痛失摯親固然令人悲傷，若同時需處理涉及居屋（資助房屋）的遺產承繼事宜，其複雜性往往令人無從入手，尤其當單位仍未補地價時，其繼承流程、資格限制及法律細節與私人樓宇大相逕庭。有鑑於此，本文將為您呈獻一份最詳盡的【居屋遺產繼承】6大步驟指南，旨在由淺入深，全面剖析從基本原則、法律框架、繼承資格審核，到實際的遺產承辦、處理原有按揭、向房委會申請轉名同意書，以至聘請律師辦理轉名契據及土地註冊等每個關鍵環節。
此外，本文亦會詳細拆解辦理居屋遺產承繼所涉及的全部費用、時間預估，並解答多個常見問題及應對特殊情況，確保您能一篇看懂所有重要資訊，清晰掌握整個轉名過程的方方面面，助您順利完成業權繼承程序。
居屋遺產承繼：了解基本原則與法律框架
處理居屋遺產繼承，聽起來可能有點複雜，但是只要掌握當中基本原則以及法律框架，便可以按部就班處理好。居屋作為政府資助房屋，與私人樓宇的產權以及轉讓規則大為不同，特別在居屋遺產承辦及轉名方面，更需要小心處理。
為何未補地價的居屋遺產承繼如此特殊？
您可能好奇，為何未補地價的居屋遺產承繼會比一般私人樓宇更為特殊。主要原因就是資助房屋的本質，以及政府希望確保房屋資源可以有效運用，所以設有嚴謹的規管。
資助房屋的轉名限制：與私人樓宇的核心差異
私人樓宇的轉名程序，通常僅受買賣合約、按揭條款以及土地註冊等法律程序規限，業主可以相對自由地將業權轉讓予他人。但是，資助房屋例如居屋，因為政府在售價上提供了大幅折扣，所以設有嚴格的轉名限制。這些限制旨在避免炒賣，確保單位真正用於自住，並優先照顧有需要的人士。因此，居屋遺產轉名並非可以隨意進行。
《房屋條例》（第283章）的關鍵規管條文
香港《房屋條例》（第283章）是規管居屋等資助房屋買賣以及轉讓的核心法律。此條例清楚訂明了未補地價居屋的轉售以及轉讓限制，並且指出除非符合特定條件，例如已繳付補地價或者經房屋委員會（房委會）批准，否則單位不可以於公開市場自由轉讓。在居屋遺產承繼過程中，這條例同樣發揮關鍵作用，房委會會根據條例的精神以及實際情況，審批業權轉移申請。
繼承資格的核心：誰有權進行居屋遺產承繼？
當業主不幸離世，誰有權進行居屋遺產承繼，將是處理這項事務的關鍵。房委會對於居屋的繼承人資格有明確規定，通常與單位內的家庭成員戶籍緊密相關。
「已登記的家庭成員」的定義與重要性
「已登記的家庭成員」通常指在居屋購入時，或者其後經房委會批准加入單位戶籍的住戶。他們的名字已經列於房委會的記錄中，並且與業主同住。在居屋遺產承辦過程中，如果繼承人已經是單位內的「已登記家庭成員」，處理轉名手續會相對順暢。房委會會優先考慮這些成員的繼承權，因為這符合資助房屋「家庭自住」的原則。
豁免情況：當繼承人並非「已登記的家庭成員」時的處理方式
當然，處理居屋遺產承繼並非只有「已登記家庭成員」才能進行。在某些特殊情況下，即使繼承人並非單位內的「已登記家庭成員」，例如業主的配偶或者子女於購入居屋後才獲批准在外居住，或者未曾將戶籍遷入單位，他們仍然有機會獲批繼承。房委會會根據遺產承辦文件以及個案的實際情況酌情處理，但是這類申請通常需要提供更詳細的證明文件，並且審批過程可能較長。
「不涉及金錢代價」的轉名原則在遺產承繼中的應用
