置業安居是不少香港人的夢想，然而如何向銀行成功借取按揭貸款，從而購入心儀物業，對於新手而言往往充滿挑戰。本教學將深入淺出，為您全面拆解向銀行借錢買樓的五大關鍵步驟，從精準預算、妥善應對風險、掌握按揭申請流程，到善用按揭保險以至最終收樓，助您由零開始，穩妥踏上置業之路。
借錢買樓第一步：財務預演與全盤預算規劃
想要成功向銀行借錢買樓，準確的財務預演是您踏出第一步的關鍵。它不只是了解自己每月可以負擔多少，而是要全面評估銀行借貸買樓過程中所有可能出現的開支，為未來的置業之路打好堅實基礎。這個步驟必須做好，方能避免往後的財務壓力。
很多人考慮借錢買樓時，往往只專注於物業本身的售價。可是，購置物業涉及的開支遠不止於此，還包括印花稅、律師費、地產代理佣金以及未來的裝修費用。這些額外開支，累積起來可能是一筆不少的數目。如果沒有預先計算在內，可能會打亂您的財務預算，甚至影響到後續的借錢 買樓計劃。
銀行在審批按揭貸款時，主要看重申請人的還款能力。這包括評估供款與入息比率，以及進行壓力測試。壓力測試會模擬利率上升時，您的每月供款是否仍在可負擔範圍之內。這些測試確保您即使面對市場波動，仍有足夠能力應付按揭供款，同時也能保障銀行貸款的穩健性。
物業估價是申請銀行借貸買樓過程中的重要一環。銀行會委託專業估價師，對您心儀的物業進行估值，而最終批出的按揭貸款額，通常會以物業成交價或銀行估價中較低者作為計算基礎。有時，物業估價可能低於您的預期，導致實際可批核的按揭金額減少。這亦是您在初步預算時需要考慮的因素。
透過這些仔細的財務預演與預算規劃，您不僅能更清晰地掌握自己的借錢買樓能力，也能提前預見並應對潛在的財務挑戰，為您的置業旅程做好最充分的準備。
【風險預警】嚴守底線：為何絕不能用私人貸款作首期向銀行借錢買樓？
當大家考慮向銀行借錢買樓，準備展開置業大計時，資金問題往往是首要考量。有些朋友或許會想到透過私人貸款來籌集首期，以為可以減輕即時的資金壓力。然而，這種做法其實充滿風險，嚴重影響您向銀行借貸買樓的機會。以下我們將深入探討，為何私人貸款絕對不適合用作物業首期，以及這樣做會帶來甚麼潛在問題。
第一，銀行拒絕按揭批核的風險。 根據香港的金融監管規定，所有銀行和按揭保險機構對於物業按揭的首期資金來源都有嚴格要求。核心原則是，首期必須來自自有資金，例如儲蓄存款、出售其他資產所得款項，或是直系親屬的贈予。如果首期資金源於借貸，這便會變相提高了實際的按揭成數，超出法定的上限。在按揭申請過程中，準業主必須申報首期資金來源。銀行會仔細審查申請人的信貸報告（俗稱TU），了解其名下所有借貸記錄。假若銀行發現您在簽訂物業買賣合約前後，突然申請了一筆大額私人貸款，便有充分理由懷疑其是否用作首期。若未能提供足夠的證明，顯示首期來自正當的自有資金，銀行便會拒絕您的按揭申請。
第二，承擔虛假聲明的法律責任。 如果您申請的是高成數按揭（例如八成或九成），按揭申請將會經過按揭保險機構的審批。這些機構對於首期來源的審查更為嚴謹。申請人同樣需要簽署一份首期來源聲明書，承諾首期並非借貸而來。一旦被發現作出虛假聲明，這不僅僅是按揭被拒的問題，更可能涉及嚴重的法律後果，包括被控以欺詐罪行，需承擔刑事責任。因此，在簽署任何文件前，必須確保所有申報的資料真實無誤，切勿因一時的資金周轉困難，讓自己陷入法律危機。
第三，面臨因撻訂而損失訂金的風險。 想像一下，您看中了一個心儀的物業，並已簽訂了臨時買賣合約，支付了臨時訂金。按照程序，通常在簽訂臨時合約後十四天內，便需要簽署正式買賣合約，並繳付大額訂金（連同臨時訂金通常佔樓價一成）。若您的按揭申請因為首期資金來源問題而被銀行拒絕，或是銀行需要更長時間去查證您的資金來源，導致資金未能及時到位，您便無法在指定時間內履行合約條款，最終可能面臨「撻訂」的困境。這意味著您已經支付的訂金將會被沒收，蒙受重大金錢損失，置業夢也因此破碎。
