居屋聯名業主處理業權變更，例如業權轉名或除名，涉及房屋署的特定審批要求及法律程序，並非單純的戶籍調動。本文旨在為居屋聯名業主提供一份全面的實戰攻略，深入剖析聯權共有（長命契）與分權共有（分權契）的影響、房屋署接納的10大業權轉讓原因，並詳細解構居屋聯名業主身故繼承、按揭處理、申請流程及相關法律注意事項，助您清晰掌握處理居屋聯名業權的每一個關鍵環節。
居屋聯名業主必讀：聯權共有（長命契）與分權共有（分權契）全面解析
作為居屋聯名業主，決定物業的持有方式是一個重要環節。這不僅關係到日常管理，還會影響將來的繼承、轉讓及潛在的債務風險。在香港，最常見的聯名業權形式有兩種：聯權共有（俗稱「長命契」）與分權共有（俗稱「分權契」）。了解這兩種方式的法律意義，對居屋聯名業主至關重要。現在，讓大家一起深入了解它們的特點。
聯權共有 (Joint Tenancy) – 「長命契」的法律意義與影響
聯權共有，又稱「長命契」，在夫妻或親密關係中十分常見。這種業權形式背後有其獨特的法律邏輯與影響。
業權定義：所有居屋聯名業主共同擁有整個物業，沒有份數之分
在聯權共有下，每一位居屋聯名業主都被視為共同擁有整個物業，並無劃分具體的份數。換句話說，業權是完整無缺的，每位業主都對物業享有同等權利，沒有「一半」或「四分之一」的概念。因此，業權並非以比例分配。
優先繼承權 (Right of Survivorship)：當其中一位居屋聯名業主身故，其業權會自動轉移至其他在世的聯名業主
長命契最顯著的特點是其優先繼承權。當其中一位居屋聯名業主身故，其在物業上的權益會自動且直接轉移給所有在世的聯名業主。這個過程不需要辦理遺產承辦手續，亦不受遺囑內容限制。因為業權會自動過戶，所以處理居屋聯名業主身故手續會相對直接，僅需提交死亡證明及相關文件予土地註冊處。
業權處置限制：任何業權決定（如出售、轉名）必須獲全體業主同意
由於業權是共同且不可分割的，任何關於物業的重大決定，例如出售、將物業轉名或辦理居屋聯名業主除名，都必須獲得所有聯名業主的一致同意。只要有一位聯名業主不同意，就無法執行這些決定。這提供了高度的保障，但也可能在意見不合時造成僵局。
債務與破產風險：若其中一位業主財困或破產，整個物業均可能受牽連
在長命契下，如果其中一位居屋聯名業主陷入財困或被法庭頒布破產令，因為每位業主都共同擁有整個物業，故整個物業都可能受到牽連。這意味著物業可能面臨被債權人追討甚至出售的風險。對於居屋聯名業主按揭而言，若其中一位業主出現問題，銀行或會重新審視按揭條款，影響到其他聯名業主。
分權共有 (Tenancy in Common) – 業權獨立的彈性與風險
與長命契不同，分權共有提供更高的彈性。這種形式容許業主更自由地處置自己的業權份額。
業權定義：每位居屋聯名業主按協定比例（如50/50、70/30）持有物業的獨立份額
分權共有下，每位居屋聯名業主都明確地按照事先協定的比例（例如：甲佔50%，乙佔50%，或甲佔70%，乙佔30%）持有物業的獨立份額。這些份額是具體的，並且互不相干。這讓每位業主都能清楚知道自己所擁有的權益比例。
業權處置彈性：業主可獨立出售、轉讓或遺贈其持有的業權份額，無需其他業主同意
