不少長者都希望擁有一個穩定安樂窩，而以綠表資格購買二手居屋，無疑是實現這願望的理想途徑。然而，整個過程牽涉複雜的申請條件、繁瑣的程序及長者獨有的按揭考量，往往令人卻步。
本《【長者綠表買二手居屋2025】終極懶人包》旨在為您拆解所有疑問，提供一站式詳盡指南。本文將一文為您仔細分析「長者綠表」的資格限制、購置二手居屋的五大申請步驟，以及專為長者而設的按揭計算策略。無論您是首次接觸，還是希望深入了解最新細節，本指南都將助您輕鬆掌握關鍵資訊，助您成功尋覓理想居所。
「長者綠表買二手居屋」資格全方位解析：您是否符合申請條件？
各位朋友，希望了解如何「長者綠表買二手居屋」，首先必須清楚自己是否符合申請資格。這一步是置業過程中的第一關，亦是關鍵的一環。我們今天會詳細解釋綠表資格的各項細節，以及長者申請時需要留意的特別事項，幫助您釐清狀況，安心踏上置業之路。
深入了解「綠表」的五大資格類別
申請「長者綠表買居屋」，第一步是確認您是否屬於合資格的「綠表」人士。以下是房屋委員會（房委會）及香港房屋協會（房協）訂明的五大資格類別：
類別一：房屋委員會（房委會）及香港房屋協會（房協）轄下出租單位的住戶
您現在居住在房委會或房協的出租單位，即公屋住戶，通常符合綠表資格。但是，這裡有一些細節要留意。部分租約形式的住戶，例如持有「有條件租約」的房委會公屋住戶，或者以「按月暫准租用證」形式租住房委會或房協過渡性暫租住屋單位的住戶，以及持有「定期暫准居住證」的持證人，則不符合申請資格。同時，房協乙類出租屋邨及專用安置屋邨的住戶，亦不合資格。
類別二：持有有效《綠表資格證明書》的人士
如果您持有由房委會或市區重建局發出的有效《綠表資格證明書》，並且該證明書專門用於居屋第二市場計劃，您便直接符合資格。這份證明書是您綠表身份的直接證明文件。
類別三：房委會中轉房屋的認可居民
目前獲房委會認可為中轉房屋居民的人士，屬於綠表資格類別之一。中轉房屋主要為受政府清拆計劃影響而未能即時安置的居民提供臨時居所。
類別四：長者租金津貼計劃的受惠者
如果您正在接受房委會「長者租金津貼計劃」的資助，您也符合綠表資格。此計劃旨在幫助低收入長者應付租金開支，同時亦賦予他們購買資助房屋的機會。
類別五：持有由市區重建局發出有效證明書的住戶
除了房委會，市區重建局（市建局）在推行其重建項目時，亦會向受影響合資格住戶發出特定證明書。如果您持有由市建局發出的有效相關證明書，同樣符合綠表資格。
【長者專屬】申請「長者綠表買二手居屋」的特別注意事項
申請「長者綠表買二手居屋」時，長者朋友會有一些特別事項需要深入了解。這些因素會影響按揭審批以及整體申請流程。
年齡與按揭年期的關係：銀行如何審批長者按揭申請
長者的年齡是銀行審批按揭申請時一個重要因素。一般而言，銀行會以「75減去申請人年齡」來計算最長按揭還款期。例如，若申請人為65歲，最長還款期可能只有10年。還款期縮短，每月供款金額便會增加，這會影響銀行的供款與入息比率審批。因此，長者申請按揭時，可能需要考慮加入較年輕的子女作為共同借款人或擔保人，以延長按揭年期及提高貸款額度。銀行會根據個別情況審批，他們會評估申請人的整體還款能力。
入息證明：退休金、長者生活津貼及子女供養如何計算
