香港樓價高企，不少港人選擇聯名買樓，期望更容易「上車」或取得更高按揭貸款。然而，聯名按揭絕非簡單，其背後涉及複雜的稅務規劃、壓力測試要求及法律責任。本文將為您全面拆解聯名按揭的定義、業權形式，深入剖析如何透過「甩名」策略回復首置身份以節省高昂印花稅，同時詳細講解聯名申請的壓力測試、潛在法律陷阱及常見問題，助您在申請前全面掌握各項必睇重點，作出最精明決定。
聯名按揭入門：定義、種類及與個人按揭的關鍵分別
什麼是「聯名按揭」？
定義與核心概念
當您考慮購買物業時，可能會聽說「聯名按揭」。其實，聯名按揭意思是兩個或以上人士，一起向銀行申請物業貸款，並且共同擁有該物業。這些聯名買樓按揭的申請人，通常是伴侶、家人或者朋友。他們共同承擔還款責任，因為銀行會評估所有聯名業主按揭申請人的整體財政狀況。這種安排，與單人申請個人按揭不同，它涉及多方權利和責任。
為何選擇聯名按揭？
選擇聯名按揭，通常是為了增加借貸能力，同時分擔買樓的財政壓力。香港樓價持續高企，許多人發現單獨供樓困難。通過聯名按揭，多位申請人的收入可以合併計算，這樣有助達到銀行的入息要求。另外，聯名按揭也能攤分首期和雜費，減輕每人的即時財政負擔。因此，不少人透過聯名按揭達成置業目標。
聯名物業按揭業權的兩大形式
聯權共有 (Joint Tenancy)：「長命契」
在聯名物業按揭中，聯權共有是一種常見的業權持有方式。這種方式常被稱為「長命契」。當物業採用聯權共有時，所有聯名業主共同擁有物業的全部權益。其中一名業主離世，其業權份額將自動轉移給其他在世的聯名業主，無需經過遺囑認證程序。因為這個特性，聯權共有在夫妻之間十分普遍。
分權共有 (Tenancy in Common)
另一種聯名物業按揭業權形式是分權共有。這種方式下，每位聯名業主都擁有物業中明確界定的份額，例如各佔一半。每位業主可以自由處置自己的業權份額，即使將來出售或轉讓，也不需要其他業主的同意。與聯權共有不同，當一名分權共有的業主離世，其業權份額會按照其遺囑或遺產法例處理，不會自動轉移給其他業主。這種方式適合非伴侶關係，像是兄弟姊妹或朋友共同投資物業。
為何香港人偏好申請聯名按揭？
應對高樓價的策略
香港樓價一直高昂，單靠個人收入難以負擔。聯名按揭能有效集合多位申請人的收入，大幅提升整體借貸能力。銀行審批按揭時，會將所有聯名申請人的收入加總。這樣一來，更容易通過嚴格的聯名按揭壓力測試。而且，通過聯名申請，可以取得更高的按揭成數，大大降低首次置業所需的現金。
加速「上車」的優勢
聯名買樓按揭能夠讓有意置業的人更快「上車」。因為多人共同支付首期，每人需要支付的金額減少。這縮短了儲蓄首期的時間。同時，未來每月的按揭供款也能由多位聯名業主分擔，降低個人的財政壓力，令置業夢想更快實現。
家庭資產配置的考量
聯名按揭亦是家庭進行資產配置的一個重要工具。透過這種方式，家庭成員可以共同持有物業，善用家中資源。例如，父母與子女聯名買樓，可以幫助子女「上車」，同時父母也能參與資產增值。這樣安排，亦可方便日後進行家庭財富規劃，讓家庭資產運用更具彈性。
聯名按揭最大優勢：拆解「甩名」回復首置身份慳稅攻略
朋友，您是否正在考慮以聯名按揭方式置業？或者您已經是一位聯名業主按揭持有人，並且在思考未來的資產配置。其實，聯名按揭不僅是一種共同承擔風險的買樓模式，它還蘊含著一個重要的潛在優勢，就是透過巧妙的「甩名」程序，讓其中一位聯名業主回復首置身份。這一個策略，可以在未來的物業交易中，幫助您節省一大筆稅款。現在，就讓我們一起深入了解這個「甩名」攻略，以及它為何對聯名物業按揭的業主如此重要。
為何需要「甩名」？剖析非首置身份的財務影響
作為一位經驗豐富的物業市場觀察者，我會告訴您，在香港，物業買賣的稅務影響非常重大。特別是當您不再是「首置」身份時，購買第二套物業的成本會大幅增加。因此，了解非首置身份帶來的財務影響，是我們探討「甩名」策略的起點。
釐清「首置身份」的重要性