分權共有的一大優勢是其業權處置的靈活性。每位業主可以獨立地出售、轉讓其持有的業權份額，甚至可以透過遺囑將其遺贈給指定人士，無需徵求其他聯名業主的同意。這與長命契形成鮮明對比，為業主提供了更大的自主權。辦理居屋聯名業主除名時，分權共有可透過轉讓個別份額進行。
遺產處理：居屋聯名業主身故後的業權份額將根據其遺囑或遺產法進行分配
如果其中一位居屋聯名業主身故，其所持有的業權份額不會自動轉移給其他聯名業主。相反，這份業權會成為身故者的遺產一部分，並根據其生前立下的遺囑進行分配。如果沒有遺囑，業權份額將按照香港遺產繼承法例進行處理。居屋聯名業主身故手續方面，這種情況就需要走完整的遺產承辦程序。
債務與破產風險：若其中一位業主財困，原則上只影響其持有的業權份額，可能導致「半契樓」出現
在分權共有模式下，如果其中一位業主陷入財困或破產，原則上受影響的只有其持有的獨立業權份額。其他聯名業主所持有的份額則相對安全，不受直接牽連。但是，這種情況可能導致市場上出現所謂的「半契樓」或「碎契樓」，即只有部分業權被出售或抵押。這類物業在買賣時，處理居屋聯名業主按揭會較為複雜。
長命契與分權契核心分別比較
了解了聯權共有和分權共有的細節後，我們可以更清晰地比較兩者。
比較項目：業權完整性、繼承方式、出售/轉讓權、債務影響
兩種業權形式在業權完整性、繼承方式、出售或轉讓權以及面對債務影響時，有根本性的差異。聯權共有強調共同擁有及優先繼承，需要全體同意才能處置物業，而且一旦其中一位業主出現財困，整個物業均可能受牽連。分權共有則強調獨立份額，每位業主可以獨立處置其份額，業權份額在身故後會成為遺產，而且其中一位業主的財困通常只影響其持有的份額。居屋聯名業主在選擇業權持有方式時，需仔細權衡這些區別。這對日後辦理居屋聯名業主除名費用或居屋聯名業主除名等事宜，也會有長遠影響。
居屋聯名業主業權變更實戰指南：轉名、甩名、加名及居屋聯名業主除名全攻略
作為居屋聯名業主，處理物業業權變更事宜，例如轉名、甩名、加名或居屋聯名業主除名，可能令人感到複雜。然而，只要了解房屋署的相關規定，以及各項居屋聯名業主身故手續或業權轉讓條件，您就可以清晰地規劃每一步。本文將為您詳盡分析居屋業權變更的考量因素、房屋署接納的轉讓原因，還有重要的先決條件。
選擇居屋業權變更方案的考量因素
情境評估：婚姻狀況、家庭成員變動、財務需求等
當您考慮處理居屋聯名業主身份時，首先要審視自身的實際情況。您的婚姻狀況是一個重要因素，因為它可能影響業權分配，例如離婚或結婚加名。家庭成員的變動，包括新增成員或有成員遷出甚至居屋聯名業主身故，都可能觸發業權轉讓的需求。此外，財務需求也不可忽視，例如聯名業主需要申請新的居屋聯名業主按揭，或是其中一方出現財務困難，這些都可能影響您對業權變更的決定。
初步建議：根據情境，提供業權處理方向與風險提示
根據您的個人情境，業權處理方向會有所不同。舉例來說，若您因離婚而需要居屋聯名業主除名，程序將涉及法庭命令。若您只是想為配偶加名，程序相對簡單。每種變更都涉及不同風險，例如法律成本、潛在的印花稅，以及對居屋聯名業主按揭的影響。故此，進行任何決定之前，建議您先諮詢專業人士的意見，並仔細評估所有可能性。
房屋署接納的10大業權轉讓原因與所需文件清單
房屋署對居屋業權轉讓有嚴格規定，一般只在特定情況下才批准申請。以下列出房屋署接納的十大常見轉讓原因，並附上初步所需文件列表，讓您對居屋聯名業主除名或轉名有更清晰的了解。