長者在申請按揭時，入息來源通常與在職人士不同。銀行會考慮多種入息來源，包括退休金、長者生活津貼、綜援等政府津貼，以及子女的供養。退休金及各類政府津貼通常會被納入計算，但銀行會要求提供相關證明，例如銀行月結單顯示定期收款。若有子女供養，銀行會要求子女提供入息證明及供養承諾書，證明他們有能力並願意持續供養長者，這會增加按揭獲批的機會。
家庭組合：單身長者與家庭長者（如與成年子女組合）的申請差異
長者申請居屋時，可選擇以單身人士或家庭組合方式申請。單身長者申請者通常有較低的入息及資產上限，並且在揀樓次序上會排在家庭申請者之後。如果長者與成年子女一同申請，組成家庭組合，家庭的入息及資產上限會較高，同時有機會受惠於「家有長者優先選樓計劃」而獲得較前的揀樓次序。這樣可以增加選購心儀單位的機會。
物業擁有權限制：申請前24個月內不得擁有任何香港住宅物業權益
所有綠表申請人，包括長者，均受物業擁有權限制。在簽署「購買資格證明書」申請表日期前24個月起計，直至簽訂居屋第二市場計劃購買資助出售單位臨時買賣合約當日，申請人本人及／或配偶均不得在香港擁有任何住宅物業。這包括持有任何住宅物業的全部或部分權益，甚至曾簽署臨時買賣合約，即使最終交易未能完成，亦可能被視為不符合資格。
永久性或主要不合資格情況：影響長者綠表買二手居屋的要點
了解上述資格與注意事項後，我們還需清楚一些特定情況，這些情況可能會導致您永久性或在一定年期內不合資格申請「長者綠表買二手居屋」。
曾受惠於任何資助自置居所計劃的業主、借款人及其配偶
如果您曾是房委會或房協旗下任何資助自置居所計劃的業主或借款人，您以及您的配偶（包括在受惠時未成為配偶的人士），即使您已出售單位或清還貸款，均將永久不符合再次申請資助房屋的資格。這些計劃包括居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、綠表置居計劃、租者置其屋計劃、自置居所貸款計劃、置業資助貸款計劃，以及所有房協及市建局轄下的資助出售房屋計劃。這項規定旨在確保資助資源能夠公平分配，避免重複受惠。
曾是資助單位轉讓契據上的「關鍵成員」（十年限制）
如果您曾經是資助自置居所單位轉讓契據上的「關鍵成員」，從簽訂轉讓契據日期起計，若不足10年內再次申請，您將不符合資格。「關鍵成員」是指名列同一申請表內，除業主以外的另一名家庭成員，其存在是為符合「家庭申請人」人數至少為兩人的資格要求。但是，因結婚或獲准享有僱主提供的房屋福利而從戶籍中剔除的「關鍵成員」，則屬例外情況。
因清拆而選擇領取現金津貼（設有不同年期限制）
如果受房委會、房協、市建局或地政總署的清拆影響，您選擇領取現金特惠津貼而非選擇獲編配任何形式的公屋或中轉房屋，您將在領取該等津貼的日期起計，10年內不符合申請資格。另外，因興建廣深港高速鐵路香港段或蓮塘／香園圍口岸工程而選擇領取「額外特惠現金津貼選項」的合資格住戶，由領取津貼日期起計，三年內不符合申請資格。這些限制確保了政策的一致性，防止短期內重複申請資助。
其他房委會及房協指定的不合資格人士
除上述情況外，房委會及房協亦指定了其他不合資格的人士。例如，公務員建屋合作社或同類性質建屋計劃的成員、或本地公務員建屋計劃下的物業承批人（公屋住戶除外），以及以「按月暫准租用證」形式租住房委會或房協過渡性暫租住屋單位，或持有「定期暫准居住證」的持證人，均不符合綠表資格。此外，房委會在審核申請表後，保留權利拒絕相關申請，並且無需退還申請費。
詳解「長者綠表買二手居屋」完整申請流程：從零到成功置業