居屋遺產轉名，原則上必須以「不涉及金錢代價」的形式進行，俗稱「送契」。這表示業權轉讓的雙方之間，不可以有任何金錢上的交易。對於遺產承繼而言，這個原則至關重要，因為繼承人是依法繼承物業權益，而不是向已故業主「購買」物業。所以，轉名契據上不會顯示買賣價格。這與一般二手樓宇買賣不同，強調了居屋繼承的非商業性質，也是房委會審批的關鍵考量之一。
居屋遺產承繼的費用與時間預估：全面預算與時程規劃
處理居屋遺產繼承事宜，很多時候大家最關心的，就是會涉及多少費用，以及整個居屋遺產承辦過程需時多久。了解這些費用和時間預估，可以幫助您更有效率地規劃，讓您心中有數。這個部分會為您詳細列出所有可能出現的開支，並預計每個階段所需的時間，幫助您輕鬆完成居屋遺產轉名。
辦理居屋遺產承繼涉及的全部開支清單
辦理居屋遺產承繼，會牽涉多項不同開支。這些費用包括政府部門和房委會收取的行政費、律師專業服務費，以及一些零星雜費。了解這些項目有助您全面預算。
政府及房委會費用（申請費、批核費、註冊費等）
在居屋遺產承繼過程中，政府和香港房屋委員會（房委會）會收取一些固定費用。例如，向房委會申請轉名同意書時，需要繳交申請費。當律師擬備轉讓契據初稿後，亦需提交房屋署法律事務分處審批，這筆批核費亦由申請人支付。完成轉名手續後，物業業權資料會在土地註冊處登記，這時會產生一筆土地註冊費。這些費用都是固定的行政收費。
律師費用（處理遺產承辦及轉名）
處理居屋遺產承辦及居屋遺產轉名事宜，聘請律師是不可或缺的一步。律師的收費會按案件的複雜程度和事務所的收費標準而有所不同。律師會協助您申請遺產承辦書，亦即「遺囑認證證明書」或「遺產管理書」。之後，律師會負責擬備並審批居屋的轉名契據，並在土地註冊處完成註冊手續。律師服務的專業性，可以確保整個流程合乎法律規定。
印花稅：遺產繼承下的豁免條件詳解
許多人關心遺產繼承是否需要繳付印花稅。根據香港法律，一般而言，透過遺產繼承獲得的物業業權轉移，若符合特定條件，是可以豁免印花稅的。這些條件通常包括轉名不涉及金錢代價，並且是根據有效的遺囑或無遺囑繼承法例進行。您可以諮詢律師，確認您的個案是否符合印花稅豁免資格。
其他雜項開支（如物業估價費）
除了上述主要費用，辦理居屋遺產承辦時，亦可能出現其他雜項開支。例如，在某些情況下，您可能需要為物業進行估價，以確定其市值或作其他稅務用途，這便會產生物業估價費。此外，還可能涉及查冊費、文件影印費、交通費等零散開支。這些雜項費用雖然金額較小，但亦需納入預算。
完成居屋遺產承繼所需的時間線預估
居屋遺產承繼過程涉及多個部門和階段，所需時間會因應不同情況而有很大差異。以下是各個主要階段的預計時間，幫助您更好地掌握整個時間線。
遺產承辦階段：數月至超過一年
遺產承辦是整個居屋遺產承繼流程中最耗時的環節。若逝者有遺囑且情況簡單，申請「遺囑認證證明書」可能需時數月。但若逝者沒有遺囑，或是遺產情況複雜，例如涉及多位繼承人、財產種類繁多或有爭議，申請「遺產管理書」的時間會更長，甚至可能超過一年。這個階段的長短，取決於文件的齊備程度及高等法院遺產承辦處的處理速度。
房委會審批階段：約6星期
當您取得遺產承辦文件後，便可向房委會申請居屋轉名同意書。根據過往經驗，房屋署房屋資助分處收齊所有所需文件後，一般可以在約六星期內發信通知申請結果。這個階段的時間相對較為明確和穩定。
銀行按揭處理階段：數週至數月
