在香港成功置業「上車」，對不少港人來說是夢寐以求，卻也可能是一個充滿挑戰和未知數的過程。由預算規劃、物業選擇、按揭申請，到簽訂買賣合約及最後收樓，每個環節都牽涉大量繁瑣的法律程序、財務計算及時間管理。本終極指南旨在為您全面拆解2025年香港買樓的完整程序，無論您是鍾情一手新盤，還是考慮二手物業，我們將深入剖析兩者的詳細流程、所需時間、各項費用（包括細訂、律師費、印花稅等），助您避開潛在陷阱，掌握置業關鍵，踏出成功上車的第一步。
置業前必讀：規劃您的買樓程序第一步
置業是人生一大決定，整個買樓程序可能較為複雜。不過，只要您事先做好功課，並掌握其中關鍵，買樓過程就會更順暢。這份指南會帶您逐步了解買樓程序的各個環節，讓您準備充足，從容應對。
準確計算置業預算：首期、稅項及雜費全覽
開始尋找心儀物業前，最重要一步是準確評估自己的財政實力。這不只包括樓價，還要計算首期、印花稅以及各類雜費。全面掌握這些支出，您可以避免預算超支。
首期資金計算與壓力測試評估
購買物業的首期，通常是樓價的一部分。按揭成數不同，所需首期金額也有分別。銀行會根據物業估價及您的入息狀況，決定您可以借多少按揭。同時，銀行會進行壓力測試，評估您在未來利率上升時，是否仍有能力償還貸款。您可以先自行計算可負擔的首期金額，然後了解銀行壓力測試的準則，這有助您釐清自己的實際購買力。
印花稅（從價印花稅 AVD）計算方法
印花稅是政府向物業買賣徵收的一種稅項，稱為從價印花稅（AVD）。這筆費用是買樓程序中的主要開支之一。印花稅的計算方式，會根據物業的成交價而有所不同。您可以透過稅務局的指引，查閱最新的印花稅稅率。這筆費用會在簽署正式買賣合約後，由您的律師代為處理。
律師費、地產代理佣金及其他雜費預算
除了首期和印花稅，您還需預留資金支付其他雜費。律師費是買樓程序律師樓處理文件及法律事務的費用，金額因個案而異。如果您透過地產代理買樓，您可能需要支付地產代理佣金，通常為樓價的百分之一。此外，還有其他隱性雜費，例如物業估價費、土地查冊費、管理費按金、預繳管理費等。將這些雜費納入預算，可以避免措手不及。
決策關鍵：一手新盤 vs 二手物業的抉擇
選擇一手新盤還是二手物業，是買樓程序中的一個重要分水嶺。兩者各有優缺點，適合不同需求的買家。了解兩者的特點，有助您作出最適合自己的決定。
買樓程序一手：一手樓的優點與缺點（樓價、付款彈性、收樓時間）
購買一手新盤，優點在於物業全新，通常有較現代的設計與設施，並且發展商可能提供不同的付款彈性。例如，有些發展商會提供較長的成交期，或透過回贈減輕買家負擔。然而，一手新盤的樓價通常較高，而且收樓時間可能要等待較長。同時，實際收樓日期或會因為工程進度而有所延遲，影響買樓程序時間。
買樓程序二手：二手樓的優點與缺點（即時入住、議價空間、樓齡保養）
二手物業最大的優點是您可以即時入住，不用等待。您可以實地視察單位狀況、周邊環境，以及社區設施，這些都較為實際。二手物業通常有較大的議價空間，您也有機會找到性價比較高的選擇。不過，二手樓的樓齡較大，可能需要額外維修保養費用，同時單位狀況亦會影響其價值。
預先評估按揭能力：提升整個買樓程序的順暢度
在確認預算和選擇物業類型後，預先評估按揭能力是確保買樓程序順暢的關鍵步驟。這可以讓您在鎖定心儀單位前，對自己的財務狀況更有信心。
了解銀行初步估價與預先批核的重要性
銀行初步估價有助您了解心儀物業在銀行眼中的價值，這會影響您可獲批的按揭金額。同時，銀行預先批核是一個重要環節。它會根據您的個人收入、信貸紀錄等，預先審批一個按揭額度。這份預先批核，讓您在睇樓及出價時，能掌握實際可借的款項，也可以大大提高您在簽訂臨時買賣合約後的按揭成功機會。
