在香港寸金尺土的環境下，資助出售房屋計劃（居屋）無疑是不少港人實現置業夢想的重要途徑。然而，從遞交申請到最終成功收樓，整個居屋購買流程涉及多個繁複環節及嚴格規定，令不少準買家感到無從入手。
本篇文章將為您呈獻【2025最新】居屋購買流程的完整攻略，由淺入深，全面剖析由申請資格評估、攪珠揀樓、按揭申請，以至最終的收樓與驗樓四大核心程序。無論您是綠表或白表申請者，本文都將助您掌握關鍵步驟、避開常見陷阱，旨在提供最清晰、最實用的資訊，助您順利購入心儀居所。
踏出第一步：居屋申請資格評估與風險預覽
要成功踏上置業之路，深入了解購買居屋流程是重要一環。我們首先需要釐清申請資格，以及預視申請過程中可能遇到的風險。這是整個居屋購買流程的基礎，也是確保您購買居屋程序順利進行的第一步。
釐清申請身份：「綠表」與「白表」資格詳解
申請居屋主要分為兩個身份，分別是「綠表」與「白表」。這些身份界定了您的申請資格，亦影響後續的居屋購買流程。理解兩者分別，有助您清晰定位自己的申請類別。
綠表資格 (公屋住戶及合資格人士)
綠表申請者通常是指現時公共租住房屋的住戶。這包括香港房屋委員會（簡稱房委會）或香港房屋協會（簡稱房協）轄下屋邨的租戶。此外，持有有效「綠表資格證明書」的人士，以及部分房屋署屋宇事務助理職系人員，也符合綠表申請資格。這類申請人因為已經符合公屋或資助房屋的資格，申請程序相對簡化。
白表資格 (私營房屋住戶及其他合資格人士)
白表申請者則主要指非公屋住戶的香港永久居民。這些申請人必須年滿十八歲，並且需要符合房委會每年訂定的入息及資產限額。大部分私人房屋住戶，如果符合相關條件，都會循白表途徑申請居屋。
綠表與白表在購買流程中的主要分別
綠表與白表在居屋購買過程中，有幾個關鍵差異。首先，兩者在繳付訂金的比例上有所不同，綠表買家通常需支付樓價的5%作為訂金，白表買家則需要支付樓價的10%。其次，白表申請人需要通過嚴格的入息及資產審查，以證明符合申請資格；綠表申請人因為身份本身已符合部分要求，這方面的審查程序相對簡化。
【2025最新】居屋入息及資產限額一覽
居屋的入息及資產限額每年都會更新。以下是【2025最新】白表申請者的入息及資產上限，這些數字對白表申請者來說尤其重要，務必仔細核對。
白表一人申請者入息及資產上限
截至2025年，白表一人申請者的每月淨入息上限為港幣30,000元。同時，其總資產限額為港幣615,000元。請注意，淨入息計算是指已扣除法定強積金供款後的金額，但自願性強積金供款則會計入入息。此外，資產限額涵蓋申請人於香港以及香港以外地區的所有資產。
白表二人或以上家庭申請者入息及資產上限
對於白表二人或以上家庭申請者，每月淨入息上限設定為港幣60,000元。他們的總資產限額則為港幣1,230,000元。在計算資產時，請留意強積金的處理方式：年屆65歲或可提取強積金年齡的申請人，其強積金不論是否已提取，均須計入資產。至於未屆65歲者，無論自願或強制性強積金部分，均不計入資產。
申請資格常見陷阱：避免申請作廢的關鍵
在申請居屋時，一些常見的陷阱可能導致申請作廢。了解並避免這些錯誤，能夠大大提升您的申請成功機會。
陷阱一：「單一申請」原則與重複申請的後果
房委會嚴格執行「單一申請」原則。任何申請人，無論是白表或綠表，其名字都只能在一份申請中出現。這意味著您不能以同一身份同時遞交多份申請表，也不能在不同申請中重複出現。違反此原則，房委會將有權取消所有相關申請，且已繳交的申請費用不會退還。
陷阱二：申請前24個月內的物業持有權限制
白表申請人及其家庭成員在申請截止日期前24個月內，都不能持有任何香港住宅物業權益。這包括已簽訂臨時買賣合約的情況。即使最終交易取消，例如出現「撻訂」，您仍然會被視為不符合申請資格。因此，在計劃申請居屋之前，請務必檢視過去兩年內是否曾擁有或簽訂過任何住宅物業買賣合約。
