在香港置業是不少人的夢想，而綠表市場作為資助房屋的重要一環，無疑為合資格人士提供了相對較易上車的機會。然而，綠表居屋的買賣流程、複雜的申請資格、按揭安排以至補地價等細節，往往讓準買家和業主感到無所適從。
《【2025最新】綠表市場終極天書》正是為你而設！本文將以最清晰、最實用的方式，一文拆解綠表市場的定義、買賣居屋七大核心步驟，並深入剖析綠表資格申請條件、最新的按揭財技攻略，以及關乎日後轉售的補地價懶人包。無論你是首次考慮置業的綠表人士，還是有意出售手上居屋的業主，這份天書都將助你全面掌握綠表市場的每一個關鍵環節，助你作出最明智的決定。
甚麼是綠表市場？一文看清定義、目的與運作模式
大家可能都聽過「綠表市場」這個名詞，它其實是香港資助房屋政策中一個非常重要的部分。這個市場主要為符合「綠表」資格的人士而設，讓他們能夠購買已出售的資助房屋單位，尤其涉及「綠表 第二市場」的交易。透過這套完善的機制，政府致力於活化房屋資源，協助更多有需要的朋友實現置業夢想。
深入解構：綠表第二市場計劃 (Secondary Market Scheme) 官方詳解
綠表 第二市場計劃，官方稱為「居者有其屋計劃 第二市場計劃」，是香港房屋委員會於1997年10月正式推行的一個重要政策。這個計劃推行多年，目的就是讓現有的資助房屋業主，可以將未補地價的單位出售予特定合資格的買家。多年以來，計劃不斷演變，例如後來房屋委員會在2013年1月及2015年再次推出臨時性措施，將市場擴展至部分白表買家。直至2017年11月，房屋委員會正式決定將這個擴展計劃恆常化，並且於2018年開始實施，這顯示政府持續因應社會需求，調整房屋政策。
核心目的與政策效益：活化房屋流轉，為買家及社會創造雙贏
這個計劃的核心目的，是希望活化香港資助房屋的流轉。簡單而言，它能夠為有需要的綠表資格人士提供更多置業機會。同時，透過讓已購入居屋的業主將單位轉售，這也協助當局收回更多公共租住房屋單位，然後再編配予正在輪候公屋的家庭。這種方式不僅滿足了市民的置業需求，更能夠有效利用現有房屋資源，對買家和整個社會而言，都是一個雙贏的局面。
深入剖析：涵蓋在「綠表市場」可交易的單位種類
「綠表市場」是一個統稱，涵蓋多種不同類型的資助出售房屋。這些單位雖然性質不同，然而它們都可以經由「綠表 第二市場」進行交易。
居者有其屋計劃 (居屋) 單位
這是最為人熟悉的資助房屋類型。居屋單位在首次發售時，政府會提供折扣，因此這類單位在符合條件的情況下，可以在「綠表 第二市場」轉售。
私人機構參建居屋計劃單位
這些單位由私人發展商興建，並且參與政府的居者有其屋計劃。由於它們同樣屬於資助房屋範疇，所以也納入「綠表市場」的買賣範圍。
綠表置居計劃 (綠置居) 單位
「綠置居」是房屋委員會近年推出的新猷，專為綠表人士而設的資助出售房屋。這些單位同樣具有轉讓限制，亦可在「綠表 第二市場」中交易。
租者其屋計劃 (租置) 單位
「租置計劃」是讓現有的公共租住房屋租戶，可以選擇購買他們正在租住的單位。這些「租置」單位在符合轉讓限制後，亦可在「綠表市場」內供合資格人士購買。
「綠表市場」與「白居二市場」的核心分別與關聯
大家或許會對「綠表市場」與「白居二市場」感到混淆，其實它們既有分別，亦有密切關係。簡單來說，「綠表市場」是一個概括性概念，泛指所有資助出售房屋單位在無需補地價情況下，轉售予合資格買家的市場。而「綠表 第二市場」便是讓綠表人士在這個市場中進行買賣的實際操作。