按揭中介的角色：如何比較各銀行按揭計劃
按揭中介可以為您提供專業意見，以及協助您比較各銀行提供的按揭計劃。他們的服務通常免費，因為他們會從銀行收取佣金。按揭中介可以協助您分析不同銀行的利率、現金回贈、罰息期以及其他條款。透過按揭中介的幫助，您可以更有效地選擇最適合自己的按揭方案，簡化整個申請流程，同時提升買樓程序時間的效率。
【二手樓全攻略】最完整的買樓程序二手拆解
買樓是人生大事，二手樓置業涉及的買樓程序亦較為繁複，需要步步為營。若您正在考慮購入二手物業，了解每個環節至關重要。以下將詳盡拆解整個買樓程序二手流程，從實地考察到完成交易，讓您安心掌握每一個重要步驟，清楚明白買樓程序時間表。
第一步：搵樓、睇樓與簽署「睇樓紙」
挑選心儀物業，第一步是廣泛地尋找並實地視察。這不僅是觀看單位，更是深入了解物業內外環境的過程。
實地視察技巧：如何識別「化學樓」及檢查屋苑環境
實地視察時，除了留意單位內部的間隔、座向與景觀，更要仔細檢查多個細節，避免購入「化學樓」。所謂「化學樓」，通常指有嚴重滲水問題的單位，這會為日後生活帶來不少煩惱。您應重點檢查天花、窗邊、牆角以及水喉管線附近，看看有沒有水漬、發霉或油漆剝落的跡象。這些都是潛在滲水問題的警示。同時，也要評估屋苑的整體環境，例如電梯的數量與運作、走廊與後樓梯的清潔度、保安管理水平，以及垃圾房是否整潔。您也可觀察鄰近單位的狀況，這些細節都會影響居住體驗，亦會間接影響物業價值。
「地產代理協定」（睇樓紙）的法律約束力及注意事項
當您透過地產代理安排睇樓時，代理通常會要求您簽署一份「地產代理協定」，俗稱「睇樓紙」。這份文件具有法律約束力，主要目的是保障地產代理的服務權益。協定會列明您所參觀的單位資料、睇樓日期，以及佣金條款等。簽署後，若您在協定有效期內決定購入該單位，無論最終透過哪位代理或直接向業主購入，您都可能需要向最初帶您睇樓的代理支付佣金。因此，簽署前請務必仔細閱讀所有條款，特別是協定的有效期限，以避免日後產生佣金爭議。
第二步：物業估價與土地查冊（查契）
確定心儀單位之後，在簽署任何合約之前，進行物業估價與土地查冊是十分關鍵的步驟。它們能幫助您評估物業的真實價值與法律風險。
如何向多間銀行獲取準確估價以助議價
物業估價是申請按揭貸款的重要基礎，同時也能幫助您在議價時掌握主動權。銀行會根據物業的樓齡、樓層、座向、單位質素以及近期同區成交紀錄等因素進行估價。建議您向至少三至四間不同銀行提交估價申請。不同銀行的估價可能存在差異，比較多間銀行的估價，您便能更準確地掌握物業的市場價值，這對您與業主進行議價非常有利。準確的估價也能確保您申請的按揭貸款金額符合銀行要求。
查冊的重要性：揭示業權狀況與「釘契」風險
土地查冊，俗稱「查契」，是了解物業背景與法律狀態的重要環節。您可以透過土地註冊處的網站或在律師樓的協助下進行查冊。查冊報告會揭示物業的業權歷史、歷任業主資料、過往的買賣價格，以及物業是否存在任何產權負擔。其中，最需要留意的是「釘契」情況。「釘契」表示該物業的業權被註冊了不利的文件，例如維修令、清盤令、未償還的債務押記等。有「釘契」的物業將難以轉讓或申請按揭，購買這類物業會帶來重大法律風險。進行查冊能夠讓您全面了解業權狀況，有效避免潛在風險，這是買樓程序中不可或缺的一環。
第三步：簽訂合約與支付訂金
當您與業主在價格上達成共識後，接下來就是簽訂合約並支付訂金。這兩份合約標誌著買賣交易正式展開。