原因一：離婚或分居（所需文件：絕對判令、法庭命令等）
當聯名業主面對離婚或分居，需要重新分配物業業權。此時，您必須提交由法庭發出的絕對判令，或者相關的法庭命令，以及雙方簽署的分居協議影印本。這些文件證明了婚姻關係的終止或分開，也是業權轉讓的法律依據。
原因二：結婚遷出（所需文件：結婚證書、新住址證明）
若居屋業主在購入單位後結婚，並且因為結婚而需遷離居屋單位，將業權轉讓予其他已登記的家庭成員，房屋署也會接納。您必須提供業主的結婚證書影印本，以及新住址的證明文件影印本，證明業主已經不再在該居屋單位居住。
原因三：移民或長期離港（所需文件：簽證、居留許可、僱主證明等）
如果居屋聯名業主計劃移民到其他國家，或者永久遷離香港到內地、澳門、台灣，又或者長期在海外工作，可以申請將業權轉讓。您需要提交獲外國、內地、澳門或台灣原則上允許入境或居留的批准書影印本。其他相關證明文件，例如移民或居留簽證、居民證或居留證、移居地身份證、護照、僱主證明書和商業登記證等影印本，都可能有助申請。
原因四：申請公務員/僱主房屋福利（所需文件：核准證明文件）
若居屋聯名業主、配偶或其他已登記的家庭成員，因為需要申請公務員房屋福利，或是僱主提供的房屋福利，因此需要更改居屋的業權，房屋署亦會考慮。您須提交由庫務署、所屬部門秘書或僱主發出的核准證明文件影印本，證明您符合相關福利的申請資格。
原因五：家庭成員供款（所需文件：首期/按揭還款記錄）
在一些情況下，居屋單位的首期款項，或者按揭供款，大部分是由其他已登記的家庭成員提供。為反映實際的財務供獻，業主可以申請將業權轉讓給該名成員。您需要提交顯示該成員在相當大程度上提供首期款項的證明文件，以及按揭貸款還款時間表和還款記錄影印本。
原因六：居屋聯名業主身故：所需居屋聯名業主身故手續與文件（死亡證、遺囑認證/遺產管理書等）
當其中一位居屋聯名業主身故，業權需要進行變更。這是一種特殊情況，承讓人可以無需是已登記的家庭成員。居屋聯名業主身故後，您需要提交死亡證影印本，以及遺囑認證證明書或遺產管理書影印本。若有遺囑，也需提交業主遺囑影印本。此外，豁免遺產稅證明書或資產及負債清單影印本也可能需要一併呈交，以完成居屋聯名業主身故手續。
原因七：業主年邁（65歲或以上）
若居屋聯名業主年齡已屆65歲或以上，考慮到其年邁需要，房屋署可能會批准業權轉讓申請。此類申請通常無需提交額外文件，但房屋署會核實業主的出生日期。
原因八：業主身患危疾（所需文件：醫生證明）
如果居屋聯名業主身患危疾，例如癌症，並經醫生證明其健康狀況嚴重影響生活或履行責任，可以申請業權轉讓。您必須提交由註冊醫生簽發的證明文件影印本，說明業主的健康狀況及所患危疾。
原因九：業主破產（所需文件：破產令、破產管理署同意書）
當居屋聯名業主被宣告破產，其業權會受破產法例規管，可能需要進行業權轉讓。您需要提交破產令影印本、簡易程序命令影印本，以及由破產管理署發出的轉讓業權金錢代價同意書影印本。這確保業權轉讓符合法律規定。
原因十：為配偶加名（所需文件：結婚證書）
如果居屋聯名業主希望將其配偶加入為單位聯名業主，這是房屋署接納的常見原因。您需要提交結婚證書影印本，以證明您與配偶的婚姻關係。
業權轉讓的兩大先決條件