陷阱三：核心家庭 vs. 非核心家庭的揀樓次序差異
在揀樓次序上，房委會會優先照顧核心家庭。白表非核心家庭雖然與核心家庭共享家庭配額，但由於核心家庭的申請人數通常遠超配額，非核心家庭的揀樓機會非常低。如果是非核心家庭成員，考慮分拆為單人申請，或許能提高中籤與揀樓的機率。
陷阱四：配偶必須一同申請的規定
若您已婚，配偶必須與您一同申請，並列為申請表上的家庭成員。這是房委會的一項硬性規定。即使配偶目前沒有在港居住，也必須遵守此項要求。未能將配偶一同列入申請，將會導致申請被取消。
居屋購買核心流程：遞表、攪珠與揀樓實戰
成功理解居屋申請資格後，我們接著深入探討購買居屋流程中的核心階段，包括遞交申請、攪珠機制以及揀樓實戰。這些是整個居屋購買程序中最關鍵的環節，請大家仔細了解。
遞交申請表：網上與實體遞表全攻略
遞交申請表是居屋購買流程的第一步，也是最重要的一步。申請表如同您的入場券，務必按照房屋委員會（下稱房委會）指引，確保資料填寫正確無誤，並且避免重複申請，因為每一位申請人只可提交一份申請。
網上申請步驟及信用卡支付須知
網上申請是近年來許多準買家青睞的方式，方便而且快捷。您需要登入房委會指定網站，然後依照指示逐步填寫申請表格。在支付申請費用時，網站支援多種信用卡，包括Visa、Mastercard、JCB以及銀聯卡。完成所有步驟並成功支付費用後，網上申請便告完成。綠表申請者在網上提交申請後，還需要簽署作實綠表身份的相關文件。
親身/郵寄申請所需文件及支票/本票格式
如果選擇親身遞交或者郵寄申請，您需要準備特定的文件以及支付方式。請務必使用黑色或者藍色原子筆填寫申請表，所有英文資料需要以大階書寫。如果表格上有任何更改，您必須在更改旁邊簽署作實，這是確保申請有效的關鍵。提交申請費用時，您需要準備一張劃線支票或者銀行本票。支票抬頭請寫上「香港房屋委員會」，並在支票背面註明申請人的身份證號碼以及聯絡電話。郵寄申請會以郵戳日期為準，請確保郵資充足；親身遞交則需要前往房委會客戶服務中心指定地址，將申請表投入投遞箱。
解密攪珠機制：如何決定你的揀樓次序
遞交申請表後，接下來便是萬眾矚目的攪珠環節。攪珠結果直接決定您的揀樓次序，這是居屋購買程序中充滿變數，但也最令人期待的一環。
申請編號與攪珠結果的關係
房委會會公開舉行電腦攪珠，抽出決定揀樓次序的號碼。您的申請編號會與攪珠結果掛鉤，通常是申請編號的最後幾個數字被視為您的攪珠號碼。攪珠結果會將所有有效的攪珠號碼按優先次序排序。號碼越前，您獲得邀請選樓的機會便越大。房委會會根據攪珠結果，按順序發出書面通知，要求申請人進行資產審查，並安排其揀樓事宜。
「家有長者」與「家有初生」優先計劃策略
為了配合社會政策，房委會特設了優先計劃。其中，「家有長者」與「家有初生」的家庭申請者會獲得更高的優先揀樓權。房委會會為這些合資格家庭預留一定比例的單位配額，確保他們有更大的機會選購心儀單位。相較之下，一人申請者的選樓次序通常會排在所有申請組別的最後，中籤機會相對較低。所以，如果您符合這兩類優先資格，務必在申請時申報，以提高您的購買居屋流程順利度。
揀樓全流程：由收到通知書到簽署臨約
當您收到房委會的揀樓通知書時，恭喜您，這代表您距離擁有一間居屋又近了一大步。現在，我們要了解揀樓的詳細流程。
揀樓前準備：辦理銀行本票（訂金）及資格審查
收到選樓通知書後，您需要立即行動。通知書通常會在正式揀樓日約一個星期之前寄達，所以時間十分緊湊。您必須立即到銀行辦理指定金額的銀行本票，這是選樓當日入場並確認購買的必要支付憑證。房委會也會在此階段進行申請資格審查，特別是白表申請者，若攪珠號碼較前，通常會收到補件信，必須在指定時間內（例如十天）回覆並提交所需文件，以證明符合申請資格。綠表申請者的資格審查程序相對簡化。
