「居屋幾時可以賣？」這是不少居屋業主心中的一大疑問。作為政府資助房屋，居屋的轉售資格、年期限制及交易程序比私人樓宇更為複雜，若處理不當更可能觸犯法律。本終極指南將為您提供最清晰的答案，一文看清各期居屋的轉售限制、未補地價及已補地價市場的完整出售程序，並詳細拆解三大法律陷阱，助您全面掌握居屋轉售的關鍵資訊，作出最明智的決定。
居屋出售資格與年期限制：解答「幾年可以賣」的核心問題
居屋作為香港市民安居樂業的重要資助房屋，其買賣流程與私人住宅有所不同。許多業主和準買家最關心的問題，莫過於居屋究竟「居屋幾年可以賣」。明白箇中細節，掌握居屋幾多年可以賣的規定，對於規劃未來財務尤其重要。
轉售前必讀：第二市場 (未補地價) vs 公開市場 (已補地價) 的核心區別
當各位朋友考慮出售居屋單位，首先要了解市場上的兩種主要轉售途徑。這兩種方式，就是居屋第二市場（未補地價）和公開市場（已補地價）。兩者的區別很大，也會影響您居屋幾耐可以賣的實際操作。
居屋第二市場，指的是單位未向政府繳付地價差額。購買這類居屋時，業主因為獲得政府的地價補貼，所以樓價較低。因此，單位轉售時，政府會要求這類居屋只能賣給符合特定資格的人士，例如持有「綠表」或「白居二」資格的人士。在這種市場上出售，業主無須補地價，但轉售價格會受到一定限制，例如在某些年期內不可以高於原價出售，或是只能在獲批准後自行議價。
公開市場，則是指單位已向政府繳付地價差額。業主完成「補地價」程序後，單位性質就會轉為私人住宅。這表示單位在轉售時，買家不再需要具備任何政府規定的居屋購買資格，任何人都可以購買。同時，業主也可以按自由市場價格出售或出租單位，沒有任何價格限制。補地價的金額通常是根據單位現時的市值，再乘以當初購置時政府提供的折扣率來計算。居屋幾時可以賣，以及能否在公開市場賣，皆與這個「補地價」的動作息息相關。
核心答案：各期居屋轉售限制一覽表 (直接解答「居屋幾年可以賣」)
各位可能一直想知道居屋幾年可以賣，以下是各期居屋轉售限制的重點，幫助您直接找到答案。這些限制根據您買入單位的年份而有所不同。
- 2017年或之前買入的居屋單位：
- 在購置單位後的首兩年內，業主不可以高於原價在居屋第二市場轉售單位。
- 兩年禁售期屆滿之後，可以在居屋第二市場自行議價出售單位，無須補地價。
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如果要在公開市場出售，即需要補地價，則沒有特定的年期限制，通常在簽署買賣協議後便可申請補地價，然後完成交易。
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2018年買入的居屋單位：
- 在購置單位後的首三年內，業主不可以高於原價在居屋第二市場轉售單位。
- 三年禁售期屆滿之後，可以在居屋第二市場自行議價出售單位，無須補地價。
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若要在公開市場出售，必須在購置單位後的五年期滿後，才可以補地價然後出售。
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2019年至2021年買入的居屋單位：
- 在購置單位後的首兩年內，業主不可以高於原價在居屋第二市場轉售單位。
- 在第三年至第十年期間，可以在居屋第二市場自行議價出售單位，無須補地價。
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若要在公開市場出售，必須在購置單位後的十年期滿後，才可以補地價然後出售。
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2022年及之後買入的居屋單位：
- 在購置單位後的首五年內，業主不可以高於原價在居屋第二市場轉售單位。
- 在第六年至第十五年期間，可以在居屋第二市場自行議價出售單位，無須補地價。
