有意出售居屋，卻對繁複的轉讓限制、補地價策略、流程細節與費用感到迷茫？這份《2025終極指南》將為您全面拆解賣居屋的七大核心流程，深入剖析按單位首次購入年份劃分的轉讓限制、補地價或未補地價的出售策略及相關費用，助您清晰掌握每一個關鍵步驟，在2025年作出最精明決定，順利完成居屋交易。
賣居屋前必讀：按單位首次購入年份劃分的轉讓限制與出售途徑
當您計劃賣居屋，首先必須了解居屋單位的轉讓限制。這些限制條款根據您的單位首次購入年份而有所不同，而且直接影響賣居屋流程，以及您可以選擇的出售途徑。因此，仔細釐清這些規定是成功出售居屋的關鍵第一步。
【獨家】您的居屋轉讓限制快速查詢器（概念）
想像一下，您只需輕鬆輸入居屋的「首次轉讓契據簽署年份」，就可以即時了解您的出售選項與所有限制年期。這個查詢器能助您迅速掌握情況，並且為您下一步的賣居屋計劃做好準備。
2022年及之後首次推售的居屋單位
如果您持有的居屋單位是在2022年或之後首次推售，那麼其轉讓限制相對較長。
首5年內：只能在居屋第二市場以不高於「原來買價」的價格出售予房委會提名人。
在單位首次轉讓契據簽署後的首五年內，您僅能在居屋第二市場出售單位。這代表單位屬於未補地價狀態，而且出售價格不可以高於您最初的買價。買家必須是房委會提名的合資格人士。
第6至第15年：可在居屋第二市場自行議價出售。
當單位過了首五年，來到第六年至第十五年期間，您仍然可以在居屋第二市場出售單位。此時，單位依然是未補地價，但是您可以自行與買家議定出售價格。
15年後：繳付補價後可在公開市場自由出售，或繼續在居屋第二市場出售。
等到十五年後，您可以選擇繳付補價，然後在公開市場上自由出售單位。這表示單位補地價程序完成，您可以將其出售給任何人士。此外，您也可以選擇繼續在居屋第二市場出售未補地價的單位。
2019年至2021年首次推售的居屋單位
對於在2019年至2021年期間首次推售的居屋單位，轉讓限制則有不同的安排。
首2年內：只能在居屋第二市場以不高於「原來買價」的價格出售予房委會提名人。
在單位首次轉讓契據簽署後的首兩年內，您只能在居屋第二市場出售單位。這個時候，單位是未補地價，而且出售價格不可以高於您當初的買價。買家同樣需要是房委會提名的合資格人士。
第3至第10年：可在居屋第二市場自行議價出售。
當單位進入第三年至第十年期間，您可以在居屋第二市場出售單位。單位仍然屬於未補地價，但是您可以自行與買家商議出售價格。
10年後：繳付補價後可在公開市場自由出售，或繼續在居屋第二市場出售。
單位滿十年後，您可以選擇繳付補價，然後在公開市場上自由出售。單位補地價後，買家範圍擴大。另外，您也可以繼續在居屋第二市場出售未補地價的單位。
2018年首次推售的居屋單位
2018年首次推售的居屋單位，其轉讓限制與較新的居屋單位有所不同，但是亦有其獨特之處。
首2年內：須以「原來買價」售予房委會提名的買家。
單位首次轉讓契據簽署後的首兩年內，您必須將單位以最初的買價出售予房委會提名的買家。此階段不能在居屋第二市場自行議價。
第3至第5年：可在居屋第二市場自行議價出售，或申請售予房委會。
單位到了第三年至第五年，您可以選擇在居屋第二市場自行議價出售未補地價的單位。您也可以選擇申請將單位售予房委會。
5年後：繳付補價後可在公開市場自由出售，或繼續在居屋第二市場出售。
單位滿五年後，您可以選擇繳付補價，然後在公開市場上自由出售。這是因為單位補地價程序已完成。您也可以繼續在居屋第二市場出售未補地價的單位。
