物業聯權共有（Joint Tenancy），俗稱「長命契」，在香港非常普遍，尤其常見於夫妻或近親之間。然而，當聯權共有人不幸離世，許多人對於物業的處理方式感到困惑，甚至誤以為遺囑能決定其歸屬。事實上，「長命契」獨特的生存者權利（Right of Survivorship）機制，意味著其繼承方式與一般遺產處理截然不同，遺囑在此情況下亦無法左右業權轉移。本文將深入剖析聯權共有死亡後的法律效力及業權轉移原理，並為您詳細列出3大必辦手續，助您順利處理相關事宜，避開常見的遺產繼承陷阱，確保物業權益清晰無誤。
聯權共有死亡後必做的三大事項：業權轉移實務操作指南
當不幸有聯權共有人離世，在處理物業事宜時，許多朋友或許會感到不知所措。尤其是涉及聯權共有遺產，即俗稱「長命契」的物業，其處理方式與一般遺產有所不同。雖然「長命契」具有生存者權利，物業會自動轉移給在生業主，但有些實務操作仍然需要完成，以確保業權清晰，未來交易順暢。以下為大家細心拆解，在聯權共有死亡事件發生後，您必須辦理的三大事項：
第一步：取得及核實死亡證明書
處理任何與離世者相關的法律或行政事宜，取得正式的死亡證明書是至關重要的一步，因為這是證明逝者身份及其死亡日期的唯一官方文件。
應向哪個政府部門申請？
在香港，您需要向「生死登記總處」申請死亡證明書。通常，當有人離世後，家屬或醫院會協助辦理死亡登記，隨後您就可以向該處申請死亡證明書的副本。
申請時需要準備的基本文件
申請死亡證明書副本時，通常需要準備以下基本文件：申請人的身份證明文件、與離世者的關係證明，以及若有的話，離世者的身份證明文件或相關資料。準備齊全文件，可以令申請過程更加順利。
第二步：向土地註冊處辦理死亡證登記手續
當取得死亡證明書後，第二件要辦理的重要事項，就是向土地註冊處登記此證明書。此舉是為了正式在物業的土地登記冊上更新業權狀況，將離世聯權共有人的姓名從物業業權記錄中刪除，並確認在生業主已擁有物業的全部業權。
辦理登記所需的核心文件清單
辦理死亡證登記手續時，您需要準備的核心文件包括：已故聯權共有人的死亡證明書正本、物業的現有土地登記冊副本，以及一份正式的「申請將有關文件註冊」表格，俗稱「備忘錄」(Memorial)。
遞交程序詳解：從填寫表格到遞交土地註冊處的流程
整個遞交程序相對直接。首先，您需要填寫土地註冊處提供的「備忘錄」表格，清楚註明物業地址、離世聯權共有人的姓名及死亡日期，並由在生業主或其授權代表簽署。填寫完畢後，將表格連同死亡證明書正本及土地登記冊副本，一併遞交至土地註冊處。土地註冊處職員會核對文件，並在收妥後會發出收據。
處理時間及相關費用參考
土地註冊處處理死亡證登記手續的時間，一般需要數個工作天至一兩個星期，實際時間會根據土地註冊處的工作量而有所不同。至於相關費用，主要是土地註冊處的登記費用，這是一筆固定的小額行政費用。您可以查閱土地註冊處的官方網站，取得最新的收費標準。
彈性處理關鍵點：釐清「聯權共有死亡」後，是否必須立即登記？延後至出售物業時一併處理的可行性與注意事項
一個關於聯權共有死亡的重要實務考量是，是否必須在聯權共有人離世後立即向土地註冊處辦理死亡證登記。對於以「長命契」形式持有的物業，法律上在世業主已自動繼承全部業權，因此，法例上沒有強制規定必須即時登記。許多在生業主會選擇將死亡證登記手續延後，直至日後需要出售該物業時，才一併與買賣契約或其他相關文件遞交土地註冊處辦理。這種做法是可行的，因為物業業權已經依據生存者權利自動轉移，只是登記冊上的紀錄仍需更新。然而，建議若條件允許，及早完成登記，可以確保業權記錄清晰，亦可避免日後出售物業時才需要倉卒處理這些文件。
第三步：處理其他與物業相關的行政事宜
除了業權轉移，聯權共有死亡後，還有一些與物業相關的行政事宜需要處理，這些事宜關乎物業的日常運作與財務負擔。
如何通知銀行及處理按揭供款安排？
如果物業尚有按揭貸款，您需要盡快通知相關銀行。銀行會根據按揭協議和離世者的遺產狀況，要求您提供死亡證明書及其他相關文件，以評估按揭供款的後續安排。銀行可能會要求在生業主獨力承擔供款，或者根據其批核，要求增加擔保人。保持與銀行的良好溝通，並按時處理供款，對維持信貸記錄和避免罰息非常重要。
水、電、煤氣及管理費賬戶的轉名或更新
物業的日常費用賬戶，例如水費、電費、煤氣費和管理費，其賬戶名稱通常也是以聯名形式登記。在聯權共有人離世後，您應該聯絡相關公用事業公司和物業管理處，提供死亡證明書並申請將賬戶名稱轉至在生業主名下，或更新戶主資料。這能確保日後賬單的正確送遞，以及避免因賬戶未更新而產生的行政問題。