- 若要在公開市場出售，必須在購置單位後的十五年期滿後，才可以補地價然後出售。
這些規定確保了居屋單位主要用於自住，同時也為業主提供了在不同時間點轉售的選項。不同年份買入的居屋几年可以卖，答案皆有差異。
新舊制對比：為何轉售限制期延長及其影響
了解居屋幾耐可以賣的具體時間表後，相信大家也會好奇為何會有這麼多變化。香港房屋委員會過去調整居屋轉售限制，主要原因是要貫徹「居者有其屋」政策的初心，即居屋是用來給合資格市民自住的，並不是用來炒賣獲利。
在舊制下，有些居屋單位在短時間內便可以轉售，這讓少數投機者有機可乘，他們購入居屋後從不入住，待禁售期一過便立即在市場上放售，賺取豐厚的利潤。這種行為浪費了珍貴的公共房屋資源，也導致真正有住屋需要的家庭難以成功置業。
因此，政府將轉售限制期延長，特別是自2022年起，新居屋單位在未補地價情況下的禁售期延長至五年，而補地價後在公開市場出售的年期更延長至十五年。這種改變的目的是為了增加炒賣的時間成本和風險，希望可以有效遏止短期投機行為。政策調整之後，業主需要持有單位更長時間，這會大大降低單位流動性。同時，這也鼓勵業主長期自住，回歸居屋作為資助房屋的本質。
您的專屬轉售路線圖：未補地價 vs 補地價程序全拆解
居屋是不少香港家庭的安樂窩，隨著人生階段的轉變，有些業主會考慮將物業轉售。當您思考居屋幾年可以賣，或是居屋幾多年可以賣、居屋幾耐可以賣、居屋幾時可以賣時，背後都隱含著對轉售程序的疑問。雖然居屋的轉售程序比一般私人樓宇複雜，但是只要按部就班，了解箇中細節，您便可輕鬆掌握。本節將為您詳細剖析居屋轉售的兩大主要路線：第二市場（未補地價）與公開市場（已補地價），並且解說相關的財務與法律安排。
路線一：第二市場（未補地價）出售流程天書
未補地價的居屋單位只能在指定市場轉售，這個市場稱為居屋第二市場。業主毋須向政府繳付地價，不過買方必須是符合資格的綠表人士或白居二中籤者。這種交易模式確保資助房屋資源得以在合資格人士之間流轉。
出售未補地價居屋的業主，首先需要向房屋事務主管機構申請「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。您需要填妥申請書，並且連同申請費、樓契副本以及最近六個月內的水費單與電費單一併遞交。房屋事務主管機構一般會在大約十四個工作天內審批完成，然後發出「准賣證」，其有效期為十二個月。
購買未補地價居屋的買方，亦必須符合特定的資格。綠表人士可以直接向房屋事務主管機構提交「購買資格證明書」申請書。白表人士則需要參與房委會舉辦的「白居二」計劃，通常與新居屋申請同時進行。買家需要成功通過電腦攪珠抽籤，並且通過嚴格的入息與資產審查。通過審查後，房屋事務主管機構會發出「批准信」，然後買方可憑此信申領「購買資格證明書」，俗稱「准買證」。這份「准買證」的有效期同樣是十二個月，買方必須在有效期內簽訂臨時買賣合約，否則便會視為放棄購買權利。
當買賣雙方都具備有效的證明書後，即可進行物色單位或放盤。買賣雙方可以透過地產代理或自行在網上尋找心儀的單位。一旦買賣雙方達成共識，接著便會簽訂臨時買賣合約，買方需要繳付樓價的百分之三至五作為臨時訂金。然後買方的代表律師會向房屋委員會提交指定文件，申請「提名信」。此信證明賣方提名買方為單位的合法「接手人」。此申請程序最少需要五個工作天，同時這是簽訂正式買賣合約和轉讓契據的必要文件。收到「提名信」後，買賣雙方便可簽訂正式買賣合約，買方需要再繳付加附訂金，令大細訂總額達到樓價的百分之十左右。最後，在簽訂正式買賣合約後的兩至三個月內，買賣雙方律師會安排簽訂「轉讓契據」，屆時買方支付樓價尾數，賣方將鎖匙交付予買方，交易便告完成。
路線二：公開市場（補地價）出售流程詳解
若果業主希望將居屋單位出售予任何人士，而不受綠表或白居二資格限制，或者希望將單位出租，那麼業主就必須先向政府補地價。補地價的意義在於，業主將單位由資助房屋性質轉為私人住宅性質，因此需要退還當初購買時政府提供的土地折扣優惠。未補地價而擅自出售、出租或轉讓單位，便會觸犯《房屋條例》，可能面臨罰款以及監禁。