簽署臨時買賣合約（臨約）及支付買樓程序細訂（樓價3%-5%）
在雙方就物業價格及成交日期等關鍵條款達成協議後，買賣雙方會簽署「臨時買賣合約」，簡稱「臨約」。這份合約具有法律約束力，列明了物業地址、成交價、臨時成交日期，以及買賣雙方的基本權利與義務。簽署臨約時，買家需要支付一筆「臨時訂金」，俗稱「買樓程序細訂」。細訂金額通常為樓價的3%至5%。支付細訂後，這份合約即告生效。若買家其後未能履行合約，通常會被沒收這筆細訂。
14日內簽署正式買賣合約（正約）及支付「大訂」（合共樓價10%）
根據香港二手樓買賣的慣例，在簽署臨時買賣合約後約14日內，買賣雙方必須透過各自委任的律師樓，簽署「正式買賣合約」，簡稱「正約」。正約是取代臨約的更正式及詳盡的法律文件。簽署正約時，買家需要支付餘下的「加付訂金」，俗稱「大訂」。一般情況下，細訂與大訂的總和會約為樓價的10%。舉例而言，如果您的細訂是樓價的3%，那麼大訂便會是樓價的7%。這筆大訂也會支付給賣方，然後由律師處理相關事宜。
第四步：正式申請按揭貸款
簽署了臨時買賣合約後，申請按揭貸款便成為您的首要任務。這是完成整個買樓程序最關鍵的一環。
簽署臨約後應立即向3至4間銀行提交申請
當您簽署了臨時買賣合約後，便應立即著手向銀行申請按揭貸款。這是因為銀行審批按揭通常需要一段買樓程序時間。建議您不要只向一間銀行申請，而是同時向三至四間銀行提交按揭申請。這樣做有兩個好處：第一，您可以比較不同銀行提供的按揭利率、現金回贈及其他優惠條款，選擇最適合您的按揭方案；第二，如果其中一間銀行的批核未能達到您的預期，您還有其他備選方案，增加按揭申請成功的機會。提早申請，也可以讓您有更充裕的時間應對可能出現的問題。
影響按揭成數的關鍵因素（物業用途、樓齡、個人信貸紀錄）
銀行在審批按揭貸款時，會綜合評估多項因素來決定最終的按揭成數（即貸款額佔物業價值的比例）。其中，物業用途是一個重要因素：自住物業通常能獲得較高的按揭成數，而出租物業的按揭成數則會較低。樓齡也是一個關鍵因素，較新的樓宇通常更容易獲得較高成數和較長的還款期，而樓齡較高的物業可能會有按揭成數的限制。此外，您的個人信貸紀錄對按揭批核也至關重要。良好的信貸紀錄能提高按揭申請的成功率，並可能獲得更優惠的按揭條件。銀行會向環聯資訊（TransUnion）等機構查詢您的信貸評級。
第五步：委任律師、繳付印花稅及轉讓契據
在整個買樓程序中，律師扮演著舉足輕重的角色。他們會確保交易的合法性，並處理所有繁瑣的法律文件與稅務事宜。
買樓程序律師樓的角色與職責
在買賣二手物業的過程中，買賣雙方都需要各自委任律師。買樓程序律師樓的職責包括：審核業權文件，確保物業的業權清晰無誤，沒有任何「釘契」或其他法律糾紛；草擬及審閱正式買賣合約，確保所有條款對客戶有利；協助買家計算及繳付印花稅；處理按揭貸款的法律文件，並與銀行對接；以及在成交日處理轉讓契據的簽署與登記。律師的角色是保障您的合法權益，並確保整個交易過程符合法律規定。
於簽署正約後30天內繳付印花稅
印花稅是購買物業時必須繳付給政府的稅項，其稅額根據物業成交價釐定。根據法例規定，買家必須在簽署正式買賣合約後的30天內繳付印花稅。通常情況下，這筆印花稅款項會在您簽署正式買賣合約時，一併交予您的代表律師。律師會代您向稅務局繳納印花稅，並為物業契約「打厘印」，確保交易合法合規，這也是買樓程序律師樓重要職責之一。
第六步：成交日前最終驗收與正式交收（交吉）