「首置身份」簡單來說，就是指在香港沒有持有任何住宅物業的個人身份。當您以個人名義或與他人聯名首次購買香港住宅物業時，您會被視為「首置買家」。這個身份非常寶貴，因為政府會對首置買家實施較低的從價印花稅稅率。如果沒有這個身份，您之後購買物業的成本會高很多。因此，許多聯名買樓按揭的業主，都會希望透過「甩名」來恢復其中一方的首置身份，以備將來再次置業時享用稅務優惠。
詳解15%從價印花稅 (AVD) 的沉重負擔
現在，讓我們具體看看非首置身份會為您帶來多大的財務負擔。在香港，非首置買家或者以公司名義購買住宅物業，都需要繳付高達15%的從價印花稅（AVD）。這是一個劃一稅率，無論物業價值多少，都需要繳付這個比例的稅款。您可以想像一下，如果物業價值數百萬，甚至是上千萬元，這筆15%的印花稅將會是一個非常沉重的負擔。相比之下，首置買家只需要按照較低的累進稅率繳付印花稅，最高稅率僅為4.25%。這個巨大的差距，就是「甩名」策略最吸引人的地方。
聯名業主按揭持有人購買新物業時的按揭成數限制
除了高昂的印花稅，聯名業主按揭持有人在購買新物業時，還會面臨按揭成數的限制。當您已經持有物業，無論是以聯名按揭或是個人名義持有，當您再購買第二套住宅物業時，銀行批出的按揭成數通常會降低。舉例來說，如果首置買家可以最高申請到九成按揭，非首置買家可能就只能獲得五成或六成按揭。這意味著您需要準備更多的首期。同時，銀行在審批第二套物業的按揭申請時，聯名按揭壓力測試的要求也會更加嚴格，這會直接影響您的借貸能力。
「甩名」逐步教學：如何透過業權轉讓回復首置身份
既然我們已經清楚了解「甩名」的重要性，那麼具體應該如何操作呢？這個過程涉及法律及銀行按揭程序的配合。以下是「甩名」的三個主要步驟：
第一步：選擇「甩名」方式
進行「甩名」通常有兩種主要方式：買賣形式轉讓，或者送贈形式轉讓。
買賣形式轉讓：其中一方將其所持的物業份額出售給另一方。這種方式會涉及印花稅，稅率按物業市值或實際成交價（以較高者為準）計算。不過，如果購買方具備首置身份，就可以享受到較低的稅率。
送贈形式轉讓：其中一方將其物業份額無償贈予另一方。儘管是贈予，但是接受贈予的一方仍然需要按照物業的市值繳納從價印花稅。您需要根據自己的實際情況，評估兩種方式的利弊，並選擇最適合您的方法。
第二步：為「甩名」後的物業重新申請按揭
當您決定進行「甩名」後，原有物業的聯名按揭就會受到影響。由於物業業權會轉移到其中一方名下，銀行通常會要求重新審批按揭。這表示單獨持有物業的一方，需要重新向銀行證明其獨立的還款能力。銀行會重新評估其入息、信貸紀錄，並且進行聯名按揭壓力測試（此時只針對單一借款人），確保其有足夠的財力來承擔全部按揭債務。如果新按揭不獲批核，或者按揭成數降低，這個「甩名」計劃就可能遇到阻礙。
第三步：委託律師處理法律文件及程序
「甩名」是一個涉及複雜法律程序的過程，包括起草及簽署業權轉讓契或送贈契，以及到土地註冊處辦理相關手續。因此，委託一位專業的律師處理這些法律文件和程序是必不可少的。律師會協助您確保所有文件符合法律規定，並且保障您的權益。這個環節的重要性不容小覷，因為任何文件上的錯誤都可能導致嚴重的法律後果。
聯名按揭「甩名」前的三大風險評估
「甩名」策略雖然有顯著的稅務優勢，不過在實施之前，我們必須清楚評估其中潛在的風險。任何重要的財務決定，都需要審慎考慮其各方面的影響。以下是聯名按揭業主在「甩名」前需要特別注意的三大風險。
財務風險
「甩名」之後，原先共同分擔的聯名按揭債務，將會由剩下的一方單獨承擔。這會大幅增加該方的財務負擔及壓力。如果該方的入息或財務狀況出現變化，例如失業或收入減少，其供款能力將受到嚴峻考驗。此外，如果原有按揭仍在罰息期內提前還款或轉換按揭，銀行可能會徵收一筆罰息費用，這也需要計算在「甩名」的成本之中。同時，被「甩名」的一方雖然回復了首置身份，但是也失去了原有物業的業權以及其未來的升值潛力。
關係風險