「白居二市場」是「居者有其屋計劃 第二市場」的一個延伸，亦是其分支。它特指專門為符合特定入息及資產限額的「白表」非公屋住戶，開放購買未補地價居屋單位的市場。換言之，「白居二」擴大了「綠表 第二市場」的買家群。以前只有綠表人士可以買未補地價單位，現在白表人士也可以。
兩種市場的單位本質相同，都是未補地價的資助房屋。它們都透過房委會的機制進行交易，並且受到相同的轉讓限制規管。所以，我們可以理解為「綠表市場」是資助房屋二手交易的整體框架，而「白居二」則是框架下針對白表申請者的特定途徑。無論是綠表朋友，還是白表朋友，只要符合資格，都可以透過這些市場找到合適的居屋。
綠表市場入場券：我是否符合「綠表」資格？ (申請前必讀)
想要在香港這個繁華都市擁有一個屬於自己的家，很多人會把目光投向「綠表市場」。這個市場提供了購買折扣居屋的機會，是不少家庭實現置業夢想的重要途徑。然而，要踏入綠表第二市場，首先需要確認自己是否符合「綠表」資格。這一步是整個置業旅程的起點，也是最關鍵的一環。本文將會仔細講解綠表資格的各項細節，幫助讀者判斷自己是否合資格投身綠表市場。
五大類可進入「綠表市場」的合資格申請人士詳解
綠表市場的入場資格，並非人人皆可擁有，它主要為特定社會群體而設。以下為五大類符合資格申請的人士，請您仔細核對自己的情況，看看是否名列其中。
公共租住房屋 (公屋) 住戶
房屋委員會轄下公共租住房屋（公屋）的現有租戶，通常是綠表申請者的主要群體。這些家庭已經透過公屋計劃獲得政府資助，故此他們購買資助房屋時無須額外補地價。
香港房屋協會 (房協) 甲類出租屋邨住戶
香港房屋協會轄下甲類出租屋邨或年長者居住單位的租戶，與公屋住戶相似，也享有綠表資格。這些住戶可以在符合相關條件下，申請購買資助出售單位。
持有有效《綠表資格證明書》的人士
部分人士可能並非上述兩類住戶，但他們持有由房屋委員會或市區重建局發出的有效《綠表資格證明書》。這份證明書明確標明「只適用於居屋第二市場計劃」，證明其持有人符合在二手市場購買未補地價居屋的資格。
房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者
房屋委員會「長者租金津貼計劃」的受惠者，雖然居住於私人樓宇，但他們是符合資格的低收入長者。這些受惠者在獲得租金津貼的同時，也可以在符合其他條件下，取得綠表資格申請資助房屋。
中轉房屋的認可居民
房屋委員會轄下中轉房屋的認可居民，是另一類合資格的綠表申請人士。中轉房屋為一些因清拆影響或特殊情況下的家庭提供臨時居所，其認可居民在符合特定條件時，也可以獲得綠表資格申請資助房屋。
基本申請要求：年齡、家庭組合與婚姻狀況規定
除了上述的特定身份外，綠表申請者還需要滿足一些基本要求，這些要求關乎申請人的年齡、家庭組合與婚姻狀況。了解這些基本門檻，有助您準備申請。
年滿18歲的基本門檻
無論是單身人士或以家庭組合名義申請綠表居屋，所有申請人必須年滿18歲。這是投身綠表市場最基本的年齡規定。
家庭組合的親屬關係要求
如果以家庭組合名義申請，申請人及其所有名列申請書上的家庭成員之間，必須具備親屬關係。這確保了資助房屋資源會分配予有實際家庭需要的群體。
已婚人士的配偶必須名列同一份申請書的規定及豁免情況
