般按揭成數通常為七成，即使透過按揭保險，最高亦只可達九成，並且需要支付額外保費，因此首期門檻相對較高。
壓力測試的豁免彈性
居屋按揭在壓力測試方面具有更大彈性。購買居屋，特別是未補地價的單位，在房委會的擔保期內，一般可以豁免壓力測試。這表示銀行在審批按揭時，不會像處理私人樓宇按揭般，要求申請人計算利率上升後的供款能力。相反，購買私人樓宇則通常需要通過嚴格的壓力測試，銀行以此評估申請人在不同經濟情境下的還款能力，確保其供款負擔能力穩健。
按揭保險的需要性
居屋按揭通常無需按揭保險。由於房委會已作為擔保人，為銀行提供擔保，居屋買家在獲取高成數按揭時，大多不需要額外購買按揭保險。這個情況與私人樓宇不同，私人樓宇買家若希望申請八成或九成按揭，便必須向按揭保險公司購買按揭保險，並支付一筆額外保費。按揭保險費用會增加整體置業成本，而居屋則可省卻此項開支。
轉按與加按的自由度
居屋與私人樓宇在轉按與加按的自由度上存在巨大差異。私人樓宇業主一般可以較自由地向銀行申請轉按以獲取更優惠的利率，或者申請加按以套現作其他用途。居屋則受制於房屋條例，業主必須向房屋署提交申請，並獲得房屋署署長批准。特別是加按套現，房屋署只會在極少數特定及緊急情況下才批准，例如籌措醫藥費或家庭成員教育開支。此外，居屋一旦加按套現，便會永久失去房委會的擔保，這是與私人樓宇最大的不同。