「甩名」往往涉及家庭成員之間的業權轉移，特別是夫妻或親屬之間。這不僅僅是法律和財務上的操作，還可能對個人關係造成影響。如果雙方沒有充分溝通，或者對未來的權益和責任沒有清晰的共識，關係可能會因此而出現裂痕。因此，在做出決定之前，雙方必須進行坦誠且深入的對話，確保對所有可能的結果都有清晰的認知及共識。
按揭風險
「甩名」後重新申請按揭，銀行會重新審批剩餘業主的按揭申請。在這個過程中，銀行會進行聯名按揭壓力測試（針對單一借款人），並且評估其信用狀況。如果剩餘業主的入息不足，或者信貸紀錄不佳，銀行可能會拒絕批出新的按揭，或者只批出較低的按揭成數，以及較高的按揭利率。這會導致「甩名」計劃無法成功，或者增加供款負擔。因此，在計劃「甩名」之前，必須仔細評估留下業權一方的借貸能力，確保其能夠獨立承擔物業按揭。
聯名按揭的法律責任與風險管理
聯名按揭，雖然為許多購房者提供了「上車」的機會，但其背後的法律責任與潛在風險，亦是您在申請聯名買樓按揭前必須深入了解的重要環節。我們深明大家渴望有個安樂窩，所以，現在讓我們一起坦誠地探討這些關鍵要素，確保您能夠充分掌握情況。
債務責任：所有聯名人都需承擔全部按揭債務
當您與他人共同申請聯名物業按揭時，您需要理解的不僅是共同擁有物業，更是共同承擔債務。銀行批核聯名按揭時，通常會審核所有聯名申請人的財務狀況，例如進行聯名按揭壓力測試，以評估大家的整體還款能力。不過，這項評估並不代表各人只負責其「份額」。
「共同及各別責任」(Joint and Several Liability) 的法律概念
在香港，聯名按揭普遍採納「共同及各別責任」的法律原則。這表示銀行有權向任何一位聯名業主追討全部的按揭債務，而不是只追討他們各自所佔的份額。換句話說，即使您只擁有物業的一半業權，一旦另一位聯名業主未能履行供款責任，銀行亦有權要求您承擔全部按揭餘額。這是一個非常重要的概念，因為它意味著，您的個人財務穩健性，會受到其他聯名業主財務狀況的直接影響。因此，選擇聯名按揭夥伴時，必須慎重評估對方的還款能力和信譽。
當意外發生時：不同業權形式下的處理方式
人生難免有高低起跌，面對不可預知的變故時，聯名物業按揭的處理方式，會因聯名業權形式的不同而有所差異。之前我們已介紹了「聯權共有」(長命契) 和「分權共有」兩種業權形式，現在我們來看看，這些形式在不同情況下的具體影響。
其中一方離世
如果其中一位聯名業主不幸離世，聯名按揭的處理會根據業權形式而定。若物業是以「聯權共有」形式持有，離世一方的業權會自動轉移給尚存的聯名業主，無需經過遺囑認證程序，物業的按揭債務亦會由尚存的聯名業主全數承擔。對於銀行而言，尚存的聯名業主仍需確保按揭供款不受影響。
然而，如果物業是以「分權共有」形式持有，離世一方的業權將成為其遺產的一部分，會按照其遺囑或《無遺囑者遺產條例》的規定進行分配。此時，逝者的遺產管理人需要處理其按揭債務部分。尚存的聯名業主仍然有責任繼續供款，直到物業的業權和債務得到妥善處理為止，這過程可能會涉及較為複雜的法律程序。
其中一方破產或無法供款
若其中一位聯名業主宣告破產，或因其他原因而無法履行聯名按揭供款責任，情況就會變得非常嚴峻。由於「共同及各別責任」的原則，銀行會轉而向其他尚有供款能力的聯名業主追討全部的按揭貸款。此時，您可能需要獨自承擔所有的每月供款。
如果尚存的聯名業主亦無法獨力負擔全部供款，銀行有權採取法律行動追討欠款，甚至要求強制出售聯名物業以償還債務。這種情況對所有聯名業主都會造成巨大的財務壓力及信貸評級上的負面影響。因此，預先進行充足的聯名按揭壓力測試，並為突發情況做好應急準備，例如備有足夠的儲備金，顯得格外重要。
關係破裂（離婚或分手）
私人關係的破裂，例如離婚或分手，對於聯名按揭的聯名業主來說，是一個常見的挑戰。無論業權形式是「聯權共有」還是「分權共有」，物業的處理都需要雙方達成協議。常見的處理方法包括：其中一方買斷另一方的業權（這通常涉及「甩名」及重新申請按揭），共同出售物業並分配所得，或者一方繼續居住並供款，但此種安排需謹慎，因為另一方在銀行眼中仍負有債務責任。