若申請人或者名列申請書的家庭成員已經結婚，他們的配偶必須名列同一份申請書。此規定旨在避免資源重複分配，確保公平。不過，此規定存在部分豁免情況，包括合法分居、配偶沒有香港入境權、或配偶已經去世。若配偶沒有香港入境權，申請人需要填妥相關聲明書，並提交結婚證明文件副本以及配偶的當地居民身份證副本。對於離異人士，需要提交法庭批出的絕對判令證明書副本，例如表格6或表格7B。如果未能符合此要求，其配偶仍然必須名列同一份申請書上。房屋委員會保留權利，可以取消不符合上述要求的申請。
最關鍵的限制：申請「綠表市場」前的24個月物業擁有權規定
除了上述資格與基本要求，綠表市場申請還有一個非常關鍵的限制，那就是關於物業擁有權的規定。這項規定對於確保資助房屋分配予真正有住屋需要的人士非常重要。
房屋委員會公共租住房屋租戶、中轉房屋認可居民以及香港房屋協會出租屋邨租戶，在簽署「購買資格證明書」申請書日期前的24個月起計，直到簽訂「居屋第二市場計劃」購買資助出售單位臨時買賣合約當日，均不能在香港擁有任何住宅物業。這項規定旨在避免重複資助，確保公共資源可以有效分配給有需要的人士。
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注意！不合資格申請「綠表市場」的各類人士詳細清單
了解了符合資格的人士以及基本要求後，我們還要提醒您一些情況，這些情況會使您無法申請綠表市場的居屋。請務必仔細審閱以下清單，避免白費工夫。
曾受惠於各類資助房屋計劃的業主/借款人及其配偶
曾受惠於各類資助房屋計劃的業主或借款人，即使相關單位已經出售或者貸款已經清還，這些人士及其配偶均不能再次申請綠表市場的居屋。這項「終身受惠原則」旨在確保資助房屋資源公平分配，每人原則上只有一次受惠機會。這包括曾參與居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、綠表置居計劃、中等入息家庭房屋計劃（美樂花園）、重建置業計劃、可租可買計劃、居屋第二市場計劃、擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家（例如2013及2015年的臨時計劃）、白表居屋第二市場計劃、自置居所貸款計劃、置業資助貸款計劃、租者置其屋計劃、香港房屋協會轄下任何資助房屋計劃（包括專用安置屋邨資助出售房屋項目、資助出售房屋項目、住宅發售計劃、住宅發售計劃第二市場、夾心階層住屋計劃及貸款計劃等），以及市區重建局轄下任何資助出售房屋計劃的人士。
因政府清拆或大型基建項目而領取特定現金補償的人士
部分人士可能因為政府清拆或大型基建項目而選擇領取了現金補償，而非獲編配公屋或中轉房屋。例如，曾因清拆九龍城寨而獲政府按屋宇價格訂定賠償並選擇自行安排居所的人士及其配偶，即使在獲得賠償時未成為受賠償人配偶，也包括在內。另外，因清拆而選擇領取房屋委員會、香港房屋協會、市區重建局或地政總署發放的現金特惠津貼、特惠金或現金津貼，而未獲編配任何形式公屋或中轉房屋的人士，在領取該等津貼日期起計的一年內，不能申請。因興建廣深港高速鐵路香港段收地、蓮塘或香園圍口岸工程及清拆影響，選擇領取「特惠現金津貼選項」的合資格住戶，在領取津貼日期起計的三年內，也不能申請。
其他不符合資格的情況總覽
除了上述兩大類別，還有其他情況也會導致申請者不符合綠表市場的資格。這包括公務員建屋合作社成員或類似性質建屋計劃的成員，以及本地公務員建屋計劃下的物業承批人（公屋住戶除外）。此外，香港房屋協會轄下乙類出租屋邨、專用安置屋邨的住戶，或者房協的定期暫准居住證使用人，亦不符合資格。以按月暫准租用證或暫准居住證形式租住房屋委員會或香港房屋協會過渡性暫租住屋單位的持證人或使用人，也不符合資格。房屋委員會公屋「有條件租約」住戶或定期暫准居住證持證人，同樣不符合資格。房屋委員會在審核申請表後，保留權利拒絕相關申請，並且申請費用不予退還。