不論您屬於上述哪種情況，房屋署在審批居屋業權轉讓申請時，有兩項至關重要的先決條件必須符合。
條件一：必須以「不涉及金錢代價」的轉讓契據進行（破產個案除外）
這項條件非常重要。除破產個案外，所有居屋業權轉讓，都必須透過不涉及金錢代價的轉讓契據，或是授權契據形式辦理。這表示轉讓方不可以向承讓方收取任何費用，性質上屬於無償贈與，藉此避免居屋被用作炒賣牟利。
條件二：承讓人必須是已在房委會登記的家庭成員（居屋聯名業主身故個案除外）
另一個關鍵條件是，除非是居屋聯名業主身故的特殊情況，否則獲准的承讓人，必須是該物業在房委會戶籍中已登記的認可家庭成員。這項規定確保了居屋單位業權，會繼續在原來已獲房屋資助的家庭內部流轉，保障公營房屋資源的合理分配。
居屋聯名業主業權轉讓、居屋聯名業主除名申請流程與費用詳解
居屋聯名業主們，若您正考慮辦理居屋聯名業主業權轉讓，或希望進行居屋聯名業主除名，了解整個申請流程與相關費用十分重要。整個過程涉及多個步驟，從文件準備到法律手續，每一步都需要仔細處理。接下來，我們將與您逐一拆解，確保您對這些程序有全面了解。
第一步：準備及遞交申請文件
辦理居屋業權轉讓或居屋聯名業主除名，第一步是準備齊全的申請文件。這一步是整個流程的基礎，文件齊備可讓申請更順暢。
填寫「業權轉讓申請書」（表格HD7）
您需要填寫房屋署提供的「業權轉讓申請書」（表格HD7）。這份表格是正式向房屋署提出申請的必備文件，申請人必須如實填報所有資料。
備妥相關證明文件副本
除了申請書，您也需要準備一系列相關證明文件的副本。這些文件根據業權轉讓的原因而有所不同，例如離婚判令、結婚證書、移民證明、家庭成員供款證明，或者居屋聯名業主身故後的死亡證及遺產管理書等。確保所有副本清晰可讀。
親身或郵寄至所屬區域租約事務管理處
文件齊備後，您可以選擇親身遞交，或者以郵寄方式將申請書及所有證明文件副本，送交您居屋單位所屬的區域租約事務管理處。請記住，選擇郵寄方式時，建議使用掛號信，以便追蹤。
第二步：支付相關費用：房署手續費及居屋聯名業主除名費用/其他開支
申請業權轉讓涉及幾項費用。這些費用是處理行政及法律程序的開支，您需要提前預算。這亦是居屋聯名業主除名費用其中重要部分。
首次申請手續費（現為港幣$3,020，以房委會最新公布為準）
當您首次提交居屋業權轉讓申請書時，需要繳付一筆手續費。現時費用為港幣3,020元，但請注意，此金額會隨房委會的最新公布而調整。此費用即使申請不獲批准，亦不予退還。
律師文件批核手續費（現為港幣$2,630，以房委會最新公布為準）
若您的申請初步獲得批准，接下來處理法律文件時，還需向房屋署繳付一筆律師文件批核手續費。現時金額為港幣2,630元，同樣會根據房委會的最新公布而變動。此費用用於房屋署審閱律師擬備的契據草稿。
其他潛在費用：律師費、印花稅、轉按手續費
除了上述兩項房署手續費，您還需考慮其他潛在開支。例如，聘請律師辦理法律文件會產生律師費。如果物業涉及居屋聯名業主按揭，進行業權轉讓後，您可能需要辦理轉按，或更改按揭安排，這樣便會產生額外的轉按手續費。此外，在業權轉讓過程中，可能亦會涉及印花稅。
第三步：房委會審批與同意書
遞交文件及繳費後，房屋署會對您的申請進行審批。這是一個等待的過程，之後您會收到房屋署發出的審批結果。
處理時間：一般約6星期發出結果通知