不少長者朋友渴望擁有自己的物業，尋求安穩舒適的居住環境。若您符合綠表資格，那麼「長者綠表買二手居屋」便是一個值得仔細考慮的選擇。整個置業過程涉及多個步驟，當您掌握每個環節的要點，成功覓得安樂窩並非難事。以下我們將會深入淺出，一步一步講解整個申請流程，幫助您了解如何由零開始，直至成功置業。
步驟一：申請及獲取「購買資格證明書」
購買二手居屋單位，您首先需要獲得房屋委員會（房委會）發出的「購買資格證明書」。這份證明書是您具備綠表資格，可以在居屋第二市場購買單位的憑證。
公屋及房協住戶：向所屬屋邨辦事處提交申請
如果您現居於房委會轄下的公共租住房屋，或是香港房屋協會（房協）轄下的出租單位，申請程序相對直接。您需要向所屬屋邨辦事處提交購買資格證明書的申請。屋邨辦事處職員會協助您確認資格並辦理相關手續。
其他綠表資格人士：向房委會居屋第二市場計劃小組申請
除了公屋及房協住戶，其他類別的綠表資格人士，例如持有有效《綠表資格證明書》的人士，則需要直接向房委會的居屋第二市場計劃小組提交申請。請確保您已詳細了解您所屬的綠表類別，才能向正確的單位提交申請。
所需文件清單及注意事項
申請「購買資格證明書」時，您必須準備齊全所需文件，這包括：申請表格、申請人及所有名列申請表內家庭成員的身份證明文件副本、入息證明、資產證明等。不同類別的綠表申請人，所需文件會有少許差異。提交文件前，您應仔細核對清單，避免遺漏。一份妥善準備的申請，可加快審批進度。
步驟二：物色心儀單位及睇樓
獲取「購買資格證明書」後，下一步是尋找符合您需求的居屋單位。這一步需要投入時間和耐心，畢竟找到一個合適的家，是人生重要的大事。
如何查閱可供購買的居屋/租置計劃屋邨名單
房委會設有官方網站，定期更新可供綠表人士購買的居屋或租置計劃屋邨名單。您可以在這些名單上查看各屋苑的資料，包括位置、單位類型、大致樓齡等。利用這些公開資訊，可有效縮窄您的搜尋範圍。
長者揀樓考量：單位無障礙設施、社區醫療配套、交通便利性
對於長者朋友而言，選擇居屋單位時，有額外需要考慮的因素。您應優先考慮單位是否具備足夠的無障礙設施，例如電梯、平坦的地面以及洗手間內是否預留扶手空間，確保居住安全與便利。同時，居所附近的社區醫療配套同樣重要，便捷的診所或醫院服務，讓您日常生活更安心。此外，交通便利性也是一個關鍵考量，是否靠近巴士站、港鐵站，方便出行。
為何「長者綠表買二手居屋」成為熱門選擇？其相對新居屋的優勢
「長者綠表買二手居屋」近年來成為不少長者朋友的熱門選擇，因為它相較於抽籤購買新居屋，具備一些明顯優勢。二手居屋供應量較多，選擇範圍更廣，而且大部分單位均可即買即住，無需等待數年樓花期。此外，二手居屋的地理位置通常較成熟，生活配套和交通網絡亦較完善，對於長者而言，融入社區和日常所需更為便利。
步驟三：議價、簽署臨時買賣合約及申請「提名信」
當您找到心儀的二手居屋單位後，便進入實際的買賣階段。這個階段包含議價和簽訂合約的重要程序。
買賣雙方自行或經地產代理磋商價格
買賣二手居屋單位，買賣雙方可以自行議價。不過，大部分買家會選擇透過地產代理協助。地產代理熟悉市場行情，他們可幫助您評估單位價值，並協助您與賣方磋商價格。透過地產代理，也可確保交易流程符合法規。
簽署臨時合約後，由律師代為向房委會申請「提名信」