臨近成交日，物業交易便進入最後階段。這包括最後一次檢查單位，以及完成所有法律和財務程序，正式接收物業。
確保單位狀況符合合約條款（交吉為原則）
在成交日或之前，買家通常會進行一次「最終驗收」。這次驗收的目的是確保單位的狀況與您簽署合約時所同意的條款一致。最重要的是確認物業能夠「交吉」。這表示賣方必須清空物業內的所有物品，且沒有任何租客或佔用人，使您能夠即時接收並使用單位。您應仔細檢查單位的基本設施，例如水電供應、門窗、牆身、地板等是否完好，以及賣方是否已清理所有雜物。
支付樓價餘數、領取鎖匙，完成整個買樓程序
在成交日當天，買賣雙方的律師會進行最終的交收程序。您的代表律師會安排銀行將按揭貸款及您已準備好的餘下樓價款項，支付予賣方律師。一旦所有款項支付妥當，買賣雙方會在各自的律師樓簽署「轉讓契」，這份文件正式標誌著物業業權的轉移。當轉讓契簽署完成，買家便會正式從賣方手上領取物業鎖匙，並成為該物業的合法業主。至此，整個買樓程序，尤其是二手樓的買賣流程，就圓滿完成了，您的置業大計也成功實現。
【成功上車最後一步】收樓驗樓全指引與置業後續事項
買樓程序到了最後階段，收樓驗樓是極為重要的一環，它確保您接手的物業符合預期，並且讓整個置業流程圓滿完成。這篇文章將會為您詳細講解收樓驗樓的各個步驟以及置業後的必要事項。
收樓通知與費用準備
當您期待已久的新居即將落成，發展商會透過律師樓向您發出收樓通知，這表示您的買樓程序時間進入了倒數階段。
一手樓收樓通知流程：「入伙紙」與「滿意紙」
一手樓的收樓程序通常涉及兩份關鍵文件。發展商取得「入伙紙」（佔用許可證）後，代表樓宇結構安全，並且符合建築條例的要求，可以讓住戶遷入。其後，發展商還會向地政總署申請「滿意紙」（符合契約規定證明書）。當獲發這份文件，則表示發展商已完全履行售賣合約上，向政府承諾的所有條款，包括完成所有必要工程。收到這些通知後，您便需要準備收樓。
【新手注意】一手樓收樓時需支付的高昂雜費（管理費上期、按金、泥頭費等）
一手樓收樓時，新業主除了支付樓價尾數，還需要準備一筆不小的雜費。這些費用包括管理費上期、管理費按金、設備基金，以及裝修時產生的泥頭費等。一般而言，這些雜費總計可能等於數個月的管理費總額，例如約七個月的管理費，數額通常會達五位數字。因此，您應預留充足資金處理這些款項，確保買樓程序順暢完成。
關鍵的驗收環節：驗樓
驗樓是收樓過程中的核心環節，仔細檢查新居的狀況十分重要。這一步驟直接影響您日後的居住品質，並且是確保物業符合合約約定的關鍵。
一手樓驗樓程序：自行驗收 vs 聘請驗樓師，以及「執漏」流程
購入一手樓後，業主可以選擇自行驗收單位，或者聘請專業驗樓師協助。自行驗收雖然節省開支，但可能因為缺乏專業知識而遺漏問題。若聘請驗樓師，他們會利用專業工具仔細檢查樓宇結構、水電、窗戶、牆身及喉管等各個細節，找出潛在的瑕疵。無論是自行驗收或是由驗樓師驗收，您都應將發現的所有問題詳細記錄在執漏清單上，並且提交予發展商。發展商會安排承建商進行「執漏」，即修復這些問題。執漏完成後，您應該再次覆檢，確保所有問題確實獲得妥善處理，這是買樓程序一手環節中的重要一環。
二手樓最終驗收：確保單位符合「交吉」狀態
二手樓的最終驗收，則需要確保單位符合「交吉」狀態。所謂「交吉」，是指單位內沒有任何租客或佔用人，並且清空所有傢俬雜物，讓您能即時入住。進行最終驗收時，您必須仔細檢查單位內所有固定裝置及設備是否保持原狀，例如燈具、水龍頭、廁所等。同時，您也要確保單位沒有出現新的損壞，並且所有前業主應支付的費用均已結清。這個步驟是二手樓買樓程序中，確保您順利接手物業的保障。