若逝世的居屋業主有按揭在身，繼承人需要向承按銀行或財務機構申請處理原有按揭。銀行會重新審批繼承人的按揭申請，這包括壓力測試和入息審查。此階段的處理時間，由數週至數月不等，視乎銀行內部程序、繼承人資產狀況以及所需的補充文件而定。部分情況下，銀行對「遺產管理人」身份的審批或會更為謹慎。
律師及土地註冊處階段：數週
在獲得房委會的轉名同意書及處理好銀行按揭後，律師會開始擬備正式的轉讓契據。契據簽署後，律師會將所有文件提交至土地註冊處進行註冊。這個階段通常需時數週，因為土地註冊處的程序相對較為標準化。一旦成功註冊，居屋的業權便正式轉移。
影響總體時間的關鍵因素分析
居屋遺產承繼的總體時間受多個關鍵因素影響。首先，遺產文件的齊備程度和複雜性是決定遺產承辦階段長短的首要因素。其次，若涉及多名繼承人，他們之間能否達成共識，對於流程順暢與否亦十分重要。銀行審批按揭的速度和嚴謹程度，會影響財務處理的時間。此外，政府部門和法律機構的行政效率，以及是否出現任何意料之外的法律爭議，都會顯著地影響整個居屋遺產承辦及居屋遺產轉名所需的時間。因此，預先準備所有文件，並尋求專業協助，可以加快整個過程。
處理居屋遺產承繼的常見問題 (FAQ) 與特殊情況應對
處理居屋遺產繼承是一個細緻的過程，當中涉及不少常見問題，也可能遇上特殊情況。了解這些問題的答案，以及應對方案，可以讓您在居屋遺產轉名與居屋遺產承辦的程序中，更加從容不迫。現在，讓我們一起看看這些您可能想知道的重點。
居屋遺產承繼常見問題解答
若有多於一名合法繼承人，居屋業權應如何處理？
若果已故業主擁有多於一名合法繼承人，居屋的業權可以按兩種主要方式處理。首先，繼承人可以選擇以「聯權共有」形式持有業權。這代表所有聯名業主對物業擁有不可分割的共同權益。其中一位業主離世，其業權會自動轉移給其他在生的聯名業主，俗稱「長命契」。其次，繼承人亦可以選擇以「分權共有」方式持有業權。這意味各繼承人對物業擁有明確的份額，份額可以相等或不相等。一位分權共有人離世，其份額會成為其遺產一部分，並按其遺囑或無遺囑繼承法處理。繼承人之間應該仔細商討，並且達成共識。如果無法達成共識，可能需要透過法律途徑解決爭議。
成功承繼未補地價居屋後，將來出售時有何限制？需要補地價嗎？
成功承繼未補地價居屋後，物業的「未補地價」性質會繼續存在。這表示物業將來的出售仍然會受到房屋委員會的限制。業主若想在公開市場上出售物業，便必須先向房屋委員會繳付「補地價」。補地價金額的計算方法，是根據物業出售時的市值與當初購買時的折扣率而定。業主亦可以在居屋第二市場出售單位，無需補地價。但是，居屋第二市場的買家資格有嚴格限制，通常只接受符合綠表或白表資格的人士購買。所以，繼承人決定出售單位前，必須詳細了解這些限制。
業主生前因年邁（65歲或以上）或病危進行轉名，與離世後承繼有何不同？
業主生前因年邁（65歲或以上）或病危將居屋轉名予家庭成員，這種做法通常稱為「送契」。送契是一種在業主生前完成的業權轉讓方式，涉及將物業無償贈予他人。這種轉讓需要房屋委員會的酌情審批，並且要符合特定的條件，例如承讓人必須是已登記的家庭成員。與此不同，離世後的承繼是依照遺囑或無遺囑繼承法處理，物業會成為逝者的遺產一部分。承辦人需要向法庭申請遺產承辦文件，然後才能辦理居屋遺產轉名手續。兩者在法律基礎、所需文件和審批程序上都有顯著分別。