2007年至2017年首次推售的居屋單位
如果您是在2007年至2017年期間首次推售的居屋單位業主，那麼您的轉讓限制會比較靈活。
5年轉讓限制期內：第3年起可在居屋第二市場自行議價出售。
在單位首次轉讓契據簽署後的五年轉讓限制期內，只要過了第三年，您就可以在居屋第二市場自行議價出售未補地價的單位。
5年轉讓限制期後：繳付補價後即可在公開市場自由出售。
單位五年轉讓限制期滿後，您可以隨時繳付補價，然後在公開市場上自由出售。這表示單位補地價後，您可以將其出售給任何人士。
1982年至2006年首次推售的居屋單位
對於1982年至2006年首次推售的居屋單位，其轉讓限制已經相對寬鬆。
5年轉讓限制期已屆滿，繳付補價後即可在公開市場自由出售。
這些單位的五年轉讓限制期已經屆滿。因此，您只需繳付補價，便可以在公開市場上自由出售您的單位。這也是居屋補地價後的最終選擇。
賣居屋核心策略：應選擇補地價還是未補地價出售？
各位朋友，談到賣居屋，最關鍵的問題莫過於選擇「補地價」還是「未補地價」出售。這一個決定，不只影響您的收益，也會影響賣居屋流程以及潛在買家群。今日，我們將深入探討兩種策略，協助您作出最明智的選擇。
策略一：賣居屋補地價 — 在公開市場出售的考量
選擇賣居屋補地價，表示您將單位視為私人住宅出售。這一個選項，可以在公開市場吸引更廣泛的買家，潛在價值也更高。
優點：買家範圍廣（任何人士），單位潛在價值更高。
賣居屋補地價的最大優點是買家範圍廣，任何人士都可以購買。這有助於單位達到更高市場價值，讓您有更多獲利空間。
缺點：須先支付一筆可觀的補價金額，程序較繁複。
然而，這種方式也有缺點。您必須先支付一筆可觀的補價金額。整個程序也比較繁複，需要處理更多文件與申請。
賣居屋補地價計算詳解：[補價] = [簽訂臨時買賣合約時的單位市值] x [購買單位時的最初折扣率]
賣居屋補地價的計算方式有明確公式。補價金額是「簽訂臨時買賣合約時的單位市值」乘以「購買單位時的最初折扣率」。這個公式確保補價反映單位現時的市場價值。
補地價申請程序：向房委會提交「評估補價申請書」及費用，等待估價及繳付。
想申請補地價，您需要向房屋委員會提交一份「評估補價申請書」。申請時，您也要支付一份費用。之後，您需要等待房屋委員會進行估價，並在指定時間內繳付補價金額。
策略二：賣居屋未補地價 — 在居屋第二市場的選項
選擇賣居屋未補地價，即是在居屋第二市場出售單位。這一個方式，毋須支付地價，程序也相對直接，適合希望快速完成交易的業主。
賣居屋未補地價優點：毋須支付補價，流程相對直接，適合急於套現的業主。
選擇賣居屋未補地價，主要優點是毋須支付補價，可以為您省下一大筆現金。同時，整個賣居屋流程也相對直接，適合那些急於套現的業主。
缺點：買家僅限「綠表資格」及「白表資格（白居二）」人士，客源較窄。
但這個方法也有明顯缺點。買家只局限於具備「綠表資格」或「白表資格（白居二）」的人士。客源因此較窄，出售時間可能較長。
賣家居屋前必須了解的買家資格：綠表與白居二資格簡介。
賣家居屋前，了解買家資格非常重要。綠表買家通常指公屋租戶等符合特定資格的人士。白居二買家則指透過白表居屋第二市場計劃成功申請的人士。這些買家都必須持有有效的「購買資格證明書」，才能在居屋第二市場購買未補地價單位。
賣居屋流程全攻略：從放盤到成交的7大核心步驟