正式交樓與樓契處理
驗樓完成並確認單位狀況滿意後，便會進入正式交樓的程序，以及最重要的樓契處理。
領取鎖匙及業主文件
在完成所有買賣程序以及費用支付後，買家便可以從律師樓或地產代理處領取物業鎖匙。同時，您亦會收到一系列重要的業主文件，例如樓宇管理手冊、設施使用說明書，以及與物業相關的其他重要資訊。這一刻標誌著您正式成為物業的合法業主，是整個買樓程序的圓滿終結。
樓契的保管：銀行按揭下的樓契去向
樓契是物業業權的重要證明文件，其保管方式非常重要。若您透過銀行承造按揭貸款購買物業，樓契通常會由提供按揭的銀行妥善保管。這是因為樓契作為貸款的抵押品，由銀行持有可以保障其貸款權益，直至您完全償還所有按揭貸款為止。一旦您還清按揭，銀行便會將樓契歸還給您。這整個過程皆會由買樓程序律師樓負責協調及處理。
置業後保障：為您的安樂窩購買保險
成功置業後，為您的新家提供一份全面保障同樣重要。購買合適的保險可以有效降低日後可能面臨的風險，讓您的安樂窩更加安心。
家居保險與樓宇結構保（火險）的區別與重要性
置業後，您應該考慮購買家居保險以及樓宇結構保險（俗稱火險）。家居保險主要保障您的家居財物，例如傢俱、電器、個人物品等，在面對盜竊、火災、水浸等意外時所蒙受的損失。樓宇結構保險則主要保障物業的實體結構部分，例如牆身、天花、地板、門窗及水管等。許多銀行在批核按揭貸款時，通常會要求業主必須購買火險，這是為了保障銀行在物業受損時的抵押品價值。兩種保險各有側重，但都為您的物業提供重要的保障，尤其是在您艱辛地完成了整個買樓程序之後，更應為您的新家提供足夠的保護。
買樓程序常見問題 (FAQ)
買樓程序涉及許多環節，對於新手而言，過程中自然會遇上各種疑問。這個部分我們整理了大家在買樓程序中最常提出，也最關心的問題，希望能幫您解開困惑，讓整個置業過程更順暢。
如果銀行按揭申請不獲批准，我應如何處理？
若您在買樓程序中遇上銀行按揭申請不獲批准的情況，建議您先向銀行查詢詳細原因。銀行通常會告知不批核的理由，例如：您的信貸評級不理想、物業估價不足，又或者您的入息未能通過壓力測試等。了解原因後，您便可針對問題尋找解決方法。您可以嘗試向其他銀行重新提交按揭申請，不同銀行對物業估價及審批條件或有差異。同時，尋求按揭中介協助也是好方法，他們熟悉各銀行產品，可以幫助您比較方案，增加獲批機會。此外，您亦應考慮調整預算，或者尋找其他價格較低的物業，這樣可以避免影響整個買樓程序時間。
甚麼是「釘契」？對我的買樓程序有何影響？
「釘契」是指物業的土地註冊紀錄上，被註冊了一些對業權有影響的文件。這些文件可能包括建築命令、清拆令、法庭頒佈的押記令、或業主欠債被財務機構登記押記等。這些登記會大大影響物業的業權完整性。若物業有「釘契」情況，將對您的買樓程序造成多方面影響。首先，銀行一般不會批出按揭貸款給有「釘契」的物業，這會令您難以完成交易。其次，有「釘契」的物業價值會大打折扣，因為潛在買家會卻步。進行二手樓買樓程序時，您的買樓程序律師樓會為物業進行查冊，即是查核物業的背景資料，其中一項重點就是確認物業是否有「釘契」情況。若發現「釘契」，律師會建議您不要購買，以避免日後出現法律糾紛或金錢損失。
「撻訂」的後果是甚麼？我會損失多少訂金？