如果居屋仍有政府擔保的按揭，繼承程序有否分別？
如果居屋仍有政府擔保的按揭，居屋遺產承辦程序會有分別。政府擔保通常會延續至按揭還款期滿。不過，當業權轉移至繼承人時，銀行會重新審視按揭貸款。繼承人需要通知承按銀行，並且可能需要重新進行壓力測試和入息審查。銀行會評估繼承人的還款能力，然後決定是否批准繼承人繼續承擔按揭。如果繼承人未能符合銀行的審批要求，可能需要一次性清還貸款，或尋找其他財務安排。
特殊情況分析：準業主（已簽買賣協議但未完成交易）離世後的承繼
繼承人法律上的權利：「準買家」身份的繼承
在居屋買賣中，若準業主（即已簽署買賣協議但尚未完成交易的買方）不幸離世，其「準買家」的身份及其所享有的權利，會成為逝者遺產的一部分。這表示繼承人有法律上的權利，可以代逝者繼續完成該物業買賣。繼承人需要先向法庭申請「遺產管理書」或「遺囑認證證明書」，以證明其作為「遺產管理人」或「遺囑執行人」的身份，才可以合法地處理相關事宜，並履行買賣協議中的義務。
房委會的處理原則與「不反對通知書」
房屋委員會處理準業主離世後的承繼情況，原則上會接受由合法遺產管理人或遺囑執行人完成買賣。房屋委員會通常會根據法律文件，向遺產管理人發出「不反對通知書」。這份通知書證明房屋委員會不反對由遺產管理人或遺囑執行人完成單位買賣。不過，這份通知書主要針對房屋委員會的政策立場，並不等同於銀行會自動批准相關按揭。
如何應對銀行對「遺產管理人」身份的按揭審批疑慮
銀行對於「遺產管理人」身份申請按揭，有時會比較謹慎。這是因為銀行需要確保借款人有穩定還款能力，同時也需要處理較為特殊的法律程序。繼承人應該主動聯絡多間銀行，詳細解釋情況，並且提供所有所需文件，例如遺產承辦文件、個人入息證明以及物業買賣協議。您也可以諮詢專業的按揭顧問或律師，尋求他們的協助和建議。他們可能協助您找到願意批核此類按揭的銀行。
遇上困難時的求助渠道與建議
在處理居屋遺產承辦過程中，尤其在面對特殊情況時，尋求專業協助非常重要。如果遇到法律上的問題，例如業權糾紛或遺產承辦程序不順利，您可以諮詢律師意見。律師會為您提供專業的法律建議。如果按揭審批遇到困難，可以向不同的銀行查詢，或者聯絡按揭經紀。他們會協助您尋找合適的按揭方案。您亦可以向房屋委員會或相關政府部門查詢，了解最新的政策和指引。記住，準備充足的文件，並且保持積極溝通，這樣有助於解決問題。
辦理居屋遺產承繼：必備文件、表格與專業協助
您好，相信許多朋友在面對親人離世時，除了要處理摯愛的後事，也會開始思考他們的資產，其中最常遇到的就是居屋。要妥善辦理居屋遺產繼承，整個過程並非想像中複雜，主要了解所需文件、表格以及何時尋求專業協助。我們會一步步為您說明，讓您在處理居屋遺產承辦事宜時，感到更加從容。
核心文件清單：從身份證明到法律文件
要順利進行居屋遺產承繼，準備齊全的文件非常重要。這包括已故業主、繼承人以及物業本身的相關證明。
轉讓人（已故業主）所需文件
已故業主的文件主要用來證明其身份及物業權。首先，需要已故業主的死亡證明書。這是辦理一切遺產事宜的基礎文件。同時，業主的香港身份證副本亦屬必要。這有助於核實身份。此外，已故業主的所有居屋買賣協議、轉讓契據以及任何物業抵押文件，都是證明其業權的重要依據。這些文件詳細記錄了物業的交易歷史與法律狀態。
