在香港置業是不少人的目標，而申請樓宇按揭（樓按揭）往往是當中複雜且關鍵的一步。2025年，面對瞬息萬變的市場與政策，如何作出最精明的按揭決定，成為準業主的首要課題。本篇【樓按揭2025】終極天書，將為您一文拆解6大申請樓按揭的關鍵，由淺入深，助您全面掌握香港樓按揭的必備知識。
無論您是首次置業新手，抑或考慮轉按、加按的資深業主，我們將引導您精明運用智能樓按揭計算機，即時掌握財務規劃與預算，並深入比較各大銀行的最新樓按揭利率。從按揭基礎概念、最新政策更新、申請流程、到進階策略及常見問題，我們旨在為您提供一份最實用、最權威的指南，讓您在置業路上每一步都走得踏實自信，省時省力更省息。
您的智能樓按揭計算機導航員：一站式即時財務規劃與預算
親愛的讀者，買樓是人生大事，了解樓按揭自然是第一步。要精準掌握置業的財務狀況，一部智能的樓按揭計算機絕對是您的得力助手。這部計算機不僅協助您即時規劃財務，同時讓您輕鬆預算，明白申請樓按揭時各種重要數字。
全方位樓按揭計算機
置業路上，您需要清楚了解將來每月供款以及總支出。我們的全方位樓按揭計算機功能全面，提供一站式服務。它可快速計算出您的潛在按揭負擔，並且顯示其他相關開支。
輸入您的置業資料
使用計算機首先要輸入一些基本資料。這些數字是決定您按揭方案的關鍵。
物業價值
請輸入您打算購買物業的預計價值。這是計算按揭貸款額與首期金額的基礎。
按揭成數（%）
然後輸入您希望申請的按揭貸款百分比。按揭成數會直接影響您的貸款額與首期金額。
按揭還款年期（最長30年）
您可以選擇最長三十年的還款期。還款年期會影響您每月的供款金額，亦會影響總利息支出。
預計樓按揭年利率（%）
請輸入您預期的樓按揭利率。這個利率決定了您的每月利息成本，並且影響總還款額。
計算結果即時睇
當您輸入所有資料，計算機便會即時顯示詳細結果。這些結果讓您一目了然，方便您進行財務規劃。
貸款額
系統會即時計算出您可以申請的按揭貸款總額。
首期金額
然後計算機會顯示您需要支付的首期金額。這是物業價值減去貸款額的結果。
每月供款
這是最重要的數字之一，表示您每月需要償還的按揭金額。您可以使用這個數字來規劃日常開支。
總利息支出
計算機會顯示在整個還款期內，您需要支付的總利息金額。這個數字可幫助您評估長遠的利息成本。
總還款額
最後，計算機會顯示您的總還款額。這個數字是貸款額加上總利息支出的總和。
負擔能力與壓力測試評估
要成功申請樓按揭，樓按揭銀行會評估您的還款能力。我們的計算機可幫助您初步了解自己的負擔能力。
輸入您的個人財務狀況
請輸入您的個人財務狀況，以便計算機評估您的還款能力。
每月入息
輸入您每月固定的稅前收入總額。這是評估您整體償債能力的基礎。
每月現有債務還款額
請輸入您每月現有的所有債務還款額。這些債務包括私人貸款、車貸以及信用卡欠款。
即時評估您的還款能力
系統會根據您的收入與債務狀況，即時評估您的還款能力。
供款與入息比率 (DSR)
計算機將顯示您的供款與入息比率。這個比率是每月按揭供款額佔每月入息的百分比，樓按揭銀行通常會參考此比率。
壓力測試下的供款與入息比率（根據最新金管局指引解釋）
計算機同時會顯示在壓力測試假設下的供款與入息比率。根據最新金管局指引，雖然壓力測試要求目前已暫停，但銀行仍會以假設利率上升的情況，評估您的還款能力。因此，了解此比率仍然重要，它可幫助您預計在未來樓按揭利率上升時的供款情況。
置業總開支一覽表
購買物業不單只有按揭供款。在簽約前，還有多項前期開支需要考慮。我們的工具可以為您列出這些額外費用。
首次置業印花稅
計算機會列出預計的印花稅金額。這是您首次置業時需要向政府繳付的稅款。
律師費
律師費亦會預計出來。這是辦理買賣合約及按揭文件所涉及的法律費用。
地產代理佣金
若您透過地產代理購入物業，系統會預計地產代理佣金。這筆費用是您給予代理的服務費。