此外，有些朋友或會考慮請親友協助，以親友的名義申請私人貸款，再將款項轉借給自己作首期。這同樣隱藏著不少危機。首先，銀行對於資金轉移會進行審查。若有巨額款項突然從親友戶口轉入您的戶口，銀行可能會懷疑其資金來源的正當性，甚至暫時凍結資金以進行調查，這會直接影響您支付訂金的時效性。其次，親友代您借的貸款會直接計入其個人的供款與入息比率（DSR），大幅壓縮他們日後的借貸空間。例如，一位每月入息港幣五萬元的親友，若借款港幣六十萬元、分四年償還，每月還款額約港幣一萬三千元。這筆債務將會嚴重影響他們自己日後申請銀行借錢買樓的能力，即使他們只打算申請最基本的按揭，其所需的月入要求也會因此大幅提高，可能導致他們自己無法成功購買心儀的物業，除非該筆代借貸款的餘下還款期數極少。
最後，即使您的按揭貸款申請已獲銀行成功批核，但在銀行實際放款前，您仍不可掉以輕心。許多銀行會要求準業主簽署一份具法律效力的承諾書，承諾在取得按揭貸款前不會有任何新增的貸款。部分銀行甚至會在臨近放款前再次查閱您的信貸報告。如果此時發現您有新獲批的私人貸款申請，銀行有權拒絕放款，導致您功虧一簣。因此，無論是借錢買樓前還是後，都必須謹慎處理個人債務狀況，確保一切符合銀行及監管機構的要求，才能讓您的置業之路順暢無阻。
【銀行借錢買樓實戰】由零開始，掌握按揭申請全流程
成功向銀行借錢買樓，這是一個讓許多人感到既興奮又帶點迷茫的過程。許多人在申請銀行借貸買樓時，往往不清楚從何入手。其實，只要掌握當中流程，一切就會變得清晰簡單。接下來，我們將與您一步步剖析按揭申請的核心環節，幫助您由淺入深，逐步了解借錢 買樓的實戰流程。
第一步：按揭預先批核，讓您更有預算
當您開始計劃置業，首先要做的就是了解自己的借貸能力。按揭預先批核服務，正是一種預先評估您貸款額度的服務。這個步驟可以幫助您在正式物色樓盤前，清楚知道銀行大約會批出多少按揭貸款給您。您不必即時提供買賣合約，銀行會根據您的入息、信貸記錄等資料，初步評估您的按揭條件。因此，這個服務讓您在「睇樓」時，心裡更有底，避免看中了理想物業，卻發現貸款額不足的尷尬情況。
第二步：備妥按揭申請文件
當您決定申請按揭，銀行會要求您提供一系列的文件。這些文件旨在證明您的財務狀況與還款能力。常見的文件包括身份證明文件、住址證明、入息證明（例如：糧單、稅單、銀行月結單、僱傭合約）、以及信貸報告等。如果申請人為自僱人士，可能需要提供公司註冊文件、公司帳目或過往的報稅記錄。準備充足的文件，會讓您的按揭申請過程更為順暢。
第三步：正式提交按揭申請
您備妥所有所需文件後，即可向銀行提交正式的按揭貸款申請。此時，您需要提供已簽署的臨時買賣合約，以及其他相關的物業文件。銀行會指派專責的按揭顧問協助您。顧問會詳細解釋各種按揭產品的條款與利率，例如：H按與P按的分別，讓您可以選擇最適合自己財務狀況的方案。
第四步：銀行審批與物業估價
銀行收到您的申請後，會進行嚴謹的審批程序。這包括對您的財務狀況進行詳細評估，同時也會安排對您所選購的物業進行估價。物業估價會影響最終可批出的按揭金額，因為銀行通常會以成交價或估價較低者來計算按揭成數。此外，銀行也會進行壓力測試，評估您在利率上升情況下的還款能力。這是一個重要的環節，決定您的按揭申請能否成功獲批。
第五步：簽署按揭貸款確認信及購買火險
您的按揭申請一旦獲批，銀行會發出一份按揭貸款確認信，詳列貸款的條款、金額、利率及還款期等重要細節。您需要在指定時間內仔細審閱並簽署這份文件，以確認接受貸款條件。同時，銀行會要求您為按揭物業購買火險。火險是保障物業因火災等意外造成的損失，這是銀行為保障其貸款資產而作出的強制性要求。部分按揭計劃或許附帶火險保障優惠。
第六步：委託律師及完成法律程序