即使兩人之間達成了協議，例如一方同意獨自供款，銀行並不會自動解除另一方的按揭責任。除非銀行重新審批按揭，並且將另一方的名字從按揭合同中移除，否則雙方仍需對聯名按揭負責。若無法達成共識，可能需要透過法律途徑解決，甚至由法院裁定物業的處置方式，這無疑會增加額外的時間和金錢成本。
聯名按揭常見問題 (FAQ)
申請資格與組合相關問題
非親屬關係可以申請聯名買樓按揭嗎？
許多朋友考慮透過聯名買樓上車，特別是面對高樓價，希望合力實現置業夢想。不少人有個疑問，如果聯名申請人不是親屬關係，例如是情侶或者摯友，銀行會批出聯名按揭嗎？其實，銀行審批聯名按揭申請時，並無規定申請人必須是親屬關係。銀行會根據所有聯名申請人的財務狀況、信貸紀錄以及還款能力綜合評估。因此，非親屬關係人士，只要符合銀行的一般審批標準，同樣可以申請聯名物業按揭。這對很多希望與伴侶或朋友共同置業的人來說，是一個好消息。
如果其中一位聯名申請人信貸紀錄不佳，會有什麼影響？
信貸紀錄對於按揭申請至關重要。當您與朋友一起申請聯名按揭，如果其中一位聯名申請人的信貸紀錄不佳，例如曾經逾期還款，或者有破產紀錄，這會對整個聯名按揭申請產生顯著影響。銀行審批聯名按揭時，會考慮所有聯名業主按揭人的信貸評級。若其中一人信貸評級較低，銀行可能拒絕申請，或者批出較高的按揭利率，以及較低的按揭成數。因此，聯名買樓前，建議各方先了解對方的信貸狀況，確保大家的財務基礎穩健。
若其中一方為自僱人士或入息不穩定，銀行會如何審批？
對於聯名買樓按揭，若其中一方是自僱人士，或者其入息來源不穩定，銀行審批時會比審批固定受薪人士更為嚴謹。銀行通常會要求自僱人士提供較長時間的入息證明，例如過去一至兩年的稅單或者公司財務報表，以評估其收入的穩定性。此外，銀行或會對其入息打折扣計算，導致其在聯名按揭壓力測試中可計算的收入減少。如果另一位聯名申請人有穩定且足夠的收入，這將大大增加聯名物業按揭獲批的機會。然而，銀行始終會整體評估兩位聯名業主按揭人的還款能力，確保有足夠的還款保障。
供款與財務相關問題
申請聯名業主按揭後，會如何影響各聯名人的個人信貸評級（TU）？
申請聯名按揭後，這筆貸款會同時記錄在所有聯名業主按揭人的個人信貸報告上。這表示，按揭的每月還款情況會同步影響所有聯名人的信貸評級（TU）。如果每月準時還款，所有聯名人的信貸評級都會因此提升，這對未來申請其他貸款會很有幫助。相反，若出現延遲還款或者拖欠情況，所有聯名人的信貸評級都會受到負面影響，而且影響是共同的。因此，聯名買樓後，各方都必須保持良好的還款習慣。
如果想提前償還部分按揭款項，應如何處理？
如果聯名業主按揭人想提前償還部分聯名按揭款項，首先應該聯絡承造按揭的銀行。銀行會告知您相關的程序和可能產生的費用。大部分按揭合同會設有「罰息期」，通常是按揭生效後的首兩至三年。如果您在罰息期內提前還款，銀行可能會收取一定比例的罰息，這會增加您的成本。您和您的聯名按揭人需要共同決定並簽署文件，因為按揭責任是共同承擔的。因此，在任何提前還款行動前，聯名業主應先仔細閱讀按揭合約條款，然後與銀行確認細節，以及和所有聯名人士充分溝通。
擔保人與聯名業主按揭人有何分別？
在聯名物業按揭中，擔保人與聯名業主按揭人是兩種不同的角色，他們所承擔的責任和擁有的權利截然不同。聯名業主按揭人，顧名思義，既是物業的業主，也是按揭貸款的共同借款人。他們對物業擁有共同的業權，同時對整筆按揭貸款負有連帶清償責任。當您申請聯名買樓按揭時，兩人都是借款人，亦是業主。而擔保人則不同，擔保人不會擁有物業的業權，他們也不是貸款的直接借款人。擔保人的作用是提供額外的還款能力證明，幫助主要借款人通過聯名按揭壓力測試或者其他審批要求。如果主要借款人未能按時還款，銀行會向擔保人追討欠款。因此，擔保人雖然沒有物業業權，卻承擔著相當大的財務風險。簡單來說，聯名按揭人擁有物業並共同還款，擔保人則只是負責在主要借款人無法還款時協助清償債務。