【實戰全攻略】綠表市場買賣流程七步拆解 (由搵樓到成交)
各位想在綠表市場購買或出售居屋的朋友，這個部分將為大家詳細拆解整個買賣流程。整個過程包含七個清晰步驟，由尋找心儀單位到成功收樓，所有細節都會一步步為大家解釋，讓大家對綠表第二市場的交易模式有更全面的了解。
第一步：賣方申請「可供出售證明書」(准賣證)
如果大家是業主，打算在綠表市場放售居屋單位，第一步就是向房屋署申請一份「可供出售證明書」，這份文件是銷售資助出售房屋的必要許可，俗稱「准賣證」。沒有這份文件，單位便無法在綠表市場進行交易。
申請所需文件、費用 (HK$900) 及遞交地點
申請「可供出售證明書」需要準備一些基本文件。大家需要填寫申請書、準備樓契副本、最近六個月內的水費單和電費單。申請費用為港幣九百元，大家可以準備一張抬頭為「香港房屋委員會」的支票或銀行本票。之後，大家將所有文件親身或郵寄遞交至香港九龍黃大仙龍翔道138號龍翔辦公大樓2樓202室的居屋第二市場計劃小組。
審批時間 (約14個工作天) 及准賣證有效期 (12個月)
房屋署審批這份「准賣證」通常約需十四個工作天。當證書批核後，它的有效期為十二個月。賣家需要在證書有效期間內完成單位買賣程序，因為證書逾期便會失效，屆時便需要重新申請。
第二步：買方申請「購買資格證明書」(准買證)
同樣地，作為買方，如果大家是符合資格的綠表人士，打算購入綠表市場的居屋單位，便需要向房屋署申請「購買資格證明書」，俗稱「准買證」。這份文件證明買家有權購買綠表市場的資助出售單位。
綠表人士直接申請程序
綠表人士申請「購買資格證明書」的程序相對直接，大家可以向房屋署直接索取並遞交申請表格。大家必須仔細填寫所有資料，同時確保符合房屋署對綠表資格的所有要求。遞交申請後，房屋署會進行審核。
證明書費用 (HK$870) 及有效期 (12個月)
每份「購買資格證明書」的費用為港幣八百七十元。這份證書的有效期同樣是十二個月。買家必須在這十二個月內成功鎖定心儀單位，並且簽訂臨時買賣合約，否則證書便會失效，需要重新申請。
第三步：網上搵樓、睇樓與議價技巧
當買賣雙方都持有各自的有效證明書後，買家便可以正式進入找尋單位的環節。在綠表市場中，放盤量通常較私人住宅市場為少，所以找尋心儀單位需要更有策略。
如何在有限的放盤量中快速鎖定心儀單位
大家可以善用網上房地產平台及地產代理服務，因為這些是尋找綠表市場單位的主要途徑。同時，主動向地產代理表達您的具體需求，有機會讓他們優先向您推介合適的放盤。由於市場盤源有限，看樓時要留意細節，並果斷作出決定。
綠表市場議價要訣：如何做到「快、狠、準」
在綠表市場議價，講求「快、狠、準」。
「快」：看到心儀單位便要快速反應，避免錯失機會。
「狠」：在合理範圍內，給予一個堅定的還價，不用過於保守。
「準」：確保您的還價符合市場實際情況，同時考慮到單位的優缺點，讓還價具有說服力。
第四步：簽訂臨時買賣合約與申請按揭
當買賣雙方就樓價達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這是買賣雙方達成初步協議的重要文件，確保交易可以繼續進行。
支付臨時訂金 (細訂) 的注意事項 (樓價3-5%)