揀樓日須知：樂富房委會客務中心地點、流程與注意事項
揀樓當日，請您務必按照通知書上的時間準時前往指定地點，即樂富的香港房屋委員會客務中心。每日揀樓會分為多個指定時段進行，例如上午九時、上午十時三十分、中午十二時以及下午二時。建議您提早到達現場，這樣有充足時間了解現場情況，觀看實時選樓情況，並在輪到您時作出決定。現場會有工作人員指引您完成選樓流程。
簽署臨時買賣合約及支付訂金（綠表5% vs 白表10%）
當您選定心儀單位後，便需要即場簽署臨時買賣合約，確認您的購買意向。同時，您亦需要即時支付訂金。請注意，綠表買家需要支付樓價的5%作為訂金，而白表買家則需要支付樓價的10%作為訂金。這筆訂金會從您預先準備好的銀行本票中扣除。簽署這份合約，代表您的居屋購買流程正式邁入下一階段。
財務與法律關鍵：辦理按揭與委託律師
完成揀選心儀的單位後，購買居屋流程就來到財務與法律的重要環節。這一步驟包括辦理按揭貸款，以及委託專業律師處理樓宇買賣事宜。這兩個部分對於順利完成整個居屋購買程序，以至確保您的權益，都有舉足輕重的作用。接下來，我們會一步步拆解這些關鍵部分。
居屋按揭全解析：政府擔保、最新成數與樓齡影響
居屋按揭與私人住宅按揭有很大分別，您必須了解其獨特之處，才能妥善規劃您的財務。
解構政府擔保機制：為何居屋按揭審批較寬鬆？
居屋的按揭審批通常比私人樓宇寬鬆。這是因為政府在居屋按揭中扮演著重要的擔保角色。政府作為單位的擔保人，為銀行提供了額外的保障。因此，銀行在審批貸款時，面對的風險會較低。由於這個擔保機制，銀行可以提供較高的按揭成數，並且在某些情況下，對申請人的入息要求也會比較寬鬆。這也讓很多合資格的準買家，更容易獲批居屋購買流程所需的貸款。
【2025最新】一手居屋按揭成數、還款期及政府擔保
【2025最新】的一手居屋按揭政策，為買家帶來更多彈性。綠表買家最高可以獲得高達95%的按揭成數，白表買家則可達90%。此外，最長還款期已由25年延長至30年。這些優惠條件讓準業主可以大幅減輕首期負擔，並且有更長的還款期，每月還款額也會比較輕鬆。一般而言，居屋按揭通常毋須進行壓力測試，也不需要購買按揭保險，這些都讓居屋購買程序更加簡化。
【2025最新】二手居屋按揭成數、還款期及樓齡影響 (涵蓋「擔保期」與「30減樓齡」法則)
購買二手居屋的按揭條件，則會受單位樓齡的影響。政府的擔保期以及銀行的「30減樓齡」法則，是兩個重要的考慮因素。從【2025最新】政策來看，二手居屋的擔保期已顯著延長，這對較舊的居屋單位特別有利。
若單位樓齡較低，通常可獲得較高的按揭成數。例如，樓齡在19年或以下的單位，一般可以獲得較高的按揭成數，還款期可長達25年。如果單位樓齡介乎19至30年，在政府擔保期內，銀行通常仍可批出90%或95%的按揭。不過，一旦政府擔保期結束，若未償還的樓價仍高於當時樓價的60%，銀行可能會要求借款人補回差價，或是降低按揭成數。至於樓齡超過30年的單位，銀行批核的按揭成數會顯著降低，買家可能要準備更多首期資金。了解這些居屋購買流程的細節，對於您的財務規劃十分重要。
P按 vs H按：居屋按揭選擇分析
在居屋按揭方面，銀行通常只提供P按（最優惠利率按揭）方案。私人住宅市場常見的H按（銀行同業拆息按揭）則一般不會用於居屋。P按的利率會跟隨銀行自身的最優惠利率浮動，所以，您必須留意銀行P按息率的調整。在選擇按揭計劃時，務必仔細比較不同銀行的P按優惠，以及其他附帶條件。
委託律師：保障自身權益的法律程序
購買居屋是重要的人生決定，當中有許多法律文件與程序。因此，委託一位獨立的律師是保障您自身權益不可或缺的一步。
風險提示：為何不能依賴房署律師？
在居屋買賣中，您或許會接觸到房屋署委託的律師。但是，他們是代表房屋署的利益，不是代表您。因此，您不能依賴房屋署的律師來保障您的個人權益。為確保您的利益不受損害，您必須自行委託一位獨立的買方律師。這位律師會專門為您處理所有法律文件，提供專業意見。