當買賣雙方就價格達成共識，下一步是簽署臨時買賣合約。簽署臨時合約後，您必須委託律師，由律師代為向房委會申請一份「提名信」。這份提名信是房委會批准您作為綠表買家購買該單位的正式文件，同時亦是辦理按揭的重要文件之一。
步驟四：申請按揭的關鍵點
取得提名信後，您可以正式向銀行申請按揭貸款。按揭是置業過程中至關重要的一環，影響您日後的財務負擔。
了解綠表最高95%按揭成數及最長30年還款期
綠表買家購買二手居屋可享有政府擔保，因此按揭條款相對寬鬆。您最高可獲批95%的按揭成數，大大減輕首期負擔。同時，最長還款期可達30年。您可以根據自身財務狀況，選擇合適的還款期，規劃每月供款。
比較不同銀行對長者按揭的取態及審批鬆緊度
雖然政府提供擔保，但不同銀行對於長者按揭申請仍有各自的內部審批準則。部分銀行可能對長者的按揭年期或入息要求有較彈性的處理，有些銀行則可能較為嚴謹。因此，您應多方比較不同銀行的按揭產品，了解它們的取態及審批鬆緊度。這有助您找到最適合自己的按揭方案。
如何準備文件以提高成功批核機會（如入息證明、擔保人安排）
為提高按揭成功批核的機會，您必須妥善準備所需文件。這包括詳盡的入息證明，例如退休金、子女供養證明或其他穩定收入來源的證明。若個人收入未能完全符合銀行要求，您也可以考慮安排合資格的擔保人。擔保人可以是您的子女或其他親屬，他們需向銀行提供入息及資產證明，提升您的按揭審批成功率。
簽署正式買賣合約及辦理樓契
按揭獲批後，您的律師會安排您與賣方簽署正式買賣合約。這份合約具有法律約束力，詳細列明買賣雙方的權利與義務。簽署合約後，律師會繼續為您辦理樓契註冊手續，確保您擁有物業的合法業權。
步驟五：完成交易、收樓及驗樓
恭喜您！經過漫長的申請與等待，您終於來到成功置業的最後一步。這一步主要涉及完成財務結算，以及正式接收您的新家。
長者驗樓注意事項：特別檢查水、電、窗戶及潛在結構問題
在正式收樓前，您應該仔細驗樓。對於長者朋友，在驗樓時有幾項特別重要的檢查項目。您應特別檢查單位的水、電系統是否運作正常，例如水龍頭有否漏水、電掣是否安全。窗戶的開關、密封性以及鎖扣是否穩固，保障居家安全。同時，也應留意單位有否潛在的結構問題，例如牆身有否明顯裂痕、天花是否漏水。若您對驗樓不熟悉，可考慮聘請專業驗樓師協助，確保單位質量符合預期。
「長者綠表買二手居屋」的財務規劃與獨家工具
對於有意「長者綠表買二手居屋」的朋友而言，仔細規劃財務是置業過程中非常重要的一環。這不單涉及樓價本身，還有許多隱藏費用，以及日後可能面對的「補價」機制，這些都值得我們深入了解，確保安居樂業。
「補價」機制深度解析
購入資助房屋，特別是「長者綠表買二手居屋」，便會接觸到「補價」這個專有名詞。這是資助房屋與私人市場物業最大的一個分別，因此我們必須透徹了解。
什麼是補價？為何二手居屋需要在居屋第二市場買賣？
「補價」是指政府在最初出售居屋時給予買家的折扣優惠。由於居屋的售價低於市價，政府會預先計算一個折扣率。如果業主日後希望將單位在公開市場（即私人市場）出售、出租，或者以其他形式轉讓時，就必須向政府繳回這筆當年的差價，或者按比例繳付，這就是補價。
因此，未補地價的二手居屋單位，其買賣活動只可以在「居屋第二市場」內進行。這個市場專為符合特定資格的買家而設，例如「綠表」持有人。這樣做的目的是為了確保政府資助房屋資源的有效運用，並且防止單位被隨意在公開市場上炒賣圖利。
未補地價單位的轉讓限制