補地價的金額計算方式，是根據單位現時的市值乘以買入單位時的折扣率。例如，若單位現時市值為六百萬元，而當年政府以市價六折出售單位，那麼折扣率便是百分之四十。因此，補地價金額便是六百萬元乘以百分之四十，即二百四十萬元。居屋單位的現時市值會由房屋事務主管機構委託的公證行進行專業評估。如果業主對估價有異議，可以考慮引用銀行估價作為上訴理據。
補地價的申請程序涉及多個步驟。首先，業主需要向房屋事務主管機構提交「評估補價申請書」，同時附上樓契副本並繳付手續費。房屋署收到申請書後，會發出認收通知書。然後，房屋署會委派測量師上門視察單位以及進行估價，測量師會綜合考量單位維修程度、是否有僭建等因素來釐定最終補價。房屋署通常在收到所有相關資料後約一個月，便會發出「評估補價通知書」。業主若認為估價過高，可以在收到通知書後的二十八天內向當局提出反對，或者向土地審裁處提出上訴。最關鍵的是，業主必須在收到通知書後的兩個月內繳交補價，若未能在時限內繳付或未提出上訴，則需要重新申請估價，而且已繳的手續費亦不會退還。
繳付補價後，業主會收到房屋署發出的收據，稍後更會收到一份重要的「解除轉讓限制證明書」。這份證明書可以到土地註冊處登記，也可以在出售單位時由律師代為辦理。完成補地價後，您的居屋單位便會被視為一般私人住宅，您可以隨時在公開市場自由買賣或放租。
關鍵財務與法律安排：居屋按揭與律師委聘
居屋按揭與一般私人住宅按揭存在一些顯著差異。對於未補地價的居屋單位，業主通常不可以隨意將單位按揭，除非得到房屋署署長特別許可，或者符合特定條款。然而，一個例外情況是，在補地價過程中，居屋業主可以與律師以及銀行安排，在「解除轉讓限制證明書」生效的同一日簽訂按揭契據。這項安排使業主在完成合法程序後，可以順利獲得按揭貸款。對於購買未補地價居屋的買家而言，由於單位仍受政府擔保，銀行提供的按揭成數通常較高，而且貸款年期亦可能較長，這亦是綠表及白居二買家的一大優勢。不過，一旦單位完成補地價轉為私人住宅，其按揭條款便會與一般私人住宅無異，通常需要較高的首期，並且銀行會根據買家的信貸狀況重新審批按揭。
在居屋的轉售過程中，律師的角色至關重要。由於居屋買賣涉及《房屋條例》及房委會的繁複規定，例如「可供出售證明書」、「購買資格證明書」、「提名信」以及「補地價申請」等獨特程序，因此律主或買主都建議儘早委聘律師。律師會負責草擬及審核所有買賣合約、按揭契據條款，並確保所有政府文件得到妥善處理，例如將「解除轉讓限制證明書」送往土地註冊處登記。律師的專業協助能夠確保整個交易流程符合法律規定，避免買賣雙方因不熟悉法規而招致嚴重的法律後果。根據法例，任何未經繳付補價或未經房屋署署長許可而進行的轉讓或按揭行為，均屬違反《房屋條例》，而且相關的買賣或按揭協議將會被視為無效。因此，律師能夠有效引導您避開這些潛在的法律陷阱，確保交易順利以及安全。
法律風險預警：了解「居屋幾年可以賣」背後的法律紅線
探討居屋幾年可以賣，或者居屋幾耐可以賣這個問題時，大家必須特別留意背後的法律規定。這些規定，是保障資助房屋資源得以合理運用的重要防線。因此，在考慮轉售居屋單位前，深入了解相關法律風險，並且知道如何避免觸犯法例，這點非常重要。
觸犯《房屋條例》的嚴重後果 (官方權威指引)
房屋委員會及房屋署，對於居屋單位的轉讓一直有明確的法律框架。根據香港法例第283章《房屋條例》的規定，居屋業主若在未經許可，同時未繳付補價的情況下，便將居屋單位出售、出租或者以其他方式轉讓，這些行為都屬於違法。相關法律指引清楚說明，一旦被定罪，違規業主將會面臨最高港幣500,000元的罰款，以及最高一年監禁。此外，所有未經授權而簽訂的買賣協議或轉讓協議，在法律上將會視為無效。這意味著，即使雙方簽署了合約，該交易也無法合法完成，對買賣雙方而言，這都帶來巨大的法律風險，同時引致財物損失。
避開三大常見違規陷阱
了解「居屋幾時可以賣」的年期限制，只是一個開始。實際操作中，業主需要避開幾個常見的法律陷阱，這樣才能確保整個轉售過程合法順暢。
