「居屋甩名」或「居屋轉名」對許多業主而言，是一個既複雜又充滿疑問的程序。由於居屋性質特殊，並受《房屋條例》及房委會嚴格規管，其業權轉讓方式與私人樓宇截然不同，當中涉及眾多限制及不為人知的細節。本終極指南旨在為您全面剖析居屋轉名的每一個關鍵環節，從釐清核心概念、拆解房委會八大認可特殊情況與絕不接納的動機，到詳盡講解十步完整申請流程、各項費用（包括政府收費、律師費、印花稅）及轉名後的新按揭安排，助您清晰掌握所有要點，避免誤墮法律陷阱，確保居屋業權轉讓過程順暢無憂。
居屋轉名基礎：釐清核心概念與常見誤解
居屋，這個許多香港人的安樂窩，承載著不少家庭的置業夢。然而，當家庭狀況有所變化，或者想調整物業業權時，不少朋友就會問：「居屋甩名」究竟可行嗎？我們今天就來跟大家聊聊居屋業權轉名（俗稱居屋甩名或居屋拆名）的種種細節，幫助大家釐清核心概念，避免踏入常見的誤區。
甚麼是「居屋轉名」？與私樓轉讓的根本分別
您可能會想，私樓都可以自由轉讓，居屋轉名應該差不多吧？事實上，兩者有著根本的分別。私樓的業權轉讓，通常只涉及買賣雙方及銀行按揭安排。居屋則不同，它作為政府資助房屋，業權轉變受到嚴格規管。
解構「居屋轉名」的法律本質：受《房屋條例》規管的業權轉讓
居屋轉名，並非普通的物業買賣，它是一種受《房屋條例》嚴格規管的業權轉讓。簡單來說，這不是您和家人之間隨意協商的財產轉移，而是必須獲得房屋委員會（房委會）批准的法律程序。整個過程，就是要將居屋單位的登記業主從一人或多人，變更為另一個合資格的已登記家庭成員。
為何「未補地價」是居屋轉名的最大限制？
居屋的特殊性，主要源於其「未補地價」的狀態。當初購買居屋時，業主因為獲得了政府在土地溢價方面的折扣，所以是以遠低於市值的價格買入。因為這個折扣，單位在未補地價前，是不能在公開市場自由買賣的。這種限制也延伸到業權轉名上。所以，如果您想進行居屋轉名，就必須在特定條件下，並得到房委會的同意。
與私人市場物業「轉名」的自由度比較
私人市場的物業轉名，彈性很大。業主可能因為家庭規劃、資產分配，甚至為了節省印花稅等原因，將物業業權轉給配偶、子女或其他親屬。這些轉名大多基於私人意願，法律程序相對簡單。但是，居屋轉名則完全不同。房委會只會在極少數的特殊情況下，才會考慮批准業權轉名申請。這表示，居屋業主在處理業權方面，自由度遠遠低於私人樓宇業主。
【重要迷思】為何「為回復首置身份」絕非房委會接納的轉名理由？
不少人以為，只要將居屋「甩名」給其他家庭成員，自己就可以回復「首次置業」的身份，這樣就可以購買其他私人物業，享有首置印花稅優惠。這是一個非常普遍的誤解。房委會明確指出，這種「為回復首置身份」的理由，絕不會被接納為居屋轉名的原因。
政策原意：防止濫用資助房屋作財技安排
房委會推出資助房屋的目的很單純，就是要幫助合資格的香港市民達成置業夢。政策的設計是為了滿足真正住屋需要，而不是作為一種財務投資工具。如果容許業主透過居屋轉名來進行「財技安排」，例如為了規避稅項或者利用政府資助去獲取其他物業按揭，這就違背了資助房屋的政策原意。這樣做，也會對其他真正有需要而未能受惠的申請者造成不公。
潛在風險：稅務局追討印花稅差額及法律後果
假如業主嘗試以不正當的理由進行居屋轉名，甚至意圖透過這類安排獲取「首次置業」優惠，可能會面臨嚴重的後果。香港稅務局有權力對任何可疑的物業交易進行調查。如果稅務局發現轉名目的與所申報不符，並且有逃避印花稅的嫌疑，業主可能被追討巨額的印花稅差額。此外，這種行為更可能涉及法律責任，影響業主的信譽，並且導致更嚴重的法律後果。所以，大家在考慮居屋轉名時，必須確保理由正當，並且符合房委會的所有規定。
居屋轉名完整流程與全費用拆解
讀者了解了哪些情況下可以申請居屋甩名後，相信大家更想知道，實際的居屋轉名程序怎樣處理，還有當中會涉及多少費用。從準備文件到最終完成簽契，每一步都需要仔細跟進。這一部分將會為讀者詳細說明居屋拆名的完整流程，並拆解所有相關費用，希望讓讀者有清晰的掌握。