超越基本程序：處理聯權共有死亡時的特殊情況與考量
處理「聯權共有死亡」的事件，除了基本的物業業權轉移手續外，實際情況可能複雜許多。例如，涉及公屋業權，或是物業以外的聯名資產，其處理方式會有所不同。這一部分會深入探討這些特殊情況，並提供實用的處理建議。
公屋業權的特殊繼承規則
公屋單位作為香港特有的福利資源，其業權繼承有著非常嚴格且特殊的規定，這與私人住宅的處理方式大相徑庭。當公屋的其中一位聯權共有人離世，其業權並非像私人樓宇一樣簡單地自動轉移給在世的聯權共有人。房屋委員會對公屋資源的管理有明確政策，目的是確保公屋資源能夠合理流轉，讓真正有需要的人士受惠。
具體來說，如果離世公屋戶主的子女本身並無其他物業，或者只持有私人住宅物業，他們通常可以直接無條件地繼承該公屋單位的業權。此繼承過程不會涉及嚴格的入息審查或資產審查，因為法律上這被視為「繼承」而非「購買」。但是，若該子女本身已經是另一個公屋單位的戶主，那麼他們就無法繼承離世父母的公屋單位。這是因為房屋委員會明確規定，任何香港居民不能同時持有或租用兩個公屋單位。因此，了解這些特殊規則，可以幫助處理聯權共有公屋業權的人士，按照正確途徑辦理手續。
物業以外的聯權資產：聯名銀行戶口的處理
除了物業，不少人也會與家人或伴侶共同持有聯名銀行戶口。當發生「聯權共有死亡」事件時，這些聯名戶口的處理方式亦有其獨特之處，與物業的「聯權共有 遺產」處理有相似，也有不同。了解這些細節，可以確保資金的妥善管理與傳承。
聯名戶口的生存者權利如何運作
聯名銀行戶口與聯權共有物業一樣，通常也附帶「生存者權利」的條款。這表示當其中一位聯名戶口持有人離世，戶口內的資金會自動歸屬於仍在世的戶口持有人。銀行會依據此生存者權利，將離世戶主的姓名從戶口中移除，並讓在世者獨自擁有戶口的權利。這個過程通常不需要複雜的遺產承辦手續，為在世者提供了方便。
當發生「聯權共有死亡」事件後，如何處理銀行戶口的資金
如果聯名戶口的其中一位持有人不幸離世，在世的戶口持有人需要攜帶相關文件到銀行辦理手續。一般而言，所需文件包括離世者的死亡證明書、在世戶口持有人的身份證明文件以及戶口存摺或銀行卡。銀行職員會核實文件，然後將戶口的持有權轉移至在世者名下。這個過程通常較為直接，但銀行有機會凍結部分或全部資金一段時間，等待身份核實，確保資金轉移的合法性。因此，及早與銀行溝通，了解具體程序，十分重要。
潛在風險：戶口產生的債務和透支的共同責任
雖然聯名銀行戶口在處理「聯權共有死亡」時顯得便利，但也存在潛在風險。所有聯名戶口持有人均對戶口內產生的任何債務或透支承擔共同責任，不論這些債務是由哪一方造成的。例如，如果其中一個戶口持有人透支了戶口，而另一方並不知情，那麼在世的戶口持有人仍然有責任清償這筆債務。故此，開設聯名戶口前，雙方應充分溝通，清楚理解共同責任，避免日後產生不必要的財務問題。
如何在生前解除或轉換聯權共有關係（Severance）？
「聯權共有」關係雖然方便，但在某些情況下，業主可能會考慮在生前解除或轉換這種關係。這種做法在法律上稱為「解除」（Severance），即將原有的「聯權共有」轉變為「分權共有」。這可以為業主提供更大的靈活性，以應對人生中可能出現的變化。
為何需要考慮解除聯權共有？
人們考慮解除「聯權共有」的原因有很多。例如，業主關係可能發生變化，像夫妻離異。此時，原有的聯權共有安排不再合適。此外，若其中一位聯權共有人希望將其名下的物業份額，透過遺囑傳給其指定的繼承人，而不是自動轉移給其他聯權共有人，那麼解除聯權共有便是必要的步驟。這可以確保個人的財產，能夠根據其意願妥善分配，避免「聯權共有 遺產」自動轉移的限制。
透過共同協議或單方面行動將「聯權共有」轉為「分權共有」的方法
將「聯權共有」轉為「分權共有」有兩種主要方法。第一種是透過「共同協議」。所有聯權共有人必須簽署一份協議，明確表示他們同意將聯權共有關係轉變為分權共有。這份協議需要正式簽訂，並在土地註冊處登記。第二種方法是透過「單方面行動」。其中一位聯權共有人可以單方面將其在物業中的權益轉讓給第三方，甚至轉讓給自己。這種轉讓行為會打破聯權共有所需的「四個統一」原則，從而自動將該份權益轉變為分權共有。此時，該份權益便可透過遺囑處理，而不再受生存者權利的限制。雖然此方法較為直接，但操作時建議尋求法律意見，確保所有程序合法妥當。