第一個陷阱是「未補地價擅自轉讓」。居屋單位，除非已經繳付補價，或者是在房屋委員會指定的第二市場內，轉讓予合資格的買家，否則業主不能在公開市場將單位出售、出租或者以其他形式轉讓。任何在未繳付補價前，便進行的私下轉讓，都直接觸犯《房屋條例》。大家在考慮「居屋幾多年可以賣」時，必須謹記補地價這項關鍵程序。
第二個陷阱是「未經許可擅自將單位按揭」。居屋單位的按揭也有嚴格限制。業主如果沒有繳付補價，或者沒有獲得房屋署署長的明確許可，便將居屋單位進行按揭，此舉同樣違反了《房屋條例》。這樣做的後果，便是相關的按揭契據也將變成無效，這對業主和承辦按揭的金融機構來說，都存在很大的風險。
第三個陷阱是「過早簽訂買賣協議」。針對2007年或者之後出售的居屋單位，房屋署設有特別的程序要求。如果這些單位尚處於其轉讓限制期內，業主必須先向房屋委員會提交補價申請，並且在收到房屋委員會發出的補價申請認收通知書後，才可以簽訂該居屋單位的任何買賣協議。如果業主在尚未收到此通知書前，便簽訂買賣協議，這便直接觸犯《房屋條例》。這點對正在考慮「居屋几年可以卖」的新居屋業主尤其重要，必須嚴格遵守程序先後。
「居屋幾年可以賣」實戰策略與常見問題 (FAQ)
常見問題：快速解答您對居屋轉售的疑惑
很多朋友都對「居屋幾年可以賣」這個問題感到困惑。居屋作為資助房屋，其轉售的年期限制以及條件，與私人住宅有所不同。為了幫助讀者釐清疑慮，本部分將針對常見問題提供清晰的解答。
問1：居屋的轉售年期限制為何？居屋幾多年可以賣？
居屋的轉售年期會依據其首次出售的年份而有所不同。整體來說，政策旨在確保居屋回歸「自住」目的，所以轉售限制期有趨嚴的趨勢。
- 二零一七年或之前購入的居屋： 業主如選擇不補地價在居屋第二市場出售，必須持有單位滿三年。如果選擇在公開市場補地價出售，則沒有年期限制，可以隨時進行。
- 二零一八年購入的居屋： 業主如選擇不補地價在居屋第二市場出售，必須持有單位滿三年。如果選擇在公開市場補地價出售，則必須持有單位滿五年。
- 二零一九年至二零二一年購入的居屋： 於購入首兩年內，業主只能以不高於原價在居屋第二市場出售。由第三年起，即可在居屋第二市場自行議價出售。如果選擇在公開市場補地價出售，則必須持有單位滿十年。
- 二零二二年及之後購入的居屋： 於購入首五年內，業主只能以不高於原價在居屋第二市場出售。由第六年起，即可在居屋第二市場自行議價出售。如果選擇在公開市場補地價出售，則必須持有單位滿十五年。
問2：居屋幾耐可以賣？未補地價的單位可以出售予甚麼人？
未補地價的居屋單位，只能透過「居屋第二市場」出售予合資格人士。買家必須符合「綠表資格人士」或是成功申請「白表居屋第二市場計劃」（白居二）的「白表資格人士」。業主在放售前，必須先向房屋委員會申請「可供出售證明書」，買家則需持有「購買資格證明書」。這些文件確保買賣雙方均符合政府的規定。
問3：居屋幾時可以賣？補地價後的單位是否還有轉售限制？
一旦居屋單位完成補地價程序，它就會被視為一般的私人住宅。之後，單位就不再受房屋條例的轉售限制規管。業主可以在公開市場自由出售單位、出租，或是進行其他形式的轉讓，買家也沒有任何資格限制。
問4：轉售居屋單位通常涉及哪些費用？
轉售居屋會涉及多項費用。這些費用包括申請「可供出售證明書」及「購買資格證明書」的手續費、律師費用、地產代理佣金（如果透過代理成交），以及最重要的「補地價」費用（如果選擇在公開市場出售）。補地價金額會依單位最新市值以及購入時的折扣率而定。
問5：如果沒有遵守轉售限制，會有甚麼法律後果？
任何未經繳付補地價，就擅自在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓居屋單位，均屬違反《房屋條例》。一旦被定罪，最高可能被判處五十萬港元罰款以及監禁一年。此外，所有相關的轉售或轉讓協議，在法律上也會被視為無效，影響買賣雙方的權益。因此，建議業主在處理居屋轉售事宜時，必須嚴格遵守相關法規。