在整個買樓與按揭過程中，委託律師處理法律程序是不可或缺的一步。律師會負責查核物業業權，確保物業沒有任何負擔或潛在的法律風險。接著，律師會協助您簽署正式買賣合約，處理樓契轉名事宜，以及完成所有與按揭相關的法律文件。選擇一間銀行認可的律師行，通常可以簡化流程，因為該律師行能夠同時代表您和按揭銀行，方便協調。若您選擇非銀行認可的律師行，您可能需要同時支付兩間律師行的費用。
第七步：提取貸款與成為業主
當所有法律程序完成，並且律師與銀行協調好後，銀行便會將按揭貸款款項撥付給賣方，以完成整項交易。您會收到一份詳細的按揭還款表，列明未來的每月供款額與還款日期。至此，整個銀行借錢買樓的程序便宣告完成，您亦正式成為物業的業主，可以安排收樓以及入住新居。
首期資金有限？解構按揭保險計劃(MIP)，實現高成數銀行借錢買樓
許多人希望在香港擁有屬於自己的物業，但是高昂的首期往往成為置業的門檻。幸好，政府有推出按揭保險計劃(MIP)。這個計劃旨在協助買家實現高成數銀行借錢買樓的目標，大大減輕首期的壓力。
那麼，按揭保險計劃究竟是什麼呢？簡單來說，這是由香港按揭證券有限公司提供的保險。它讓銀行在審批高於一般按揭成數的貸款時，把一部分風險轉移給保險公司。這樣，銀行便可以提供高達物業價值八成甚至九成的貸款。
對於希望借錢買樓但首期預算有限的人士，這份保險提供極大幫助。它讓首次置業人士，只要符合特定條件，就能申請最高九成按揭。這意味著，買家只需準備一成的首期，便可以成功「上車」。
但是，並非所有物業以及申請人都符合高成數按揭的資格。通常，物業價值需在特定上限之內，例如，價值低於特定金額的物業才可申請九成按揭。此外，申請人必須是首次置業人士，並有固定受薪收入，以及通過銀行的壓力測試。
當然，使用按揭保險計劃需要支付一筆保費。保費金額根據貸款成數、還款期以及申請人是否能通過壓力測試等因素而定。一般情況下，買家可以選擇一次性繳付保費，或者將保費併入按揭貸款之中，分期攤還。後者可以進一步降低初期的資金負擔。
因此，當您計劃進行銀行借貸買樓時，若發現首期資金不足，不妨深入了解按揭保險計劃。您可以向銀行按揭顧問查詢詳情。他們會根據您的個人財務狀況和心儀物業，評估您是否符合申請資格。這是一個實用的途徑，可以幫助您更早實現置業的夢想。
成功獲批之後：從收樓到成交的最後直路
成功向銀行借錢買樓，並獲得按揭批核，確實是置業路上一個重要的里程碑。但這不代表旅程已經結束。其實，從按揭獲批到真正收樓，還有一段關鍵的「最後直路」。這段路充滿法律文件、保險安排和行政細節，必須仔細處理，才能確保順利完成整個買樓過程，成為真正業主。銀行借貸買樓涉及的流程，雖然看似複雜，只要跟隨指引，即可清晰掌握。
確認按揭貸款條款
當銀行按揭申請獲批後，銀行會發出一份正式的按揭批核信。這份文件是銀行對您借錢買樓的承諾書，上面詳細列明了貸款金額、按揭利率、還款年期以及任何特別條款。您需要仔細審閱所有內容，確保與您申請時的預期一致。仔細檢閱後，請務必在指定時間內簽回確認信予銀行。這一步是法律程序，確認雙方對貸款條款達成共識，也代表您正式接受銀行的貸款安排，銀行將依此準備放款。
委託律師處理所有法律程序
物業買賣牽涉複雜的法律文件，因此，委託一間合資格的律師行至關重要。律師會負責準備及審閱所有必須的法律文件，當中包括正式買賣合約、轉讓契，以及按揭契。這些文件確保物業業權能合法地從賣方轉移至您的名下，同時也將按揭註冊於物業之上。您的律師亦會與銀行緊密協調，處理貸款資金的發放事宜，確保資金在成交日準時支付。為避免不必要的麻煩，建議您選用銀行認可的律師行，這可確保交易流程順暢，也可避免額外的律師費用支出。
購買物業火險及其他保障