一步步教你完成「居屋轉名」：由填表到簽契
辦理居屋轉名手續看似複雜，但是只要按照房屋委員會的指引，依循以下步驟進行，整個過程會更加順利。我們將一步步帶領讀者了解由申請到完成居屋業權轉讓的關鍵環節。
步驟一：填妥及簽署「業權轉讓申請書（HD7）」
讀者辦理居屋轉名程序，第一步就是填寫房屋委員會提供的「業權轉讓申請書（HD7）」。這份表格是正式向房委會申請業權轉讓的文件。填寫時必須確保所有資料準確無誤，並且由相關業主簽署。
步驟二：準備所有相關證明文件副本
完成表格填寫之後，讀者需要根據轉名原因，準備所有相關證明文件的副本。這些文件包括身份證明、結婚證明、離婚判令、死亡證明、醫生證明、移民文件，或者其他證明家庭成員供款的文件等。提交的文件必須齊全，申請才可獲受理。
步驟三：繳付首次申請手續費（現為港幣$3,020）
遞交申請時，讀者必須繳付首次申請手續費，現時金額為港幣$3,020。這筆費用是用於處理申請的行政費用。讀者應注意，無論申請最終是否獲批核，此筆費用均不會發還。
步驟四：遞交申請至所屬租約事務管理處
準備好申請書、證明文件副本以及繳付手續費後，讀者便可以將所有文件遞交至物業所屬的租約事務管理處。管理處會協助處理初步申請程序。
步驟五：等待房委會審批結果（約6星期）
遞交申請後，讀者便需耐心等待房屋委員會的審批結果。房委會通常會在收到所有所需文件後，約6個星期內發出書面通知，告知讀者申請是否獲批核。
步驟六：獲發「同意書」後聘請律師辦理轉讓
如果申請獲得房委會批准，房委會將會向讀者發出「同意書」。讀者收到這份同意書後，便需要立即聘請律師，代為辦理正式的業權轉讓手續。律師會協助處理所有法律文件。
步驟七：律師擬備轉讓契據並交房委會審批
讀者委託的律師將會根據情況，擬備一份轉讓契據草稿。這份草稿必須交回房屋委員會的法律事務分處審批。房委會審批確保契據內容符合所有法規及政策要求。
步驟八：繳付法律事務審批手續費（現為港幣$2,630）
在律師提交轉讓契據草稿予房委會審批時，讀者需要繳付另一項法律事務審批手續費，現時金額為港幣$2,630。這筆費用同樣不設退還。
步驟九：處理銀行按揭轉變（如適用）及繳付印花稅
如果物業仍有銀行按揭，讀者需要與承按銀行聯繫，處理按揭轉變事宜。這可能涉及新業主的按揭申請或現有按揭的調整。此外，讀者亦必須繳付相關的印花稅（亦稱釐印費）。印花稅金額視乎轉讓形式及物業價值而定，例如以「送贈」形式轉讓，在特定情況下可能獲得豁免。
步驟十：完成簽契並更新房委會業主記錄
所有文件經房委會審批並確認無誤後，讀者便可與律師安排簽署正式的轉讓契據。完成簽契後，律師會協助將業權轉變登記於土地註冊處，並通知房屋委員會更新業主記錄。至此，居屋轉名手續便告完成。
居屋轉名費用全拆解：由政府收費到律師費、印花稅等隱藏開支
進行居屋轉名，除了了解流程，讀者也需要清楚所有涉及的費用。這些費用可以分為固定收費、浮動收費，還有一些潛在收費。掌握這些資訊，讀者便可更準確地預算開支，避免預算失準。
固定收費：房委會兩項主要手續費
居屋轉名過程中，讀者會面對兩項由房屋委員會收取的固定手續費，這些費用是不可避免的。第一項是「業權轉讓申請書（HD7）」的首次申請手續費，現時為港幣$3,020。第二項費用是法律事務審批手續費，現時為港幣$2,630。這兩項費用無論申請是否成功，均不會退還。
浮動收費：律師費、印花稅（釐印費）、物業估價費
除了固定的政府費用，讀者還需要考慮一些浮動費用。
- 律師費： 律師費用會根據不同律師行以及案件的複雜程度而有所不同。讀者在委託律師前，應先查詢報價。
- 印花稅（釐印費）： 這是一項重要的開支。印花稅的金額取決於物業的市值以及轉讓形式。例如，若是以買賣形式進行居屋拆名，印花稅會根據物業價值計算。但是，如果轉讓是以「送贈」形式進行，某些情況下可獲豁免印花稅。