房屋署房屋資助分處在收到您所有所需文件後，通常會於大約6星期內，發出結果通知信。這段時間您需要耐心等候。
同意書有效期：一年，逾期需重新申請及繳費
若您的申請獲得批准，房屋署將發出業權轉讓同意書。這份同意書有一年的有效期，您必須在有效期內完成所有業權轉讓的法律手續。如果逾期未完成，您便需要重新提交申請，並且再次繳付相關費用。
第四步：聘請律師辦理後續法律手續
獲得房屋署的同意書後，業權轉讓並非自動完成。您必須聘請律師，協助處理後續的法律文件程序。
擬備轉讓契據/授權契據草稿供房屋署批核
您的律師會根據房屋署的規定，擬備一份轉讓契據或授權契據的草稿。這份草稿必須在正式簽立前，提交予房屋署法律事務分處進行批核，確保符合所有法律要求。
簽立正式法律文件及更新土地註冊處記錄
草稿獲批後，所有相關人士便會簽立正式的法律文件，完成業權轉讓程序。之後，律師會協助您到土地註冊處更新物業的業權記錄，確保新的業權狀態正式生效。
通知所屬租約事務管理處更新戶籍記錄
當所有法律手續完成，並且土地註冊處的記錄已更新後，您必須立即通知所屬的區域租約事務管理處，提交最新的轉讓契據或授權契據副本及土地查冊記錄，以便房屋署更新您的戶籍記錄。這樣，整個居屋聯名業主業權轉讓或居屋聯名業主除名程序才算真正完成。
真實個案分析：業權變更的經驗與教訓
了解流程後，我們一起看看幾個真實個案。這些例子能讓您更深入理解業權變更可能遇到的實際問題，以及如何應對。
個案一：長命契離婚，一方不願甩名如何處理？
假設一對居屋聯名業主夫妻以長命契持有物業，他們離婚後，其中一方不願配合辦理甩名手續。這種情況下，若雙方未能達成共識，可能需要透過法庭介入處理。法庭會考慮所有因素，包括婚姻破裂原因、子女安排以及雙方財務狀況，最終可能頒布命令強制業權轉讓，以解決僵局。
個案二：分權契居屋聯名業主其中一方破產，對居屋聯名業主按揭及另一方業權的實際影響
若居屋聯名業主是以分權契形式持有物業，且其中一方不幸破產，這會對按揭及另一方業權帶來實際影響。破產管理署通常會介入處理破產人名下的業權份額，可能要求出售該份額以償還債務。這種情況可能導致「半契樓」問題，物業的另一方聯名業主需與破產管理署協商，或承接破產一方的業權及相關的居屋聯名業主按揭責任，以避免物業被強制出售。
個案三：業主移民，將業權轉讓予已登記家庭成員的注意事項
當居屋聯名業主因移民需要，將業權轉讓予已在房屋署登記的家庭成員時，這個過程相對直接，但仍需注意細節。最重要的是確保承讓人已在房屋署戶籍中登記，並且符合「不涉及金錢代價」的轉讓原則。業主需備妥移民證明文件，並按上述流程，與房屋署和律師配合，確保業權順利轉移。這也是居屋聯名業主身故後常見的業權轉讓原因之一。
居屋聯名業主必知的相關法律與財務事項
對於居屋聯名業主來說，了解單位相關的法律與財務事項，十分重要。這些知識有助於處理日後可能出現的變動，避免不必要的誤會與損失。現在，我們一起看看幾個常見且重要的情況。
業權變更 vs 戶籍變更：「甩名」與居屋聯名業主除名的分別
許多居屋聯名業主，常常分不清「甩名」與「居屋聯名業主除名」的真正意義。它們雖然看似相似，實際上涉及的法律層面與影響卻大不相同。清楚區分這兩個概念，才能正確處理單位事宜。
業權轉讓（甩名）：涉及法律上的業權持有人變更，需經房委會審批及律師處理