對於借錢買樓的物業，銀行通常會強制要求購買火險。火險主要保障物業的樓宇結構在遭受火災或其他指定自然災害時的損失，這是銀行保障其貸款權益的重要措施。您可自行選擇保險公司，或透過銀行安排。除了火險，我們亦強烈建議您同時考慮購買家居保險。家居保險主要保障您的家居財物（例如家具、電器）因盜竊、水浸等意外造成的損失，並提供第三者責任保障，保障範圍與火險不同，兩者可構成全面的家居保障。
完成交易與收取鎖匙
成交日是整個借錢 買樓過程的最終高潮。在這一天，您的律師會協調銀行將按揭貸款撥付給賣方，同時您也需支付餘下的首期款項（如有）。所有款項繳清，並完成所有法律文件的簽署和註冊後，物業的合法業權便正式轉移到您的名下。在完成這些法律及財務程序後，您便可以從賣方或其代理人手上收取物業鎖匙，正式成為這個新居所的業主了。
入伙前驗樓與公用服務轉名
在正式入伙前，強烈建議您進行一次全面的驗樓。您可以帶備驗樓清單，仔細檢查物業內外的狀況，包括牆身、地板、電器、水喉等，確保沒有重大缺陷。如有需要，甚至可以聘請專業驗樓師協助。同時，您亦需要處理水、電、煤氣等公用服務的轉名手續，確保新居有基本供應。此外，別忘記聯絡大廈管理處，處理管理費繳交及入伙登記等事宜，確保您的新生活能順利展開。
銀行借錢買樓：常見問題 (FAQ)
買樓是人生大事，申請銀行借錢買樓更是當中關鍵一步。很多人初次面對時，腦海會冒出很多問題。我們明白您在銀行借貸買樓路上會遇到疑問，因此在這裡整理了一些常見問題，幫助您更清楚地了解整個過程，讓借錢買樓變得更順利。
買樓除了首期，還有甚麼其他開支？
置業不僅是準備好首期就可以，當中還有其他重要開支。首先，買賣物業涉及「印花稅」，金額會根據樓價而定。然後，您需要支付「律師費」，這筆費用是用來處理所有買賣合約和轉名手續的。如果透過地產代理找到心儀物業，您也要支付「地產代理佣金」。最後，收樓後可能還需要一筆「裝修費用」，用來打造您的理想家居。所以，計算預算時，您必須把這些隱藏開支都考慮進去，這樣才可以萬無一失。
銀行按揭壓力測試是什麼？
銀行在審批按揭申請時，會進行一項「壓力測試」。這個測試的目的，是評估您在利率上升的情況下，是否仍然有能力償還每月供款。銀行會假設現有按揭利率上升約三個百分點，然後計算您的每月供款額。之後，銀行會要求您的每月總供款額，不可以超過入息的百分之六十。了解壓力測試的運作方式，能讓您更有信心面對銀行審批，同時能幫助您評估自身的還款能力。
按揭保險計劃（MIP）有甚麼用？
如果您想借錢買樓，但首期資金有限，按揭保險計劃（MIP）就是一個重要的工具。這個計劃可以協助您申請較高成數的按揭貸款，例如達到物業估價的八成，甚至符合特定資格的首次置業者更可借到九成按揭。按揭保險是銀行為了降低高成數貸款的風險而設計。因為有保險公司的保障，銀行便能夠向申請人批出較高的貸款額。不過，您需要支付一筆按揭保費，可以選擇一次性繳付，也可以分期攤還。
H按和P按有甚麼分別？
選擇按揭計劃時，您通常會聽到「H按」和「P按」這兩種主要類別。「H按」的利率是跟隨香港銀行同業拆息（HIBOR）變動。當HIBOR較低時，H按的實際利率可能比P按更划算，可是利率波動性較大，不過通常設有「鎖定上限」。而「P按」的利率則是跟隨銀行最優惠貸款利率（Prime Rate）浮動。P按的利率相對穩定，因此適合傾向穩定供款的業主。您應該根據自己對利率波動的承受能力，還有對未來市場的預期，選擇最適合的按揭產品。
如果物業估價比成交價低，怎麼辦？
當您成功洽談好一個物業的價格，並準備向銀行申請借錢買樓時，銀行會安排為物業進行估價。銀行審批按揭貸款的金額，是以物業的「成交價」或者「銀行估價」兩者之中較低的那個數字作計算基礎。如果銀行估價低於您的成交價，這表示您可以借到的貸款額便會減少。面對這種情況，您需要額外準備更多現金來填補差額。我們建議您在出價前，可以先透過網上工具或者向多間銀行查詢物業的估價，這樣就可以避免估價不足的風險。