「撻訂」是指買方在簽署臨時買賣合約或正式買賣合約後，未能或不願完成交易，從而放棄已支付的訂金。這樣做您會損失已支付的訂金。在二手樓買樓程序中，買家一般先支付「細訂」（臨時訂金），約為樓價的3%至5%。若買家在簽署正式買賣合約前「撻訂」，通常會損失這筆買樓程序細訂。如果已經簽署了正式買賣合約，並支付了「大訂」，總訂金可能達到樓價的10%。此時「撻訂」，您會損失的訂金總額就會更高。賣方除了沒收訂金，亦有權向買方追討因「撻訂」而造成的其他損失，例如物業重售後的差價。因此，在簽署任何合約前，務必仔細考慮，並確保資金充足。
整個買樓程序中，律師費大概需要多少預算？
在整個買樓程序中，律師費是一項必須的開支。律師費的金額會因物業成交價、物業性質（例如私人住宅、居屋、村屋）、交易複雜程度，以及律師樓的收費標準而有所不同。一般而言，買賣雙方律師費總計約為$10,000至$25,000不等。若物業涉及較複雜的業權問題，或者需要額外處理文件，律師費便會較高。這筆費用主要用作處理買賣合約的草擬及審核、物業查冊、按揭契約處理、以及最後的轉讓契據簽署及登記等。在整個買樓程序律師樓的角色非常重要，因此預留足夠預算很重要。
我應該何時開始尋找律師處理買樓程序？
您可以考慮在鎖定心儀物業並準備簽署臨時買賣合約前，便開始物色買樓程序律師樓。雖然律師會在簽署臨時合約後才正式處理您的個案，但提早物色能確保您有充裕時間選擇一間信譽良好、服務專業的律師樓。一旦您簽署了臨時買賣合約，您便應立即通知並委任您的律師。律師會隨後展開查冊、審核合約條款等工作，以確保您的權益受到保障，並且整個買樓程序可以順利進行。
一手樓的「預計關鍵日期」是否等於實際收樓日期？
一手樓的「預計關鍵日期」不等於實際收樓日期。「預計關鍵日期」是指在買賣合約中訂明，發展項目或該期數預計獲發佔用許可證（俗稱「入伙紙」）或地政總署發出轉讓同意書的日期。這個日期只是一個預計，實際情況或會有變。發展商在取得「入伙紙」後，才會通知買家收樓。有些情況下，若發展商在取得「入伙紙」後，仍需處理其他文件或工程才能取得「滿意紙」，實際收樓日期可能比「預計關鍵日期」遲數星期甚至數個月。因此，進行一手樓買樓程序時，買家應有心理準備，並預留彈性。
完成買樓程序後，是否必須購買家居保險？
完成買樓程序後，如果您有申請按揭貸款，銀行通常會要求您購買樓宇結構保險（俗稱「火險」）。火險保障物業本身的結構，例如因為火災、水浸等意外導致的損失，這是按揭貸款的必需條件。然而，家居保險與火險不同，它並非強制性購買。家居保險主要保障您屋內財物（如傢俬、電器、貴重物品）的損失，以及第三者責任。雖然不是必須，但我們強烈建議您在完成買樓程序後，考慮購買家居保險。它為您的安樂窩提供更全面的保障，讓您住得更安心。
在買樓程序中，地產代理的佣金是多少？由誰支付？
在二手樓的買樓程序中，地產代理的佣金通常是成交價的1%。買方一般支付成交價的1%作為佣金，賣方同樣支付成交價的1%作為佣金。這是一個業界慣例，但實際佣金率可以透過協商調整，尤其是在淡市時。對於一手樓的買樓程序，發展商通常會向地產代理支付佣金，買方一般不需要額外支付代理佣金。這是因為發展商會將銷售成本計入樓價之中。因此，買賣二手樓時，您需要預留一筆資金支付地產代理佣金。
完成整個買樓程序時間大概需要多長？
完成整個買樓程序時間的長短，取決於您購買的是一手樓還是二手樓。對於二手樓買賣，從簽署臨時買賣合約到正式成交，一般需時約2至3個月。這個時間段包括銀行批核按揭、律師處理文件、繳付印花稅等。若買賣雙方能配合，時間甚至可以縮短。至於一手樓的買樓程序時間則會較長，特別是購買樓花。從入票抽籤、簽約、到正式收樓，整個過程可能需要數個月甚至一兩年，具體時間視乎樓盤的建築進度及收樓安排。若您購買的是一手現樓，流程則與二手樓相近，所需時間會較短。