委託買方律師的時機與主要職責
在居屋購買流程中，委託買方律師的時機十分重要。通常在銀行審批按揭的期間，您就應該主動尋找並委託律師樓，處理樓宇買賣事宜。律師的主要職責包括仔細審閱所有買賣合約條款，確保其合法性並保障您的利益。律師也會協助您簽署正式的樓宇買賣合約，以及處理所有相關的按揭文件。他們更會計算並協助繳付印花稅，安排物業查冊等。
處理樓契及相關法律文件的步驟
您的買方律師會全面負責處理樓契及其他相關法律文件。首先，他們會草擬買賣雙方簽署的正式買賣合約，以及與銀行簽訂的按揭契據。接下來，律師會協助您支付樓價的餘額，並處理各項雜費，例如印花稅和律師費等。最後，您的律師會安排將樓契送往土地註冊處登記。這個步驟確保您成為物業的合法業主，保障您的產權。
居屋購買最終章：簽約、收樓與驗樓
恭喜您，經過漫長的申請與等待，購買居屋流程已來到最後階段。這個環節關乎實際交易完成、接收新家以及保障未來居住品質，每個步驟都一樣重要。我們將詳細說明居屋購買程序最後的關鍵環節，讓您順利走完居屋購買流程。
簽署正式合約及完成交易
於律師樓簽署正式買賣合約及按揭契據
當您選定單位並簽署臨時買賣合約後，接下來便會進入法律程序。銀行批核按揭貸款後，會將批核信函送交您委託的律師樓。您必須自行委託律師代表您的利益，因為房屋委員會（下稱「房委會」）所委託的律師只代表房委會。律師樓會根據銀行批核的條款，安排您簽署正式買賣合約和按揭契據。這份正式合約將具體列明樓宇交易的各項細節，確保買賣雙方權益。
支付樓價餘額及各項雜費（印花稅、律師費等）
簽署正式買賣合約及按揭契據後，您需要支付樓價的餘額，以及其他相關的雜費。這些費用包括印花稅、律師費和管理費等等。印花稅是一筆重要開支，必須在簽訂樓契後三十天內繳付。律師樓會清楚列出所有應付費用，您應預備足夠資金，確保交易順利完成。律約師樓會處理所有款項的交收，並且將樓契送往土地註冊處登記。
收樓日流程與注意事項
領取收樓通知書與入伙紙（佔用許可證）
當所有法律和財務程序完成後，房委會會透過律師樓發出收樓通知書和入伙紙（佔用許可證）。入伙紙是證明物業已符合政府法規，可以合法居住的重要文件。您收到這些通知和文件後，表示單位已準備好交付。
領取單位鎖匙、業主手冊及保養期文件
收樓當天，您需按照收樓通知書上的指定日期和時間，前往所購單位所屬的物業管理處辦理手續。屆時，您將領取到單位鎖匙、信箱鎖匙、詳細的業主手冊，以及列明單位保養細則和期限的保養期文件。業主手冊包含了屋苑管理、設施使用和緊急聯絡方式等實用資訊，建議您仔細閱讀。
【收樓後關鍵】「黃金7日」驗樓及執修攻略
「清水樓」概念與裝修預算提醒
購買一手居屋的單位通常是以「清水樓」狀態交付，意思就是單位內部只有基本結構，沒有任何裝修、地磚或家電設備。所以，收樓後您需要預留一筆可觀的裝修費用。這筆費用因個人設計和用料選擇而異，所以您應在規劃整體購買居屋預算時將此考慮在內。
關鍵時限：7日內提交損壞情況報告表
收樓後，關鍵的「黃金7日」隨即開始。根據政府規定，您必須在收樓當日起計算的七天內，以及未進行任何裝修工程之前，仔細檢查單位是否有任何損壞或瑕疵。您要填寫「損壞情況報告表」，然後將報告提交給房委會。這個時限非常重要，因為房委會會根據這份報告安排承建商進行維修。若您在「黃金7日」之後才發現問題，或者在提交報告前已開始裝修，您便可能需要自行承擔維修費用。
新手必備：一手居屋常見執修問題清單
作為新居屋業主，驗樓時有幾項常見問題需要特別留意。這包括牆身和地面的空心磚、地板鋪設不平導致傾斜、窗戶是否有漏風情況、油漆手工是否粗糙，以及所有排水管是否暢通無阻。仔細檢查這些細節，有助於確保您的新居品質。如果您對驗樓沒有信心，可以考慮聘請專業驗樓師協助。