簽訂臨時買賣合約時，買家需要向賣方支付一筆臨時訂金，俗稱「細訂」。這筆訂金通常佔樓價的百分之三至百分之五。大家簽署合約前，應仔細閱讀所有條款，了解訂金支付方式與後續責任。同時，確保合約中列明成交日期及雙方權責。
【獨家】綠表市場按揭預算器：掌握最新50年保證期下的每月供款
簽訂臨時買賣合約後，如果大家需要按揭貸款，便可以開始向銀行申請。房屋署在二零二四年放寬了按揭貸款安排，將綠表市場的按揭貸款保證期由原本的三十年延長至五十年。這項政策大大減輕了買家每月的按揭供款壓力。大家可以使用我們的綠表市場按揭預算器，輸入相關資料，便可以即時掌握在最新五十年保證期下的每月供款額，更好地規劃置業預算。
第五步：關鍵一步！由律師代為申請「提名信」
這個步驟是綠表市場交易中非常關鍵的一環，大家必須由律師代為處理。申請「提名信」是為了獲得房屋署的最終確認，允許買方購買該資助出售單位。沒有提名信，交易便無法繼續。
申請所需文件、費用 (HK$1,040) 及審批時間 (最少5個工作天)
買方委託的律師需要準備賣方的「可供出售證明書」正本、買方的「購買資格證明書」正本、買方支持其申請提名信的法定聲明書、以及臨時買賣合約副本。同時，律師會準備一張面額港幣一千零四十元的申請費支票或銀行本票，抬頭為「香港房屋委員會」，並遞交至房屋委員會。提名信的申請手續最少需要五個工作天才能完成。
第六步：簽訂正式買賣合約
當律師成功取得房屋署發出的「提名信」後，買賣雙方便可以準備簽訂正式買賣合約了。這份合約是對臨時買賣合約的正式確認，條款會更加詳細和完整。
支付加付訂金 (大訂)
簽訂正式買賣合約時，買家需要支付餘下的加付訂金，俗稱「大訂」。一般來說，「大訂」連同之前支付的「細訂」，總數約為樓價的百分之十。大家支付「大訂」後，要確認收到正式收據。
房屋署建議的簽約時間框架 (臨約後12-14天)
房屋署建議，簽署臨時買賣合約後約十二至十四天才簽訂正式買賣合約。這個時間框架讓雙方有足夠時間處理相關文件，例如取得提名信，確保所有程序都在順利進行。
第七步：簽訂轉讓契據，正式成交收樓
來到最後一步，這便是整個綠表市場買賣流程的終點，也是最令人期待的時刻，就是簽訂轉讓契據並正式收樓。
簽訂轉讓契據通常會在簽署正式買賣合約後的兩至三個月內進行。這段時間會預留給買家處理按揭貸款的最終批核及賣方處理補地價程序（如果需要）。在成交當日或之前，買家通常會再次驗收單位，確保單位狀況良好。成交當日，按揭銀行會將貸款直接發放予律師樓，然後由律師代為向賣方繳清樓價的餘款。律師會負責草擬樓契條款，並將樓契送往土地註冊處登記。買家也會在這一日從賣方律師手中接過單位鎖匙，正式成為單位的新業主。整個買賣綠表市場居屋的過程至此圓滿完成。
深入了解綠表市場：補地價、轉讓限制與按揭最新安排
在綠表市場中，當您考慮買賣居屋單位時，除了要了解基本的申請資格與交易流程，還有一些深入而重要的環節，您必須細心了解。居屋補地價、不同年份居屋於綠表第二市場的轉讓限制，以及最新的按揭貸款安排，這些都對您的置業計劃有著深遠影響。讓我們一起深入探討這些關鍵要素，助您更全面掌握綠表市場的運作。
居屋補地價終極指南：為何綠表市場買家必須了解？
甚麼是補地價？與「綠表市場」交易的直接關係
「補地價」這個概念，在綠表市場的買賣流程中十分重要，它也是居屋買賣的核心環節。那麼，究竟甚麼是補地價呢？簡單來說，補地價是指居屋業主將政府在單位首次發售時提供的折扣，退還予政府的行為。由於政府為了協助市民置業，居屋一般會以低於市場價格的折扣出售，旨在提供置業資助。大家要知道，綠表第二市場上交易的居屋單位，多數都是未補地價的。當業主日後希望在公開市場出租，或者出售其物業時，便必須繳付此筆折扣差額，才可以解除政府施加的轉讓限制。