按揭保費（如適用）
如果您的按揭成數較高，可能需要支付按揭保費。計算機可一併估算這筆費用。
預計總前期開支
最後，計算機會綜合所有前期開支。這個數字代表您在取得樓按揭貸款前需要準備的總現金。
【獨家】個人化財務沙盤模擬
我們的智能樓按揭計算機更提供獨特的個人化財務沙盤模擬功能。這個功能可幫助您更深入地分析財務狀況。
模擬未來樓按揭利率變動對您供款的影響
您可以模擬不同的未來樓按揭利率情景。這樣做可幫助您了解若樓按揭利率上升或下降，您每月的供款會如何變化。
測試不同還款方案（如提早還款）的總利息變化
您也可以測試不同的還款方案，例如提早償還部分本金。這樣做可讓您看見提早還款對總利息支出的影響，並且幫助您規劃最節省利息的還款策略。
樓按揭常見問題 (FAQ)
什麼是「罰息期」？
當您申請樓按揭，銀行通常會設定一個「罰息期」。這是指在指定期限內，若您選擇提前償還樓按揭貸款，或者將樓按揭轉移到另一間銀行，銀行便會向您收取一筆額外費用。這個費用通常是貸款額的某個百分比，或者是數個月的利息總額。銀行設定罰息期，目的是保障它們的利息收入，避免客戶在獲得現金回贈或較低樓按揭利率後，迅速轉投其他銀行。所以，您在簽署樓按揭合約之前，務必仔細了解條款，確定罰息期的長短與罰款金額，因為不同樓按揭銀行有不同的規定。
如果樓按揭銀行估價不足（估唔足價），我應該怎樣做？
買賣物業時，樓按揭銀行會為物業進行估價。如果物業的估價低於您與賣方協定的買賣價格，這就代表「估價不足」。在這種情況下，樓按揭銀行批出的貸款額會根據其估價計算，導致您需要支付比預期更多的首期金額。面對估價不足，您可以嘗試聯絡多幾間樓按揭銀行。不同的樓按揭銀行可能會有不同的估價，這有機會讓您獲得較高的貸款額。此外，您也可以考慮向其他財務機構申請二按。但是，請注意二按通常利率較高，而且有潛在風險。因此，在置業前，預留充足的流動資金，以應付估價不足的突發情況。
如何選擇合適的樓按揭銀行及轉介服務？
選擇合適的樓按揭銀行，是您置業過程中的重要一步。您應該仔細比較不同樓按揭銀行提供的樓按揭利率、現金回贈優惠和服務質素。一些樓按揭銀行可能提供更低的樓按揭利率，但現金回贈較少；有些則提供較高的回贈，但利率相對較高。您可以利用樓按揭計算機，詳細計算不同方案下的每月供款金額，幫助自己作出明智的選擇。
樓按揭轉介服務也是一個不錯的選擇。這些服務機構會為您比較各間樓按揭銀行提供的方案，並協助您處理樓按揭申請。它們通常不會向申請人收取費用，因為它們主要從銀行獲得佣金。透過按揭轉介服務，您可以節省時間和精力，同時找到最適合您個人財務狀況的樓按揭方案。
聯名物業對申請樓按揭有什麼影響？
聯名物業意指物業由兩位或更多人士共同擁有。當聯名物業申請樓按揭時，所有物業的聯名業主都需要作為借款人，共同向樓按揭銀行申請貸款。銀行會綜合評估所有聯名借款人的收入和信貸評級。這一個做法有機會提高整體借款人的供款能力，讓申請更容易獲得批核。
但是，所有聯名借款人需要共同承擔還款責任。如果其中一位借款人未能按時還款，其餘的聯名業主將有責任償還全數欠款。未來若想出售物業或將物業加按套現，亦需要所有聯名業主共同簽署並同意才能進行。
信貸評級（TU）如何影響我的樓按揭申請？
信貸評級，俗稱TU，是樓按揭銀行審批樓按揭申請時的一個關鍵指標。它真實地反映了借款人的過往還款紀錄與整體財務行為，評估了借款人的信譽與還款能力。一個良好的信貸評級，將會使您的樓按揭申請過程更加順暢。同時，您有機會獲得更具競爭力的樓按揭利率，以及更優惠的貸款條款。
相反，如果您的信貸評級欠佳，樓按揭銀行可能會有較多的顧慮。您的樓按揭申請有機會被拒絕，或者即使獲批，樓按揭利率也會相對較高，貸款額度也可能受到限制。因此，定期檢查您的信貸報告，並確保準時繳付信用卡賬單和所有貸款，避免過度借貸，對維持良好的信貸評級非常重要。