賣居屋是許多業主關注的議題，這個過程需要清晰的步驟與專業知識。無論您想賣居屋未補地價，或者賣居屋補地價，了解整個賣居屋流程，就能讓交易進行得更順暢。以下為您整理了賣居屋從準備到成交的七個主要步驟，讓您輕鬆掌握箇中細節。
第一步：準備賣居屋－物業估價與精明放盤
準備賣居屋前，第一步是仔細評估您的物業價值，同時規劃最合適的放盤方式。這一步是整個賣居屋流程的基石，做足準備有助您獲得理想的成交價格。
獲取多間銀行的初步物業估價。
開始賣居屋，您應先聯絡多間銀行，獲取物業的初步估價。這一步非常重要，因為銀行的估價會影響準買家可申請的按揭貸款額度，直接關係到他們的購買能力。多間銀行的估價可以讓您對物業的市場價值有一個較全面的了解。
【獨家】AI實時風險評估：「估凸」與「估唔足」對您賣居屋的實際影響分析。
在賣居屋時，銀行估價與您的叫價可能會有出入。如果銀行估價比叫價高，這就是所謂的「估凸」，買家可以申請較高成數的按揭，減少所需的首期現金，這會增加他們的購買意欲。相反，如果銀行估價低於叫價，即是「估唔足」，買家可能需要準備更多現金補足按揭差額，這會減低買家承接的能力，賣家有時需要調整叫價。我們的AI實時風險評估可以幫助您深入了解這些情況對賣居屋的實際影響，讓您有更精準的判斷。
選擇放盤策略：獨家代理 vs. 聯營代理的利弊比較。
放盤策略對於賣居屋的效率有很大影響。您可以選擇獨家代理，即只委託一家地產代理公司處理您的物業，優點是代理會更集中資源推廣您的單位，溝通亦較簡單。缺點是單位可能接觸到的買家客源較少。另一種是聯營代理，您可以同時委託多家代理，或者代理之間透過聯營網絡協作，優點是單位曝光率高，增加成交機會。然而，缺點是您可能需要與多方溝通，訊息傳遞過程容易出現混亂。仔細權衡兩者利弊，選擇適合您的放盤方式。
準備放盤所需文件清單：樓契副本、差餉單、管理費單等。
地產代理需要您的物業文件才能更好地向買家推廣。您應準備好樓契副本、差餉單、地租單、管理費單，以及物業的平面圖和售樓書等。這些文件有助買家了解單位狀況，同時讓代理準備好資料，加速賣居屋的過程。
第二步：啟動賣居屋程序－申請「可供出售證明書」（准賣證）
賣居屋的單位通常需要先獲得房委會的許可。這份文件就是「可供出售證明書」，一般稱為「准賣證」。
申請資格與所需文件（HD875c表格、水電費單副本等）。
如果您準備賣居屋，您必須向房委會申請「准賣證」。這是證明您的居屋單位符合轉讓資格的重要文件。申請時，您需要填寫HD875c表格，並提交樓契副本，還有最近十二個月內的水費單和電費單副本，以證明您已實際居住在單位內。
申請費用及繳付方式（劃線支票/銀行本票/轉數快）。
申請「准賣證」需要繳付一筆費用。您可以選擇使用劃線支票、銀行本票付款，收款人應填寫「香港房屋委員會」。部分情況下，房委會也接受透過「轉數快」繳付費用，具體繳付方式需參考房委會的最新指引。
提交方式：親身提交或網上透過「智方便+」申請。
您有兩種主要方式提交「准賣證」申請。您可以選擇親身前往房委會指定辦事處提交所有所需文件。此外，房委會也提供了網上申請途徑，您可以透過「智方便+」應用程式進行申請，這為賣家提供了更便捷的選擇。
審批時間及有效期（有效期為12個月）。
房委會審批「准賣證」申請一般需要約十四個工作天。當申請獲得批准後，房委會會發出「准賣證」，這份證明書的有效期為十二個月。您必須在這段有效期內完成賣居屋的交易程序。
第三步：尋找合資格買家與議價
有了「准賣證」，下一步就是尋找適合的買家，並進行價格上的協商。這一步是促成交易的關鍵。