「甩名」，專業名稱是業權轉讓，即是更改居屋的法律業權持有人。舉例而言，如果一對夫婦作為居屋聯名業主，決定將其中一方的名字從業權上移除，這就屬於「甩名」。這種變更關係到物業的擁有權，因此程序比較嚴謹。它必須經過房屋委員會的審批，因為居屋有其獨特的轉讓限制。同時，整個過程也必須透過律師處理，由律師擬定並簽立相關的法律文件，並到土地註冊處更新物業的業權登記。若要辦理居屋聯名業主除名，這屬於業權變更類別。
刪除戶籍（除名）：僅從房屋署的家庭成員記錄中移除，不影響業權，可填寫「加入/刪除家庭成員申請書」（表格HD771c）
另一方面，「刪除戶籍」或簡稱「除名」，指的是將某位家庭成員從房屋署的家庭記錄中移除。這個程序只涉及家庭成員資料的更新，並不會影響居屋的法律業權。例如，一位家庭成員遷出單位，或是因為其他原因不再符合作為家庭成員的資格，業主可以向房屋署申請將其戶籍刪除。這種情況下，只需填寫「加入/刪除家庭成員申請書」（表格HD771c），將表格遞交給房屋署即可。這個程序比較簡單，也不涉及律師費用或印花稅。
居屋聯名業主按揭影響：業權變更對按揭的影響
當居屋聯名業主考慮進行業權變更時，單位的按揭貸款處理，也是一個很重要的環節。業權轉讓會對現有的居屋聯名業主按揭產生實質影響，因此必須預先了解相關規定，並與銀行溝通。
是否需要重新申請居屋聯名業主按揭及進行壓力測試？
當業權轉讓，例如將一名聯名業主「甩名」後，單位的按揭責任可能會從兩位業主轉移到一位業主身上。這種情況下，銀行通常會要求重新審批新的居屋聯名業主按揭。銀行會評估新業主（或剩餘業主）的還款能力。這表示需要進行壓力測試，以確保新的按揭申請人具備足夠的收入，應付按揭供款及利率上升的風險。如果新的按揭申請人無法通過壓力測試，銀行可能不會批准轉按，或者要求增加擔保人。
銀行轉按或更改按揭契的程序與手續費
如果銀行同意重新安排按揭，業主便需要辦理轉按或更改按揭契的程序。這個過程會涉及一些手續費，例如銀行會收取行政費，律師樓也會就處理按揭契據的修訂收取費用。業主應在辦理業權轉讓前，先諮詢承按銀行，了解所有相關程序與費用，以確保整個過程順利。
如何將「長命契」轉為「分權契」？
許多居屋聯名業主選擇以「長命契」（聯權共有）的形式持有物業。這種業權形式有一個特點，就是若其中一位居屋聯名業主身故，其業權會自動轉移給在世的聯名業主，省卻居屋聯名業主身故手續。不過，有些業主可能基於個人原因，希望將「長命契」轉換成「分權契」（分權共有），讓每位業主可獨立處理自己的業權份額。
轉換條件：必須獲得所有居屋聯名業主的共同同意
將「長命契」轉換為「分權契」，並非單方面可以決定。這個轉換過程，必須獲得所有居屋聯名業主的共同同意，才能夠進行。若有任何一位聯名業主不同意，轉換便無法完成。這是因為「長命契」本身包含了所有業主的共同權益，任何對業權結構的改變，都需要所有人的共識。
法律程序：透過律師樓向其他共有人送達轉換通知書並簽立相關法律文件
一旦所有居屋聯名業主都同意轉換，業主便可透過律師樓辦理相關的法律程序。律師會協助擬備一份轉換通知書，將這份通知書送達給所有其他共有人。隨後，所有聯名業主需要簽立相關的法律文件，例如「解除聯權共有契據」，正式將物業的業權形式由「長命契」變更為「分權契」。這個過程確保業權變更的合法性與有效性。