- 物業估價費： 在進行印花稅計算或處理銀行按揭時，物業可能需要進行估價。估價費會由估價師收取，金額通常視乎物業大小及複雜程度而定。
潛在收費：銀行更改按揭安排之手續費或罰息
若果物業已有按揭貸款，並且需要處理按揭轉變安排，讀者便可能面對額外的潛在收費。銀行或會收取更改按揭安排的手續費，甚至若果提早終止現有按揭合約，讀者或需繳付罰息。因此，讀者在辦理居屋轉名之前，必須先諮詢承按銀行，了解所有相關費用。
居屋轉名後續影響：新按揭、印花稅及法律責任
順利完成居屋轉名（居屋拆名）手續後，相信大家最關心的問題，就是新業主的按揭安排、印花稅處理方式，以及相關的法律責任。這些後續影響，與私人樓宇的買賣情況大有不同，所以了解清楚箇中細節，對新業主來說十分重要。
成功「居屋轉名」後，新業主的按揭安排
當業權成功由一人轉移到另一位合資格的家庭成員名下後，新業主便需要重新處理按揭事宜。這個過程有其獨特之處，因為未補地價的居屋始終帶有政府資助的性質，與私人市場的物業有所區別。
新業主能否重做按揭？有何限制？
在完成居屋轉名（居屋拆名）後，新業主可以向銀行申請新的按揭貸款，但這並非一般意義上的「重做按揭」或「加按」。因為物業仍然屬於未補地價的資助房屋，故此按揭安排會受到較嚴格的限制。銀行批核新按揭時，將會考慮新業主的還款能力、信貸評級以及入息狀況，與審批一般私人住宅按揭的準則相似。
為何不能透過重做按揭套現或延長還款期？
未補地價的居屋轉名後，雖然新業主可以申請新的按揭，但是不能透過重做按揭來套取現金，也不能延長還款年期。這是香港房屋委員會（房委會）為了防止濫用公共房屋資源而設的明確規定。資助房屋的目的在於協助市民自置居所，而非作為投資工具或提供額外資金。因此，任何旨在套現或變相增加按揭額度的行為，均不會獲得房委會的批准。此外，如果該居屋單位已經完全清還按揭，新業主更不可以為套現目的而重新辦理按揭。
銀行審批居屋轉名後新按揭的考量與息率
即使房屋委員會批准了居屋轉名（居屋甩名）申請，銀行在審批新業主按揭時，依然會進行獨立且嚴謹的評估。銀行會著重審視新業主的財務狀況，例如穩定收入、信貸紀錄，以及是否符合香港金融管理局對按揭貸款的各項要求。由於未補地價居屋的特性，以及可能涉及的政府擔保風險，銀行提供的按揭息率有時可能會比一般私人樓宇的新造按揭稍高。因此，新業主在申請前，宜向不同銀行查詢最新的按揭計劃及息率。
印花稅的關鍵：如何透過「送贈」形式轉讓及與「送契樓」的分別
在居屋轉名（居屋拆名）的過程中，印花稅的處理是一個重要的環節。許多家庭選擇以「送贈」形式進行業權轉讓，這會對印花稅的繳付產生關鍵影響。了解「送贈」與私人市場「送契樓」的區別，對於居屋業主來說尤其重要。
解釋「送贈形式」如何豁免從價印花稅（AVD）
當居屋業權以「送贈」形式轉讓時，通常這表示業權轉讓不涉及金錢代價。如果轉讓方與受讓方之間沒有任何買賣或金錢交易，僅是單純的贈予，那麼這類型的居屋轉名（居屋甩名）便可以豁免繳付從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）。這對於家庭內部成員間的業權轉移，例如由父母轉給子女，或夫婦之間互轉業權，是一個顯著的稅務優勢。但是，申請人仍需繳付象徵性的名義印花稅。
與私人「送契樓」五年內難做按揭的區別：未補價居屋的政府擔保優勢
在私人樓宇市場，以「送贈」形式轉讓的物業通常會被稱為「送契樓」。銀行在審批「送契樓」的按揭申請時，通常會持謹慎態度，甚至要求在轉讓五年後才考慮批出按揭，因為這能降低若原業主破產而導致資產被債權人追討的風險。然而，未補地價的居屋轉名則不然。由於居屋按揭有香港房屋委員會的擔保，即使物業以「送贈」形式完成居屋轉名（居屋拆名）手續，新業主仍然可以較為容易地向銀行申請按揭。這項政府擔保優勢，使得未補地價居屋的「送贈」轉讓，不會像私人市場「送契樓」那樣面臨嚴重的按揭限制。但是，新按揭的目的，仍然只可用於購買該單位，不能作套現或延長還款期的用途。