代理安排合資格買家（持有「准買證」）睇樓。
地產代理會負責安排持有「准買證」的合資格買家前來您的居屋單位睇樓。這些買家通常是符合房委會資格的綠表人士或白居二中籤者。代理會協調睇樓時間，解答買家疑問，並協助雙方進行溝通。
議價策略：如何設定具競爭力且保留議價空間的叫價。
在議價時，您需要設定一個既有競爭力，又可以保留議價空間的叫價。您可以參考銀行估價和附近居屋的成交紀錄，將叫價定在一個合理的範圍內。一般情況下，叫價可以比您的心理底價略高百分之五至百分之十，這樣在買家還價時，您仍有空間讓步，增加成交機會。
第四步：鎖定交易－簽訂臨時買賣合約（臨約）
當買賣雙方達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約，這是法律上初步確立買賣關係的重要一步。
臨約關鍵條款：成交價、訂金（細訂3-5%）、成交日期（通常45-60日）。
臨時買賣合約，簡稱「臨約」，會列明多個關鍵條款。當中包括雙方同意的成交價、買家需支付的訂金金額，通常稱為「細訂」，比例約為樓價的百分之三至百分之五。同時，合約也會訂明成交日期，一般為簽署臨約後四十五至六十日內。其他條款如交吉日期、傢俬電器去留等也會清晰列明。
買賣雙方違約（撻訂）的法律責任與後果。
簽訂臨約後，買賣雙方都需承擔法律責任。如果買方反悔，即「撻訂」，已支付的「細訂」將被賣方沒收。如果賣方反悔，則需要雙倍退還「細訂」予買方作為賠償。清楚了解這些後果，對雙方都有保障。
委聘律師處理後續法律文件。
簽訂臨約後，買賣雙方應盡快委聘各自的律師處理後續的法律文件。律師會負責查閱物業業權文件，確保業權良好，並準備正式買賣合約及其他法律文件，保障您的權益。
第五步：居屋交易獨有程序－申請「提名信」
賣居屋與一般私人住宅買賣不同，它有一個獨特的步驟，就是申請「提名信」。
為何需要提名信：房委會確認交易雙方資格的關鍵文件。
「提名信」是居屋交易中獨有的關鍵文件。它是由房委會發出，用來確認賣家和買家雙方的居屋買賣資格符合規定。沒有這份提名信，買賣雙方就不能簽訂正式買賣合約，這是確保居屋單位在合資格人士之間轉讓的重要關卡。
申請程序：由買方律師提交「准賣證」及「准買證」正本等文件。
申請「提名信」通常由買方律師負責。買方律師會將賣方的「准賣證」正本、買方的「准買證」正本，以及其他所需文件，如買方法的定聲明書和臨時買賣合約副本，一併提交給房委會。
申請費用及所需時間（至少5個工作天）。
申請「提名信」需要繳付一筆費用。房委會審批這份文件的時間通常需要至少五個工作天。您需要預留足夠的時間處理這個步驟，以免影響後續的交易進度。
第六步：簽訂正式買賣合約（正約）
收到「提名信」後，買賣雙方就可以正式簽訂買賣合約，這份合約具有更強的法律約束力。
簽署時間：通常在臨約後12-14天內。
簽署正式買賣合約，簡稱「正約」，一般會在簽署臨時買賣合約後的十二至十四天內進行。這個時間是讓雙方律師有足夠時間進行查契、準備文件，並等待「提名信」的發出。
支付加付訂金（大訂），總訂金達樓價10%。
在簽署正約時，買家需要支付一筆「加付訂金」，俗稱「大訂」。支付這筆訂金後，買家已支付的總訂金（包括「細訂」和「大訂」）會達到樓價的百分之十。這筆款項會由買家律師轉交賣家律師保管。
正式合約的法律約束力。
正式買賣合約比臨時買賣合約具有更強的法律約束力。合約條款會更加詳細，若任何一方在此階段違約，所涉及的賠償金額通常會更高。簽署正約意味著買賣雙方對交易的承諾更加堅定。