未來如需在公開市場出售/出租，如何計算補地價金額？(計算方程式與實例)
如果日後您需要將現居的居屋單位，在公開市場上出售或者出租，計算補地價的金額便十分關鍵。計算補地價的金額，方式是：單位現時市值乘以您買入單位時所享有的折扣率。舉例說明，假設您購入的居屋單位，當初定價時享有三成折扣，亦即是以市價七折出售。日後，經由政府指定公證行或者測量行評估，單位市值為八百萬元。因此，您需要繳付的補地價金額就是八百萬元乘以百分之三十，即二百四十萬元。請記住，單位的現時市值必須由政府委託的專業機構評估，不可以自行估算。
【獨家】免煩惱！居屋補地價模擬計算器
計算補地價可能聽起來有些複雜，我們理解大家想在綠表市場置業的心情。因此，我們特別為您預備了居屋補地價模擬計算器。您只需輸入數個簡單數據，就可以即時估算出補地價金額，協助您提前做好財務規劃，更清晰地掌握居屋的真實價值。
各年份居屋於第二市場轉讓限制大不同：購入前必須清楚的年期限制
2017年或之前買入的單位
單位業主在首次發售日期起計滿三年後，便可以在綠表第二市場出售其單位予合資格人士，毋須繳付補地價。同時，當單位購入滿三年後，業主也可以選擇隨時補地價，然後將單位在公開市場自由出售或出租。
2018年買入的單位
若是二零一八年購入的居屋單位，其轉讓限制則稍有不同。單位業主在首次發售日期起計滿三年後，可以在綠表第二市場出售單位予合資格買家，毋須補地價。然而，假如業主希望將單位在公開市場上出售或者出租，則必須等到購入滿五年，方可申請補地價。
2019年至2021年買入的單位
介於二零一九年至二零二一年購入的居屋單位，其轉讓限制規定較為嚴格。單位在購入後的首兩年內，不可以高於原本購入價格出售。從第三年開始，業主便可以在綠表第二市場自行議價出售單位，毋須補地價。可是，若希望將單位在公開市場出售或者出租，則必須等到購入滿十年，方可申請補地價。
2022年及之後買入的單位
至於二零二二年以及之後購入的最新一批居屋單位，轉讓限制期則進一步延長。單位在購入後的首五年內，不可以高於原本購入價格出售。從第六年開始，業主便可以在綠表第二市場自行議價出售單位，毋須補地價。倘若業主希望將單位在公開市場出售或者出租，則必須等到購入滿十五年，方可申請補地價。
重要政策更新：按揭貸款保證期延長至50年對綠表市場的深遠影響
如何降低每月供款，增加置業負擔能力
有一個重要好消息，值得大家留意。香港房屋委員會於二零二四年放寬資助出售單位的按揭貸款安排，將按揭貸款保證期由以往的三十年延長至五十年。此項政策更新，對綠表市場的買家而言，是一個十分有利的發展。當按揭還款期延長，每月的供款金額便會顯著降低。如此一來，買家的每月財政負擔得以減輕，亦大大增加了他們在綠表市場中購買居屋的負擔能力，讓更多家庭有機會達成置業目標。
此政策如何刺激綠表市場的交投
按揭保證期延長至五十年，除了直接降低供款金額，更直接地刺激了綠表市場的整體交投。由於每月供款減少，更多原本可能未能通過銀行按揭壓力測試的潛在買家，現在亦有機會符合資格申請按揭。此舉有效擴大了潛在買家群體，進而增加了市場對綠表居屋的需求。當需求上升，綠表市場的成交量自然會受到帶動而增加。這也表示，未來綠表市場的物業流轉將會更加活躍，為買賣雙方創造更多交易機會。