未補地價的居屋單位有嚴格的轉讓限制。簡單來說，單位在「居屋第二市場」出售予合資格的「綠表」或「白居二」買家，無需繳付補價。但是，業主不能將單位在公開市場出售，也不可以將單位放租，否則便是違反房屋條例，會面臨嚴重的法律後果。這些限制確保了資助房屋的用途，是為了自住，不是為了投資或出租賺取收益。
日後想在公開市場出售時如何計算及繳付補價
如果業主日後想在公開市場出售單位，便必須向房屋委員會繳付補價。補價的計算方法，是根據單位出售時的最新市值，乘以當年政府出售單位時的折扣率。房屋委員會會委託估價師評估單位市值，然後計算出實際的補價金額。
例如，如果單位當年以市價六折出售，則折扣率是四成。若單位現時市值為500萬港元，業主便需要繳付500萬元的四成，即200萬港元作為補價。繳付補價後，單位便會成為「已補地價」物業，業主可以像私人樓宇一樣在公開市場自由轉售或出租。
【核心】獨家工具：「長者綠表買二手居屋」置業成本與按揭計算機
了解「長者綠表買二手居屋」的財務細節有時感覺複雜，特別是牽涉到長者特殊的入息結構和按揭考量。為了讓您更輕鬆地規劃，我們特別推出了獨家「長者綠表買二手居屋」置業成本與按揭計算機。
功能一：精算退休金及各類津貼作為入息的供款能力
我們的計算機考慮到長者的多樣化入息來源，例如退休金、強積金、長者生活津貼、高齡津貼等。系統能夠精準計算這些收入作為銀行批核按揭時的供款能力，並且讓您了解自己可以負擔的樓價範圍與每月供款金額。
功能二：根據長者年齡模擬最長可批核按揭年期及每月供款
銀行審批長者按揭時，年齡是重要考量因素。我們的工具會根據您的年齡，模擬最長的按揭還款年期。同時，它會相應地計算出不同年期的每月供款額，幫助您選擇最合適的還款方案，減輕財務壓力。
功能三：一鍵估算置業總開支，包括首期、印花稅、律師費及代理佣金
除了樓價本身，置業還涉及多項雜費。我們的計算機提供「一鍵估算」功能，可以一次過計算出您所需的總開支，包括首期、印花稅、律師費以及地產代理佣金。這樣您可以對整體費用一目了然，做好充足的資金準備。
【獨家服務】長者按揭專線分析：個人化方案評估
我們深知每位長者的財務狀況與需求都不盡相同。因此，除了線上計算機，我們亦提供「長者按揭專線」服務。我們的專業團隊會耐心聆聽您的個人情況，並且提供一對一的個人化按揭方案評估，助您找出最有利的按揭選擇。
其他相關費用預算
購買「長者綠表買二手居屋」除了單位售價及按揭貸款外，還有幾項不可忽略的費用。這些費用需要計入您的總預算，才可以避免措手不及。
印花稅（從價印花稅第二標準稅率）
購買任何物業，買家都需要繳付印花稅。居屋的印花稅按「從價印花稅第二標準稅率」計算。稅率會根據物業的價值而定，樓價越高，稅率便越高。例如，一般樓價在200萬至300萬元的物業，印花稅率約為1.5%至3%。您可以在簽訂臨時買賣合約後，由律師代為處理。
律師費及相關雜費
無論買賣任何物業，都需要律師處理法律文件及契約轉讓。律師費用通常包括處理買賣合約、查冊、按揭契約登記等。此外，還有一些相關雜費，例如土地註冊處的登記費用、契據印花費用等等。這些費用會因應律師樓的收費標準及個案複雜程度而有所不同。
地產代理佣金（如適用）
如果買賣雙方透過地產代理達成交易，通常需要向地產代理繳付佣金。在香港，地產代理佣金一般由買賣雙方分別支付。買家需要支付的佣金通常是成交價的1%。佣金比例可能因市場情況或代理行政策而異，建議您在簽訂委託協議前，先與代理確認佣金計算方式。