第七步：成交日－簽署轉讓契據及交收
成交日是賣居屋流程的最後一步，這天將完成業權轉移和單位交接。
買方完成驗樓（收樓）。
在成交日前，買方通常會進行最後一次驗樓，俗稱「收樓」。買家會仔細檢查單位狀況，確保單位符合買賣合約中約定的狀況，例如單位已清空、沒有損壞等。
律師樓處理尾數、按揭放款及贖樓事宜。
在成交當日，買方的律師會將樓價的尾數，連同銀行批出的按揭貸款金額，一併轉交給賣方的律師。如果賣家仍有按揭貸款未償還，賣方的律師會從這筆款項中代為清還按揭，完成「贖樓」程序，解除物業的抵押。
簽署轉讓契（樓契）及送交土地註冊處登記。
在律師樓，買賣雙方會正式簽署轉讓契，俗稱「樓契」。這份契據是物業業權轉讓的法律文件。簽署後，買方律師會將轉讓契送交土地註冊處進行登記，從而正式將物業業權轉移到買方名下。
交收單位鎖匙及支付代理佣金。
完成所有法律文件簽署後，賣方會將單位鎖匙正式交給買方。同時，買賣雙方需要向各自的地產代理支付商議好的佣金，通常為樓價的百分之一。至此，整個賣居屋的流程就正式完成，買家成為單位的新業主。
賣居屋總費用清單：全面剖析各項開支
賣居屋確實是人生大事，期間涉及的費用並非單一開支，反而是一筆多層次的支出清單。理解這些費用，能夠幫助業主更精明地規劃「賣居屋流程」，確保交易順利進行，心中有數。本節會為各位朋友全面拆解賣樓時各項費用，助您輕鬆應對。
賣方必須承擔的主要費用
當決定出售居屋單位時，作為賣方，您需要準備好支付幾項核心費用。這些支出是物業交易中常見的部分，也是必須預算的開支。
地產代理佣金（通常為樓價1%）。
地產代理在「賣居屋流程」中扮演重要角色，他們協助放盤、安排睇樓，並且促進買賣雙方達成協議。如果交易成功，賣方一般需要按樓價的1%支付地產代理佣金。這是行業慣例，也是代理服務的主要報酬。
律師費（約$8,000 – $12,000港元）。
物業買賣涉及大量法律文件以及程序，所以委託一位專業律師是不可或缺的一步。律師會負責處理查冊、草擬買賣合約，以及確保業權轉移等重要事項。賣方的律師費通常介乎港幣$8,000至$12,000元之間。
「可供出售證明書」申請費。
對於「賣居屋」的業主而言，向房屋委員會申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）是必須步驟。此證明書確認單位符合轉讓資格，申請需要支付一筆行政費用。這是居屋交易獨有的費用，也是確保交易合法的重要文件。
贖樓相關費用（如適用）。
如果業主的居屋單位仍有按揭貸款，那麼在完成交易時，便需要向銀行贖回物業。贖樓費用主要包括按揭貸款的結清，以及銀行處理贖契手續的行政費。這項費用會直接從買方的樓款中扣除，然後支付予貸款銀行。
按比例攤分的管理費、差餉及地租。
在成交當日，管理費、差餉以及地租等日常開支，會按照實際成交日期按比例分攤。例如，如果業主在月中成交，他便只需支付該月份上半部分的費用。這些費用會由律師在交易結算時，在買賣雙方之間進行調整。
【獨家】深入剖析：除了表面費用外的隱藏成本與法律陷阱
除了上述清晰列出的費用外，賣居屋還有一些隱藏成本以及潛在的法律陷阱。這些細節需要細心留意，因為它們可能會影響您的最終收益，甚至帶來不必要的麻煩。
補地價時機對估價及現金流的影響。
若您打算「賣居屋補地價」然後在公開市場出售，選擇合適的補地價時機至關重要。居屋補地價金額會根據物業當時的市值來計算。市場波動可能導致估價出現差異，如果補地價時機不理想，可能會影響單位的最終成交價，同時也會直接影響您的現金流。這需要仔細評估市場狀況以及個人財務狀況。