承讓人（繼承人）所需文件
作為繼承人，您需要證明您的身份以及與已故業主的關係。您的香港身份證副本是第一份需要準備的文件。接著，您需要提供證明您與已故業主關係的證明文件，例如出生證明書、結婚證書或親屬關係證明。這些文件可以證明您是合法繼承人。更重要是，您必須取得由高等法院遺產承辦處發出的法律文件，這包括遺囑認證證明書（若有遺囑）或遺產管理書（若無遺囑）。這些法律文件確立了您處理遺產的合法權力。
物業相關文件
物業相關的文件，重點是了解居屋單位本身的狀況。您需要居屋單位的正式買賣協議副本，以及房委會發出的各類文件，例如銷售信件、單位平面圖等。假如居屋仍有按揭貸款，您還要準備按揭契據與銀行貸款文件。這些文件會顯示物業的法律狀態、已補地價或未補地價的狀況，以及任何未清還的債務。
重要房委會表格一覽與用途
辦理居屋遺產轉名，房委會的指定表格是必不可少的。這些表格針對不同情況設計，確保所有程序符合資助房屋政策。
業權轉讓申請書 (HD7) – 適用於遺產轉名
這份「業權轉讓申請書」（表格HD7）是房委會用來審批居屋業權轉讓的主要文件。當您需要將已故業主的居屋業權轉移給合法繼承人時，您必須填寫這份表格。表格會要求您填寫已故業主與承讓人的詳細資料，以及轉讓的原因是遺產繼承。房委會將依據此表格及所附文件，審核轉名申請是否符合資助房屋的轉讓規定。
轉變按揭安排申請書 (HD64)
若居屋單位仍有按揭，並且繼承人需要更改原有的按揭安排，例如更換承按銀行、重新審批貸款額或調整還款條件，便需要填寫「轉變按揭安排申請書」（表格HD64）。這份表格必須提交給房委會審批。它確保任何按揭變更都獲得房委會的同意。因為居屋按揭有時涉及政府擔保，因此所有更改都需要官方批准。
更改業權表格 (HD479) – (適用於簽契前準業主離世情況)
「更改業權表格」（表格HD479）是針對一種特殊情況而設。有些時候，居屋買家在簽署買賣協議後，但尚未完成簽署轉讓契據並成為正式業主前便離世。在這種「準業主」離世的情況下，繼承人便需要使用這份HD479表格，向房委會申請更改業權。這確保了即使在交易完成前出現變故，繼承人也能繼續完成買賣。
何時及如何尋求專業協助？
居屋遺產承辦與轉名涉及法律、財務及行政程序，有時情況較為複雜。尋求專業協助可以確保過程順暢，避免出錯。
律師在遺產承辦及轉名中的關鍵角色
律師在整個居屋遺產承辦及轉名過程中扮演了關鍵角色。首先，律師會協助您向高等法院遺產承辦處申請遺囑認證證明書或遺產管理書。這項法律程序是處理所有遺產的起點。接著，律師會為您草擬居屋的轉名契據，然後會代表您將契據提交給房屋署法律事務分處進行批核。最後，律師會協助您將經批核的轉讓契據提交到土地註冊處登記，正式完成業權轉移手續。他們熟悉相關法律條文，可以提供專業意見，處理複雜的文件，保障您的合法權益。
相關政府部門及諮詢熱線
在處理居屋遺產事宜時，您會接觸到幾個重要的政府部門。高等法院遺產承辦處負責遺產承辦書的申請與發出。房屋委員會則負責居屋業權轉讓的審批，以及相關表格的處理。土地註冊處則負責物業轉名契據的登記，確保業權的法律效力。如果您有任何疑問，可以聯絡這些部門的官方諮詢熱線或服務櫃檯。這些部門的職員可以提供一般指引，但是具體法律意見仍然建議諮詢律師。