單位維修責任：交樓前發現問題的處理方式。
在買賣合約中，通常會列明賣方有責任在交樓時將單位維持在良好狀態。如果買家在驗樓時發現單位有損壞，例如水電故障或者漏水等問題，賣方可能需要承擔維修費用。這些突發的維修開支，就是潛在的隱藏成本。因此，交樓前全面檢查單位狀況，並且與買家良好溝通，十分重要。
代理合約中的細節條款。
與地產代理簽訂的合約，其內容也暗藏玄機。合約中會包含佣金支付條件、獨家代理期限、廣告費用分攤等細節。簽約前務必仔細審閱所有條款，特別是關於佣金支付的條件，以及任何可能產生的額外費用。一份清晰明確的合約，可以避免日後發生爭議，保障業主權益。
賣居屋的法律責任：嚴守法規，避免「非法讓與」風險
當您考慮賣居屋，了解其背後的法律責任十分重要，特別是避免「非法讓與」的風險。這不僅保障您的權益，亦確保交易合法順利。賣居屋的整個流程，不論是賣居屋 未補地價還是賣居屋 補地價，都必須嚴格遵守相關法規。
買賣協議的法律約束力
業主及家庭成員須實際居住於單位的規定。
當您購入資助出售房屋時，例如居屋單位，您與房屋委員會簽署了一份《資助出售單位買賣協議》。這份協議清楚訂明，相關物業必須由您本人以及您在申請表上列明的家庭成員實際居住。此規定確保資助房屋單位能夠服務其核心目的，即為有需要人士提供自住居所，而非作為投資工具。
房委會對違規個案的調查與執法權力。
房屋委員會擁有權力，針對任何可能違反上述居住規定的個案進行調查。如果房屋委員會發現業主並未實際或永久居住於該物業，並且未經其書面同意，房委會可以根據買賣協議的條款，要求業主將單位售回予房屋委員會。這是為確保公帑資源有效運用，亦避免資助單位被濫用。
《房屋條例》（第283章）下的嚴厲規定
第17B條：任何違反轉讓契據條款的「非法讓與」均屬無效。
《房屋條例》（第283章）明確訂立了資助房屋單位轉讓的嚴格規範。其中，第17B條清晰指出，任何違反轉讓契據條款而進行的按揭、押記、轉讓或其他讓與，法律上均屬無效。這意味著，如果業主未按規定將物業轉讓，其行為在法律上不獲承認，同時也可能影響買賣居屋流程的合法性。
第27A條：「非法讓與」屬刑事罪行，可被檢控。
更為嚴峻的是，《房屋條例》第27A條規定，作出上述「非法讓與」的行為構成刑事罪行。這代表觸犯者不僅會面臨民事上的合約無效問題，更可能被檢控，承擔嚴重的法律後果。此條例旨在對試圖規避居屋轉讓限制的行為，施加更強的阻嚇作用。
「清水樓」炒賣的法律風險與後果
為何未經居住即轉售可能觸犯法例。
「清水樓」通常指業主在購入居屋單位後，在未實際入住的情況下，即計劃或已經轉售單位。這種行為，尤其在賣居屋 未補地價的單位中，很容易觸犯上述的居住規定。因為業主未經居住即轉售單位，直接違反了與房屋委員會簽訂的買賣協議中，有關業主及其家庭成員須實際居住於單位的條款。這不單是違反合約，也可能被視為意圖規避資助房屋的轉讓限制。
成功出售單位後對業主及其配偶的長遠影響（永久喪失房屋資助資格）。
如果業主因「清水樓」炒賣或其他違規行為，被房屋委員會證實「非法讓與」並成功出售單位，其將面臨非常嚴重的長遠後果。根據現行規定，成功出售其資助出售單位的業主及其配偶，將會永久喪失參加房屋委員會轄下所有房屋資助計劃的資格。這包括將來申請公屋、居者有其屋計劃、綠表置居計劃等，此影響無疑巨大，因此在進行賣居屋的任何決策時，務必深思熟慮並嚴守法規。